(商业计划书)建材城项目商业计划书

('（商业计划书）建材城项目商业计划书XX大市场三期可行性分析报告湖北昊天投资有限公司2011-1-6第一章项目开发宏观经济环境的概述................................................4一、咸宁宏观经济............................................................................41、咸宁概况.................................................................................42、咸宁经济概况........................................................................53、咸宁商业概况........................................................................84、咸宁人口概况........................................................................95、咸宁交通概况......................................................................10二、城市规划..................................................................................11第二章咸宁房地产市场.......................................................................12一、咸宁房地产市分析.................................................................121、土地供应..............................................................................123、市场价格..............................................................................134、市场产品..............................................................................145、客户构成..............................................................................146、商业项目调研......................................................................147、市场调研总结：..................................................................16二、咸宁市地产市场及市场特征.................................................17三、咸宁市消费市场的特征.........................................................17第三章区域市场中昊天大市场...................................................18（一）项目概况..............................................................................18（二）开发商简介..........................................................................19（三）周边配套..............................................................................19（四）咸安经济开发区基本情况.................................................20第四章昊天大市场项目价值分析.................................................21一、昊天大市场目标定位:............................................................21二、招商定位:.................................................................................22三、影响项目价值实现的要素：.................................................22四、昊天大市场定位及特色.........................................................23五、项目的优势及机遇.................................................................24六、本项目的潜值..........................................................................26第五章昊天大市场工程与销售招商计划.......................................27第六章昊天大市场的销售预测评价..................................................28一、营销策略研究..........................................................................28（1）商品市场目标定位.........................................................28（2）招商策略..........................................................................28二、优势分析..................................................................................29第七章环境保护、安全卫生和节能.............................................291、环境保护执行标准...................................................................292、污染物与污染源.......................................................................303、环境保护措施...........................................................................304、安全卫生....................................................................................305、防雷接地....................................................................................306、消防............................................................................................317、卫生和治安管理.......................................................................318、节能............................................................................................31第八章昊天大市场的财务评价..........................................................32一、昊天大市场项目销售及成本评价........................................32一、销售收入：........................................................................32二、昊天大市场经济分析指标.....................................................33昊天大市场经济分析表............................................................33昊天大市场三期经济分析表....................................................342、资金筹措..............................................................................36第九章项目风险分析.......................................................................36一、社会、政治、文化等方面的不确定性和风险....................36二、经济发展方面的不确定性和风险........................................36三、市场方面的不确定性和风险.................................................37四、房地产开发过程中的不确定因素........................................37五、用决策树计算项目综合风险值.............................................38第十章可行性研究成果..................................................................39前言昊天大市场项目是湖北昊天投资有限公司在咸宁市咸安经济开发区中心地带投资的一个精品项目。其定位和开发既是经济开发区产业乃至咸宁市产业导向发展的需要，也是构筑房地产精品战略为特色的现代化大城市的一个重要组成部分。其开发意义就在于它既能为完善咸宁市的投资环境服务，又能提升项目整体价值和发展潜力，同时又能为其注入崭新的经营，创造市场需求，从而嬴得消费者的认同和接受。因此，对昊天大市场项目的定位和开发将为经济开发区聚集人气，完善及规范房地产开发市场，加快城市建设步伐将起到举足轻重的作用。对昊天大市场项目进行可行性研究，其出发点和归宿都依托市场的现实状况与发展潜力，前者是针对现行咸宁市经济发展状态和人民的消费水平、心态以及现有消费市场状况作一客观而深入的调研，从而对项目发展前景有一个准确明晰的判断；而后者则是在前者的基础上就挖掘、培育和营造项目特有的市场领域，制定战略战术，以求该项目嬴得广阔的市场。昊天大市场项目的可行性研究是从以下四个方面入手的：首先，调查了咸宁市房地产及消费市场的发展历程，切实探讨政府相关的产业政策和投资导向，从而把握发展本项目的新机遇；其次，调查分析咸宁市特别是经济开发区地产及消费市场的现状与特征，剖析市场跌宕起伏的关键因素，以便对项目的定位有一个明确的指引；其三，对咸宁市房地产及消费市场开发项目的调查，对照其开发经验和教训分析昊天大市场周边环境，寻求规避风险的有效途径，此外对经济开发区新的发展形势进行探索。咸宁市素有“湖北南大门”之称，历为南下北上的主要通道，昊天大市场地处咸安经济开发区107国道，为咸宁市与武汉市之间的必经要道,周边多家大型建材机电企业与之相邻,并有大量新进驻企业厂房在建，潜在客户众多、地理位置优越是昊天大市场项目销售的最大的一个亮点，周边环境舒适，生活设施齐全，结构合理，配套设施完善，交通便利，目前咸宁市因经济政策的优越及投资环境良好，城市生活水平上升，大量新兴企业及房地产项目涌入咸宁，城市建材、装饰材料、家具等市场需求巨大咸宁现也拥有各类专业市场多个，但这些市场规模小、布局分散、设施简陋、交通不便货品单一，缺乏整体的辐射力和强大的核心竞争力，就急待进一步的整合和提升,为本项目的商业部分的销售提供了强有力的保障和机会。现状的摸底和探讨，有助于昊天大市场的全面启动起到客观上的指导作用。第一章项目开发宏观经济环境的概述一、咸宁宏观经济1、咸宁概况咸宁，位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，俗称“鄂南”。有“湖北南大门”之称。它东邻黄石、鄂州，西与荆州市的洪湖市隔江相望，南接潇湘岳阳，北靠九省通衢武汉。距北京、上海、广东、成都空中距离在1000公里左右。咸宁成为武汉城市经济圈核心城市。良好区位交通条件，让咸宁成为武汉城市经济圈与长株潭城市经济的“两型社会”结合部，成为湖北承接沿海产业转移的桥头堡，成为湖北在中部率先崛起的重要增长极。2、咸宁经济概况近年来在武汉“8+1”城市圈发展计下，咸宁发展进入快车道，初步测算，2007年，全市生产总值达到280亿元，年均增长12.1%，人均生产总值达到10672元。全社会固定资产投资达到135亿元，年均增长21.1%，社会消费品零售总额达到105亿元。财政全口径总收入达到38.42亿元，年均增长18.2%。近几年全市建成或基本建成重点项目1724个，湖北咸宁大畈核电和咸宁牌洲湾油气资源勘探项目取得重大进展，咸安区进入全省县域经济20强。2007年，全市规模以上工业实现增加值79.5亿元，年均增长30%；其中高新技术产业增加值达到9.07亿元，年均增长16%。四年新增规模以上工业企业235家，创建省级名牌产品25个。工业经济效益综合指数由2003的115提高到185，上升70个百分点，创历史新高。第三产业发展加快，增加值达到99亿元，年均增长13.7%；其中旅游经济总收入达到15.05亿元，比2003年增长39%。民营经济成份进一步扩大，二、三产业民营经济增加值达到175亿元，占GDP比重达到63%，比2003年提高6.4个百分点。全市198户国有工业企业完成新一轮改革改制。财政、投融资、教育、住房、等一些重点领域和关键环节的改革取得突破。信用环境建设取得明显成效，咸宁市连续四年被评为“A级信用市”。累计完成招商引资项目2007个，引进资金169.2亿元，其中亿元以上项目85个；新增外资企业65家，四年累计直接利用外资1.96亿美元，年均增长12%；红牛饮料、今麦郎饮品、华新水泥、王老吉饮料、三江航天等一大批国内外知名品牌和企业落户咸宁。对外贸易进一步扩大，累计完成出口总额2.28亿美元，年均增长13.3%。积极开展了区域交流与合作，融入武汉城市圈工作取得明显成效。昊天大市场项目位于咸宁咸安区咸安经济开发区的重要中心地带。咸安经济开发区是2007年11月在原咸宁泉湖高新技术产业园凤凰工业区的基础上组建的以现代加工业、现代物流产业和产品研究为主体的综合性产业发展基地。根据湖北省统计部门资料，咸宁2009年GDP达到415亿元，比上年增长15%。比全省增加速度快2%。但仍然处湖北省第10位，仍然处中下游位置。根据对咸宁04年--09年人均GDP持续统计分析，咸宁人均GDP值连续多年高增长，去年人均GDP达到16161元。合约2500美元。根据国际惯例，咸宁正处住房需求、房价调整最快高速增长期。居民可支配收入提高，使得咸宁房地产市场能够保证在末来一时间保持快速健康发展。备注：经济增长迅速，人民可支配收入快速增加，但城市整体经济基础薄弱，居民消费能力有限，与沿海城市相比有较大差距。3、咸宁商业概况全市实现社会消费品零售总额165.88万元，完成“十一五”计划的120.2%，比上年增长21.3%，增幅比全省高2.3个百分点。其中，批发零售贸易业零售额139.1万元，增长19.6%；餐饮业和住宿业零售额20.93亿元，增长36.4%；其他行业零售额5.91亿元，增长21.3%。全年城市市场社会消费品零售总额111.88亿元，增长23.7%；农村市场社会消费品零售总额54亿元，增长16.4%。4、咸宁人口概况人口继续保持低增长。年末全市户籍总人口为290.63万人比上年末增加2.42万人。常住人口251.63万人。其中城区约58万（主要指咸安与温泉城区），湖北咸宁是外出打工人口较多的地区，外出打工人口约43万人。5、咸宁交通概况咸宁市地处华中腹地，位于京广铁路、武广高速铁路、G4京港澳高速公路，G56杭瑞高速公路、G45大广高速公路和106、107国道中段，区位适中，交通便捷。区域内公路、铁路、水运三种运输方式并存，以公路运输为主。正在兴建咸宁长江大桥、赤壁长江大桥，武汉新港咸宁港区，中国咸宁核电专用码头，武咸城际铁路等重大交通工程。这一系列的国家级交通工程将把咸宁市打造成中国中部地区的又一个交通枢纽城市！公路基本形成了以京珠高速公路为龙头，以国省二级公路为主干，以县乡公路为分支的四通八达的区域公路网络体系。水路运输主要依托境内长江干流、长江支流及内河、水库湖泊，全市现有通航里程564.4公里，其中长江干流航道长118公里。除长江黄金水道外，全市拥有港口12个，其中长江港口6个（赤壁、陆溪口、石矶头、鱼岳、潘家湾、牌洲）。交通线路四通八达，为咸宁与大城市间物质运输及人才交流提供便利交通条件。二、城市规划城市规划定位：武汉城市后花园\uf0d8距离武汉80公里路程，30分钟车程，区位交通优势明显；\uf0d8区域湖泊众多，环境优美，森林覆盖率高，物产丰富，有作为后花园资源优势；\uf0d8温泉是国土资源部命名“中国温泉之都”，是武汉市民休闲、养生好去处；\uf0d8武汉城区急剧扩张，人口剧增，新1+8城市经济圈形成，为后花园经济提供新机遇；城市发展目标全国生态人居名城，武汉城市圈重要生态城市，生态精品示范城市，长江中游城市生态示范区，武汉大花园和生态旅游休闲地。总体战略：实行“生态农业稳市，生态工业强市，生态旅游活市，生态家园富民”的生态市战略。第二章咸宁房地产市场一、咸宁房地产市分析1、土地供应政府控制不严，实际土地供应量远超过计划供应量。根据咸宁住房规划（2008--2012），2009年，各类商品住房计划建设5250套，建筑面积52万平方米，规划供应土地600亩。但实际上，2009年，全年共供应土地约1000亩。2、销售情况咸宁市最近三年房地产市场发展迅速，但成交量基本维持在90万左右平方米。今年前十个月共销售约81万平方米。市区共销售76.6万平方米。总销售6748套商品房今年共销售商业面积约8万平方米，其中城区销售7.1万平方米，总销售1220套商业用房。3、市场价格咸宁房地产市场发展较为迅速。成交量有较大增长幅度，但增长速度较慢，基本维持在均价2300-2500价格区间。价格年增长速度约10%。今年至9月成交均价约为2790元/㎡。现在咸宁市碧桂园、福星城、中央城三足鼎立，碧桂园销售近三年，价格上涨幅度不大。4、市场产品产品慢慢由多层向高层过渡，现在温泉城区在售项目主要为高层项目。市场需求面积户型100-140㎡，别墅，小面积公寓、超过140㎡大户型市场接受度低；5、客户构成主要是外地打工，包括城区居民、乡镇公务员、城市企事业单位职工、个体户等高中收入者。私营老板、私企中高层、政府公务员成为购房主力军。购买动机分为三类：自住、自住兼顾投资、纯情投资。咸宁市场仍然处自住占多数市场，自住兼顾投资是多次置业者，在提高居住条件前，兼顾投资需求。纯投资者比例极少，约占5%份额。6、商业项目调研今年前十个月咸宁商业项目共79896㎡。其中亿丰农商贸批发大市场异军突起，短短半年时间，销售24085㎡，约占30%市场份额，创造咸宁市商业地产销售纪录。亿丰农商贸批发大市场热销，证明地段并非决定项目价值唯一因素，也说明咸安新城商业前景得到投资者认可。充分证明只有通过专业团队包装、运营，才能取得良好市场份额。今年前十月共1356套商业，其中咸宁金泉大街项目、亿丰农商贸批发大市场、本案取得销售套数前三强。咸安城区项目销售套数约超过6成，说明投资者认可区域投资价值。现咸宁城区唯一在售商业中心瑞融国际广场，今年市场表现平淡。咸宁商业市场呈现购物中心、商业步行街、特色街区商业（如福星城、洁丽雅凤凰城街区商业）、小区门面房、专业市场多种商业行态。从目前市场情况来分析，温泉城区商业价值得到投资者认可；商业步行街这种商业物业，是目前市场最为成熟最成功商业行态，受投资者欢迎；咸安城区商业今年得到投资者认可，可能跟亿丰农商贸批发大市场最近火爆销售有关；7、市场调研总结：咸宁地处湘鄂赣三省交界处，是武汉1+8城市经济圈重要城市，也是武汉城市经济圈与长株潭城市经济的“两型社会”结合部，是湖北承接沿海产业转移的桥头堡，成为湖北在中部率先崛起的重要增长极。大咸宁，大发展，必将为本案带来新发展机遇；咸宁近年发展迅速，但其整体经济发展仍然在湖北重点城市处中下游。现在发展旅游等低碳经济，建设生态绿色示范城市，火热的旅游市场并不能掩盖当地居民消费能力不足问题；咸宁房地产因城市经济与供需关系原因，市场量价呈爆发性增长可能性较小；咸宁房地产典型“内循环”市场。购房客户主要是本地客群消化。外地客户投资置业较少。本地客户主要周边县市公务员、私营企业中高层、做生意老板等，近年外出打工者成为购房主体，购房目的自住为主，纯投资客户极少；咸宁房地产市场仍然处发展中阶段，地段仍然是决定项目价值核心因素；二、咸宁市地产市场及市场特征咸宁市地产市场经历近年来快速的发展，开发能力和水平有了一定程度的提高，但从整体上，仍满足不了城市发展的客观需要。①地产市场发展尚处在摸索阶段市内涉及地产开发的大部分企业经营规模甚小，圈一小块地与地方合作开发者甚多，持续而有规模的开发企业屈指可数。②开发理念滞后从调查的情况来看，无论是住宅还是商铺的开发丧失需求对象不乏其中。住宅产品形式单一，难以满足消费群的个性要求和不同层位的需要。③咸安经济开发区地产市场的特征咸安经济开发区是咸宁近年大力发展的重点工业区域，随着多家工业落户开发区，开发区经济及区域人口、购买力逐步上升，这将也是本项目强大的客户来源。三、咸宁市消费市场的特征咸宁市消费市场总体上看发展不平衡，特别是大型商业投资刚刚起步，除咸宁昊天房地产开发有限公司外，其他开发商大部分在商业开发投入上都比较薄弱，所以商业地产市场潜力很大。（1）咸宁市房地产市场的潜力发展房地产市场符合咸宁市政府的政策导向；经济开发区有良好的产业依托，有良好的区域优势。房地产企业是与时俱进的潮头企业。（2）咸宁市消费市场的潜力经济开发区产业发展相对其他城区较快，大型工业云集，周边有很多市场很多知名品牌驻足咸宁，这些企业和经营户是驻咸宁的重要消费群之一。且区内有相当数量的外地商家，全国各地的知名企业到咸宁联系工作的管理、技术、营销人员络绎不绝。以住为主，商为辅必将赢得众多消费者的认同。第三章区域市场中昊天大市场（一）项目概况湖北昊天投资有限公司于2008年1月23日取得位于向阳湖镇铁铺村、广东畈村的（2007）014号地块，总占地面积250亩，预计总投资10亿元开发昊天大市场项目，共分三期建设。昊天大市场项目是一个大型现代化商业项目，项目地处咸宁市咸安区向阳湖镇，南临107国道，离京珠高速公司开口约5公里，与潘家湾深水码头相隔30公里，有着得天独厚的区位与优势，交通便利，是连通武汉、咸安经济开发区、咸宁城区的交通要道。昊天大市场项目一期占地面积150亩，总投资2.24亿元人民币，目前已建设完工商铺28栋（二层三层为主），拥有铺面1123间，铺位面积达6.8万平方米，并于2010年3月28日正式开业；现正施工的二期工程，建筑面积约11.7万平方米，容积率为1.09。预计2011年5月投入使用。（二）开发商简介公司注册资金6000万元，现有管理人员58人，其中技术人员32人，拥有高级职称2人，中级职称22人，初级职称8人。法定代表人叶灿方先生,现年45岁,MBA硕士学位在读,92年开始经商,2007年发起创办本公司。（三）周边配套1、学校：桥头幼儿圆、环城小学、南门小学、北门小学、凤凰山中学、凤凰山职业高中咸宁高中等。2、医院：人民医院、中医院。3、商业和服务设施：新华书店、福宁商业步行街、腾飞家居城、银行、邮局、小型超市。4、交通：6路公交线、1路公交线。（四）咸安经济开发区基本情况开发区位处咸安城区西北部向阳湖镇和永安办事处境内，距咸宁中心城区约十公里，离京珠高速公路开口约5公里，与潘家湾深水码头相隔30公里，107国道、京广铁路、咸潘公路和武广高速铁路贯穿其中，有着得天独厚的区位和交通优势。咸安经济开发区总体规划面积10平方公里，近期计划开发面积为5平方公里。按照建设新型经济开发区的设计要求，开发区以高起点、高标准和大项目为开发取向，力求将开发区建成全区乃至全市优势产业聚集区、高新产业示范区和城市发展新兴区开发区基础设施建设于2004年初正式启动，四年来，已累计投入开发资金1.3亿元，开发土地2平方公里。园区主干道“二横四纵”、附属设施“三网二管”已基本完成，一座35KV变电站正在建设之中，华中电网和长江引水主管网贯穿园区，开发区基本实现了“五通一平”，最大程度满足了企业入园投资需求。(五)、产业规划、布局及近期目标以科学发展观为指导，以建立经济开发区为契机，以项目开发为先导，以建设咸安工业新城为目标，完善一期，建设二期，开发三期，提高招商质量，突出产业特色，优化发展环境，提升服务水平，加强自身建设，完善管理机制，力争将经济开发区建设成为全区新型工业化示范区、新农村建设样板区和体制机制创新先行区。在进行土地综合开发的同时，咸安区委、区政府还以优惠的政策、优良的环境和优质的服务吸引外来项目落户开发区。截止现在，开发区内已投资建设的项目有金湛电子、奕东电子、天源纺织、三六电机、三晶生物、北辰塑料、澳森木业、丰源电力、华恩电动车和汇美达工贸等14个，引进项目总投资11亿元，已完成投资5亿元，2007年，开发区内投产企业实现工业产值5亿元，出口创汇1500万美元，实现税收1500万元。2008年开发区工作目标：开发区基础设施等开发性投入1亿元，开发区项目建设固定资产投资5亿元，开发区新增面积1平方公里，总体开发面积达到3平方公里，开发区新增投产企业（项目）8家，开发区新引进投资额在3000万元以上的项目5-8个（亿元以上项目1至2个），开发区全年工业总产值达到10亿元，开发区全年税收收入达到2000万元，开发区全年出口创汇达到1500万美元。第四章昊天大市场项目价值分析一、昊天大市场目标定位:昊天大市场项目构筑一个以七大类商品展示交易为主线，集商住、展览、商务洽谈、仓储配送、电子商务、信息服务为一体的多功能的综合型现代化市场交易中心。（1）整顿规范关闭零散市场，建立现代规范专业大市场（2）承担周边直至鄂东南消费市场；（3）承担辐射周边县市区的新型现代商贸流通基地。二、招商定位:（1）咸安经济开发区各类企业的大量职工（2）老城区不规范的各类小型市场搬迁，是基础商户的来源；（3）活跃于鄂东南流通业的大客户，是招商的重点；（4）使本市场成为大型商品生产厂家开发以咸宁为中心的东南部市场的必争之地和品牌集中地；（5）连锁经营户；（6）引入全国品牌批发商和建材生产企业代理商入驻三、影响项目价值实现的要素：1、商业铺面：要实现物业价值主要依赖综合各方面的因素来达成的。如本项目所处的地理位置是否与城市发展方向一致，所处地段的商业成熟度、商铺的布局、设计是否合理，面积大小、层次、规模等，都影响项目价值的实现。2、管理：开发企业内部运行管理机制，企业自我发展，自我完善的能力，也是项目实现价值的重要因素。3、政府的决策、优惠政策能否配套落实能否起到筑巢引凤的效果，能否完成征地，重新编修，对周边是否有吸引力，对项目价值实现也至关重要。四、昊天大市场定位及特色（一）、昊天大市场由于其所处的独特地理位置，形成了其他物业开发所没有的特点；1、符合本市今后城市建设及第三产业主导政策方向；2、咸安经济开发区大量工业企业进入，收入水平提高，构筑了昊天凤凰客户群的主体资源；3、来自各地的经销商是构筑昊天大市场的重要资源。简言之，本项目占尽天时、地利、人和，充分利用这些优势条件开发区别与其他项目的精品项目，从而在激烈的市场竞争中求得生存、发展。（二）昊天大市场定位特色目标客户群的重要组成部分是个体私业主，商业潜质在于：一是个体私业主的逐步增长，他们需要独立的住所和良好的经营场所；二是咸宁发展加快，城市规模扩大，生活水平提高，房地产市场发展迅猛，建材消费需求也将日益增长，但咸宁自身却没有成规模成效应的专业建材市场，以马路店铺为主，产品良莠不齐，难以应对消费者日益增长和提高的消费需求，一般消费者在建材消费都选择跑几十公里去武汉购买建材产品，客观上已形成有市场无项目的局面。根据上述论述的消费群体的特征得出市场建设要点是：首先建材市场业态经营的基本特征是整个市场是由经营灯具、橱具、卫浴、家具、地板、瓷砖、涂料、五金等各类独立的店构成，是店、市的集合；商品结构以中档为主、低档为辅、兼有高档。这种模式优势比较明显，如价格灵活、便于消费者讨价还价；零售为主、兼营批发、灵活的促销方式和商品大类齐全吸引消费者，基本能满足顾客充分挑选并一次购齐的要求，是老百姓的好去处。二是全面提升商户的经营品位，培育经营特色，利用良性的市场氛围，将其改造成专业化、复合型业态，建成集精品店、专营店、批发店、专卖店、名牌厂家经销店等特色店于一体的混合型业态。三是通过为商户提供信息、结算、储存、配送、运输等服务，对场内经营与管理进行整体策划，在服务过程中引导商户按照市场规则有序开展经营活动，提高市场经营管理水平。然后在巩固已有的竞争优势基础上快速提高市场占有率，并且逐步向周边市场进攻；建材市场竞争激烈，优胜劣汰两级分化日益明显，市场呈现新的竞争格局；多业态互动与互补共融发展；在做大基础上做强，在规模基础上做规范，向着有序健康的方向发展。昊天大市场采用委托物业的经营模式出奇制胜。即将产权以时间为单位分割成若干份出售的新型营销方式，这样既打破了不动产价格昂贵的局限，又保留了不动产有效增值的经营权属，同时又是长期稳定税源的保证，这种模式十分适合高收入人们的要求。因此集专业化、复合型业态，、集精品店专营店、批发店、专卖店、名牌厂家经销店等特色店于一体的混合型业态市场将填补和丰富全市的地产市场经营模式，这一新兴业态将更易被接受。五、项目的优势及机遇昊天大市场周边环境特点可以看出：1、优势：（1）经济开发区中心，交通便利，为聚人气，增添居住及商业氛围创造了极好的条件。交通便利，是连通武汉、经济开发区、咸宁城区的交通要道，周边十余家工业企业与之相临，潜在客户众多，地理位置优越，为本项目提供了厚实的产业依托。（2）规划潜力优势：咸宁的快速发展宏观上为本项目提供了发展的空间。为本项目聚集人气创造了条件。（3）规模优势：占地250亩，规划发展综合性商业，建材家居批发城。（4）协调优势：咸宁房地产开发有限公司开发的项目是政府的重点工程，得到了政府的大力支持，为项目发展奠定了软性投资环境的基础。2、机遇（1）政府对大中型企业积极扶持引进政策。2008年政府主要工作重点放在加大工业发展力度，推进新型工业化上。按照“工业园区化、园区产业化”的思路，大力发展园区经济。重点抓咸宁经济开发区建设，强化园区招商引资，支持县（市、区）开发区、工业园区加快建设。集中力量抓好一批重大项目建设。继续抓好“中小企业成长工程”。着力推进“四个一批”企业的培育，力争新增规模以上工业企业100家以上，新增1—2家企业进入全省“三个三工程”。力争新增1—2个中国名牌产品。促进了为经济开发区重要支柱产业---房地产业的快速发展,也为工业园内的房地产业提供了大量优良客户。（2）2003年11月8日武汉宣布：携九城之力，齐建一个以武汉为中心，100公里为半径的城市群落——包含武汉及湖北省内的咸宁、黄石、鄂州、孝感、黄冈、仙桃、潜江、天门等8个周边城市的城市圈，是武汉及湖北省内的人口、产业、城市最为密集的地区，也是我国中部最具发展潜力和活力的地区。武汉城市圈近期目标是，2020年建设成为我国内陆地区重要的经济增长极之一。“8+1”城市大融合推动经济一体化的同时，已经拉动了武汉与周边八市房地产的产业对接，一个涵盖9个城市的楼市大蓝图将逐步建立，其中作为武汉“后花园”的咸宁，形式更是得天独厚，发展进入快车道。（3）咸安经济开发计划，推动了相关产业的启动和复苏，为昊天凤凰的建设提供了展示的舞台。（5）地方政府的重视，咸宁市“把住宅建设与城镇形象工程有机结合起来，建立规模适度、管理有序、服务配套的居住小区。”“带动城镇建设管理水平提高，塑造现代文明城镇形象”的决策为昊天凤凰提供了无限商机。六、本项目的潜力值本项目最大的优势在于地处咸安经济开发区中心地段，所处的地理位置、功能作用具有得天独厚的优势，这是本项目及相关产业最大的潜在价值，也是项目能取得更大利润的关键所在。1、随着咸安经济开发区规模扩大，工业企业引进规模逐渐扩大，现有的范围已限制了其发展，扩张在所难免。2、本项目毗邻咸安区，咸安区是咸宁老城区所在，近年随着政府对城区改造，基础设施改造大规模投入，规模不断扩大，功能逐渐完善，这里将成为黄金地段，升值潜力在望。3、随着人流的增加，将为本项目带来巨大的价值提升。4、咸宁因为历史原因，并没有大型的专业市场，都是由马路市场和分散商户经营为主，这种经营模式竞争力低，影响城市整体规划布局和市容市貌，与城市发展形象不符，整治改造势在必行，本项目定位大型专业市场，前景良好。5、湖北昊天投资有限公司良好的企业形象、管理机制和运营模式是本项目成功的无形资产。第五章昊天大市场工程与销售招商计划项目二三期建设安排:2010年9月，完成施工图纸设计，及地基处理。2010年10月，进行勘探，清理现场，负责场地“三通一平”工作。2010年10月22日，二期工程施工。2010年12月，二期商铺销售正式启动210年12月8日三期工程场地开始平整2011年3月，二期招商工作正式启动。2011年5月1日，二期商铺正式营业。2011年10月，三期完工投入使用。第六章昊天大市场的销售预测评价一、营销策略研究（1）商品市场目标定位昊天大市场构筑一个以建材产品展示交易为主线，集居住、展览、商务洽谈、仓储配送、电子商务、信息服务、餐饮、娱乐为一体的多功能批发零售的综合型现代化市场交易中心。（2）招商策略在市场建成之前，计划加大宣传力度，通过手册宣传及电视台、电台、报纸等新闻媒体，招商员与商业经营户的面对面交流沟通等方式，让建材商品品类的生产企业、经销商和经营户预知市场建设信息和招商信息。重点宣传政府及有关部门对入市客商的各项优惠政策。宣传昊天大市场的经营理念和发展目标，树立昊天大市场将成为鄂东南特大型商贸流通批发基地的形象。在市场建设中，组织招商组到各地物色客商，并出台各种让利、优惠和代办房产证代为组织室内装饰等全过程服务措施，吸引外地品牌厂商、直销商、总经销商、代理商和大批发客商入驻市场，以构建完善而成熟的营销网络，为市场开业后迅速带动市场的兴旺，形成市场集聚力和超强的辐射力打下良好的基础。在市场建成后，充分发挥市场信息处理和电子商务功能，为客户及时提供商品交易的供需量、价格及各地市场交易和发展趋势等信息。加强国内各种综合市场间信息交流和商贸协调，实现网上采购、展示商品、运输配送和网上支付等。在交易、结算、交割等各项服务中体现“公平、公开、公正”的原则，为入市厂商提供良好的交易环境。同时建立完善的物业管理和市场经营管理部门，为入市厂商创造安定、祥和、舒适、方便的工作和生活空间。此外，还将经常组织经销商参观考察外地市场，沟通下游各级批发和零售市场，召开各种形式的商贸洽谈会。二、优势分析1、坐落经济开区中心地带，最好位置及最大开发空间的土地。2、巨大的市场需求空间为小区的建成提供了市场可能。3、开发商良好的信誉为前期销售提供了保证。4、一期招商销售较为成功，为二三期销售招商奠定基础。第七章环境保护、安全卫生和节能1、环境保护执行标准《中华人民共和国环境保护法》；《建设项目环境保护管理办法》（86）国环字第003号；《建设项目环境保护管理办法细则》湖北省计委、经委、环委（86）07号《污水综合排放的标准》DB34/066-962、污染物与污染源本市场运营中主要污染物与污染源为运输破损物品、运输或储藏过程中损坏的商品、包装废弃物、生活垃圾和生活污水等污染物。3、环境保护措施（1）根据市场各功能区域所产生的“废源”分析，合理安排布置废物箱，收集废弃物，按时运往垃圾站，同时安排保洁人员对市场地面道路进行定时清扫；商铺门前由客商负责清扫，并实行垃圾袋装以保持整个市场的整洁，制造良好的交易环境。（2）对整个市场排污管网进行合理规划设计，生活污水须经化粪池沉淀后方可排入污水管网，排污管网实行雨污分流制，全部雨水、污水分别排入城市排污管网。（3）在市场物业管理过程中，建立和完善环境保护具体措施安排专职人员组织实施。4、安全卫生5、防雷接地为了防止雷电高电的侵入，在变压器进线处装设阀型避雷器一组，变压器中性点采用直接接地系统，变配电房设接地网，其接地装置的接地电阻任何季节要求不大于4欧姆。在建筑物进线处设计重复接地装置，其接地电阻要求不大于4欧姆。6、消防本项目消防给水详见工程技术方案章节。项目单位指派管理部专职人员负责检查督促市场的消防安全，并配合客商按规定作好有关消防器材的配置工作。7、卫生和治安管理市场管理委员会将会同卫生防疫部门，加强对市场内饮食摊点卫生情况的管理，保证市场内交易人群的身体健康。市场物业管理公司将负责定期进行市场清洁卫生检查，督促交易客商注意卫生保洁工作。以保证市场有一个良好的卫生环境。管理公司成立保安队，计划配备20人，同时与公安局、派出所联合成立联合治安办公室，保证市场经营秩序，人身安全和财产、商品的安全8、节能本项目主要能耗为：水、电。项目采取的节能措施有：（1）为提高电网的功率因素，应在低压电容器柜进行无功补偿，使用权功率因数提高，而达到提高用电率。（2）电力变压器选择电力变压器运行中的空载和短路损耗，提高电力变压器的运行效益。（3）市场道路照明将采用高效节能的高压钠灯。项目用电、用水设施均配置计量仪表，以便节能、管理和考核。第八章昊天大市场的财务评价前期土地购置费用为人民币3094万元。在财务评价中将其视为启动250亩土地开发之地价成本，并界定该地价在整个项目开发建设过程中不计利息，是最终的地价成本。一、昊天大市场项目销售及成本评价一、销售收入：昊天大市场项目分三期开发，总开发面积22万平方米，一期限商业铺面6.8万平方米，共有商铺1070间。二三期今年10年完工投入使用。现在估计三期商铺销售收入：三期商铺总面积为：二期商铺总面积50000㎡，销售单价为3500元/㎡，假定三期销售率达到95%，三期销售收入为：16525万。二、昊天大市场经济分析指标昊天大市场经济分析表昊天大市场经济分析表序号项目内容单价面积总价（元/M2）（M2）（万元）1综合地价254.572200005601土地购置费154.572200003401土地平整费100220000220002前期工程费157.71220000347市政配套费652200001430用地规划0.522000011咨询费工程规划咨询费1.222000026设计费(含园林)25220000550地质勘查费3000/栋5015人防异地建设费20220000440消防配套费40220000880招标报建费222000044档案综合15000/栋50225服务费3基础设施费1802200003960小区道路10022000022000水电报装室外排水排污建筑照明8022000017604建安工程11002200002420桩基工程114.2922000025145开发成本1707.43220000375636广告费36220000792广告策划发布费30220000660其他62200013207管理费432200009468销售收入3500220000731909经营税金及附加5464营业税及附加4025.45土地增值税1493.210利润总额2842911所得税710712纯利润21322建设开发成本：39301万元,利润总额为：28429万元，所得税为7107万元，纯利润为21322万元。昊天大市场三期经济分析表昊天大市场三期经济分析表序号项目内容单价面积总价（元/M2）（M2）（万元）1综合地价254.57500001272土地购置费154.5750000773土地平整费1005000050002前期工程费157.7150000789市政配套6550000325费用地规划咨询费0.5500003工程规划咨询费1.2500006设计费(含园林)2550000125地质勘查费3000/栋123.6人防异地建设费205000010消防配套费405000020招标报建25000010费档案综合服务费15000/栋12183基础设施费1805000090小区道路100500005000水电报装室外排水排污建筑照明80500004004建安工程1100500005500桩基工程114.29500005715开发成本1707.435000085376广告费3650000180广告策划发布费3050000150其他650000307管理费435000012728销售收入350050000165259经营税金及附加1259营业税及附加908.875土地增值税35010利润总额527711所得税131912纯利润3958项目三期建设开发成本：利润总额为：5277万元，所得税为1319万元，纯利润为3958万元。项目三期开发销售收入16525万元，可上缴税金1319万元，企业实现净利润3958万元，解决一部分当地人就业问题，搞活咸宁在建材市场，是一项有利于国家、有利于人民、有利于企业的精品项目。2、资金筹措项目一期资本金及自筹资金：10000万元（含土地购置费1860万元）其中：资本金1000万，股东追加投资4000万元，项目建设期销售再投入5000万元。第九章项目风险分析运用科学的定性和定量分析方法，具体方法运用决策树对本项目各种风险和不确定因素假定为一定的比值，再进行分析计算出本项目的成功系数值。下面从政治、经济、市场、开发过程等方面分析本项目的风险（注：风险系数：0为最大风险，即成功机会为0；1为最小风险，即成功机会为100%）。一、社会、政治、文化等方面的不确定性和风险当前国内及咸宁市的社会、政治、文化背景，可简单地概括为：政局稳定、政策优惠且具有持续性，政府服务意识在逐步增强，投资的政治环境优秀，该方面的风险系数可假定为0.95。二、经济发展方面的不确定性和风险经济发展具有周期性，经济发展的周期性可简单分为三个阶段：起步期（或复苏期）2—3年——高涨期3—7年——衰退期3—5年，一个周期的时间大约为8—15年（以上数据依据自1978年改革开放以来的经济发展规律分析得出）。从国家统计局反映的近三年我国经济发展情况来看，目前我国经济正好处于稳步发展阶段，可以归结到高涨期，该方面的风险系数可定为0.9。三、市场方面的不确定性和风险市场方面的风险主要来源于两个主要因素：①人们的需求结构变化、需求数量变化；②产品的供给结构、供给数量的变化。从本报告前文对市场的调查与分析得知，高消费阶层人群对高档住宅的装修需求正与日俱增，而从咸宁市、尤其是经济开发区市场来看，目前咸宁建材市场规模小、格调品位偏低，无法满足不断增长的市场需求。基于这两方面的因素，本项目所提供的专业市场就是为了满足上述群体的需求，考虑到市场方面的风险还有其它因素，本方面的风险系数假定为0.85。四、房地产开发过程中的不确定因素为了便于分析房地产开发过程中的不确定因素和风险，暂且把全过程分为三个阶段：①获取土地②建造房屋③销售房屋。第一阶段包括获取用于开发的土地和得到相应部门的认可，这一阶段以办齐各类证件及政府批文为准，同时充分考虑土地成本问题。本项目所需土地已基本获取，各类手续正在办理之中，土地成本不高，在预期的范围之内，可以说，本阶段基本上无风险，而且近几年的土地价值在不断攀升。第二阶段为房屋建筑阶段，主要的不确定因素是建设成本和工期。为了降低本阶段的风险，有两种方法采用：一是将整个项目分阶段建设，这样一次性投资大大降低，同时在建设过程中可以根据市场的需求及时调整方案；二是在与建筑承包商签订工程合同时，尽可能地将合同价款和工期一次包死，将工程建设中的部分风险转移至承包商。此阶段的风险较小，其系数可假定为0.9。第三阶段是商铺销售阶段。这一阶段不确定因素比较多，主要包括以下几个方面：①市场需求；②营销策略和手段；③销售价格；④产品结构；⑤产品质量；⑥房地产企业信誉；⑦售后服务等，而且各个方面是随着时间的推移在不断的变化的。有些方面如市场需求、销售价格、产品结构等本报告前文中已经述及，其它方面仍需要房地产企业在项目的开发过程中更详尽地分析，不仅要开发出一流的建材商铺，而且要做好招商运营工作，另外，大的风险常伴随着较大的潜在利益。本阶段风险较大，其系数可假定为0.75。五、用决策树计算项目综合风险值假定四个方面因素的权值分别为：政治因素0.3，经济因素.2，市场因素0.2,项目开发过程因素0.3，其中项目开发过程中三个阶段的权值分别为：获取土地0.3，建造房屋0.3，销售房产0.4。则项目综合风险值可作如下计算：项目综合风险值=0.285+0.18+0.17+0.09+0.081+0.09=0.896结论:经计算,本项目的综合风险值达0.896,即项目成功率达到89.6%,具有较高的成功率,相对而言风险系数较小,可以投资开发本项目。第十章可行性研究成果昊天大市场地处南大门咸宁，是武汉1+8城市经济圈重要城市，也是武汉城市经济圈与长株潭城市经济的“两型社会”结合部，是湖北承接沿海产业转移的桥头堡，成为湖北在中部率先崛起的重要增长极。大咸宁，大发展，必将为本案带来新发展机遇；目前咸宁市因经济政策的优越及投资环境良好，城市生活水平上升，大量新兴企业及房地产项目涌入咸宁，城市建材、装饰材料、家具等市场需求巨大，咸宁现也拥有各类专业市场多个，但这些市场规模小、布局分散、设施简陋、交通不便、货品单一，缺乏整体的辐射力和强大的核心竞争力，就急待进一步的整合和提升,为本项目的商业部分的销售提供了强有力的保障和机会。昊天大市场顺应天时地利人和，它建成，必将成为辐射咸宁地区建材家居批发中心，为市民提供大量就业机会，促进咸宁经济发展。因此项目不管是经济效益还是社会效益，都是可行。',)