《北京市物业管理办法(草案)》起草说明及办法附件

('《北京市物业管理办法(草案)》起草说明一、立法背景《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)于2022年10月1日起施行，《物业管理条例》(国务院令第379号，以下简称《条例》)于2022年8月26日根据《物权法》进行了相应修改。为贯彻落实《物权法》和《条例》的精神，促进我市物业管理健康发展，保障居民生活环境和构建和谐社会，结合我市实际情况，经认真研究，深入调查，在广泛征求各方面意见基础上，市政府决定制定《北京市物业管理办法》二、起草过程2022年初，市住房和城乡建设委和市政府法制办共同成立立法起草小组。2月12日，立法起草小组组织有关部门召开立法工作第一次座谈会。3月-6月，立法起草小组到小区进行了深入调研，先后召开了6次座谈会，分别听取了小区业主代表、业委会主任、人大代表、物业服务企业的意见，7月-8月，就《北京市物业管理办法(草案)》(以下简称《草案》)书面征求区县政府和有关部门的意见，并就有关法律问题组织了专家论证会。9月-11月立法起草小组又进行了多次修改，形成为了目前的《草案》。三、主要内容《草案》共七章85条，主要规定了：(一)明确了合用范围和部门职责。将我市住宅区管理基本全部纳入调整范围，并明确了行政主管部门职责和行业主管部门职责。(二)明确了物业管理区域划分问题。根据《物业管理条例》授权，明确物业管理区域划分原则、划分主体以及已有物业管理区域的调整等。1(三)明确物业服务用房问题。明确物业服务用房标准、物业服务用房用途，规划、建设双重措施监督建设单位做好物业服务用房配建工作。(四)明确了前期物业的责任主体。明确前期建设与物业服务后期管理的责任点，明确建设单位在前期物业服务期间的权利和义务。(五)规范了业主大会和业主委员会运作程序。明确了业主大会和业主委员会的成立和选举，明确了街道办事处、乡镇人民政府的指导监督职责。(六)明晰物业服务内涵，确定物业服务内容，突出专项服务，加强各专业管理部门的监管职责(七)明确物业服务交接基本程序，规定交接中物业服务企业与业主双方的责任、义务，加强政府部门对物业服务接撤管中违法违规行为的监督管理。此外在车位、车库的管理、专项维修资金应急使用紧急情况范围和内容、哺育发展物业服务第三方机构、充分发挥行业自律作用等方面做出了具体的规定。北京市物业管理办法(草案)第一章总则第一条[立法目的和依据]为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他管理人的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。第二条[合用范围]本办法合用于本市行政区域内的物业2管理及监督管理等活动。本办法所称物业管理，是指对物业管理区域内的建造物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条[职责分工]市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区、县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。民政、社会建设部门应当加强对业主大会和业主委员会活动的监督管理。供水、排水、供电、供气、供热、清洁、绿化、设施设备维护、秩序维护等专项服务的行业主管部门应当按照职责负责相关监督管理工作。第四条[街道、社区职责]街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导和监督，协调处理业主大会、业主委员会活动中的纠纷。社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门开展与物业管理有关的工作。第二章新建物业与前期物业管理第五条[物业管理区域划分原则]建设单位应当结合物业的共用设施、建造物规模、社区建设等因素划分物业管理区域。物业主要配套设施和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应划分为不同的物业管理区域。第六条[物业管理区域划分公示]建设单位应当在销售房屋前划定物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。第七条[物业管理区域的调整]业主大会或者全体业主共同决定对物业管理区域进行调整的，应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政3府会同区县规划、房屋等行政主管部门进行审查，认为确需调整的，予以确认并公告。第八条[物业服务用房要求]新建住宅物业，建设单位应当按照下列规定配臵物业服务用房，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的座落位臵(具体到楼栋、房号)：(一)地上房屋，并具备水、电、通风、采光等使用功能；(二)建造面积不低于物业管理区域内房屋总面积的2‰，至少不得低于100平方米；其中业主委员会办公用房建造面积不低于物业服务用房总面积的五分之一。规划行政主管部门应当在办理建设工程规划许可证时，按上述规定审核物业服务用房面积及位臵；房屋行政主管部门应在办理房产测绘成果备案时核查物业服务用房配臵情况。第九条[前期物业服务合同]新建物业，业主、业主大会选聘物业服务企业且新的物业服务合同生效之前，建设单位应当负责前期物业服务。建设单位销售房屋时，应当在房屋买卖合同中约定前期物业服务内容，具体包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业共用部份查验交接、物业服务交接、违约责任等。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业服务企业。前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准。第十条[暂时管理规约]建设单位应当参照房屋行政主管部门发布的示范文本制定暂时管理规约，并在物业销售场所予以公示。建设单位制定的暂时管理规约与示范文本内容不一致的应当向业主明示，业主应当予以书面确认。暂时管理规约应当做为房屋买卖合同的附件。第十一条[物业承接验收]业主、业主大会选聘新的物业服务企业且新的物业服务合同生效的，建设单位应当与业主大会进行物业共用部份查验交接和物业服务交接，并移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建造、结构、设备竣工图，配4套设施、地下管网工程竣工图、分户验收、消防验收等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料和运行、维护保养记录；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)业主名册；(五)物业管理必需的其他资料。业主、业主大会承接前应当对物业共用部份进行查验，也可以委托选聘的物业服务企业进行查验。业主、业主大会与建设单位在查验中浮现争议时，可以委托物业服务评估机构进行评估。第十二条[建设单位义务]建设单位在前期物业服务及物业查验交接过程中，应当及时处理解决物业使用中浮现的物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题，并承担相应的法律责任。第三章业主大会与业主委员会第十三条[业主]本办法所称业主包括：(一)依法登记取得房屋所有权的人；(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；(三)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；(四)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。基于与建设单位之间的商品房、经济合用住房买卖行为，已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。第十四条[业主的权利]业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务；5(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改管理规约、暂时管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业服务合同的履行；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有决定权、知情权和监督权；(九)监督专项维修资金的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。第十五条[业主的义务]业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按照约定交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第十六条[业主共同决定]下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约；(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(三)选聘、解聘物业服务企业；(四)筹集和使用专项维修资金；(五)改建、重建建造物及附属设施；(六)调整物业管理区域；(七)查验、承接物业共用部份；6(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。决定第(四)、(五)项事项，应当经专有部份占建造物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主允许决定；决定第(六)项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部份占建造物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主允许；决定其他事项，应当经专有部分占建造物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十七条[不成立业主大会的共同决定]物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致允许，决定不成立业主大会的，由全体业主行使共同决定权。第十八条[未成立业主大会的共同决定]尚未成立业主大会，发生物业服务企业住手服务或者其他重大紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由街道办事处、乡镇人民政府指导社区居委会参照业主大会表决机制组织业主共同决定有关事项。第十九条[以幢、单元、楼层为单位的业主共同决定]业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定或者全体业主的共同决定相抵触。具体议事原则、方式、程序应当在业主大会议事规则中规定。第二十条[管理规约]管理规约应当对物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者伤害社会公共利益。管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约，伤害其他业主和物业使用人合法权益的，受伤害人可以提起诉讼。第二十一条[业主大会议事规则]业主大会议事规则应当7规定以下事项：(一)业主大会会议召开的形式、程序和规则；(二)业主委员会委员制度；(三)业主委员会议事规则；(四)业主委员会印章、档案等管理制度；(五)业主委员会委员资格、数量、任期、换届、候补及补选办法；(六)业主大会、业主委员会经费的筹集、使用和管理制度；(七)其他事项。第二十二条[业主大会的成立]业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照像关规定开展与物业管理有关的活动。第二十三条[首次业主大会会议条件]在物业管理区域内已交付业主的专有部份面积达到建造物总面积50%以上的，业主可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助其成立业主大会。筹备及召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。第二十四条[首次业主大会会议筹备组]在街道办事处、乡镇人民政府指导下，社区居委会应当召集建设单位代表、业主代表以及社区居委会代表组成首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)，并对筹备工作进行指导和监督。筹备组成员普通由5至9人单数组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，每名成员具有一票表决权。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内的显著位臵公示。第二十五条[筹备组职责]筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在首次业主大会会议召开15日前，将下列事项以8书面形式在物业管理区域内显著位臵予以公告：(一)制订首次业主大会会议召开方案，确定会议召开的时间、地点、形式和议题；(二)拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案；(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制订业主委员会委员选举办法，明确选票发放人、计票人和监票人推选办法；(五)首次业主大会会议的其他筹备工作。筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。第二十六条[筹备组建设单位职责]建设单位应当向筹备组提供业主名册、业主专有部份面积、建造物总面积等资料。筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。第二十七条[首次业主大会会议]首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员组成事项进行表决，并应当经专有部份占建造物总面积过半数且占总人数过半数的业主允许。第二十八条[业主大会会议形式]业主大会会议(含首次业主大会会议)可以采用集体讨论形式，也可以采用书面形式召开，但应当有物业管理区域内专有部份占建造物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。第二十九条[业主大会表决方式]业主大会会议表决采用记名方式，任何人不得伪造业主签名。业主大会会议有关资料应当妥善保管。第三十条[业主大会定期会议和暂时会议]业主大会定期会议应当每年至少召开一次，由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开。9经占总人数20%以上的业主提议，或者发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需由业主共同决定的，业主委员会应当及时组织召开业主大会暂时会议。第三十一条[业主委员会产生]业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会普通由5人以上单数组成，主任委员、副主任委员在业主委员会委员中推选产生。第三十二条[业主委员会备案]业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府在备案后7日内将有关情况抄送区、县房屋行政主管部门，并书面通报区、县公安分局和物业所在地公安派出所、社区居委会。第三十三条[业主委员会委员资格]业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并符合下列条件：(一)具有彻底民事行为能力；(二)遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；(三)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；(四)具有一定组织能力；(五)具备必要的工作时间。业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个法人或者其他组织。第三十四条[业主委员会职责]业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：(一)召集业主大会会议；(二)定期向业主大会报告物业管理情况；(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物10业服务；(五)监督管理规约的实施；(六)催促业主按照约定交纳物业服务费用；(七)配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作；(八)业主大会赋予的其他职责。第三十五条[业主委员会不履行职责]业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导社区居委会组织业主召开业主大会会议决定有关事项。第三十六条[业主委员会会议]业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数允许，并在物业管理区域内显著位臵公示。召开业主委员会会议时，可以邀请物业所在地社区居委会参加。第三十七条[业主委员会印章]业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明，向区、县公安分局申请刻制业主委员会印章，印章内容应当包括任期时限。第三十八条[业主委员会换届]业主委员会任期届满前2个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。新一届业主委员会产生后15日内，原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章、业主委员会办公用房以及其他应当移交的财物，移交给新一届业主委员会；新一届业主委员会未选举产生的，原业主委员会应当移交给社区居委会暂时保管。原业主委员会拒不移交的，新一届业主委员会或者社区居委会可以请求物业所在地公安机关协助移交，也可向人民法院提起诉讼。业主委员会任期届满，不得继续从事物业管理相关活动。11第三十九条[委员资格自动终止]业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止：(一)任职期限届满的；(二)再也不具备业主身份的；(三)成为限制民事行为能力或者无民事行为能力人的；(四)被依法追究刑事责任的；(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；(六)业主大会议事规则规定的其他情形。第四十条[委员资格终止]业主委员会委员应当遵守国家和本市的有关规定和管理规约，业主委员会委员有下列情形之一的，业主委员会可以决定暂停其履行职责，并提请业主大会决定终止其委员资格：(一)不履行业主义务的；(二)无故缺席业主委员会会议三次以上的；(三)挪用、侵占业主共有财产；(四)利用职务之便要求物业服务企业减免本人或者他人的物业服务费用；(五)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者其他厉害关系人提供的财物或者其他利益；(六)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；(七)在物业管理区域内的物业服务企业任职，或者与其关联机构有厉害关系的；(八)其他伤害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。第四十一条[业主委员会资料印章移交]业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交或者无法移交的，业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可以向人民法院提起诉讼。12第四十二条[业主委员会候补制度]业主委员会任期内，委员浮现空缺时，按业主大会议事规则规定的候补制度自动补足，并履行备案手续。候补委员递补后仍不足的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。第四十三条[指导监督]业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四章物业服务第四十四条[物业服务内容]物业服务是对物业管理区域内各专项服务内容的综合、统筹和协调，专项服务内容主要包括：(一)物业共用部位、共用设施设备及相关场地的使用、管理和维护；(二)物业管理区域的绿化和环境卫生维护；(三)物业管理区域的秩序维护；(四)其他专项服务事项。业主大会或者业主共同决定可以将上述全部专项服务事项委托给物业服务企业，也可以将各专项服务业务委托给专业性服务企业或者个人。第四十五条[物业服务专项委托]物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务内容委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。13物业服务企业实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等作业时，应当遵守相关规定、行业规范和技术标准。负有安全生产监督管理职责的有关部门应当加强监督管理。第四十六条[事实服务]物业服务企业与业主未签订书面物业服务合同，但业主已经事实接受物业服务的，业主应当履行相关义务。物业服务企业提供的服务不得低于本市规定的服务标准和技术规范。业主共同决定不接受物业服务企业事实服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务。物业服务企业决定再也不提供事实服务的，应当提前三个月告知业主。第四十七条[业主大会选聘物业服务企业方式]业主、业主大会可以通过招标投标或者协议方式选聘物业服务企业并且签订物业服务合同。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将拟选聘的物业服务企业的基本情况以及物业服务合同文本的主要内容等事项在物业管理区域内公示。业主委员会根据业主意见调整内容后，提请业主大会表决。业主委员会经业主大会授权，可以将物业管理区域内的单项服务内容委托给专业服务企业。第四十八条[物业服务合同内容]物业服务合同应当对物业管理事项、项目管理负责人、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十九条[物业服务企业备案]物业服务企业与业主委员会签订合同之日起15日内，应当将物业服务合同报物业所在地区、县房屋行政主管部门备案。第五十条[物业服务成本发布]市房屋行政主管部门应当根据住宅物业项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息，具体工作可以委托市物业管理行14业协会实施。第五十一条[收费公示]物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位臵公示。第五十二条[包干制和酬金制]物业服务收费可以采取包干制或者酬金制。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台帐，每年至少公示一次并接受业主核查。第五十三条[解聘续聘物业服务企业]物业服务合同期限届满前，业主、业主大会应当对物业管理方式、管理内容、是否更换物业服务企业等事项进行决定。决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业商议签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业并在物业管理区域内公告。第五十四条[物业服务企业]物业服务合同终止前，物业服务企业不得住手服务。物业服务合同期限届满前，物业服务企业决定再也不服务的，应当履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。第五十五条[物业服务企业交接]物业服务合同终止后，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接；未成立业主大会的，与业主共同委托的代理人交接。物业服务企业在交接中应当履行下列义务：(一)移交保管的物业档案；(二)移交物业服务期间形成的物业维修、养护和更新、改造等物业服务档案；(三)移交物业服务用房和相关设施设备；(四)清算预收、代收的有关费用；(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他15事项。物业服务合同终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主大会决定有异议等事由拒绝办理交接；原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业商议解决，商议不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。第五十六条[项目管理负责人]物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目管理负责人，未经业主、业主大会同意，不得擅自更换，物业服务合同另有约定的除外。项目管理负责人应当承担以下职责：(一)制定并组织实施物业管理方案；(二)组织查验物业共用部份和有关资料；(三)审定并监督执行物业管理财务预算；(四)物业服务合同约定的其他事项。第五十七条[物业管理中介服务]物业服务评估机构可以接受业主、业主大会、物业服务企业、建设单位和有关部门的委托，提供物业共用部份状况、物业服务质量和服务费用等方面的专业评估和咨询服务。物业服务评估机构应当具备法人资格，具有相应的专业技术人员，并在房屋行政主管部门备案。物业服务评估机构应当按照本市相关规定从事专业咨询服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估报告。第五十八条[行业自律]本市促进物业服务行业自律组织的发展。物业服务行业自律组织通过自律管理，规范行业行为，促进企业诚信经营，加强从业人员培训，提高物业服务水平，并可根据物业服务标准和技术规范，对物业项目进行评定。第五章物业的使用与维护第五十九条[住宅物业装饰装修]住宅物业装饰装修前，业16主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者严重违反装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告并在物业管理区域内公示。第六十条[阳台及外立面]业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调室外机、太阳能热水器、防护网、遮阳罩等室外设施的，应当遵守管理规约及有关规定。第六十一条[车位车库]建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与业主大会或者全体业主商议。停车管理的有关服务内容、费用等应当在管理规约中约定。业主以外的其他车位、车库买受人、租用人应当遵守管理规约停车管理的约定。第六十二条[专业经营单位收费]物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备维修、养护的责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费为由限制或者17变相限制专业服务。第六十三条[维修资金应急使用]发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要即将对住宅共用部份进行维修、更新、改造的，应当按照有关规定使用住宅专项维修资金：(一)屋面防水损坏造成渗漏的；(二)电梯故障危及人身安全的；(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的；(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危（wei）险的；(五)消防系统浮现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。第六十四条[维修资金过户]物业转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的住宅专项维修资金随物业同时过户。第六十五条[保修责任]建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等内容承担物业保修责任，物业保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当赋予协助配合。第六十六条[维修配合]物业共用部份维修、养护、更新、改造时,相关专有部份的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部份损失的,责任人应当依法恢复原状、承担赔偿责任。第六十七条[转让出租要求]业主转让或者出租物业时,应当将物业服务合同、管理规约等事项告知受让人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业服务企业结清相关费用。第六章法律责任第六十八条[违反公示暂时管理规约、前期物业服务合同要求]建设单位违反本办法第九条、第十条规定，未在销售场所公18示前期物业服务合同、暂时管理规约的，由市或者区、县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处三千元罚款。第六十九条[建设单位提供的物业服务低于最低标准的]建设单位违反本办法第九条规定，提供的前期物业服务标准低于本市最低服务标准的，由市或者区、县房屋行政主管部门责令其限期改正，并可处以三万元以下罚款。物业买受人可依法向人民法院起诉，要求建设单位承担违约责任。第七十条[建设单位不履行交接义务]建设单位违反本办法第十一条的规定，不向业主大会或者业主大会委托的物业服务企业移交有关资料，由市或者区、县房屋行政主管部门责令其限期改正，并可处十万元以下罚款。第七十一条[建设单位不履行解决遗留问题义务]建设单位违反本办法第十二条的规定，不及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题的，由市或者区县房屋行政主管部门责令其限期改正；造成损失的，依法承担赔偿责任。第七十二条[泄露业主资料]违反本办法第二十五条规定，泄露业主资料或者将业主资料用于与物业服务无关的活动，损害业主合法权益的，应当承担相应的法律责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七十三条[业主和业主委员会的处罚]业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法赋予治安管理处罚。业主委员会委员违反本办法第四十条规定，有第(三)项、(四)项、第(五)项行为的，由社会建设主管部门责令其退还违法所得，并处违法所得等额的罚款。第七十四条[物业服务合同备案]物业服务企业违反本办法第四十八条规定，未按时将合同报送备案的，由区、县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处五千元罚款。19第七十五条[物业服务交接]违反本办法第五十二条、五十四条规定，业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定交接的，由区、县房屋行政主管部门责令限期交接，记入物业管理信用信息系统，并可处三万元罚款；改正期间，物业服务企业不得参加物业服务招投标活动，并不得承接新的物业服务项目；造成损失的，依法承担赔偿责任。原物业服务企业未撤出物业管理区域前，新物业服务企业强行接管的，由区、县房屋行政主管部门责令限期改正，记入物业管理信用信息系统，并可处三万元罚款；改正期间，物业服务企业不得参加物业服务招投标活动，并不得承接新的物业服务项目；业主大会或者新的物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼；造成损失的，责任人依法承担赔偿责任。第七十六条[物业企业擅自住手服务]物业服务企业违反本办法第五十三条规定，擅自住手物业服务的，市或者区、县房屋行政主管部门处三万元罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。第七十七条[物业服务评估计机构]物业服务评估机构，违反本办法第五十七条规定，未在房屋行政主管部门备案的，由市或者区、县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处一万元罚款；故意提供虚假资料的，由市或者区、县房屋行政主管部门处三万元罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。第七十八条[物业服务企业普通性处罚]物业服务企业有违反法律、法规、规章规定行为的，房屋行政主管部门应当依法予以查处，并记入物业管理信用信息系统；房屋行政主管部门可以将物业服务企业的改正情况和处理结果在物业管理区域内公示。依照本办法规定，赋予物业服务企业罚款处罚的，对物业服务企业项目管理负责人或者相关责任人罚1000元。第七十九条[合同违约]物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产受到伤害的，依法承担民20事责任。业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当催促其交纳，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。第八十条[相关部门处罚]在物业服务活动中，违反规划、建设、市政、土地、环境保护、公安、卫生、工商、物价、消防、水务、电力等方面的法律、法规和规章规定的，由相关行政管理部门依法处理。第八十一条[行政人员处罚]违反本办法规定，房屋行政主管部门或者其他有关行政主管部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法赋予行政处分。第七章附则第八十二条[物业共用部份]本办法所称的物业共用部份，是指物业管理区域内业主专有部份以外的建造物、构筑物及配套的设施设备和相关场地。第八十三条[专有部份面积]专有部份面积是指房屋所有权证记载的建造面积，尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建造物总面积为专有部份面积之和。第八十四条[自行管理或者其他管理人]自行管理或者礼聘其他人管理人管理的，参照本办法第八十五条[施行]本办法自年月日起施行。《北京市居住小区物业管理办法》(1995年北京市人民政府令第21号)同时废止。21',)