集团公司不动产运营管理办法,集团公司工资总额管理办法

('集团公司不动产运营管理办法第一章总则第一条为规范集团公司不动产运营管理流程，明确相关职责，防范管理风险，促进不动产保值增值，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《企业国有资产监督管理暂行条例》等法律、法规，并结合公司实际，制定本办法。第二条相关术语和定义（一）不动产运营管理。本办法所称不动产是指集团通过自建、购买或租赁取得的不动产，在装修交付并满足基本使用标准后，主要用于集团内部自用或部分的管理工作，物业使用由集团统筹安排的，物业使用方和权属单位可以不一致。（二）不动产运营行政主管部门。集团办公室为自用性不动产投后主管部门。各子公司办公室负责对接集团办公室，编制报送所在单位不动产使用需求，汇总和反馈所在单位相关业务信息，并配合做好日常运营管理等相关工作。（三）不动产物业管理服务企业。具备物业管理经营范围的企业，接受不动产产权人或使用人的委托，按照合同约定对不动产实施管理，为不动产产权人或使用人提供高效、优质的服务，营造安全、方便、舒适的工作环境，提高不动产的使用价值和经济价值。（四）不动产专业维保服务单位。专门从事技术要求较强的设施设备维护保养机构，包括但不限于消防系统、电梯系统、空调系统、锅炉系统、强电系统、弱电系统、给排水系统等，以及玻璃幕墙、擦窗机、机械停车装置等维保企业。因共享分摊和监管等需要，可统一纳入物管服务企业合同范畴。（五）不动产对外租赁招商代理或租赁咨询公司。是指具备招商代理或租赁咨询资质且受产权人或使用人委托，对除自用外剩余对外租赁部分提供招商代理服务的第三方机构。（六）不动产职工餐厅餐饮服务公司。是指具备餐饮管理资质及其他配套服务功能的第三方专业机构，为员工提供全方位餐饮服务。第三条本办法规范了集团不动产运营管理服务各项活动，主要包括但不限于管理架构和职能、日常运营物业管理服务、日常运营租赁管理服务、日常运营职工餐厅管理服务、功能布局优化装修与设施设备更新改造、运营管理服务费用的承担、日常运营管理服务检查评定与合同续签等。各子公司可参照本办法并结合自身经营管理实际制定相应的不动产运营管理实施细则。第二章管理架构和职能第四条集团办公室负责牵头制定不动产管理相关制度，并协调推进本办法实施；负责统筹做好集团总部不动产使用规划及日常运营管理，主要职责包括：组建管理团队、制订运营管理制度、编制年度运营管理预算、统筹集团自用办公使用需求、负责承接查验和接管工作、负责提出物管服务企业、招商代理公司或租赁咨询公司等需求，参与其选聘和日常监督管理及考核等工作、负责职场/园区功能布局优化装修、设施设备更新改造等工作、负责对外租赁区域的招租及运营管理工作，拟定集团内部和外部租赁定价方案，根据实际经营事项提供租赁业务数据，配合做好核算、税务及财务管理等相关工作。第五条集团财务管理部门负责不动产运营管理费用的预算审核、付款审核、税务筹划等财务管理工作，并从财务投资角度对集团内部和外部租赁定价等提出复核意见。第六条集团采购部负责对不动产运营采购范围内的项目进行采购实施、合同签署管理和相关支持保障工作。第七条集团法规部负责对不动产运营的管理制度、各项协议、合同及相关文件进行合规审核，处理不动产运营相关的法律纠纷事宜。第八条集团审计部负责对不动产运营管理情况进行审计监督及评价。第三章项目物业管理服务第九条不动产的日常运营物业管理工作由项目需求征询、职场团队组建、物业管理服务等环节构成。第十条由集团总部和各子公司办公室提出不动产办公使用需求，集团办公室负责收集汇总信息，形成需求方案并呈报集团领导决策后实施。第十一条集团办公室承担不动产项目运营管理服务主体责任，按照直接管理与采购市场化服务相结合的原则，建立健全物业管理服务项目联席会议制度，推动集团体系内物业管理工作持续优化。第十二条按照行业惯例，参照市场标准，一般根据办公职场建筑面积及项目运营实际情况酌情配置项目管理现场服务队。第十三条按照市场化选聘物管企业和专业维保服务单位的要求，由集团办公室负责物业服务和专业维保单位需求的发起和续签考核认定，由集团采购部按照采购流程选聘或续聘物业服务企业和专业维保单位并签署物业管理服务合同及专业维保合同。物管服务企业原则上选择国内机构类物业排名靠前，并具有相应的同业服务规模和经验业绩的物业服务企业。第四章租赁管理服务第十四条不动产租赁管理，是指集团总部在满足自用需求后，剩余部分对外进行租赁。租赁分为集团内部租赁和外部租赁两种，由集团办公室按照租赁事项履行审批程序。第十五条集团办公室负责招商租赁代理或租赁咨询需求提出，对其年度达标情况进行考核评价，明确是否续聘意见。由集团采购部门按照采购程序负责对招商代理公司或租赁咨询公司进行选聘和合同签署工作。第十六条集团办公室负责审核招商代理公司或租赁咨询公司制定的年度租赁策划报告，内容包括但不限于对外租赁定价、营销推广方案等，经呈报审批通过后负责实施。第十七条对集团内部租赁按照内控要求和关联交易管理制度，由集团办公室和法规部按程序负责实施。第十八条集团办公室负责监督招商代理公司做好租赁运营工作，包括租赁合同新签续签、租金催缴、营销推广执行等。第十九条集团办公室应当加强对不动产承租人使用不动产行为的监督管理，避免或制止其出现违反法律法规或租赁合同的行为。当对外租赁客户发生租赁纠纷时，由集团办公室负责组织内、外部法务部门协调解决。第五章职工餐厅管理服务第二十条不动产按照规划建设的职工餐厅，在履行完政府报批程序并获得资质许可后，由集团办公室根据使用属性、驻场人数及配套需求，有计划性地组织开展餐饮服务企业选聘、合同签署和日常运营管理服务。第二十一条由集团办公室负责职工餐厅餐饮服务需求的发起和续签考核认定，由集团采购部门按照采购流程选聘或续聘餐饮服务企业并签署餐饮服务合同。第二十二条餐饮服务内容遵从餐饮服务合同约定，遵照国家和地方有关食品安全管理的法律法规和行业规范要求，建立职工餐厅餐饮服务过程中的运营安全、食品安全、消防安全和人员安全等全方位的食品安全管理。项目餐饮管理负责人及关键岗位人员应持有食品安全管理及技能等级等资格证书。第六章装修与设施设备第二十三条室内空间功能布局优化装修是指自用办公楼宇为整合办公资源，充分挖掘和有效利用办公空间，在征得产权所属单位同意后对室内改造所进行的各类装饰装修活动。室内空间功能布局优化装修要有前瞻性，使用年限原则上不能少于5年。由使用部门向所在单位行政主管部门提出室内功能布局优化装修需求；由所在单位根据使用部门装修需求，做好项目需求立项、预算编制和决策审批，并按照有关规定对使用部门提出的室内功能布局优化装修需求进行审核把关，审核通过后不得随意变更；由采购部门按照采购程序负责装饰装修施工单位的选聘和合同签署工作；集团办公室负责监督施工单位做好项目进度安排与控制，会同物管服务企业负责现场施工全过程安全、质量管控等工作，确保不影响正常办公秩序。由集团办公室会同使用部门、物管服务企业做好承接查验，验收合格后交付使用部门使用。第二十四条设施设备更新改造是指办公楼宇的设施设备系统主要软、硬件已达使用寿命周期，对存在潜在问题和隐患风险的情况进行处理。（一）物管服务企业根据物业使用年限及当年度实际情况，对设施设备系统进行技术评估，制订次年度设施设备更新改造方案。（二）集团办公室负责按程序报批，费用列入年度预算。行政事务中心提出需求，采购部门依程序选聘施工单位，优先选择设施设备原生产厂家。（三）集团办公室负责监管实施并验收。第七章运营服务费用第二十五条各使用单位按照实际使用建筑面积比例分摊物业管理、维保和能耗费用等并承担相应费用。第二十六条按照谁使用谁承担原则，办公楼宇室内功能布局优化装修费用由使用方承担。第二十七条根据办公楼宇产权所属性质，由产权所有人负责承担办公楼宇设施设备更新改造费用。第二十八条根据人事部提供的职场入驻单位所在部门人数，由各使用单位按照约定的规则和分摊比例支付餐饮服务费用。第八章运营服务评定第二十九条集团办公室统筹组织日常运营管理服务检查活动。客户满意度调查。集团办公室每年开展一次客户满意度调查，对调查结果进行汇总分析，并向运营管理服务单位提出改进要求；行政检查。集团办公室采用定期与不定期检查相结合的方式，对运营管理服务单位进行全方位的巡视督查，促进服务态度、质量和水平不断改进和提升；各单位应积极配合政府相关职能部门做好督查工作。第三十条集团办公室根据运营管理服务单位的检查评定结果，确定与运营管理服务单位续签或终止服务合同。第九章附则第三十一条本办法由集团办公室负责解释和修订。第三十二条本办法自印发之日起实施',)