商业综合体招商方案,商业综合体招商方案范本

('商业综合体招商方案招商文案第一部分:项目商业经营规划一、整体商业定位商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研!二、项目主题概念提炼“”“商业项目的策划时已引入了城市客厅、绿色商”“”务、城市休闲广场的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。商铺招商方案主题一:“”——城市客厅人气业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独“”具匠心的开发思路，将成为城市客厅，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的地理位置，无论是现状，还是远“”景规划，都是当地当之无愧的城市客厅，并成为展示新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。商铺招商方案主题二:“”——城市休闲生活广场氛围城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。商铺招商方案主题三:——核心区的时尚中心活力三、商业功能定位打造时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场。以满足惠州中产阶级的休闲文化需求，进而满足自由、放松、交流、时尚、购物等各种生活目的。随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下:功能、百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、服务、修理。商务内容珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子日常生活用品冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球书店、音乐城、文化廊、水族馆美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健家电维修商务服务中心、银行、证券、基金。对于零售行业，我们的要求是中高档零售企业，知名品牌。餐饮以简洁休闲为主，主要是为了商场购物者的方便，但为了保持环境整洁，拒绝带厨房的餐饮行业。四。关于店铺布局和销售模式的建议方法：指定了格式分布。1)布局模式对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。业态分布表（楼层）一楼业态眼镜、珠宝、皮装、电子专卖……二楼三楼.四到六楼.2)特色主题店主题店外资企业、证券、银行、办公及家居市场、娱乐中心、休闲中心等。以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大，经营面积要求也将比较高。这样便于提升风尚国际商业地位和形象，避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于风尚国际的楼盘素质较好，地理位置也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是，在完成招商后继续拟订销售方案，最终将产权转移出去。方法二:分割式销售分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。(具体分割方式另行拟订)1)店铺细分的原则(1)主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4:1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。(2)人性化的原则店铺的划分必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出来的商铺要满足业主对经营和使用的要求。划分的道路要符合消费者的购物习惯、购物心理和行走习惯。这句话包含两层意思：第一，必须设计所有人性化的人行通道；第二，所有不符合人性化要求的人行通道设计都必须拆除。这两点对店铺的销售意义重大。商业场所的步行系统设计是调节和分配人流的重要而有效的手段。如果没有人性化要求的人流通道，势必会影响部分店铺的人流，给销售和经营带来困难。但如果有不符合人性化要求的人行通道，会造成很大的面积浪费，因为通道的唯一功能就是步行，不会产生经济效益。(3)科学利用的原则商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。2)特点分割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。零星尾盘销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上的无序，商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。建议:根据上述分析，建议风尚国际商铺采用方式一招商和销售。五、项目商业营运规划(一)项目商业营运规划原则1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发;2.根据适应不同商品经营模式的原则，超市、服装等。适合单层、分区经营，可规划在中铺，形成上下分层、分区经营格局；3.尊重市场需求和选择的原则。商业布局的规划必须为招商服务，最终的格局取决于招商的结果；4.合理有效利用空间的原则，首先是合理的空间划分；5.经济效益原则应充分考虑商户的商业利益，实现商户和市场经营者的双赢；6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营;7.大客户和知名品牌优先的原则。大客户和知名品牌对推广市场品牌、带动中小商户进入、带动消费有着至关重要的作用，应优先考虑这类客户；8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成;9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯;10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意。(二)项目商业营运规划1、统一招商除经营户购买用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，其余商铺采取统一招商的原则。市场招商通过品牌联营、资本联营、招商、租赁等方式进行，其中大商户和品牌商户可采用上述方式。2“”、出租过度，最终出售的收益模式对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。3.巩固市场3354个综合市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体；——整和市场空间，进行合理商品布局;3354整体和招商，因为部分商铺可能需要先租后卖，这部分商铺会进行统一招商；——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广;4、合理回报3354保证市场和经营户的合理收益，实现双赢；——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力;——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报;——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售;第二部分：投资促进和销售策略一、项目总体营销策略营销面对的是市场中各种因素的组合，所有影响市场的因素都是多变的，房地产市场更是如此。因此，房地产营销活动必须是动态的。只有动态营销才能保证房地产营销的效果。国“”际时装店在营销中采用移动营销策略。所谓移动房地产营销策略，就是根据市场各种因素的变化，不断调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态适应房地产市场的变化。即移动性根据情况灵活，包括销售方式、准入、价格、支付方式的灵活操作。销售模式是指灵活运用租售并举、租售结合、网上销售、展会等手段，以及内部认购、包装等手段的延伸；准入是指自主销售，销售外包，最终进入二三级市场流通(包括滞销楼盘)；价格是指优惠价、惊爆价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式；付款方式包括一次性付款、抵押贷款、分期付款、工程款和延期付款的灵活运用和组合。移动营销策略的核心是把握市场中各种因素的变化，而要把握各种因素的变化，就必须进行研究。影响市场的各种因素主要包括：消费者的构成和心态、经销商的配合和支持、竞争产品的实力和动态、行政政策的调控、宏观经济的现状和发展、自身队伍的稳定和优化等等。因此，调查类别主要包括：消费者调查、经销商调查、竞争产品和企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、劳动力调查等。只有深入的调查，科学的研究，才能透彻地掌握市场，为科学合理的营销策略提供依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。不断地调研，不断地调整营销思路，这样的动国家营销可以让企业永远立于不败之地。二、项目招商销售总策略1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营;3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户;4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。5.目标商户定位为全国或深圳的知名商户和连锁企业。但是，除了这些知名商家，店铺买家也可以是任何其他有购买力的目标群体。三、商业氛围营造——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费。——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。3354定期促销推广，形成滚滚人流，带来巨大消费。——娱乐部分以KTV、电玩、热舞及影城为主，通过动感的造型，夸张的色彩及尺度加强商业氛围，对商业环境也起到相当的补充与完善。四、价格策略及租金预估(略)五、目标商户及客户设定与选择1.目标商户群体本地集团与企业全国或地区连锁店。品牌店、专卖店、主题店2、目标购买人群当地团体和企业全国性或地区级连锁店品牌、专卖店、主题店本地个体私营业主有投资意向的本地人3、目标商户确定原则购买优先，如不愿购买则可考虑商铺租赁;先大家庭，后小家；品牌商家先于一般商家的原则。第三部分:销售实施方案一、项目投资目标1.第一个目标主要商店第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。第一批目标门店主要从事百货、休闲、娱乐和服务行业；2.第二个目标主商店第二个目标是提升商业街的知名度，改善商品结构，促进购物中心从以日常消费休闲为主体的单一物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业转变，使之成为惠州新兴商圈的龙头。第二目标主力店以民特商品(包括地毯、手工艺品、药材等)、经营服装、鞋帽箱包、布料(艺)、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。3、第三目标主力店第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。第三目标主力店主要包括金融机构、电、邮政、移动通讯等集团客户。二、招商和销售流程1.目标商户群的确定；2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案;3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力;4、双方洽谈，达成购买或租赁意向;5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议;6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费;7.出售已签订租赁协议的商铺；8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境;9.当招商过程基本结束后，选择合适的开业时间，欢迎投资者入驻。三、商铺推广方案(一)推广主题建议基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我司反复推敲，我司将项目推广主题定位为:“——”您的财富源泉风尚国际(2)推广方式和渠道建议1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。2、推广方式模式一：3360营销中心现场展示营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。方式二:特色营销活动一、开业前1)“”“让第一个消费者获得看得见的价值现在，以预期的价格购买优质商铺，成为一名义务推销员。媒体准备、报道和宣传；印刷媒体的大力宣传适时营造了一种氛围。2)软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。3)媒体广告B、销售期一部分是以拍卖的形式炒作。建议促销主题活动:商铺竞价拍卖会四、招商及销售费用估算1.装修费用2、硬件投入3、商场公共设施及广场投入4、推广费用',)