业主委员会工作规则(湖北省)实用版

('合同编号：（省市县年份编号）业主委员会工作规则说明1.根据《湖北省物业服务和管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，召开首次业主大会会议前，业主大会会议筹备组应起草制订业主委员会及成员工作职责，对其工作进行约定，并经业主大会会议表决通过。2.本示范文本中相关条款后都有空白行，供业主自行约定或补充约定。业主可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。3.本规则为示范文本，适用于本省行政区域内各类物业管理活动。业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向各市（州）、县（市、区）房产行政主管部门咨询。4.本示范文本条款由湖北省住房和城乡建设厅负责解释。为了规范业主大会和业主委员会在物业管理中的活动，维护业主的共同利益和合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，制定本业主委员会工作规则（以下简称规则）。第一章总则第一条业主委员会作为业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，向业主大会报告工作，接受业主大会、业主的监督，并依法、依本物业区域《管理规约》《业主大会议事规则》及本规则约定履行相应的工作职责。第二章职责与分工第二条业主委员会履行下列职责：（一）依法忠实履行职责，执行业主大会决议、决定；（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主咨询；（三）根据业主意见、建议和要求，拟订议案，提交业主大会会议决定；（四）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（五）督促业主、物业使用人遵守业主《管理规约》，调解因物业使用、维修和管理产生的纠纷；（六）根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况；（七）组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用；（八）督促违反《物业服务合同》约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；（九）及时了解业主、物业使用人的意见、建议，监督物业服务企业履行《物业服务合同》，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益；（十）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；（十一）积极参加房产行政主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会以及房产行政主管部门的指导与监督；（十二）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；（十三）；（十四）；（十五）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。第三条业主委员会主任负责业主委员会的日常工作事务，履行以下职责：（一）执行业主大会、业主委员会的决议、决定；（二）负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；（三）主持制订业主委员会工作计划和实施方案；（四）主持制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；（五）代表业主委员会向业主大会汇报工作；（六）组织、协调、解决本物业区域物业管理实施工作中的日常问题；（七）组织业主委员会成员应定期参加学习、教育和培训，提高业务工作水平；（八）；（九）完成业主委员会交办的其它工作。第四条业主委员会副主任履行以下职责：（一）执行业主大会、业主委员会的决议、决定；（二）协助业主委员会主任工作；（三）根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作；（四）业主委员会主任缺席时，代行其职责；（五）；（六）完成业主委员会交办的其它工作。第五条业主委员会委员依法履行以下职责：（一）执行业主大会、业主委员会的决议、决定；（二）参加业主委员会会议等有关活动；（三）参与业主委员会有关事项的决策；（四）参与制订业主委员会工作计划和实施方案；（五）参与制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；（六）参与组织、协调、解决本物业区域物业管理实施工作中的日常问题；（七）密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；（八）承担业主委员会布置的专项工作；（九）；（十）完成业主委员会交办的其它工作。第三章事务与管理第六条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每月至少召开一次，召开时间为：。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的或者业主委员会就业主提议形成议案的，应当及时召开业主委员会临时会议。业主委员会应当按照少数服从多数的原则作出决定；业主委员会的每名委员具有同等表决权。依据业主大会的授权，业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会会议应当按照下列规则召开：（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等;（二）委员因故不能参加会议的，提前3日向业主委员会召集人说明;（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员;（四）讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开3日前在物业区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议;（五）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字;（六）会议应有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意通过;（七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会公布，并由出席会议的业主委员会过半数委员签字并加盖业主委员会印章后存档。业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）作出之日起3日内以书面形式在物业区域内公告，接受业主的查询和监督。业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的，其他委员或业主可请求街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会会议。第七条业主委员会在业主委员会议事活动用房内设意见箱、意见薄，并安排专门的委员于每月号负责收集、整理当月业主就物业管理公共事项的提议、意见、建议，并在日内向业主委员会主任报告，由业主委员会主任决定召开业主委员会会议审议的时间、地点等。业主委员会根据业主的提议、意见、建议和相关政策的要求，由业主委员会会议审议后，形成有规范的业主委员会议案，提交业主大会会议决定。第八条业主委员会负责组织召开业主大会会议，并由业主委员会主任主持。业主大会会议召开前30日，由业主委员会主任负责召集业主委员会会议，讨论决定业主大会会议召开的形式、时间、地点、议题、经费等；并于业主大会会议召开前15日，由业主委员会将业主大会会议召开的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业区域内全体业主公告。第九条召开业主大会定期会议时，由业主委员会主任代表业主委员会向业主大会报告工作。业主委员会在向业主大会报告工作15日前，应将工作报告的主要内容以书面形式向物业区域内全体业主公告。第十条业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指定专人（姓名）保管。业主大会、业主委员会印章，经业主委员会主任、副主任共同签字同意后用印，并按规定存档。业主大会授权业主委员会签订《物业服务合同》应当使用业主委员会印章；处理业主大会、业主委员会内部公共事务使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。无业主大会决定、业主委员会决定而使用业主大会印章、业主委员会印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应在当地主要新闻媒体上声明遗失，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，导致印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。保管业主大会、业主委员会印章的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章，并完成交接工作。业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的业主大会、业主委员会印章移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的业主大会、业主委员会印章交由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会代为保管。业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的业主大会、业主委员会印章，造成损失的，依法追究责任。第十一条下列档案资料应当编号造册，并由业主委员会指定专人（姓名）保管：（一）物业区域内的物业资料；（二）各类会议记录、纪要；（三）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；（四）业主大会设立备案及各届业主委员会产生、备案的材料；（五）业主清册及联系方式；（六）签订的《物业服务合同》；（七）有关法律、法规和业务往来文件；（八）业主和使用人的提议、书面意见、建议书；（九）维修资金收支情况清册；（十）利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册；（十一）业主委员会工作经费的收支情况清册；（十二）其他有关材料。上述档案资料遗失的，由档案保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究档案保管人的相应责任。保管上述档案资料的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起5日内向本届业主委员会移交其保管的上述档案资料，并完成交接工作。业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的上述档案资料移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的上述档案资料交由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会代为保管。业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的档案资料的，具体责任委员应承担违约责任，向全体业主支付违约金元。第十二条属于本物业区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按国家、省有关规定和本物业区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责账务管理。业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行账务管理，业主大会财务专用章由会计负责保管；财务账目实行公开化，每个月在物业区域内公布一次，并接受业主大会、业主的监督。第十三条业主委员会负责保管属于全体业主共有或相关业主共有的账务资料以及财务，并指定专人（姓名）进行管理。负责账务资料及财务管理的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的账务资料和财物，并完成交接工作。业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的账务资料和财物移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起5日内，将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的账务资料和财物交由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会代为保管。业主委员会及委员未按上述规定移交其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的账务资料和财物，造成损失的，依法追究责任。第十四条业主委员会主任应负责建立业主委员会接待制度，并轮流安排一名委员于每周负责接待业主（使用人）的咨询、投诉和监督。业主（使用人）可以查阅业主委员会所有会议资料和本规则第十二条所列的涉及自身利益的档案资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起3日内予以答复。第十五条业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。业主大会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、记录人、全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主大会印章后存档。决定的议事文件由业主委员会公布，并由出席会议的业主委员会过半数委员签字并加盖业主大会印章后存档。业主委员会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档；涉及重要事项的会议由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。第十六条业主委员会应当监督物业服务企业按照《物业服务合同》的约定履行合同不定期检查物业服务企业履约情况，并每年（具体时间为：）对物业服务企业按照《物业服务合同》约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。业主委员会对物业服务企业履约情况的监督意见，作为业主委员会工作报告内容之一，依本规则有关约定向业主大会报告。第十七条业主委员会应当加强与本物业区域物业服务企业以及相关主管部门、街道办事处、居（村）民委员会的联系。业主委员会应当密切联系业主，及时了解业主（使用人）的意见和建议，定期（每月号）向本物业区域物业服务企业进行沟通、交流，协调业主与物业服务企业之间的关系，调处业主与物业服务企业之间的物业管理纠纷；并按照相关规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会以及房产行政主管部门和其他相关主管部门反映情况、协助做好相关工作。第十八条《物业服务合同》终止之日起5日内，业主委员会应当按照相关规定和《物业服务合同》约定，与原物业服务企业办理物业管理移交手续；《物业服务合同》终止时，业主大会依法选聘了新的物业服务企业的，业主委员会应当按照相关规定和《物业服务合同》约定，会同新物业服务企业与原物业服务企业对物业共有部分及其相应档案进行查验，并办理物业服务用房和物业档案、物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。第十九条下列事项，由业主委员会于日内在本物业区域内公告：（一）业主大会会议决定；（二）业主委员会决定；（三）维修资金的筹集、使用情况；（四）涉及全体业主或相关业主利益的重大信息；（五）；（六）。第四章禁止行为及违规责任第二十条业主委员会委员不得有下列行为：（一）拒绝或者放弃履行委员职责；（二）挪用、侵占业主共有财产；（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会委员有上述行为之一的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员资格。第二十一条业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或物业所在地区房产行政主管部门投诉、举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主委员会违反法律法规作出的决定或超越职权作出的决定或者作出的与本物业区域物业管理无关的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。业主委员会委员未按工作规则履行职责，造成业主、业主公共财产损失、损害他人权益的，应承担相应法律责任。第五章附则第二十二条本规则自首次业主大会会议表决通过之日(年月日）起生效。第二十三条业主大会会议表决通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分；本规则的修订经业主大会会议表决通过；本规则未尽事项由业主大会会议补充。第二十四条制定和修改的《业主委员会工作规则》，通过业主委员会办公室长期公示、小区显著位置公示等多种途径在小区范围内进行公示，业主委员会留存3份,居（村）民委员会存档1份，并报送物业所在地区房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主大会（盖章）年月日我国合同的订立方式具体包括了书面形式、口头形式以及其他形式等等，但不管是以哪种方式来订立合同的，此时都有一些事项是需要当事人了解注意的。第一、注意合同名称与合同内容是否一致有些公司使用合同统一文本，这本是好事，但由于对合同性质了解不细，会出现张冠李戴的事情。例如本是加工承揽合同，却使用买卖合同文本，为合同以后的履行和适用法律条款增添了争议。第二、注意列明每项商品的单价有些公司在买卖合同中，标的是多类商品，但却只在合同中明确各类商品的总价款，而不确定具体每种商品的单价，一旦合同部分履行后发生争议，就难以确定尚未履行的部分商品的价款。第三、在合同中明确违约金和赔偿金计算方法《合同法》虽然规定一方违约，另一方可以向其追索违约金或赔偿金，但如果合同中没有明确数额或计算方法，法院就会视为双方当时放弃违约金权利，而不予支持。增加赔偿实际损失的举证难度。第四、确定管辖法院合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地法院管辖，但不得违反对级别管辖和专属管辖的规定。如果直接约定有难度，也可以约定：“如发生争议，双方均可向各自经营所在地法院提起诉讼。”第五、注意用词严谨例如合同中常见的约定：“合同在双方签字盖章后生效。”但是一方只签字没有盖章，在法院对方就可能会提出由于合同只签字没有盖章，因此合同还未生效的主张。因此此处应当约定：“合同在双方法定代表人或授权人签字或单位盖章后生效。”第六、签约对象的主体资格当前，经营单位的性质、种类、背景比较复杂，有关部门的管理不到位现象比较普遍。在此情况下，为防范欺诈行为，减少交易风险，非常有必要考虑交易对方的主体资格、履行合同能力、信用情况等。主体资格方面应当查看一下对方的营业执照和企业参加年检的证明资料。不能仅凭其名片、介绍信、工作证、公章、授权书、营业执照复印件等证件。因为有的企业因连续两年不参加年检很有可能已被工商部门吊销营业执照。第七、合同条款必须对等性合同条款的对等性是公平原则的重要内容。不要签义务多、责任重、权利少这类一边倒的合同，例如合同只规定我方违约要如何处理而无对方违约如何处理的内容。同样，也不要签订权利多、义务少的、责任轻的合同，否则另一方可能以该合同违背公平原则对合同的有效性提出抗辩。第八、注意定金与“订金”的区别定金是债的一种担保方式。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。实践中如把定金写成订金，因订金在法律上被认定为预付款，不具有担保功能。第九、注意项目分包合同的特殊要求公司承揽的有些项目是从其他承包商那里分包而来，此类合同涉及一个重要的问题是发包方是否允许承包商对项目进行分包。根据合同法的规定，分包要经过发包方的同意，否则分包行为无效。因此一定要注意原合同的约定，应当向承包商提出此问题并要求其征得发包方同意将工程分包给我方。第十、仲裁机构名称要写具体、明确合同中也可以约定由仲裁委处理双方的争议，仲裁的优点是速度快、效率较高，费用也比法院为节省。约定仲裁机构应当明确。仲裁为一裁终审制，不再允许向法院提起诉讼。',)