商业地产招商：代理合同与运营策略

('公司代理合作协议书委托方：(以下简称甲方)通讯地址：邮政编码：电话：传真：受托方：(以下简称乙方)通讯地址：邮政编码：电话：传真：甲、乙双方就乙方为甲方的房产项目提供综合服务的事宜，经过友好协商，达成如下合同，以供共同遵守：一.乙方接受甲方委托，为甲方所开发、经营、管理的房地产项目（以下简称委托项目）提供综合服务。二.乙方承诺将通过周到、务实、高效的工作，为甲方提供有关委托项目的独立的租赁代理服务，最终配合甲方实现委托项目投资收益。三.服务内容：三.1.独家租赁代理服务（包含但不限于以下内容）：三.1.1.约见合适客户，充分解答客户咨询，安排并陪同客户视察委托项目，详细了解客户意见，把握客户目前要求，挖掘客户潜在需求，提高租赁成交的比率。三.1.2.积极跟进客户，在议价、合同条款洽谈、客户登记、签约等方面提供优质的服务（包括与律师、保险、银行、公证等之间的沟通和配合）。三.1.3.充分调动市场上所有代理公司的积极性，公开、公平、公正地同所有代理公司合作。三.1.4.提出市场推广策略和营销方案并在甲方批准后实施，积极参与委托项目的市场推广活动。三.1.5.根据委托项目实际租赁情况，结合市场发展变化，适时向甲方提供有关市场的建议和意见，协助甲方调整租赁策略。三.1.6.以客户为中心，以为客户服务为宗旨，做好与客户有关的一切工作，确保租赁成交指标。三.1.7.完善客户档案建设。三.1.8.充分理解甲方租赁策略，在对客户服务时严格按照委托项目宣传资料和文件充分表达甲方的真实意图，不允许有任何夸大、虚构、欺骗等行为，确保客户顺利入住，完成交易。四.委托期间甲方委托乙方进行租赁策划和代理租赁的期间:自年月日起，至年月日止。五.甲方的权利义务五.1.甲方有权确定委托项目房屋市场公布价、实际租赁价格及支付方式；五.2.甲方有权确定租赁合同文本；五.3.甲方有权确定和更改销控和出租方案；五.4.甲方有权确定广告发布内容、频率、方式；五.5.甲方有权审批任何需要以甲方名义签订的合同或需要甲方支付费用的行为；五.6.甲方对乙方履行本合同产生的全部工作成果、客户资料等享有独家所有权。六.乙方的权利义务六.1.乙方承诺在委托项目的租赁代理的全过程中均以甲方的名义进行，对外不以乙方的名义进行任何形式的宣传推广或介绍。六.2.乙方无权低于甲方确认的租赁价格表进行租赁。如遇特殊情况需低于上述价格租赁，需甲乙双方达成一致并经甲方书面认可后方可执行。六.3.乙方应当严格执行甲方出具的委托项目房屋销控、价格标准和折扣比例，并根据甲方的通知进行调整。未经甲方许可不得进行任何变动，否则后果由乙方自行承担。六.4.乙方在租赁代理工作中应当谨慎从事，只能根据甲方提供的资料、信息如实对外陈述委托项目情况，未经甲方明确通知，不得超出上述内容对外自行作出任何承诺或保证。乙方违反本合同规定致使甲方蒙受损失的，乙方应当进行赔偿。六.5.乙方应当积极配合甲方委托的律师等专业人员、甲方的财务部和客户服务部门以及其他部门的工作，根据甲方的要求提供一切必要的租赁文件。六.6.协助甲方手续办理、入住通知及入住手续等其它租赁必要的配套服务。六.7.乙方自行招聘的租赁人员由乙方自行聘用，乙方自行签署聘用合同并进行独立管理，其全部人员工资、福利、佣金、提成、奖励、保险等均由乙方自行承担解决，与甲方无关。乙方应保证其雇员知晓他们与甲方并无任何劳动关系，并保证甲方免于乙方雇员提起的任何诉讼、仲裁和追索。七.综合服务费用费用计算和支付方式七.1.出租代理在下列条件达成时才视为出租单位成交：七.1.1.承租人就该出租单位与甲方签署了租赁合同；七.1.2.承租人已按照租赁合同支付了首期租金或保证金及其他费用。七.2.代理费的结算标准下列中的“招租比例完成”均为“预算完成”一.提成条件A级：招租期为30天，自签订意向书日期起开始计算。a)招租比例完成100%。b)招租比例最低完成≧70%B级：招商期超出30天，小于60天，自签订意向书日期起开始计算。整体招租比例完成100%二.佣金比例及计算方式Aa:30天招租期，招租比例完成100%Ø佣金=所有招商项目的首月保底租金x100%(不超过总项目年保底租金的8%)Ø首付=[佣金]x90%(合作合同签署日期的60天内支付)Ø留存=[佣金]x10%(合作合同签署日期的365天内支付)Ab:30天招租期，招租比例完成≧70%Ø佣金=【70%所有招商项目的首月保底租金】x70%Ø首付=[佣金]x70%(合作合同签署日期的60天内支付)Ø留守=[佣金]x30%(合作合同签署日期的365天内支付)B：招商期超出30天，小于60天，招租比例完成100%Ø佣金=【70%已招商项目的首月保底租金】x70%+【30%未招商项目的首月保底租金】x60%Ø首付=[佣金]x70%(合作合同签署日期的90天内支付)Ø留存=[佣金]x30%(合作合同签署日期的365天内支付)八.保密条款八.1.无论是在本合同履行过程中，还是在本合同终止之后，乙方对其所了解的包括但是不限于下列情况均负有严格保密的义务，但是根据法律要求乙方必须予以披露的除外：八.1.1.委托项目的工程进度；八.1.2.甲方的资金使用安排；八.1.3.甲方的公司财务状况；八.1.4.委托项目的租赁情况；八.1.5.委托项目的租赁资金回收情况；八.1.6.委托项目的租赁推广计划；八.1.7.客户投诉情况；八.1.8.其他与代理租赁工作有关的、甲方认为应该予以保密的情况。八.2.乙方违反该保密义务导致甲方蒙受损失的，乙方应当负责甲方的赔偿，甲方有权从尚未支付给乙方的代理费中直接扣除因乙方违反本条保密义务而给甲方造成的损失，如有不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。九.违约责任九.1.乙方违反本合同约定的各项合同义务的，在甲方发出书面通知后，仍拒不改正和补救的，乙方应向甲方支付相当于截至甲方发出第二次书面通知之日，乙方已收取的代理费千分之一的违约金，并自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应向甲方支付相当于截至甲方发出第二次书面通知之日，乙方已收取的代理费万分之三的违约金，直至乙方的合同义务得到适当履行为止。九.2.除上款规定的违约责任外，乙方迟延履行本合同项下有关义务，经甲方两次书面催告后仍不履行的，则甲方有权代为履行，因此而发生的费用，甲方有权从此后应支付给乙方的任意一笔费用中扣除，不足部分，甲方可以向乙方追偿。九.3.甲方延迟支付代理费的，每延迟一日应支付应付金额万分之二的违约金。九.4.本合同项下违约方还应当赔偿守约方蒙受的损失，该等损失包括但不限于守约方的直接经济损失、向第三方承担的损害赔偿及违约责任、诉讼费、仲裁费、律师费等因违约行为而发生的一切费用支出。十.不可抗力十.1.本合同在履行过程中，如果发生不可抗力，导致其中一方无法履行法定或本合同约定的义务的，违约方不承担违约责任。十.2.若不可抗力发生在一方迟延履行其法定或约定的义务之后，违约方应当承担违约责任。十.3.本合同所述不可抗力是指：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括风、雨、雪、洪、震等自然灾害、战争和动乱，同时也包括法律、法规以及政府法令的变动对本合同的履行造成的合同双方当事人无法逆转的障碍。十一.纠纷解决双方就本合同内容发生争议时，应先协商解决，协商不成，应向委托项目所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。十二.其他十二.1.本合同各条款的名称仅供参考，甲、乙双方的权利、义务、责任均以合同内容为准。十二.2.没有或延迟行使本合同项下的权利，不构成对这种权利或补救措施的放弃，也不构成对任何其他权利的放弃。行使本合同项下的任何权利的任何一项或其一部分不得限制进一步行使这种权利，或行使任何其他权利或采取任何其他补救措施。十二.3.除本合同另有明确约定外，本合同约定的各种权利及补救措施与法律规定的任何其他权利或补救措施相互之间是兼容的，而不是互相排斥的。十二.4.根据本合同约定形成、作出、签署、附加的一切合同、文件、授权、报告、清单、认可、承诺和放弃都构成对本合同的附件，并与本合同形成一个不可分割的整体，与本合同具有同等法律效力。附加文件的内容与本合同作出的约定不一致的，以后一时间形成的文件约定为准。十二.5.本合同自甲、乙双方签字及盖章后生效。十二.6.本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。[以下无正文]甲方：乙方：_______________________（盖章）（盖章）法定代表人法定代表人或其授权人：（签字）或其授权人：（签字）签约时间：年__月__日',)