酒店项目客房使用权销售方案

('三亚酒店项目使用权销售方案三亚投资有限公司2022.5目录一、海南使用权市场调研及借鉴二、红塘湾项目简介三、销售思路探讨四、使用权销售价格制定及测算一、海南使用权市场调研及借鉴1、使用权市场调研由于政策及市场变化的原因，尤其是2017年的“两个暂停”政策的影响，海南产权式酒店停止报批报建，部分项目无法正常销售，只能通过使用权销售以及分时度假等手段实现销售回款。还有少数项目因为土地性质的原因，只能通过使用权销售的形式，才能达成项目变现、顺利开发的目的。其中有代表性的项目为：海口国瑞云龙湖、万宁融创日月湾、融创海棠湾、三亚海棠湾国际康养度假中心、龙翔三亚湾、中州酒店项目等。项目名称总占地积面当期总建筑面积当期总套数主力户型使用权销售价格周边产权市场均价销售情况投资回报率亮点服务国瑞云龙湖171077260246138481㎡公寓800015000200无景观配套万宁融创日月湾76000015000022565㎡公寓170002700078收益分红为7%或保底收益3%斯维登托管服务及无敌海景融创海棠湾1676256883952365.9㎡独栋80000120000售罄无得房率300%海棠湾国际康养度假中心1660009900021088㎡公寓58㎡独栋别墅公寓40000别墅110000公寓60000别墅140000207折销售康养配套龙翔三3000096578573130㎡4000045000暂停无许诺后亚湾公寓销售期办理产权证中州酒店项目66126100000140054㎡公寓150002800020年售罄5%中州酒店托管2、使用权市场销售借鉴\uf0d8在现有房地产政策的前提下，使用权销售在海南市场上是普遍存在的，有一定的市场基础。\uf0d8使用权销售一般需要有较强的资源或地段属性，能够支撑起相应的价格及客户需求。\uf0d8销售方式以租赁合同为主，以租金的形式一次性回收资金；也有部分通过会员押金的形式进行融资。\uf0d8销售价格基本在周边住宅或产权式酒店价格的6折左右。\uf0d8会引入第三方管理公司，作为民宿或高端酒店运营，给与购房客户一定的投资回报（3-8%）。\uf0d8房屋运营和管理至关重要，在一定程度上能够影响客房销售周期。\uf0d8该部分客户为多次置业客户，在海南已有住房，但看好该类产品的优势资源，在总价200万左右，有一定的市场，超过该价格，则市场销售阻力巨大。二、红塘湾酒店项目简介项目区位及资源介绍项目位于三亚红塘湾，三面靠山，南面一线临海，东临天涯海角，西接南山寺、大小洞天，南部面向广阔南海，与西岛隔海相望，国家5A景区环绕，旅游资源与自然资源丰富，也是三亚中心城区最后一片湾区净土，3.3公里原生海岸线，极致稀缺资源。交通便捷，项目用地紧邻G98环岛高速、225国道及环岛高铁，30分钟车程完全覆盖三亚生活圈。作为古代海上丝绸之路的始发站和补给站，伴随着海上机场、225国道扩建、环岛高铁红塘站的开通以及邮轮游艇港的建设，红塘湾即将迎来新的发展契机。项目规划及产品介绍项目占地面积：70450.33㎡，容积率：0.7，总建筑面积：86374.33㎡，计容建筑面积：49315.23㎡。规划建设2栋8层高办公产品、12套一线海景零售商业产品及一栋五星级度假酒店。（项目总平图）其中：商业办公部分面积为21205.54㎡（包含装配式建筑补偿面积约1479.45㎡）。项目酒店定位为个性化目的地酒店，规划建设一栋地下2层、地上13层的高层酒店，6栋独立是酒店配套产品。其中，高层酒店：27977.99㎡，房间数为400间。独栋酒店配套：3套，共约1611.15㎡。项目拟定联合个性化奢侈品牌进行酒店管理运营，同时，配套有奢侈品旗舰店、屋顶无边际泳池，SPA、亲子俱乐部、健身房、全日餐厅等，将项目打造为年轻时尚的个性化目的地酒店。酒店共有约400间客房，客房面积约为49㎡，单套销售面积约为70㎡。房间为标准五星级酒店客房设计，户户大面宽阳台，直面观海。（酒店标准层客房户型图）酒店产品优劣势分析产品优势：\uf0d8一线海景资源，户户直面观海\uf0d8精装修拎包入住，五星级酒店装修标准\uf0d8酒店独享30亩阔绰园林\uf0d86米奢华面宽，极致舒适体验产品不足：\uf0d8酒店管理品牌未定，附加值待定\uf0d8使用权销售依赖运营及服务，项目缺乏有吸引力的运营服务体系。\uf0d8缺乏金融流通属性，后期需要赋予其一定的投资属性。三、销售思路探讨在市场调研及项目认知的基础上，项目酒店客房使用权销售，立足项目自身产品硬件优势的前提下，需要强有力的品牌进行运营价值注入，同时要彰显产品的投资金融属性，借助目前市场上使用权销售策略，实行优势资源结合收益分红的形式，打造共享酒店的运营理念。（市场使用权销售策略示意图）销售产品运营及配套优化引入fendi酒店管理品牌：通过与fendi品牌进行合作，对外塑造fendi公寓的品牌形象，由fendi品牌开展酒店管理运营，赋予项目酒店个性化、高端化的时尚元素。设置fendi旗舰店：在负责酒店日常运营管理的同时，在酒店大堂设置约1100㎡的“三亚fendi旗舰店”，销售旗下品牌如：fendicasa家具、fendi成衣、fendi艺术品等奢侈品，同时配合品牌运营，设立品牌相关的沉浸式体验商业：fendi咖啡厅、fendi图书馆等，通过设计装饰及品牌导入，打造流量场景。配套芬迪相关服务设施及体系：引入fendi公寓服务体系，通过大堂、fendi会所、餐厅、客房服务、美容spa、健身房等服务设施及场所，将独树一帜的服务内容形成体系，从客户预定到离店，就能给与独特的服务。产品金融属性设置投资回报率客户每购买1套使用权酒店客房，作为1份权益载体，交由酒店管理公司进行运营管理，每年扣除日常管理费用后，盈利部分全部进行分红，根据三亚使用权酒店运营预测，年分红约为8%。权益转让与退出每个业主购买一套酒店客房使用权，拥有一份投资权益，享受共享酒店运营的分红权及日常管理运营的监督权，开发商配合对该份权利开展转移、交易、遗赠等相关手续的办理。四、使用权销售价格制定及测算销售价格制定根据市场比较法，项目选择同区域或同性质的产品作为比较，通过产品设计、配套、品牌等因素打分，推导出项目酒店产品按照产权销售情况下的市场价格约为5.06万，根据上文使用权销售价格约为产权销售价格6折的市场行情推算，项目使用权销售均价约为3万元/㎡。（市场比较法均价表）销售测算销售货值测算1、项目酒店共有可售面积约29589.14㎡，其中高层酒店可售面积27977.99㎡，约400间客房（包含28套南面海景套房，26套北向园景套房，具体需待方案确定）。高层酒店客房销售货值=27977.99㎡×3万元/㎡≈83934万元2、多层独栋酒店客房共3栋，可售面积为1611.15㎡，根据市场价格预估货值约为3.1亿元。酒店销售货值=高层酒店货值+多层独栋酒店收入=83934万元+31000万元=114934万元利润测算项目酒店整体投资约为8.88亿元，目前已投资4.82亿元，后续还要投资约4.06亿元。多层独栋酒店总收入为31000万元，扣除4%分立税款1240万元及5%的销售佣金1550万元后，净收入约为28210万元。高层酒店总收入为83934万元，扣除约12%的税款10072万元及5%的销售佣金4197万元之后，净收入约为69665万元。项目整体净收入为约97875万元，扣除总成本约88800万元，能够实现净利润约9075万元。销售周期根据市场同类产品销售去化速度推测，结合项目优势资源及品牌加持，预计整个销售周期约为2年。总之，使用权销售是目前海南房地产市场最为稳妥的策略，一方面能够最大化的实现项目收益，推动酒店项目顺利运营，保证资金的回笼，同时，又能在酒店产权自持的前提下，灵活应对未来市场变化。',)