探究国有土地使用权转让合同的合法性

('国有土地使用权转让合同书甲方：文昌市地震局地址：文昌市文城镇文岭里3号电话：63222184传真：63233184乙方：地址：电话：传真：甲、方双方曾于2009年1月9日签订一份《房地产合作开发合同》，约定由甲方提供建设用地，乙方负责投入建设资金并组织施工，双方共同使用开发位于文昌市文城镇市地震局办公室北侧的“文昌椰园山庄”商住楼项目（以下简称“项目”）。上述合同签订后，甲方已与文昌市国土局办理了项目土地的出让手续，并取得了新的国有土地使用权证；乙方亦依约垫付了土地出让金39万元。现由于客观情况发生变化，经甲乙双方友好协商，决定于本合同生效之日起终止履行上述《房地产合作开发合同》，甲方同意将该项目的国有土地使用权转让给乙方，由乙方独立开发建设该项目。为此，双方特就有关事宜达成以下条款，以资共同遵守。第一条交易标的物1、土地位置：位于文昌市文城镇地震局办公室北侧，具体四至范围详见“文国用（2009）第W0104088”国有土地使用权证及红线图。2、土地面积：1296.45平方米（约1.945亩）3、土地性质：出让地。4、地类（用途）：商住。5、其他说明：本宗地原为国有规划用地，由甲方补办国有土地使用权出让手续后依法取得新国有土地使用权证；土地出让金39万元由乙方垫付。作为本合同土地使用权转让的附随条件，甲方除应办理土地使用权过户登记手续外，还应负责办理项目续建批复、项目规划报建、项目续建工程免交规划报建费的批复、项目施工报建等手续，但所需费用均由乙方承担。因历史遗留问题，甲方尚欠项目原施工单位文昌市建筑工程公司工程款35万元，该笔工程款以及土地转让前因该项目而产生的一切债权债务，均由甲方自行负责清理，与乙方无关。第二条转让价款及支付时间甲方同意按本合同第一条约定的内容将交易标的物转让给乙方，乙方同意按本合同第一条约定的内容受让交易标的物。经双方友好协商，达成土地转让成交偶像款为人民币114万元整。具体付款方式及时间如下：1、首付款39万元系乙方此前为甲方代垫的土地出让金39万元，1该款已直接交付给政府部门；2、乙方在续建项目的《建设工程临时规划许可证》办理完毕后七日内，代甲方向原施工单位文昌市建筑工程公司偿付工程款35万元；3、在甲方履行完本合同第三条第3款约定的义务后30日内，乙方向甲方支付35万元土地转让价款，并向甲方赠送价值5万元的办公用品。上述1/3款中约定的土地转让价款，甲方均向乙方开具税务部门认可的土地转让的相应发票。第三条甲方的责任和义务1、甲方应在本合同签订后18个工作日内，完成地界内临时建筑物与构筑物的拆除及青苗清理工作，将项目土地及土地证。红线图及与该项目相关的其他资料、图纸全部移交乙方管理。2、甲方应在本合同签订后3个工作日内，办妥项目的续建批复；在乙方提交项目规划报建方案后30日内，甲方负责办妥项目规划报建、项目续建工程免交规划报建费的批复以及项目施工报建等手续，并移交乙方。3、甲方应在项目建设达到开发投资总额的25%后，根据乙方的要求15日内将本合同第一条约定的国有土地使用权办理过户登记至乙方名下，同时并应将该项目的建设用地规划许可证、建设工程临时规划许可证及施工许可证办理变更登记至乙方名下。所发生费用均由乙方承担。4、甲方应负责妥善处理包括拖欠施工单位工程款在内的该项目历史遗留问题，以及土地转让前因该项目而产生的一切债权债务。5、在甲方尚未将国有土地使用权变更登记至乙方名下之前，甲方应根据项目建设需要及时配合乙方盖章并出具相关手续，不得影响项目建设进度。同时，甲方亦不得擅自将该项目土地转让、出租、出借或设定任何他项权利。第四条乙方的责任和义务1、乙方应具有相应房地产开发资质。2、乙方应按本合同第二条之规定向甲方支付土地转让价款。3、乙方应承担甲方办理项目续建批复、项目规划报建、项目续建工程免交规划报建费的批复、项目施工报建等手续，以及办理国有土地使用权变更登记和相关规划许可证、施工许可证更名手续所需的全部税、费（金额以合法票据为准）。在甲方办理上述手续过程中，乙方应及时配合甲方出具相关手续。第五条违约责任1、甲、乙双方应本着诚实信用、团结协作的原则，严格履行本合同条款。非因本合同约定或法律规定，甲、乙双方均不得任意变更、解除合同或终止合同的履行。如发生合同一方违约而给另一方造成任何损失，则违约方须负责赔偿全部损失，包括预期利益损失。2、如甲方未能按时完成本合同第三条第1、2、3项规定的义务，且逾期时间超过15日，则每逾期一日，须向甲方支付2万元的违约金，计算至实际履行完毕之日止。3、如乙方未按本合同规定的时间向甲方支付土地转让费及其它2费用，且逾期时间超过15日，则每逾期一日，须按当期应付价款的0.5‰向甲方支付违约金，计算至实际付清之日止。4、在甲方尚未将国有土地使用权变更登记至乙方名下之前，如甲方擅自将该项目土地转让、出租、出借或设定任何他项权利的，则乙方有权解除合同。甲方须负责赔偿乙方的全部损失（包括预期利益损失），并向乙方支付违约金贰佰万元。第六条通知与送达1、本合同涉及各方的申请、确认、决定、通知、指令、任命、或表示同意或否定等意见的发出均应采用书面形式。双方文件的送达形式可采用直接送达、传真、挂号信函、特快专递等方式。2、双方的送达地址为本合同首页所载明的地址。任何一方的接受地址或电话、传真等影响双方送达文件的事项发生变更，应在变更后3日内书面通知对方，否则，应自行承担因导致的不利后果。如一方拒绝签收邮件或因地址变更未及时通知对方而致邮件无法送达时，以信函方式送达的，以挂号信函邮后7日、特快专递交邮后3日即视为送达3、任何一方按本合同首页载明的公司地址向对方送达文件时，以对方指定的签收人员签收后即视为送达；以传真发出的文件，发件人收到对方的发件确认书时视为送达。第七条其他约定1、本合同生效同时，甲、乙双方于2009年1月9日签订的《房地产合作开发合同》即告终止。2、甲、乙双方如产生与本合同（包括补充协议）相关的一切争议，首先应友好协商解决，协商解决不成的，任何一方均可向人民法院起诉。在争议正在协商解决或进行司法裁决时，除了所争议的事项外，双方仍应继续履行其各自在本合同项下的其他义务。第八条附则1、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商并签订补充协议。2、本合同自甲、乙双方签字盖章之日起成立，自甲方将标的土地变为商住出让地且项目开发投入达到25%之日起生效。本合同正本一式二份，由双方各执一份，具有同等法律效力。3、本合同有甲、乙双方代表于年月日签订。甲方（盖章）：乙方（盖章）：法定代表人法定代表人或授权代表：或授权代表：34',)