某商业街运营实施方案PPT(共-68张)

1威尼斯商业街运案2013年11月金水湾项目建设指挥部总体定总体定湘潭最长情景商业最大社区特色休闲商业街华新城区唯一专业休闲街3第一部分威尼斯及规模开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口；东面距离步步高0米；长度639米，总建筑面积㎡。其中包括：:位于江南大道东侧,长117米,系16＃、17＃裙楼西的2层商2108.31㎡;：斜穿项目西南角，西北接江南大道,东南连宝马西路,长212米＃、52＃、53＃栋，以及16＃裙楼南，均有1-2层的底层商铺4885.9㎡；：沿宝马西路北侧，长310米，包括55＃4层商铺1栋,共计7063：总计14060.97㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16㎡1层面积4832.01㎡，2层面积4193.78㎡，3层面积1631.974附件1：商业街布局51#52#53#55#一层495.35㎡一层525.04㎡二层673.58㎡一层495.62㎡二层643.66㎡一层980.69㎡二层1071.96㎡一层1185.85㎡二层922.46㎡负一层3400.16㎡，一层1149.51㎡二层882.12㎡，三层1631.97㎡16#、17#西16#南5第二部分产品线--51＃栋面积表（10个6产品线介绍--51＃栋平面7产品线--52＃栋面积表（108产品线介--52＃栋1层平9产品线介--52＃栋2层平10产品线介--53＃栋面积表（1011产品线介--53＃栋1层平12产品线介--53＃栋2层13产品线介绍--55＃栋面积表（18个单位铺面）882.1214产品线介绍--55＃栋1层平面图15产品线介绍--55＃栋2层平面图16产品线介绍--55＃栋3层平面图17产品线介绍--55＃栋负1层平面图18产品线--16＃栋南裙楼面积表19产品线介--16＃栋南裙楼120产品线介--16＃栋南裙楼221产品线--16＃、17＃栋西裙楼22产品线介--16＃、17＃栋西裙23产品线介--16＃、17＃栋西裙产品线介绍2425第三部分招商一、业态布局北街中街南街26威尼斯商业街一层：品牌服装专卖店银行、电器、电子通信、婚纱摄影休闲美食社区配套休闲美食（淘淘街）27威尼斯商业街二层潮流街区（格子铺）中西餐厅、足浴、KTV休闲美食时尚餐厅28招商业态二、业态定位本定位店：以超市、中西餐饮、银行为主（同类独家）；力店：品牌服装、休闲餐饮、通讯电子等，以同类划区聚集为原则聚力和对商业氛围的营造，根据商家品牌和规模灵活调整商家数量配套店：药店、干洗店、美容等。（同类独家，尽可能完善社区商供全面的优质服务）据街规模较小，暂无中、大型商业支撑；以服务周边为主，本社区为辅；将来可能会产生逆转；区域有类似业态，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店；业街暂时2-3年为市场培育期，3-5年后金水湾社区入住率达到一条件才基本成熟；人在本地的消费习惯仍以餐饮、休闲为主流。29第四部分经方式的三种模式对外销售，经营业态放任自流；对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时销售商铺。三种方式的优缺点分析全部对外销售，经营业态放任自流；、可以尽快售罄，及时返现，缓解资金压力；30经营思路租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和物业服务诸多返租压力；期过后，开发商无需承担商业街的景观维护、质量维修。预售之初，门面价格难以提高；统一招商招租、不规范经营业态，卖出去后，商业街形象无金水湾项目的整体形象受损；商业街铺面卖出后经营不善，关门现象较多，容易打击投资的积极性，导致今后的商铺难以快速升值；没有招商在前，商业街人气提升的速度会很缓慢。31经营思路全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；招商招租，也便于统一管理和经营；商的统一经营管理，可以有力维护商业街的整体形象；引进档次和品位高、知名的品牌商家；商铺价值，使物业升值保值，有利于今后整合优质资产来融、管理、经营的团队专业化程度要求高，必然形成较高的管；及其成本可能有诸多不可控因素：经营思路—不其中之一：招商运营1、空铺面出现，即需招商人员对外招租，增加人力成本；2、如遇退租，收不到租金，公司受损；3、店铺生意清淡，业主要求开发商开展促销活动，无疑增加费用；4、业主拖欠水电费、租金等产生的协调、诉讼成本。其中之二：物业管理1、最大的麻烦还是在经营清淡的时候，业主拖欠物业管理费、水电费，造成物业无法维持下去，街区秩序混乱，维修维护无人管理；2、水电费收缴困难，造成水电部门停水停电，影响其他经营户，造成群体事件，从而影响整个项目形象；3、公共水电费用较多，物业管理部门能否及时平衡、弥补，特别是水街每次补水费用约2000元，每月2次，则需4000元，物业费用能否维持皆是隐患。4、每月15000㎡×3元／㎡=45000元的物业收入能否填补所有物业开支将是问题。3233经营思路部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当盘销售商铺.商以及营业状况较好可以为后面的销售提供卖点，累积商业；商铺的后期销售有充足的理由加价；牌店可以大大提升商业街档次、品位，提高了商业街乃至整形象；商可能增加投资者、诸多经营者的信心，对投资回报的预期成旺盛的需求；的街区管理，形成良性经营态势；、有活力的商业配套，对金水湾以后三期的销售有极大的促34经营思路租后的商铺，为后期经营管理留下了诸多难题，比如代租是续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能；买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理是商业街升值的障碍。我们选取何种原则一种不给公司长期背负后期经营、管理压力的---三年期代租销售模式;一种能给整个项目带来快速回现、可短时间去化商铺的---直销模式。3536经营思路如何选择威尼斯商业街的经营方式？答案:方式C骤如下——，后销售，以招商促销售；商,部分销售；形式吸引投资客买铺,达到短时间去化商铺的目的。经营思化解该经营方式的缺点？专业招商公司力量引进实力强、品牌知名度高的商家，合理态布局；力度重点对超市的引进，给予其较好的租赁政策，使其发挥应；租赁协议里的限制条款要求承租人严格遵守开发商后期销售转租行为产生时的相关约定；商铺销售协议的补充条款，严格约定购买者不得在租赁期内营者的利益，同时开发商也应承诺及时返租给购买人；合理的销售推广计划，有效结合招商成果，及时把握销售节开盘销售；前预测将来的困难，拟订可行的经营管理、招商方案，使经者对未来充满信心，同时可预期商业街的经营效益，这才是的核心。37经营思路---具体操作建建议一:如何把握招商的节奏?1、近期重点对超市、二\三层独立大面积商铺的招商；2、11月底前把主力店合同签下来12月底前把次主力店合同签下来目的:为2014年1月开始蓄客、认购制造卖点。3、2014年3月，商业街景观工程完成,针对蓄客、认购成果组织招商对接会,让业主(或投资客)与商家意向签约,未买铺先获租约，极大增强业主购买信心；4、其后视销售进度开展招商服务，同时为开发商、投资者服务。探讨如何处理与招商公司的关系?1、根据进度和招商成效适当延长与其的委托合约；2、招商公司不必大范围派人常驻现场招商,成功招商一个即给付佣金;3、或采取支付月费的办法.38经营思路---具体操作建建议二：如何把握销售节点？（见销控示意图）销售条件:1、今年12月底主力店,特别是超市已经签约、支付保证金；2、周边春天里商业街、三鑫大厦基本售馨,红星美凯龙综合体开盘前；3、蓄客数目100个以上；4、南入口、威尼斯商业街景观工程雏形初现。如何创造条件？1、发布室外广告及时对外告知引进商家的消息；2、利用交房仪式举行招商发布会,公布商铺资料；3、举行类似元宵灯展的活动。39现场支持销售阶段媒体广告物料准备重大事件营销中心和临时展点2大销售现场展示推广策略电视／灯箱／户外／道旗报纸开盘/活动／路演／推荐会业主答谢酒会楼书、折页、户型单张等现场物料11月12月1月2月3-4月预热推广阶段开盘强销阶段持续强销阶段投资红皮书，品牌手册，品牌海报户外、看板、现场导示系统形象树立阶段商业形态展示，现场体验区推广高潮，开盘活动投资客户团拜会商家联合签约现场活动商家联谊会企业产品推荐会节日暖场、团拜会重要节点认筹客户升级解筹开盘道旗、网站、短信、公交广告、DM等小众渠道销售道具三维动画营销总控示意图二批销控开盘样板区样板铺开放经营思路---具体操作建建议三:关于超市招商的思路1、超市可以早点签,条件应果断给予倾斜;2、依据当前条件，超市提前验收、春节后即可进场装修的条件应可达到,建议争取明年5月1日前后试营业；3、超市营业、内街景观和南入口的完工为销售、招商都制造了卖点。超市开业的条件---1、年底主体可竣工验收;2、临宝马路超市入口、广场均可铺装完工；3、可以满足在广场开展促销活动,如啤酒花园、电影放映、儿童乐园等等,提前通过活动预热。41建议四：售后管理思路1、主力店成功入驻，销售大部分完成，超市、2-3层独立大铺未销售的情形下,公司可以成立一个投资经营部,主管租赁兼招商对接事宜；2、物业可委托给专业公司，负责维护、保安、保洁等事务；3、在销售不是很好的情形下，则采取委托专业招商公司招商招租,或1-2年期限,或短期阶段性服务。需要提前准备的工作---1、签订物业委托合同,这是签订销售合同的重要附件；2、先招聘物业管理专业的投资经营部经理,负责以后协调物业公司与经营户之间的关系、处理租赁事务。42经营思路---具体操作建43经营思路处理可能面对的其它难题？情况不理想---商力量，调整招商策略；商家放宽招商政策，延长免租期；特别对超市放宽；期广告推广活动，特别向一期购房户发布商铺推广信息；关活动，如招商说明会、元宵灯会、项目现场考察交流会。:明会（或发布会）方案由招商公司于11月5日前出具；会、交房仪式等推广活动方案由泰合鑫公司于11月5日前44成功，但经营状况不佳---行业态调整，引进需求大的品牌店；辟招商渠道，寻找可替代的商家进驻商业街；营户举办促销活动，创造人气氛围；：宅销售活动在商业街入口、超市前坪举办小型音乐晚会、啤酒节；费打折活动，公司免费给予广告位发布打折消息；请社区腰鼓队、街舞演员、自行车特技演员、演艺公司在节日期间活动等；院勤工俭学跳蚤市场、服装行业协会、专业市场等来商业街举办展点经营户给予延长免租期、免交物业管理费等的扶持。经营思路45经营思路退租现象---采取来去自由，公司不承担任何风险（未卖的商铺）；经营无法持续的经营户，一是由开发商协助其转租，找到下导、协助其改变经营方向；意向商家接管，走与公司联营的路子（未卖的商铺）；的结果就是业主退租（已经卖出的商铺），由公司尽快组织租期内由公司承担返租责任，找到下家后经营者直接与购买协议，公司不再承担返租责任。租期限争取在1年到1年半的范围。铺面（主要是二楼）不好卖---建项目配套工程建设进度，提升商业街档次，积聚人气；46经营思路商铺加强招商招租力度，适度让利，引进经营效益好的商家区配套空缺的经营项目；面积2-3层独立商铺，可请房产局重新测量，分割销售并办投资者；计图，请规划审批，凭审批图办理面积预测，并以此为依据办理产权分割拖2的商铺，原则一起销售，工程验收后即进行房产测绘，商铺销售面积确认和产权办理的依据；且在租赁和销售协议候明确其产权转让、租约权利转移的条款。成后即请房产部门提前预测这些铺面的面积，按照审批图纸划分独立产权，表数据签订销售合同；工作完成方可进行预售47经营思路对免租期的抵触---其租金收入，在计算销售款时，用免租期限内实际租金抵扣。尽量缩短免租期；二是返租回报率控制在5-6%的范围；三是仅针营状况好的业态以及大面积商铺才采取返租方式，否则宁愿不招租开街营业后，临近工程的影响---说服他们：有影响，但后续项目建成后可以促进商业街的经组织时,安放4米高的挡板,既可安全防护,又可作户外广告48经营思水电管理交给物业的影响---只管总表，分户水费由物业公司收取，一旦分摊或收费不当，可能产生经营户抵制租金的支付；变供电方式，电业局也只看总表，分户电由业主向物业购买，同样有公共场电问题；利有弊：有利的是可以用停水停电的办法制约拒绝交纳租金的经营户；不利多精力来管理。的尴尬：与支出无法平衡：前期更无法平衡，因为没有全部出租或出卖，但管理事务不度工资和福利支出一项约31000元，但全部物业收入仅约45000元；每月0000元（见附表）；月度更换2次用水，费用就4400元，还有公共厕所、绿化浇水、公共用电、开支；超市，对于3800㎡的超市物业不愿交纳管理费，因为他们都有自己的保安、自己派人管理，起码物业公司收不到11400元/月物管费。49经营思路---商业街50经营思路---商业街物第五部分租基准数单位：1元\㎡·月表一租售价对比分单位售价：元租金：元\㎡·月表二多少租金回报率表一、表二商业地产行业租金回报率6%、7%别推算出的商铺售价对应租金价格，7%的租金回然高于目前整个九华地区的租金水平，6%的租更符合目前九华地区的租金水平，随着九华片区熟，未来将有较大的升值空间，目前6%的回报可以接受的。54周边商业租金调查业基本为一层小铺面，一楼租金水平25-35元/平米·月金水平10-15元/平米·月;五矿·尊城、新都汇、金侨城平目前还在中低价位,一楼有仅30-50元/平米·月;而吉对面的商业铺面租金一楼高达50-80元/平米·月;商业氛围整体不成熟，人流不旺;还须一定的市场培育期;前期招商过程获取的信息，一部分经营户由于对商业街的，比较在意租金的多少，因此，采取略低于九华高价位标楼为40-75元/平米·月（均价60）,二楼为15-25元月（均价20）,即为周边标准的1.5-2倍区间。周边租金水平调查情况56租金标准—一层租金项目商业一层租金建议如下：洽谈40-60元/平米/月40-50元/平米/月50-75元/平米/月----元/平米/月租金水平57租金标准—二层租金项目商业二层租金建议如下：洽谈15-20元/平米/月20-25元/平米/月----元/平米/月租金水平58•租金59•租金标60第六部分招期的基本政策（详见产品线面积表）/散铺（40-61平米以下）建议免租3个月。/散铺（80-200平米以下）建议免租4-6个月商铺（220-530平米以下）建议免租8-12个免租期可适当延长2-3个月。铺（900平米以上，含超市）建议免租18-24市可适度放宽。61招商政策政策如何运用？要灵活运用，控制尺度，严格审批权限；强调免租期，我们则采取提高租金和保证金标准、增比率；主力店、次主力店商家按照品牌知名度、装修档次度倾斜。62第七部分后期经架构：由房地产公司下设的投资经营部专门负责商1、按时收取租金；2、协调经营者、业主、物业公司关系招商公司及时引进商家；4、处理杂务。资源成本较低：1个部长，一个招商专干，一个经营专金收取则由财务兼管;开发商把控和统一行动，政策有延续性，物业管理则委公司，减少开发商人力成本；借助开发商力量举办各种促销活动。和经营管理力量相对薄弱，招商资源整合不集中。63后期经营管理架构理：司承担物业管理服务的同时，协助配合开发商管理租赁联动措施来约束经营者不规范行为；的维修保养、保安保洁、水电费收取等问题交给物业负合开发商开展促销活动。业前期管理的亏损，开发商如何适度给予费用补贴；司往往注重收支平衡、节约成本,却忽略了服务质量,影响商业街形象。64第八部分开业的基本条件竣工验收通过，内街景观工程、配套工程完成并满足商铺已经完成招商，并在商业街验收后按时入伙交房；上的商家陆续装修，70%以上商户具备开业条件时。口畅通，广告招牌、标识系统、亮化美化工程已经完行的活动策划方案；物业公司前期已经进驻。65开街营安排步确定：2014年10月1日目前工程进度，2013年底前仅能完成主体（包括外墙，2013年4月前景观工程、街区标识系统才能完成推，其他扫尾工程、验收、商家装修2-3个月时间、，估计能在10月1日前后开街营业；10月份软件学院、科技大学等开学，又遇上中秋、国期，有利于营造人气；允许下，部分门面可以提前装修、试营业，比如超市就件，至少明年5月1日前后可争取试营业；协调确保16栋裙楼南能提早验收，允许先期装修。66审批流程与权第九部分审批合同审批流程（见附件）司李铁晖财务部唐俊和周戈董事重要的合同条款标准；2、租赁期限；3、免租期限；4、率；5、保证金额度；6、预付租金额度；7、付办法；8、重大设计修改；9、违约金额度或10、特殊要求。(参照经审批认可的标准合同版条款的审批权限破上述主要约定条款，均需征得周戈董事长书面6768谢谢！11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过......但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。