商业街招商方案 (1),商业街招商运营方案

三里屯SOHO市场调研报告烟台阳光首院项目招商方案目录1.0PROJECTBACKGROUND项目介绍1.1ProjectLocation1.1ProjectLocation地理位置地理位置1.2Background1.2Background项目背景项目背景1.3Characteristicsofnearbyregions1.3Characteristicsofnearbyregions周边地区特征周边地区特征1.4SWOTanalysis1.4SWOTanalysis地块地块SWOTSWOT分析分析1.1ProjectLocation地理位置※阳光首院项目位于烟台市汇福街与松霞路交汇处的东北角，项目南至汇福街，北至盐场街（建设中），西至松霞路，东至规划路。项目总建筑面积约41万平方米。※项目临近烟台的母亲河、城市之河-夹河，靠近夹河生态景观带、湿地公园、四大城市广场，生态环境优越，居住氛围成熟，具有绝版的自然生态环境及市场中极为稀缺的低密住宅产品规划。项目定位为纯正意大利托斯卡纳风情高端水岸社区。本项目所在地1.2Background项目背景阳光首院项目规划总用地面积：195,600平方米总建筑面积：413,900平方米由72栋别墅（含龙院别墅、合院别墅），4栋4层花园洋房，1栋五层洋房，10余栋高层公寓，8000余平米商业组成容积率：1.6车位情况：1:11.3Characteristicsofnearbyregions周边地区特征※项目地处烟台夹河之畔，与烟台市仅有的湿地公园几步之遥，与烟台“城市绿肺”——夹河岛隔河滨路相望，东侧紧邻银河广场和夹河沿岸景观带。※主要公交线路：31路、36路、522路、301路（银河名都站点下车）可以直达本项目※中小学：永福园小学、东华小学、产业区中心小学和烟台市实验中学综合商场：两处家家悦超市、福海路上的振华量贩、振华购物广场，以及天府街即将开业的沃尔玛超市等幼儿园：金桥双语幼儿园、永福园幼儿园、金泰幼儿园银行：建行、农村信用社、交行、邮政储蓄邮局:中国邮政北二路支局医院：银华医院、天府中医院和福山医院休闲娱乐设施：银河广场、河滨绿化休闲带、生态湿地公园、高尔夫练习场等餐厅：风情美食街1.4SWOTanalysis地块SWOT分析项目位置优越，交通便利，靠近夹河生态景观带、湿地公园，是区域内标志性特色社区；项目展示面充分，建筑艺术具有意大利托斯卡纳风情，是烟台市的一颗明珠，吸引着省内大量富足人群的目光；作为综合性社区，阳光首院商业部分建筑特征显著，可视性极佳，为商户提供了良好的展示空间。8000余平米商业能够满足社区内2-3万人的生活购物需求，社区本身亦能够为商圈带来大量稳定的消费群体；StrengthOpportunityThreatWeakness2010年，烟台市实现GDP3728亿元，在山东省排第二，仅次于青岛市。烟台市社会消费品零售总额达1220亿元，在山东省排第三，充分展示了烟台市商贸业发展的良好态势。项目所处的福山区中高档物业集中，如香逸中央、星河城、御花园，北美枫情等。这里聚集了大量的高收入人群，无论是置业还是购物，消费力都相当高。烟台市大部分住宅同质化现象严重，主要以高层+小高层的小区居多。因此多层与别墅产品越来越稀缺。项目距离烟台市级商圈——海港路商圈，以及黄务区级商业中心和幸福区级商业中心较远，商业氛围略显冷淡，不是成熟的商圈，故在招商进程中存在一定的困难，预计商户免租期较长。在烟台市商业街的竞争中，本项目与滨海广场国际步行街、朝阳历史文化街、北大西服装精品街、时代广场动漫风情特色街等商业街相比，无论在建筑规模、文化底蕴、人流聚集程度上都存在一定劣势，故需要错位经营，突出本项目特色。项目一期刚刚落成，距离业主入住还有较长时间，二期的建设还需一年以上时间，由于项目前期没有大量稳定的客流，故商业培养期较长，培养期内租金水平较低，需引入抗风险能力较强，有持久经营能力的，有很好知名度的商户入驻。项目所在福山区处于政府规划的工业中心，亦属于烟台市老城区，近几年处于旧城改造阶段，项目周边亦涉及多项市政施工，对人流、车流影响较大。2.0MarketPositioning市场定位2.1CatchmentAreas2.1CatchmentAreas商圈界定商圈界定2.2CustomerProfile2.2CustomerProfile消费者情况消费者情况2.3MarketPositioning2.3MarketPositioning市场定位市场定位2.1CatchmentAreas商圈界定※第一商圈-本项目内的居住人群，预计第一商圈人口可达到1-2万人。※第二商圈–项目所在地区周边约1公里范围内的办公和居住人口，北至永达街，南至夹河、西至福海路、东至河滨路环。预计第二商圈内约有10万人。2.1CatchmentAreas商圈界定※通过实地考察，项目周边分布最多的商业业态是餐饮，以地方特色中式餐厅、火锅香锅类为主，缺少西式咖啡酒吧以及快餐简餐类的品牌。※同时，生活配套类商户也较多，比如，中国建设银行、洗衣店、药店、布艺、家居家纺、儿童用品等。※娱乐休闲业态包括：网吧、KTV、养生会所等。2.2CustomerProfile消费者情况消费者需求描述：2.3MarketPositioning市场定位※根据市场分析和需求研究的结果，同时考虑到地块的周边环境，我们认为阳光首院商业街的定位如下：主要服务于项目自身的消费人群，兼顾本地消费者追求健康娱乐、休闲购物的需要，充分发挥意式托斯卡纳风情的展示功能，塑造一个生活享乐型的综合性商业街区。阳光首院3.0MERCHANDISEANDTENANTMIX商品/客户组合3.1SizeandTypeofShoppingAvenue3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型商业街面积和类型3.2MerchandiseandTenantmix3.2MerchandiseandTenantmix商品商品//客户组合客户组合3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型2#商业一层：211212213214215216217109.71134.162.65121.72120.42121.75103.85使用面积共计774.20平米3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型2#商业二层：221222213214215216116.59141.35226.53120.42121.75103.85使用面积共计830.49平米3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型3#商业一层：311312313314315316102.98120.42141.49404.14使用面积共计1112.85平米120.42120.42102.983173.1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型3#商业二层：使用面积共计1143.91平米321322323324325326102.98120.42141.49435.20120.42120.42102.983273.1SizeandTypeofShoppingAvenue商业街面积和类型3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合餐饮品牌建议：品牌客单价（元）菜系半畝圆25中式快餐元绿回转寿司55日式快餐仙踪林40中式快餐一品三笑20中式快餐巴贝拉40西式快餐吉野家25日式快餐真功夫28中式快餐味千拉面30日式快餐桂林人25中式快餐优根芙丝30冰激凌汉堡王30西式快餐LOGO3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合休闲服装品牌建议：品牌客单价（元）业种佐丹奴300-400休闲堡狮龙300-400休闲K2200-300休闲阿瑟斯200-300休闲曼迪飞200-300休闲阿依莲200-300休闲罗宾汉200-300休闲LOGO3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合休闲服装品牌建议：品牌客单价（元）业种坚持我的300-400休闲以纯200-300休闲班尼路300-400休闲安踏300-400运动匡威400-500运动美津浓400-500运动背靠背400-500运动LOGO3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合箱包、皮具品牌建议：品牌客单价（元）业种金利来400-600皮具袋鼠400-600皮具老人头400-500皮具皮尔卡丹400-600皮具花花公子400-600皮具老船长400-500皮具红蜻蜓400-600皮具LOGO3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合饰品、眼镜类品牌建议：品牌客单价（元）业种诺诗兰100-200帽子SHE'S100-200首饰宝岛眼镜300-400眼镜Q'ggle200-300首饰阿努比斯250-350首饰LOGO3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合体育运动集合店品牌建议：品牌业种运动100体育、户外锐力体育体育、户外宝盛道吉体育、户外法雅体育体育、户外LOGO品牌定位业种七彩云南翡翠等饰品、珠宝IDO钻石饰品、珠宝琉璃工房琉璃饰品、工艺品和合玉器玉饰品、珠宝和合玉器琉璃饰品、工艺品流行美银饰饰品、珠宝梅花表休闲表天梭休闲、商务表西铁城休闲、商务表海鸥表休闲表LOGO3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合珠宝、钟表品牌建议：品牌客单价（元）业种丽婴房400-500童装巴拉巴拉450-550童装派克兰帝300-400童装好孩子300-400童装时尚小鱼300-400童装红黄蓝400-500教育、童装童乐迪300-400儿童玩具迪乐堡300-400儿童玩具皇家宝贝800-1000儿童摄影LOGO3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合儿童品牌建议：3.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合家居家纺品牌建议：品牌主流价位LOGO澳西奴200-500馨亭200-500皇锦1500德国健康屋800-1000宽庭20003.2MerchandiseandTenantmix商品/客户组合4.0EstimatedRent租金设定4.1EstimatedRent4.1EstimatedRent租金设定租金设定4.1EstimatedRent租金设定※参考当前烟台市主要商业街的租金水平，并根据本项目的商圈位置和现状，为商户平稳度过养商期，特给予以下设定：项目平均租金为1-3元/天/平米，物业费20元/月/平米。商户进场装修期为3个月，免租期6个月。5.0ManagementStrategy商业管理策略建议5.1ManagementStrategy5.1ManagementStrategy商业管理策略建议商业管理策略建议5.1ManagementStrategy商业管理策略建议※消费者将被商业街区的开放性和整洁的环境所吸引，同时吸引消费者的还有街区有趣味的展示、陈列和活动。商业品牌的市场推广、广告宣传和极具吸引力的商品组合都会吸引消费者。※我们建议项目的市场推广可以分为两个明显的阶段，推广的第一阶段将主要着重在项目的前期整体推广上；项目的第二阶段推广主要集中在项目竣工后运营期的日常推广上。项目的广告包装阶段，尽可能地使零售商和潜在消费者认知阳光首院商业街。给意向消费者和团体消费组织者递送项目的市场宣传资料。※举办更多的活动来提高商业街的销售和租金收入，为后期带租约销售的商业物业提高附加值。5.1ManagementStrategy商业管理策略建议THANKSFORYOURATTENTION