社区商业-招商运营方案,社区商业招商运营方案PPT

OPERATIONPLANXXXX社区商业招商运营方案前言Preface郊区化社区组团的大量开发引发了社区商业的巨大需求住宅社区的郊区化，推动社区商业兴起。一方面，各大城市由于城区“地价”居高不下，住宅区不断向次中心一级城市边缘地区发展成为趋势，尤其是近几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，住宅郊区化使人们越来越远离商业相对发达的城市中心，这些地区的原有配套设施不完善，引发了居民对完善和便利的社区生活配套的强烈需求。另一方面，随着城市居住空间的日益拓展，当市级商业中心、区域商业中心无法完全覆盖新兴社区时，社区商业作为一种区域性极强的商业形态适时地弥补了这个缺失。社区商业的开发极度不完善，急需规范化虽然社区商业在国外发达国家己经发展得相当成熟，但在我国，社区商业的开发和建设较晚，发展相对还比较滞后，再加上中国商业地产的特殊性，很多社区商业开发以销售为导向，缺乏了对项目整体的思考，导致了规划失误，业态组合不合理，经营管理缺失等众多问题。社区究竟需要什么样的业态组合，如何进行容量配比，如何合理的规划和布局商业服务设施，才能够满足社区居民日常生活中不同层次的物质生活与精神生活的消费需求，以及国外社区商业的开发和建设对我国有哪些有益的启示和借鉴等。探索研究适合于中国现阶段国情的社区商业开发就变得紧迫而有意义。前言PrefaceCONTENTSPART1基本情况概述PART2商业类型定位及基本功能PART4招商&运营思路PART3项目招商定位&业态分类&初步规划PART5经营管理PART1基本情况概述1、社区处于热点板块——XXXX，黄家湖生态区域，自然资源优势明显；2、三环为界，与北面刚需聚集区物理隔离，北面人群吸引需跟随“环黄家湖绿道”的开发；3、随着黄家湖东岸的开发，会进一步带动区域人流增加；4、地铁建设围绕黄家湖建设，居住人口会逐步增加。地理位置GeographicalPosition大区位1、项目小板块内，辐射主力消费人群范围有限，北面刚需楼盘林立，社区新商业+原有商业密集；2、左右临近区域还待开发，暂未连成整体；3、三环线物理隔离效应明显，引流需要商业类型特点明显。地理位置GeographicalPosition社区范围地理位置GeographicalPosition社区人口小区名称规划户数规划人口入住情况楼盘产品楼盘价格人群属性本案3108约10000人约30%（一期）高层+别墅约13000元/㎡刚需（为主）+改善型彩虹郡2951约10000人40%（1+2期）高层+别墅约10000元/㎡刚需（为主）+改善型东原湖光里2885约10000人40%高层约14000元/㎡刚需（为主）+改善型东园启城（1-4期）约6000约20000人30%高层约14000元/㎡刚需武汉融创城2004约6000人未交房高层+小高层约13000元/㎡刚需美的君兰半岛2627约7000人未交房洋房+叠拼未知改善1、项目与临近楼盘入住率暂时较低；2、主力消费人群为刚需人群；3、环黄家湖东区项目开发中，短期内无引流人群。项目区位小结优势：项目处于黄家湖环湖开发板块入口区域，处于环湖开发一线位置。劣势：环湖开发未来商业集中在东岸军运村板块；周边楼盘处于开发过程中，入住率较低；项目客源导入限制较多。项目情况ProjectSituationA、建筑面积：XXXXXX商业形态：盒子+底商街区运营特点：底商租售均可，二三楼适宜租赁运营B、建筑面积：7920㎡商业形态：底商街区运营特点：租售均可C、建筑面积：XXXXXX商业形态：盒子+底商街区运营特点：底商租售均可，二三楼适宜租赁运营项目商业分布项目情况ProjectSituation标的商铺现状一楼：底商入口部分在小区门岗内部，导流及展示功能被弱化；二、三楼：无外部单独客梯，需从一层进行导入。展示面：除小区内部，其余外立面展示功能良好，处于东西两区重要的人员出入位置。产权分割：xxxxxxxx（有无做分割？）PART2商业类型定位及功能A、社区商业分类BusinessClassification按商圈半径划分按服务对象划分备注便利级内向型便利级与内向型的商业面积都较小，以满足本社区基本需求为主邻里级中间型邻里级与中间型的商业的正常经营主要依赖于本社区居民的需求，同时兼顾周边居民的消费社区级外向型社区级与外向型的商业体量都较大，辐射距离为3-5公里，以集中式商业为主，服务的对象是周边3-5公里人群。社区商业是属地型商业，基本功能是满足社区居民的购物需求，服务需求，休闲娱乐需求。社区商业与社区大小无关，只跟其服务对象有关内向服务型即便利级商业：其服务对象为本社区居民，其业态社区配套为主，以满足家庭装修、生活用品的商业，如家政服务、家居饰品、面包房、便利店偏外向服务型即邻里级商业：其服务对象为本社区及部分临近社区居民，其商业业态以社区配套为主，区域配套为辅，满足生活配套的商业，如中型超市、银行、药品店、快餐店、洗衣店、美容外向服务型即社区级商业：其服务对象为社区组团，商业业态以区域配套、社区配套并重、满足生活休闲、娱乐的配套，如中西餐厅、大型超市、休闲俱乐部、服装店、化妆品等。B、从商圈半径划分社区商业Radiusofbusinessdistrict1、便利级即内向型社区商业便利级即内向型社区的体量一般占整个项目中住宅开发量的3%以下，即人均商业面积0.9平方米以下，（说明：如果人均居住面积为30平方米一人，1000人，建筑面积共30000平方米，商业为3%，即900平方米，人均面积为0.9平方米）完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑足以支撑商业的正常经营。其商业面积一般在3000㎡以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000以下；辐射距离为500米以内，居民消费以步行为主，交通时间通常在5分钟以内。业态业种餐饮中式餐饮茶馆娱乐休闲健身中心琴行网吧文化体育用品文具冲印店服务配套美发便利店旅行社教育培训花店洗车修车银行宠物用品药店干洗店彩票社区医院诊所业态业种行业咨询地产中介装修公司食品面包房蔬果店茶叶店烟酒特色食品土地产服装女装男装童装珠宝精品类家庭工艺品饰品家居，家具，家电软性家居（生活）家具化妆品/美容美发美甲/个人护理美容美体美甲其体量一般能达到整个项目中住宅开发量的3%—5%，即人均商业面积为0.9—2平方米，以满足本社区居民的需求为主，同时兼顾周边居民的消费。面积一般在3000-20000㎡，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，总服务人口一般在3000-20000人；辐射距离为1—2公里，交通方式为步行，交通时间通常在5—10分钟。这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模不能追求巨大变化，否则市场难以消化。2、邻里级即中间型社区商业业态业种超市小型社区超市餐饮中式餐饮西式快餐茶馆娱乐休闲健身中心文化体育用品冲印店体育用品文具琴行服装女装男装童装化妆品/美容美发美甲/个人护理美容美体美甲化妆品手机通讯手机数码珠宝精品类眼镜店行业咨询家政服务地产中介业态业种服务配套美发便利店纯净水药店干洗店电脑维修彩票教育培训社区医院诊所当铺洗车银行旅行社宠物用品食品面包房水果蔬果店茶叶店粮油店滋补保健品烟酒3、社区级即外向型社区商业（1）一种是社区商业的规模庞大社区商业量占比约为整个项目中住宅开发量的5%—11%，即人均商业面积达到2—3平方米，商业体量大，对外客流要求高，对交通，人流、商业氛围要求高；（说明：如果人均居住面积为30平方米一人，10000人，共300000平方米，商业为住宅面积的10%，即30000平方米，人均面积为3平方米）引进了大型超级市场，从而以超市为主力店，带动了数千平米的中档百货业态，我们称之为超市辅营区，这种超市辅营区往往依靠超市每日带来的成千上万的人流，经营一些大众化的、价廉物美的百货商品，这些商品一般都是大众化的品牌，在社区商业中心经营中档的商品，包括服装鞋包、化妆品和美容用品、饰品等。面积一般在20000-50000㎡，以生活百货或在大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在20000-50000人，但随着目前的一些高容积率大盘的出现，其所配套的商业的体量规模越来越大，部分商业配套如社区购物中心体量达到了10万平方米左右，辐射距离为3—5公里，以集中商业为主，通常交通以机动车为主，步行为辅，步行时间为10—15分钟。（2）另一种情况是定位主题街区利用所处的某一干道定位食街、装饰材料街、五金机电街、汽配美容街等主题型街区，从而吸引了周边社区甚至更远的消费前往采购。业态业种超市大型超市主力店餐饮中式餐饮西式餐饮茶馆咖啡馆娱乐休闲健身中心酒吧网吧文化体育用品书店冲印店文具体育用品琴行行业咨询地产中介家政服务食品面包房水果蔬果店乳品专卖茶叶店烟酒凉茶保健品滋补品特色食品土地产珠宝精品类眼镜店汽车汽车修理皮具/鞋/帽/手套/皮鞋业态业种服务配套美发便利店纯净水药店干洗店擦鞋修鞋旅行社票务彩票教育培训驾驶培训银行金融保险通讯服务邮政社区医院诊所宠物用品花店洗车修车家居，家具，家电软性家居（生活）小家电服装女装男装童装休闲装化妆品/美容美发美甲/个人护理美容美体美甲化妆品C、本社区商业现状分析BusinessStatus小区名称规划户数规划人口入住情况楼盘产品楼盘价格人群属性本案3108约10000人约30%（一期）高层+别墅约13000元/㎡刚需（为主）+改善型彩虹郡2951约10000人40%（1+2期）高层+别墅约10000元/㎡刚需（为主）+改善型东原湖光里2885约10000人40%高层约14000元/㎡刚需（为主）+改善型东园启城（1-4期）约6000约20000人30%高层约14000元/㎡刚需武汉融创城2004约6000人未交房高层+小高层约13000元/㎡刚需美的君兰半岛2627约7000人未交房洋房+叠拼未知改善辐射小区（现状）商业配比（本项目东区+西区）总建面住宅总面积商业总面积裙房商铺（西区1-2层）独立商业楼商业面积配比人均商业面积57万㎡42.8万㎡1.79万㎡7920㎡10030㎡（含社区用房）4%约1.79㎡项目类型判定项目适用类型（项目整体）：全家庭的社区商业模式（邻里中心）多业态、小规模、功能复合，集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、服务为一体的多种功能，可满足辐射区域大部分刚需+部分改善型圈层消费需求。邻里中心四大特色：1、构成一套家庭住宅使用功能延伸体系，邻里中心内部的业态业种配置成为家庭的延伸，满足消费者的各种需求。2、把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化的需求、提高了社区居民的生活质量和城市的环境质量。3、服务对象以住宅小区居民的日常生活为主，日常服务在社区内即可完成。4、为社区居民提供生活配套、文化体育等多种服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。D、邻里中心主要业态MainBusinessType菜市场、便民服务中心、超市、餐饮、社区卫生服务中心、药店、文体中心、美容美发店、洗衣店、邮政、社区活动中心。PART3项目招商定位/业态分类/业态规划五大定位模式社区型购物中心主力店+街区次主力店+街区纯商业街多次主力店+多商业街组团项目典型建筑构成：小型集中式商业+商业街A、招商定位InvestmentOrientation（一）建筑构成：小型集中式商业+底铺商业（二）业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、电器等）+底铺商业标的商业楼属于：小超市+次主力店标的项目判定DetermineB、商业楼招商规划建议PlanningSuggestions业态业种超市小型社区超市餐饮中式餐饮西式快餐茶馆娱乐休闲健身中心文化体育用品冲印店体育用品文具琴行服装女装男装童装化妆品/美容美发美甲/个人护理美容美体美甲化妆品手机通讯手机数码珠宝精品类眼镜店行业咨询家政服务地产中介业态业种服务配套美发便利店纯净水药店干洗店电脑维修彩票教育培训社区医院诊所当铺洗车银行旅行社宠物用品食品面包房水果蔬果店茶叶店粮油店滋补保健品烟酒业态业种超市小型社区超市餐饮中式餐饮西式快餐茶馆娱乐休闲健身中心文化体育用品冲印店体育用品文具琴行服装女装男装童装化妆品/美容美发美甲/个人护理美容美体美甲化妆品手机通讯手机数码珠宝精品类眼镜店行业咨询家政服务地产中介业态业种服务配套美发便利店纯净水药店干洗店电脑维修彩票教育培训社区医院诊所当铺洗车银行旅行社宠物用品食品面包房水果蔬果店茶叶店粮油店滋补保健品烟酒业态业种超市小型社区超市餐饮中式餐饮西式快餐茶馆娱乐休闲健身中心文化体育用品冲印店体育用品文具琴行服装女装男装童装化妆品/美容美发美甲/个人护理美容美体美甲化妆品手机通讯手机数码珠宝精品类眼镜店行业咨询家政服务地产中介业态业种服务配套美发便利店纯净水药店干洗店电脑维修彩票教育培训社区医院诊所当铺洗车银行旅行社宠物用品食品面包房水果蔬果店茶叶店粮油店滋补保健品烟酒C、商户类型及品牌预设BrandPresupposition社区超市餐饮健身中心美容养生行业资讯药店洗衣干洗教育培训医院诊所面点蔬果D、招商原则(一）Principlesofinvestmentpromotion根据不同阶段依次调整在每个不同的阶段，社区居民对社区商业有着不同的需求，社区商业发展通常要经历三个阶段：社区启动期、社区发展期、社区成熟期。把握住不同阶段社区居民的消费习惯，才能够更准确的把握社区商业的业态调整。项目社区启动期社区发展期社区成熟期居民入住率居民开始进行装修，入住率为0%居民逐步入住，入住率为0%—60%入住率达到60%以上消费特征以社区配套以及满足家庭装修、生活用品需求的商业形态为主以社区配套为主、区域配套为辅区域配套、社区配套并重业态主要有家庭装修服务、家居装饰、厨卫等。满足生活配套的商业业种包括银行、药品、快餐、洗衣、花店、美发等。满足生活休闲、娱乐的配套包含有咖啡店、特色食街、小型俱乐部、服装、书店等。（一）重视业态控制，力争业态标准化某些承租能力较强的业态竞争过于激烈。一些业态如中介、美容等在社区商业中分布密集，不利于社区的商业配套服务的完善。（二）引进社区品牌店品牌店：消费者认同度高，后续经营能力强，并具有聚客效应；杂牌店：后续经营能力相对较低，租金的保障度较低。（三）力求商户标准化前期项目招商时，不能一味盲目的追求高租金业态，如中介、药店，最后形成中介一条街，往往导致社区的业态如维修、邮政服务等刚性需求的配套业态得不到满足，从而影响了社区商业的部分功能的完整性。在社区商业的便利、医药、美容、早点、干洗、眼镜、冲晒等业态都出现了品牌连锁店，因而社区商业可以从这些连锁店来选择。（四）不盲目追求高租金业态D、招商原则（二）Principlesofinvestmentpromotion社区商业的配套规划需解决：1、关于社区餐饮业配套规划（油烟、污水）2、二、三层人流引导和垂直交通的规划3、关于停车位的规划4、昭示面广告位规划PART4招商思路1、主力商户优先：采取先确定主力商户，再全面招商，重点引入品牌进驻，以大代小，这对项目经营活动与形象会产生重要影响2、品牌客户带动招商：项目采取各种优惠措施引入重点商户，可以用其作为宣传的要点、亮点、卖点，刺激其他有需求、在观望的商户3、分行业招商：针对不同的商业行业分类集中招商，防止资源混乱，形成重复登记的混乱现象4、加盟招商：品牌有拓展的需求，需要发展加盟，而商户与投资者希望能经营好的品牌，打开市场，形成长期的、持续的经营，保证长远发展，因此建议设立加盟服务中心，提供品牌推荐与投资咨询等服务（所有的服务只限于建议性的推介，不作任何实质承诺）统一招商、自主经营、统一物业A、招商策略InvestmentStrategyB、招商政策建议InvestmentStrategy1、针对业态招商租金策略建议a、针对次主力店，它是整个项目商业价值的体现与维系项目整体招商成功率的前提，是项目整体策划定位的支持点和保障，应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价30%作为优惠。b、针对品牌店，它是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以接近面价或略低于面价5%～10%作为招租标准。c、针对散户，它是项目整体租金的重要补充，租金可考虑以接近面价或略高于面价5%～10%作为招租标准。d、针对专业店，服务业态，它是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。2、针对不同因素差异招商租金策略本项目应根据各商铺位置差异、视觉效果差异、交通组织差异等因素来制定各商铺的具体租金价格。a、位置差异：按商铺门前经过人流量大小，商铺位置优劣的租金单价差异，差价比例控制在10-15%之间。b、视觉效果：消费者在中庭位置直接注意到的商铺租金单价高于其它内铺，差价比例控制在10-15%之间。c、流通情况：人流疏导良好的商铺租价高于其它商铺，差价比例控制在4-8%之间。建议向经营者收取三个月的租金与管理费作为保证金，在租赁合同期满退场时予以退还。经历了守场期后，随着经营步入正轨、经营状况正常后，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%—10%。3、保证金4、租金递增C、招商优惠条件PreferentialTerms1、免租项目所在区域的商业气氛缺乏，基于此，要吸引商家特别是品牌商家进驻，使本项目形成强烈的商业氛围，必须减少其经营风险，降低其进驻门槛。因此在项目开业初期，必须给予租户足够而合理的免租期。建议本项目一般免租期为3个月。2、租赁合同期建议本项目的超市次力店签订10－15年的合约；社区配套性商业签订3年合约；品牌行业的商家签订3年合约；餐饮业经营者签订5年合约或双方商议而定。3、管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用包括中央空调费、清洁、保安、商务维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金等。4、老带新优惠已承租的客户介绍新客户入驻商场，给予增加一定期限内的租金折扣优惠。5、活动期间签约优惠在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等。6、宣传推广费用此费用可包含在租金中，或包含在管理费中，更可单独作为一项来收取。为了更好的引进商家，宣传推广费的具体数额及计算方式可作为招商优惠的另一斟酌条件。7、赠送广告位建议对本项目的知名品牌商家赠送2-6个月的外立面广告位使用权（广告发布费、制作费、电费等直接费用租户自行承担）。D、招商实施计划Implementationplan本项目招商需要一段较长的时间，在招商开始前首先应制定好招商实施计划，这样招商活动才能有条不紊的进行。1、招商调查时间：待定内容：明确并锁定目标商家类型及区域范围，列出目标商家名录与基本资料，并主动与之联系，向其派发宣传资料，获取其背景信息，了解其招商意向。综合分析各种信息资料，制订相应的招商策略及实施方案。执行项：待定2、内部认租时间:待定内容:在收集大量商家信息的基础上，要选定、确认主力商户、重点商户的招商对象，以明确招商目标，同时为了增强目标商家入场经营的信心，还要根据本项目的地段、经营定位、经营规划等特征，针对不同类型的商户进行市场机会分析，从而提高招商的说服力。执行项：待定3、公开招商时间：待定内容：运用各种广告宣传手段向目标商家传达项目招商信息，吸引目标商家前来咨询、洽谈、租赁。同时，还要运用现场招商、定向招商等多种招商方式开展招商活动。执行项：待定4、开业准备时间：待定内容：开业前，应该运用各种广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，以树立本项目的形象，提高知名度，并营造良好的开业气氛，在开业时能够吸引大量的人流前来参观、购物。执行项：待定PART5运营管理“只租不售、统一管理、统一运营”与入驻商家共同承担市场风险，保证街区按照既定的特色路线健康发展。统一管理协作经营A、运营原则OperationPrincipleB、职能设置FunctionSetting成立“市场发展有限公司”由该公司对本项目进行规范、统一的一体化管理，管理公司下设招商部、经营服务部、物业管理部、企划行销部等四大部门，以便对口管理。1、招商部：负责本项目的整体招商事宜。（属阶段性部门）2、经营管理部：为投资经营管理公司的主要对外窗口，负责商业街的业态功能规划，手续协助、信息咨询、投资与经营顾问；统一营销、统一对外协调、组织内外商业交流活动；提供售货员职能培训、统一的VIP客户管理；统一设计、规划整个商业街的信息、监控、物业管理系统，实现全面电子化和自动化管理，打造本项目文化体系，塑造本项目繁华、便捷、安全、高效的现代化商业管理形象。3、物业管理部（甲方物业）：对商业动线、停车场、广场、公共绿化等公共空间和变电站、机房、电缆、通信设施、给水排水、煤气等管线以及各种设备进行统一的筹划、统一建设、统一管理；除此外还包括卫生、保洁、治安等。4、企划行销部：为投资经营管理公司的智囊部门，整体的策划、包装商业街民俗文化体系及各项经营管理活动；对商业街的整体形象设计进行统一的管理，体现“理念—行为—视觉”的高度识别性和无形资产有效性；协调商业街内部的广告位和发布管理、统一对外宣传、编辑消费通讯等。（阶段性部门，开业三个月后合并入经营管理部）C、工作职责operatingDuty筹备期的工作:协助跟进项目之发展规划，联合物业管理公司制订及实施下列工作：★代表发展商协调市场策划及租赁代理的招商工作；★制订开业计划，落实到各负责人员★制订商户装修守则；★制订商场用户手册等文件；★制订推广场地、广告牌的出租方案；★设立经营管理办公室及其它相关的筹备工作。入伙/装修期的工作：★协助租客接收已完成竣工的商场铺位；★协助发展商及租户收取所有应收的费用；★协助租户提交设计装修图给予物业管理公司，协调审批程序，确保符合有关要求；★确保租客正确使用场内公众设施；★安排工程公司提供临时供电安排，以便小业主及租客安排装修工程；★与物业公司协调安排装修废料处理；★与物业公司协调提供完善清洁、保安服务；★协助租客将单位装修妥当并及早开业；开业前的工作：★提供布局意见包括经营某部份、各后方部门及设备的安排；★制订开业筹备时间表、开业及营运预算；★策划宣传推广活动；★重点加强商场内外粉饰美化，以营造更强烈的购物环境；★建立商业管理的规章制度；★建立商场商户及商铺档案系统；★筹备各商户进行试业；★协调当地政府/有关单位，以推广开业宣传，打响知名度开业后的工作：★全面经营管理商业裙楼；★监督并协调各方的工作（物业管理，商户管理、公关、广告公司）★协调一切对外的关系（政府部门等）★代表发展商执行买卖及租赁合约（如收租、确保铺位正确使用等）；★监控零售商户的销售额及营业情况，培训、管理有关的销售人员；★确保场内所有经营者没有遗忘商场的管理公约，并按时缴纳管理费；★购物环境的装饰环境布置及内外广告灯箱招牌的统筹运作。以下几点构成经营管理的主要工作内容，但经营管理并非上述几个方面的简，但经营管理并非上述几个方面的简单相加，而是一个全面完整缺一不可的管理系统THANKYOU