建设工程价款优先受偿权问题法律问答

('建设工程价款优先受偿问题法律问答建设工程价款优先受偿权问题法律问答1、“最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复”出台的过程是什么？答：《合同法》出台后，实践中遇到一些难以解决的问题.上海市基层法院在审理案件中就286条的疑难问题报上海市高级人民法院请示最高人民法院予以答复，最高人民法院经研究决定给予答复。该批复就建设工程价款优先受偿权的使用条件、适用的范围、期限等重要问题作以规定。该批复是针对下级法院请示而作出的，具有很强的针对性。2、286条用“建设工程”，司法解释用“建筑工程”，二者用词不同，这是否意味着建设工程优先受偿权适用领域不同？答：从立法者与司法解释的本意出发，二者用词虽不统一，但“建设工程”或“建筑工程”，实质上二者含义是一致的，不存在适用领域不同的问题。3、司法解释与286条内容有什么异同？答：最高人民法院关于建设工程价款有先受偿权问题的批复与合同法286条的规定，其相同内容是：两者都是调整建设工程价款优先受偿权的民事法律关系。二者的不同点是详细程度或可操作性不同。它们表现在：（1）优先权行使时间起点不同。286条规定，发包人未按照约定支付价款时；司法解释规定，从建设工程竣工或者约定竣工时。（2）286条未规定行使优先权的期限；司法解释规定行使优先权的期限为六个月；（3）司法解释增加了消费者的对抗权。4、优先受偿权的标的物是什么？答：根据《合同法》286条的规定，建设工程价款优先受偿权的标的物是工程作价款和工程拍卖价款。工程作价款，工程拍卖价款以外的财产不是工程价款优先受偿权的标的。5、实践中银行为化解风险，事先迫使承包商作出放弃工程价款优先受偿权的承诺，承包商该如何应对？答：就承包商而言，发生纠纷后可以以该承诺违背真实意思而行使撤销权。6、如何遏制发包人恶意突击销售房产的行为？答：首先，承包人应增强风险意识，主动掌握发包人处置房产的动向，同时最为关链的是要从速通过法律手段对可供优先受偿的房产采取保全措施，通过保全措施以有效制止发包人的恶意突击销售房产的企图。承包人也可以请求人民法院对发包人恶意转让财产的行为认定为无效行为，从而维护自身权益，保障优先受偿权有效行使。7、承、发包双方协商工程作价支付工程价款应办理哪些手续？一般需要办理以下手续？答：（1）签订《工程折价抵偿工程款协议书》；（2）《施工合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《工程合格证书》（未完工程的，已建部分经验收合格，施工资料齐备）、发包方其他工程资料等；（3）承、发包方，一方或双方为国有单位（包括政府和国有企业）的，需将工程交评估中介机构评估，确定工程价格，并报有关单位批准；（4）承、发包方均为非国有单位或个人的，双方可以自行确定工程价格，也可以委托评估机构评估作价；（5）双方持上述手续到建设主管部门办理产权转移手续；共8页第1页建设工程价款优先受偿问题法律问答（6）如有集体土地、国有划拨土地随建筑物转移的，还要办理土地出让手续。除此之外，根据工程性质需要还要办理其他必要的法律手续。8、优先权行使的例外情况是什么？答：第一，消费者购买房屋交付了全部或大部分款项后，承包人的工程价款优先权就不能对抗买受人；第二，建设工程有不宜折价、拍卖的情形时。9、可以行使优先权的工程价款有哪些？答：包括承包人为建筑工程应当支付给工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违反合同所造成的损失。10、发、承包双方就工程价款确认后，为了避免法院在执行过程中提出没有执行依据而不予执行，那么承包人在案件前期应作何准备？答：本次司法解释并未明确这个问题，为避免执行法院在理解286条上的偏差，导致优先权的行使出现的障碍，承包从应在签订合同时对此作出约定，如承、发包双方可以在合同中约定工程价款确认后一定时间内办理一个具有强制执行效力的公证文书，否则违约方向对方支付一定数额的违约金。通过这样的方式，承包方就工程价款取得了执行上的依据，从而避免了法院以无执行依据而导致优先权无法得以行使的尴尬局面。11、如何确定工程发包方？（1）工程建设方是企业法人或行政机关、社团法人的。这些法人就是发包方。（2）工程建设方是两个或两个以上的法人，两个或两个以上的法人均在建筑工程承包合同上签字盖章的，则这些法人均是发包方。（3）合同甲方是建设工程指挥部、工程建设办公室、工程筹建小组等临时机构.则工程指挥部、工程建设办公室、工程筹建小组是发包方。如果建设工程竣工以后，尚未清结工程款，这些临时机构解散，那么这些临时机构的组建方是发包方。如果建设工程竣工以后尚未清结工程款，这些临时机构的清偿能力不足，则这些临时机构及其组建单位为共同发包人。（4）如果工程竣工后，尚未清结工程款，工程被转移给另一个单位，则工程接收单位为发包方；（5）如果建设项目立项人、投资人、共同权益人、《建设工程规划许可证》持有人，《建设用地规划许可证》持有人不为同一组织的，那么这些项目立项人、投资人、共同权益人、《建设工程规划许可证》持有人、《建设用地规划许可证》持有人，均是发包方；（6）政府下属机构作为发包方签订的公共事业工程，政府下属机构没有工程价款支付能力的，政府与政府下属机构为共同发包人。12、通过司法方式向发包人主张受偿优先权应具备哪些资料？1、法人代表证明书；2、委托书（有代理人时）；3、拍卖工程优先受偿申请书（需要诉讼时置备起诉书）；4、工程施工承包合同或勘察设计合同或装修合同；5、工程价款决算书；6、支付工程价款催告书及其送达证据。13、工程竣工的标志是什么？具备下列情况之一的即为工程竣工：1、工程验收申请书及送达证明；2、发包方的验收结论；3、整改后的验收申请书；4、整改后发包方的验收结论；5、对验收争议的合格鉴定；6、建设行政部门的验收文件。共8页第2页建设工程价款优先受偿问题法律问答14、对集体工地上的建筑物，承包人如何行使优先权？对集体土地上的建筑物，用于工商业经营活动的可以处置。承包人对承建的建筑物依照合同法286条和最高院建设工程款优先受偿权的批复，承包人享有与其它建设工程款同等的优先受偿权。行使优先权的方法与其它工程款优先权并无不同。15、司法解释是否把施工进度款排除在优先受偿范围之外？答：根据合同法第286条发包人未按照约定支付价款，承包人可以行使优先受偿权的规定，工程进度款当然在优先受偿的范围之内。但司法解释把工程优先权行使的起点规定在工程竣工。那么工程竣工之时工程进度款己转化为工程价款。根据司法解释工程进度款没有优先受偿权。16、在建设工程款纠纷诉案件中，如何行使优先受偿权？答：优先受偿权是法律设定的一项特殊权利，行使这种权利的方式必须是明确主张。在诉讼中必须作一项请求，提出来法律才予保护，否则视为放弃。17、在建设工程款纠纷执行案件中如何行使优先受偿权？答：司法解释公布实施以后，一部分建设工程价款纠纷案件己进行执行阶段。根据司法解释的规定，承包人应在执行中申请工程价款优先权，否则法律不予保护。18、消费者对工程价款优先受偿权行使对抗权的条件是什么？第一，消费者购买房屋的用途必须是用于生活消费，而不是用于生产经营；第二，消费者交付的房款应该是购房款的大部分或全部。19、为什么消费者在交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人工程价款优先受偿权就不能对偿买受人？答：消费者住房权是一种生存权，而承包工程价款优先权是一种经营性质的权利，生存权对于工程价款的优先权来说是第一位的。从保护对象的价值取向来说生存权自然优先。20、合同法286条和最高人民法院关于工程款优先受偿权问题的批复对按揭贷款的购房消费者会产生什么影响？答：按照购房按揭贷款通例，购房者需先交百分之二十或三十的房屋价款后，银行才同意按揭购房贷款，当购房者交付百分之二十或三十的房款，签订按揭购房贷款合同后，银行未将贷款付给开发商时，消费者不享有对抗工程价款优先权的权利。此时，发生工程优先受偿权纠纷时，消费者与开发商形成的是一般债权债务关系。当银行已经把贷款付至房款的百分之五十以上时，发生工程款优先受偿纠纷时，该纠纷不影响消费者对所购买房屋的所有权。即消费者获得了对抗工程价优先受受偿的权利。21、消费者购买商品房的合同在房管部门备案后，能否对抗工程价款优先权？答：司法解释规定消费者支付了大部分或全部房款后获得工程价款优先的权利。它的根据是生存权优于经营权。并且把交付房价款一定量作为获得对抗权的依据。司法解释没有把购房合同备案与否作为消费者获得对抗工程价款优先的依据。因此，购房合同备案后，在未交付大部分或全部房款时，不获得对抗工程价款优先的权利。22、破产案件中职工住房尚未交付，职工是否享有对抗工程价款的优先权？答：司法解释中对这个问题没有规定，但在此之前最高人民法院公布的关于审理破产案件的若干规定里面对此有规定。内容为：（1）给破产企业的职工居住的房屋如果是签订了房屋买卖合同，职工交付了价款的时候，法院就把这部分财产的企业破产财产中划分出去。（2）破产企业其它的房产符合房改条件的，同时认为对破产企业应按照房改政策规定来处理。我们从之前这个司法解释里看到，不管这个职工住房是不是所有权己经转移，甚至未支付共8页第3页建设工程价款优先受偿问题法律问答价款，只要他们签订了合同，符合房改政策的话，都把职工的住房从破产企业里面划分出去，不作为破产企业财产来分配。也就是说职工住房不管是否交付房款，只要签订了购房合同，即不视为破产财产，在破产案件中，当然享有对抗工程价款的优先权。23、拆迁户对拆迁安置房是否享有对抗工程款的优先权？答：城市建设拆迁安置的作法大致有两类，各类情况中，拆迁户行使对抗权的情况不一样。一是拆迁人直接把拆迁住房安置费交给了被拆迁户，由拆迁户自行选择购房。这种情况下，拆迁户与商品房开发商之间，享有与一般购房消费者同样的对抗权。二是拆迁人把拆迁置房买好交给拆迁户。拆迁户与住房开发商没有直接发生买卖关系。这种情况下拆迁人与住房开发商之间是开发人与消费者之间的关系。拆迁人享有一般消费者的对抗权。24、购买的房屋用于他人消费的，购房者是否享有对抗工程价款的优先权？答：回答是否定的，购房者用于他人的消费的情况或是出租或是借给他人居住，这种情况下，购房者不是用于购房者个人生存需要，其不享有对抗工程价款的权利。25、银行按揭贷款购房的消费者如何行使对抗工程承包人的工程价款优先权？答：银行按揭贷款是购房者与银行签订的购房贷款合同。贷款合同签订后，银行须把所贷款项大部分或全部划到开发商账户的手续交给贷款人。贷款人持有银行划给开发商的手续后，才证明购房者支付了大部分或全部房款。因而获得了对抗工程价款的优先权。26、购房的消费者对抗工程价款的权利是否有时间限制？答：司法解释对消费者对抗工程价款的权利没有限制。但消费者对抗工程价款的权利被侵犯以后，消费者应当在知道或者应当知道的两年内提出。否则丧失胜诉权。27、享有对抗建设工程价款优先权的购房消费者是否可以办理产权过户？答：建设工程价款优先受偿权是建设工程承包方与发包方之间的民事权利义务关系。承包发包方在工程价款的支付纠纷中涉及消费者权益时，法律又规定了消费者的对抗权。消费者在交付大部或分部房款后获得了完全的房屋物权。消费者可以办理产权过户。28、建设工程款优先受偿权是什么性质的权利？答：在理论界有3种观点。第一种观点认为，建设工程款优先权是一种留置权；第二种观点认为，建设工程款优先权是一种法定抵押权，是法定抵押权的特殊形式；第三种观点认为，是一种特殊优先权。本次司法解释没有对其性质作出界定，只是说它是一种优先权而已，没有从理论上过多探究。29、什么性质的合同才能适用“优先受偿权”？答：根据《合同法》建设工程合同一章269条的规定，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同，因此，以上三类合同都适用“优先受偿权”的规定。30、建设工程监理合同是否适用“优先受偿权”？答：不适用，因为工程监理属技术服务合同的范畴，不属于工程价款优先受偿的范围。31、建筑工程价款包括哪此组成部分？答：包括承包人为建筑工程应当支付给工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违反合同所造成的损失。32、建设工程款优先权优有何处？共8页第4页建设工程价款优先受偿问题法律问答答：建设工程款优先权优于抵押权和其他债权。33、“垫资款”是否属优先受偿的范围？答：司法解释文字上没有明确承包方垫资款是否属于优先受偿的范围，但垫资用于工程建设，物化到工程上的资金享有优先受偿权。34、承包方的利润是否享有优先受偿权？答：司法解释第三条界定的工程价款是为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括发包人违约所造成的损失。该条解释明确列举的工程价款是工作人员报酬、材料款。其它工程价款的项目未列出。但该句中工程价款的概念是“为支付建设工程的实际支出费用“。那么，承包方的利润是在工程建设当中产生的价款，它不包括在实际支出的费用当中。因此，利润部分虽是工程价款的一部分，但不享有优先受偿权。35、工程价款优先权受偿对象与普通债权受偿的对象有何不同？答：工程价款优先权受偿的对象仅限于工程作价款和工程拍卖价款。即建设工程价款的优先受偿只能从工程折价款和工程拍卖价款中受偿。普通债权的受偿对象范围很广，即一切可供执行的财产。36、建设工程发包人违约给承包人造成的损失，承包人为什么不享有优先受债权？答：它是根据生存和基本生活需要的民事权利重于或优先于其它民事权利的民事权利顺序原则规定的。建设工程发包人违约给承包人造成的损失，是一种商业利益，而不是人的生存或生活基本需要的权利。因此，司法解释把这种损失列入普通债权，不予优先保护。37、不宜折价、拍卖的建设工程指哪些？答：不宜折价、拍卖的建设工程是指国家重点工程、专项工程、公共建设工程、军事工程等。这些工程或者不能进入流通领域，如铁路桥梁、公路隧道军事建设工程等，或者进入流通领域会损害社会公共利益，如医院，电视塔等。38、不宜折价拍卖的工程，承包人如何行使工程价款优先权？答：根据合同法第286条规定，不宜折价、拍卖的工程人不享有建设工程价款优先受偿权。因为法律设定的建设工程价款优先受偿的范围仅限于可以作价抵偿和拍卖抵偿的建设工程。39、为什么将优先受偿权的起算点确定为“建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日”？答：在实践中，工程款未予支付存在多种情形，最具有代表性的就是大量存在的“烂尾”工程。为了解决实践中存在的这些情况，本次司法解释特别列出工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定竣工之日计算。这样即使工程由于种种原因未能如期竣工，承包人也可以以约定的竣工工期为起算点来行使工程价款优先受偿权。40、行使优先受偿权的必要条件是什么？答：一、工程己经竣工或己过约定竣工时间；二、工程款己经确定；三、己向发包人催告支付工程款；四、给发包人合理的支付期限。共8页第5页建设工程价款优先受偿问题法律问答41、工程承包合同的分包人是否有单独向发包人主张优先受偿的权利？（1）按照合同法、建筑法的规定，分包人可以是承包工程合同的主体，也可以不是承包工程合同的主体。当数个分包人共同参与一项工程总承包，各分包人就工程某一部分进行承包参与签订承包合同时。分包人享有直接向发包方主张优先权的权利；（2）当分包人未与工程发包方签订承包合同，而与承包人签订分包合同时，分包人无权直接向发包人主张优先受偿权。在这种情况下，当承包人怠于行使优先受偿权时，分包人可以将承包人、发包人作为共同被告，在其分包份额内主张优先受偿权。42、工程价款优先受偿权对银行业有什么影响？这个问题要从两方面来认识。（1）如果银行将款贷给承包人，承包人用于垫付工程费用，那么，受先权的设立时对这种贷款合同的银行方不但无负面影响反而增强了银行贷款的安全性。（2）如果银行将款贷给了发包方。承包方行使优先受权以后将从工程总价款中切去一部分给承包人，这样削弱了发包方的偿债能力。增加了还贷风险，对银行收贷不利。所以有人说法律设立工程价款优先受偿权等于设立了“建设承包方抢银行的制度”。（3）如果说法律设立了建设工程价款优先受偿权等于设立了“建设工程承包人抢银行的制度”也不客观。法律是平等地保护利益主体各方的合法权益。优先受偿的工程价款除劳务投入外，是承包方物化到工程中的资金。该资金本身就不归银行所有，归垫资者所有。法律规定把这部分财产定给承包人是公平合理的。另一部分是承包方劳务、管理行为物化到建筑材料中形成了成品建筑物。成品建筑物的价值己大大超过建筑物的材料价值。因此，法律规定把承包人的物化到建筑物中的劳务、管理的价值确定给承包人也是合理、公平的。43、建筑工程工程造价的取价标准问题。建筑工程的取价一般应以当事人合同约定为准。主要涉及适用的定额标准和施工单位的取费标准：（1）合同中未约定定额标准和施工单位的取费标准。此情况下应按合同签订时政府建设部门公布的定额和核定的施工单位的取费标准计算工程价款；（2）合同约定取价标准的。此情况下依合同约定。因合同是双方意思真实一致的表现，只要不违反国家法律强制规定，不损害国家利益和社会公共利益，即合法有效。政府建设部门公布的相关文件属于政策性调整文件。非法律强制性规定。当事人双方约定何种取价标准有完全自主权。但取价标准也不能畸高或过低。44、工程质量与质检证书关系在实践中常有建筑工程的建设单位在使用该建筑工程过程中，发现该工程的各种质量问题，因而要求对质检证书重新认定。是否可重新认定？工程质检证书是建筑行政主管部门对建设工程核发的合格证书，是法律和行政法规规定的房地产作为商品进入市场的必经程序，属一种确认性质的具体行政行为。不是人民法院委托中介机构对建筑工程造价进行的鉴定、评估。如使用单位认为其发放行为不符合法定要求和程序，应通过行政诉讼途径解决。45、工程造价鉴定问题（1）当事人双方未就工程造价进行决算，或虽进行了决算。但对于决算价格分歧较大未能办理最终的决算手续。或虽形式上办理了决算手续但一方有充分证据证明对方采取了欺诈、胁迫等不正当手段致使违背真实意思。对已办理决算手续后一方反悔要求重新鉴定的，应严格审查其提出重新鉴定理由。依据是否有足以推翻已达成的决算结论。依据不充分的，共8页第6页建设工程价款优先受偿问题法律问答任何一方无权推翻双方已确认的决算金额。再此种情况下当事人要求重新鉴定的，人民法院不予支持。（2）非当事人提出鉴定申请的人民法院不能要求当事人进行鉴定。46、建设工程质量鉴定问题建设工程质量是否合格是工程能否交付使用的前提，工程质量是否达到约定的质量等级涉及到合同履行是否违约等问题。工程质量应符合什麽条件才能进行工程质量鉴定？（1）建设工程质量监督部门未对工程质量进行最终评定。质量监理单位对工程的质量监督材料、建设工程质量监督管理部门对工程所作的分步、分项验收不能替代工程的总体验收、总体质量评定。（2）尚未竣工验收的工程。（3）对已经竣工验收交付使用的工程，在使用过程中当事人对工程验收合格或优良的质检报告提出异议，要求重新鉴定的，应当听取有关质量管理部门的意见并根据工程的实际使用情况来审查当事人提出的重新鉴定的理由和依据是否充分。47、工程质量及工程造价鉴定单位和鉴定人员鉴定单位应取的相应的资质证书和营业执照，其所记载的资质等级和营业范围符合鉴定的事项范围。鉴定人员应当依法取的鉴定人员资格。48、关于建筑工程合同双方己确认的工程决算价格与审计部门的审计的工程决算价款不一致时如何解决？答：一般来说审计部门对建设工程的审计是对建设单位的一种行政监督，其目的是监督建设单位有无违法、违纪行为。其审计行为是一种行政行为，其随意不能干涉民事行为。如有问题可通过其他方式或途径解决。如：行政监督、民事诉讼等方式解决。因而对于国家作为投资主体的工程项目，审计部门出具的审计价格，既不能作为结算价格也不能作为人民法院审理案件的依据。49、关于“按质论价”问题对合同当事人双方约定“按质论价”的，按照《河南省建筑安装工程“按质论价”暂行办法》有关规定：若工程质量被评为优良工程，建设单位按工程决算价加价3—5%给予施工单位予以奖励；若工程质量被评为合格、可使用按工程决算价结算；若工程质量被评为不合格除返工修理达到合格或可使用工程外，有建设单位按工程决算价减价2—3%给予施工单位予以处罚。此处工程决算价以建行审定的工程价为准，工程质量以当地工程监督站评定的工程质量等级为准。50、为什么规定工程承包人行使工程价款优先受偿权的期限为六个月？答：民事权利设定一个行使的期限，这样有利于加快民事财产流转。规定六个月是考虑到期限的长短肯定是影响到建设工程相关的其它的主体，最主要的就是影响到承包人、发包人和建设工程相关的其它债权人的权利。所以一个合理的期限应该是对这三种人的利益起到一个平衡的作用而不是一种偏向。因为期限过长肯定是有利于承包人，但不利于发包人，也不利于其他的权利人。如果期限规定的过短，有利于发包人，也达不到合同法规定这项权利的目的。司法解释考虑这种不同利益主体的保护需要，并且考虑利益平衡这三种关系，将这个期限定为六个月。51、如何理解工程竣工和约定竣工？答：司法解释使用工程竣工和约定竣工的概念。这两个概念的理解上并无岐义。工程竣工是指完成了工程设计的全部工程量并经验收合格。约定竣工是指《建设工程施工承包合同》上规定的竣工日期。如果开工时间推迟，那么竣工时间也推迟。共8页第7页建设工程价款优先受偿问题法律问答52、司法解释规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，这里的“六个月”是否可以中止、中断、延长？答：虽然本次司法解释没有明确“六个月”是否可以中止、中断、延长，但由于该期间属于除斥期间，所以不存在中止、中断、延长的情形。53、如果工程在1999年10月1日—2002年6月27日前（即该司法解释出台前）已竣工或约定竣工之日已到的如何计算行使期限？答：根据本次司法解释规定，这些工程的承包人行使“优先权”的最终截止日期为2002年12月26日。如果已竣工或约定的竣工日已到而在此期间未行使的，视为权利人放弃权利，工程价款优先受偿权消灭。54、《合同法》286条设定的工程价款优先受偿权从何时就可以行使了？答：《合同法》于1999年10月1号起正式施行。所以，286条设定的“优先权”自1999年10月1号起就可以行使。55、《合同法》286条规定：“发包人未按约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款”为了防止双方因合理期限给予的长短发生争议，承包人有何对策？答：当事人可以事先根据工程的预算的多少约定一个合理的支付期限，从而避免纠纷的发生。56、合同法生效以前竣工的工程，承包人是否享有优先受偿权？答：这次司法解释对此没有规定。但根据民法的一般原理，民事法律一般没有溯及力。也就是后颁的法律不能规范之前的民事行为。因此说，1999年10月1日前即合同法生效前竣工的建设工程，承包人对工程价款不享有优先受偿权。57、建设工程承包方对“烂尾楼”是否享有工程价款优先受偿权？答：“烂尾楼”是一般建设工程，承包人享有工程价款的优先受偿权。因为“烂尾楼”现象存在的时间较长，优先受偿权要看竣工时间而定。约定或实际在1999年10月1日前竣工的，承包人不享有优先受偿权。约定或实际在1999年10月1日以后竣工的，承包人享有优先受偿权。共8页第8页',)