民法典视角：商业地产租赁合同中优先承租权的条款设计与影响（续）

('民法典下优先承租权对于商业地产租赁合同的影响（二）——商业地产租赁合同中优先承租权的条款设计一、优先承租权的背景《民法典》自2021年1月1日起实施。其中第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。这是优先承租权首次在我国法律层面得到确认。早在1952年最高人民法院《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》中就提到了允许房户有优先承租的权利。彼时最高院将类似权利基础解释为房主对房屋的处分也须服从社会利益。但该函中同时提出优先承租、购买等权利的行使不得滥用，更不得转让。应当认为，当时对优先承租权的理解为限制业主对房屋的处分权，维护承租人连续、稳定的使用状态而设计的一种平衡机制。并不能认为这是一项凭空创设的、独立的、绝对的法定权利。而今，通过《十三届全国人民代表大会第三次会议上关于<中华人民共和国民法典（草案）>的说明》以及《最高人民法院、国家发展和改革委员会关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》等体现《民法典》立法与司法背景的文件不难看出，《民法典》时代的优先承租权，系以建立租购同权住房制度为基本要求，促进房屋租赁市场健康发展为目标。《民法典》的规定虽然写在合同编中，但不可否认的是，该权利已经具有对抗第三人的效力，表现出了物权的特征。在《民法典》生效前，我国现行的全国性法规中对优先承租权的认可主要在农村土地领域。如《中共中央办公厅、国务院办公厅关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》提到土地的经营主体有权在流转合同到期后按照同等条件优先续租承包土地。但在各地方政策中对于房屋的优先承租权规定并不鲜见，部分地区认可租赁关系中原承租人具有优先承租权，如1993年颁布的《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十七条等。部分地区对于特定政策性房产的相关法规中有关于优先承租权的规定，如2002年颁布的《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》中关于优秀历史建筑的原承租人享有优先承租权。天津在《关于进一步规范市属国有企业房产土地出租工作的若干规定（试行）》中也认可国有企业房屋、土地的原承租人享有优先承租权。值得注意的是，1996年颁布的《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》同时认可房屋共有人与原承租人均具有优先承租权，而1994年广东省人大颁布的《广东省城镇房屋租赁条例》在认可房屋共有人与原承租人均拥有优先承租权的基础上，同时规定房屋共有人的优先承租权效力高于原承租人的优先承租权。二、优先承租权的权利基础在现有法律体系下，实际存在三种不同形态的优先承租权：1.基于先前租赁合同而享有的优先承租权，以《民法典》为核心依据，着重体现租购同权的优先续租的权利。此种权利作为适用范围最广，效力等级最高的权利，是设计合同条款最核心的内容。目前对于《民法典》体系下的优先承租权还没有相关司法解释出台。因此在设计合同条款时，可以在尊重现有立法本意的基础上，结合优先购买权等有成熟法律规定的其他类型优先权加以设计。2.基于特定身份而享有的优先承租权，以行政法规、地方性法规为依据，着重体现对特殊主体政策倾斜的优先订立租赁合同的权利。如《军人抚恤优待条例》第四十条规定，残疾军人、复员军人、带病回乡退伍军人、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属承租、购买住房依照有关规定享受优先、优惠待遇。又如《天津市就业促进条例》第九条第四款规定，政府投资兴办的市场、超市或者其他公共商铺需要租售的，在同等条件下，应当优先租售给失业人员、残疾人。此种优先权利效力虽逊于《民法典》，但仍属于法定权利，在设计合同时，应当注意潜在的优先权冲突问题，并在可预见的范围内通过合同条款加以确认，规避相关风险。3.基于债权而享有的优先承租权，以签订预约合同为前提，取得未来签订租赁合同的权利。此种优先权利虽无国家强制力保障实施，但违反预约合同需要向相对方承担违约责任。在设计合同时，可将此方式作为设立、稳固优先承租权的技术手段如上海市律师协会在其公布的《(试行)律师办理氢能项目法律业务操作指引》中5.3.2条中提到“……同时锁定优先续租权，并在合同中约定，如果出租期满时承租方的加氢站项目需要持续经营的，出租方应当将土地继续出租给承租方，并约定出租方拒绝继续出租时的违约责任，以保证项目运营期限。”此外，实践中还存在多种基础集合的优先承租权，如已废止的2019年《海南省乡村民宿管理办法》中要求订立乡村民宿房屋租赁合时需要约定具有优先续租的权利。但随着《民法典》的实施，可以预见未来的租赁合同中以具有优先续租的权利为普遍情况，此类规定的意义可能将转化为“订立合同不得排除优先续租的权利”。三、合同文本的设计思路优先承租权的合同设计，在2007年中华全国律师协会《律师办理商品房交易业务操作指引(试行)》中已有提到。当时《指引》建议在代理出租人一方自拟合同时，对优先承租权的行使应做适当限制性约定，如时间、价格等。但全国律协在2013年发布的《中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引》中未再提及优先承租权相关事项。此外，在一些部门的规范中，出现过附条件赋予/丧失优先承租权的设计方式，如中国工商银行1988年的内部租赁合同范本中有承租人对房屋翻建大修可享有优先承租权。北京市住建委等部门发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中提到原承租人存在重大违约行为不享有优先承租权。因此，结合前篇文章的部分结论，即优先承租权不是效力性强制规定，当事人双方可平等协商放弃这一特点，对于优先承租权的条款设计可从行使权利的方式以及享有权利的先决条件两部分着手。具体可以分为以下几个方面：1.行使权利的程序根据前篇文章部分结论，即使优先权人未参与统一竞标、磋商，也不当然影响其权利的行使。因此对于出租人而言需要在与第三人达成签约意向后通知优先权人。优先权人需要在合理期限内予以回应。对此部分的条款设计可参考各类优先购买权的条款，并与合同的送达条款相呼应。2.同等条件的标准对于同等条件的设计，既要照顾到合同双方的商业利益，也要考虑实践中的可操作性。最为常见的“条件”即为租金价格，此外租赁时长、业态等也一定程度影响合同的订立。在商业地产租赁，尤其是商铺租赁中，经常会采用提成租金的方式，即以承租人的收入比例作为部分或全部租金的支付依据。因此，当两承租人面对同样比例的提成租金时，对出租人的预期利益可能是不同的。为了迎合优先承租权的法律规定而对提成租金的约定加以限制，有削足适履之嫌。可以结合其他条件，尤其是业态、承租人身份特征等不易改变的条件综合设置同等条件的标准。笔者认为，设置标准的目的并不在于排除承租人的权利，而在于给予出租人充分的选择自由。即使具有相同租金、租赁时常等条件，能够将房屋租赁给有影响力的商业品牌，也会提升租赁房屋的价值。3.享有/丧失优先承租权的条件根据前篇文章结论，以合同约定排除优先承租权是可行的。实践中，具有签约优势地位的出租人往往会对承租人设置苛刻的履约条件，一旦承租人违约，其便有权从多角度向承租人主张巨额违约责任并收回优惠承诺。笔者并不赞同利用优势地位签订不平等合同的行为，但从保护双方信赖利益的角度考虑，如果承租人在前一份租赁合同中具有严重的违约行为，会影响出租人对其履约能力的信任，因此将严重违约行为设置为丧失优先承租权的条件，具有现实意义。此外，实践中许多合同约定承租人如有意续约，应当在合同到期前一定时间向出租人提出邀约，逾期未提出视为不愿续租。依前篇文章结论，即使未直接参与谈判竞标，亦不可推定其放弃优先承租权。因此在相关司法解释未明确的情况下，不宜将优先承租权推定放弃或默示放弃的标准约定过于宽泛。及时提出要约一般不认为是合同义务，而是对行使合同权利的方式的限制措施。实践中对各类优先权的行使，多以经过催告仍不行使作为推定放弃的标准。4.多重优先承租权的冲突依前文所述，部分需要承担社会责任的出租人需要考虑相关政策对特定承租主体的优先权规定情况，在军管房产领域政策影响尤其重要。笔者认为，《民法典》中优先承租权的设立，不能脱离其民事领域平等主体间权利义务的基础。依政策享有优先权的承租人与原承租人并非平等主体，出租人将房屋租给因政策享有优先权的承租人，亦属于履行法定职责的行为。因此对于可能有相应需求的出租人而言，建议在租赁合同中提前约定可能出现的情况，避免之后出现优先权冲突的情况。此外，部分地区对于房屋共有人也规定有优先承租权，此规定未被《民法典》采纳。从租赁合同的关系角度看，在前一份租赁合同中，共有人均属于出租人。由共有人承接使用房屋，兼有租赁与自用两种属性。而当共有人有意使用房屋时，其势必不愿继续扮演出租人的角色。因此事实上房屋共有权人的承租权必然优于原承租人。在出租房屋为多人共有的情况下，可就此事项向承租人进行提示。四、几类值得注意的问题1.租赁标的问题《民法典》中仅规定租赁房屋时具有优先承租权。在商业地产领域，时常会以商场中岛、户外设施、停车场及停车位等作为租赁标的。但此类标的对承租人的装修投入依赖较大，甚至很多情况出租人只提供一定房屋面积，其中展柜、设施等均由承租人自行准备，将其解释为房屋租赁似有不符之处。为避免各方对标的属性理解不同，对类似标的，可依需要明确约定是否具有优先承租权。2.多人共同承租的问题在一些情况下，可能出现多人共同承租房屋，之后部分承租人主张优先承租权，或虽不共同续租，但分别提出就房屋整体续租，并主张优先承租权的情况。最高人民法院曾就多人承租主张优先购买权的情况发布过《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》其观点认为应主要考虑对房屋的优先权可否按份分别行使，各承租人原权利在房屋中的比例如何。对此，笔者认为，对多人共同承租合同，包括优先承租权在内的权利约定不宜概述为承租人享有，宜尽量确认到具体当事人，以免出现争执。此外，对于多人共同承租后部分承租人死亡的情况，《民法典》第七百三十二条规定，承租人在房屋租赁期限内死亡的，其共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。有鉴于此，原合同关于优先承租权的约定当然可被共同经营人继续行使。至于承租人死亡是否会给出租人带来潜在的利益损失，并使得该损失足以影响出租人的后续缔约决策，可在丧失优先受偿权的条件中做考量。3.关联关系对优先承租权的影响问题租赁合同到期后，出租人除决定继续进行商业出租或留作自用外，还可能选择以其他形式处分房屋使用权。这其中以借用或以低价出租给与出租人具有关联关系的人或企业等最为常见。一般认为，因为承租人与出租人不具有特定的关联关系，因此房屋出租或出借给具有关联关系的人时当然无法主张优先权。此观点对于出租人的亲属或有投资关系的股东、子公司等较容易适用，但对朋友、友商等关联关系并不直观的情形适用标准较为模糊。此外，不能排除出租人滥用关联关系以达到妨碍承租人行使优先权的目的。因此，建议出租人在拟将房屋作此处理时，充分保留相关依据，并及时与承租人沟通，避免不必要的麻烦。4.次承租人优先承租权问题在合同允许的情况下，承租人可将房屋转租与次承租人。此情况多见于商场经营者在取得商场整体使用权后，分租给具体商户。出租人选择将房屋租赁给承租人，可以规避其直接同次承租人建立租赁关系带来的商业风险。而承租人将房屋转租，可以从次承租人处赚取房租差价利润。因此，从合同目的角度出发，出租人并不希望次承租人跨越承租人直接与其建立租赁关系。此时宜排除次承租人的优先承租权，或将次承租人的优先权的行使对象锁定为承租人。具体可在承租人与次承租人的租赁合同中进行约定。五、结语优先承租权的法定化对于合同条款设计的影响是一把双刃剑。一方面，当事人无需特别约定即可依照法律行使优先承租权。另一方面，配套法规的缺失也要求当事人要以十分严谨的态度面对优先承租权。以何种方式进行约定能够最大程度保护当事人的合法权益，为当事人争取更多的商业利益，是需要在法律实践中不断探索，不断改进的。',)