商业街招商方案,商业街招商方案策划书

1商业街招商方案2本报告解决的核心问题•项目产品定位•招商优惠政策方案•招商类型以及招商模式•液态定位市场分析3项目产品定位根据我公司一系列可行性调研及对产品的市场研究得出如下结论：努力拔高本项目的商业形象，将本项目打造成城南块商业升级的样板工程，使本项目成为滨河板块最具活跃高端品牌商业领地。本项目打造为集购物、娱乐、餐饮、休闲、时尚功能于一体的综合性，高端步行街购物商业广场。4招商业态•时尚高端品牌服装•品牌快餐音乐茶座•时尚女子SPA会所•婚纱影楼女士护肤•洗化产品美容美发•品牌珠宝玉器首饰•名牌箱包品牌鞋店•移动通讯金融医疗5招商范围•步行街•1-2层步行街•总户数：63套•体量：约7500㎡•结构:框架剪力墙•主力面积：120-170之间6液态规划与分区•1#3#——品牌服装鞋帽类•2#——美容美发女士护肤类•5#——金融珠宝首饰•4#——婚纱影楼、洗化、通讯类•6#——-品牌快餐7招商方案•租赁方式：一次性签订十年租赁合约（主力店10-15年、品牌店7-10年）•付款方式：一次性缴纳保证金开门营业金（租金分期）•保证金：每套/5万•开门营业保证金：每套/2万（按协议规定开门营业满一年，开始退还此保证金）•租金：㎡1.2元/天（物业费、空调费等相关费用另计）•优惠政策•国税地税：第一年全免，2-3年减半。•租金：第一年租金减半，2-3年减30%。•物业费：第一年免收物业管理费。•递增：起算时间从第4年，租金开始递增。•增幅：主力店：8%-10%，品牌店：6%-8%，其他店：5%-6%8经营权、管理权、与产权的关系•租赁条件•5万元保证金、2万元开门营业金、预交2年物业管理费，预存一年水电费。(有线、宽带、燃气相关开口费另计)。•经营商户在租赁期内具有经营权；•产权归发展商，商户须同意：发展商可连租约销售；•开门保证金，业主不按照协议规定时间开门营业，开发商有权扣除开门营业保证金；•经营商户须遵守经营管理公司的管理规定广告位租金•依据不同广告位置设置不同的广告位租金；9招商策略•1、目标：实现开业招商百分之九十，力争百分之白，为步行街的开门运营坚定坚实的基础•3、主力店招商：主力占20%，品牌店占40%，次店占25%，其它15。•2、业态组合：品牌服装、餐饮、珠宝、娱乐为核心。•招商计划：2011年9月-12月底主力店招商，2012年1月-3月品牌店招商，3-5月次店，其它店同步招商，7月市场启动。10客户分析•客户项目分析•经过对本区域的商业区经营者的抽样调查分析，商铺经营状况可分为以下几种情况：好、较好、一般、较差四种。具体数据表现如下图：•客户市场分析•经营者对其商铺租售的看法及原因（设定：租金1.0元\天㎡、售价：4000）好7%较好35%一般38%较差20%偏高38%适中32%偏低12%不确定18%11商业街前景及繁华年限所持态度与期望•高达60%的受访者他们普遍都反映了该区域商业前景优越，旧村拆迁还建速度比较快，人口居住比较集中，众多高端楼盘落定，而且罗庄区政府鼎力支持，同时据调查，60%的经营者认为本市场附近繁华所需年限在3-4年以内，•也有12%的受访者不看好本项目的商业前景，他们普遍认为地段偏不是主要干道，政府支持力度不大、消费人群消费水平偏低，商业租售性质不满意，不符合其经营内容所需要求；还有部分人认为市场能否繁华起来要看政府规划，经济发展，周边住户数量。12%60%23%5%未发表意见看好持中间态度或观望态度不看好12项目SWOT分析•本项目优势与机会点•本项目劣势及威胁点1．商业街稀缺性政府配套工程；2．整体规模大，利于多业态共存共荣；3．市场发展前景乐观，具有唯一性、无竞争压力；4．整个市场的功能分布合理，农贸定位规范、超前，商业步行街规划，商业形态，符合商业发展趋势；5．政府支持，项目周边高端住宅云集自然村拆迁建设如火如荼，区域消费活动人群不断增加；6．顺应当地人群消费习惯。1．项目土地手续不完整，给投资者售后保障留下顾虑；（小产权）2.价格期望值与当地经营户有差距，一次付清加开业需要相当实力商户；3.商业街单面距离短业态环状四周，无法形成集中消费，商业规划上也有较大难度；4．本项目消费区域在一定时期内依然不成熟，人气不旺；5．外来投资或经营商户对本地消费认知度和权属茫然，大部分都有理性投资意识；13本策略执行中必须预见和理解的问题：•招商招租的商家必须有利于商铺的销售与投资价值，必须有利于今后市场的整体运营；投资炒房或经营观念低下恶意扰乱市场经营秩序的坚决杜绝，只有这样招商招租才能不影响整体运营，促进销售，使本项目的概念得以实现；使人们对本项目的定位与印象得以逐步攀升。•本区域内居民对商铺买断和租赁、产权和经营权、使用权认识模糊，根深蒂固的观念一时难改变！•目前本区域内商铺经营水平较低，利润额和租金较低，影响本项目价值判断。•市场对一层比较热衷，对于内街以及二层连带招商销售有一定的抗性.14商街物业服务定位•为使我们月商业街更具竞争力和吸引力，建议前期即组建、培训专业的商业物业管理队伍，或聘请专业物业管理顾问为商户提供优质的服务，并通过软环境的营造为商户提供良好的服务，吸引更多顾客光临。•（一）建议品牌知名度的物业为本项目的以提高本项目的档次、体现服务的规范；以有力促进对本地或更大区域强势品牌的招商；（二）经营管理建议建议公司聘请专业的商业经营管理公司作本项目的经营管理单位，一方面能够切实确保商业的经营管理的有序进行，另一方面也是本项目的一个极具竞争力的卖点和优势，能够极大促进本案的销售和招商。对商业街区的直接管理可采用两种方案：1、由公司聘请经营管理顾问单位进行管理。2、由公司下设经营部进行管理。以上两种方案由公司整体经营战略因素决定15总结本案商铺作为一个商业性项目，租家租买目的一般不是为了最终消费，而是为了货币向更多的货币转化：不论是自营和投资其购买意图都是为了将资金投入，进而产生商业上的收益与增值。而任何商铺的价值就是他们充当了实现这一过程的载体。自营与投资不同在于：自营是亲自去实现货币升值的过程，投资客借助租户和市场来完成。因此，商铺价值对于不同的买家考虑核心因素是不同的：因为自营会容易向投资方向转变，而投资也比较关心租户的经营收益预期。此外，由于购买商铺买家所付出的货币成本量相对消费品而言一般较大，所以此类购买行为基本上呈现理性化、谨慎化，从而一个理性的、引导性的、现实性的投资价值分析是买家购买租赁过程的催化剂，是必备的基本要求。只有比较全面地阐述本项目的价值内涵、才能给市场一个最具说服力的投资理由。