由于政策原因导致逾期办证开发商不承担违约责任

('龙源期刊网http://www.qikan.com.cn由于政策原因导致逾期办证开发商不承担违约责任作者：王忠来源：《中国房地产》2011年第10期一、案例上诉人(原审原告)谢某。被上诉人(原审被告)北京A房地产集团公司(以下简称A公司)。2001年8月31日，谢某与A公司签订商品房买卖合同，约定谢某购买A公司开发的某小区c座1单元902号房，总计房款654437元。合同规定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四规定，在商品房交付使用后240天内，出卖人需将本合同所买卖之房屋的产权过户在买受人名下。如在入住后240天内，因出卖人的原因致使产权不能过户登记在买受人的名下，出卖人自入住后第241天起，每日按照总房款的0.1％支付给买受人作为违约金，直至该房屋产权过户登记在买受人名下为止。合同订立后，谢某于2002年7月28日办理了入住手续。2003年9月11日，谢某取得了该房屋的所有权证。谢某诉称：由于A公司的原因，该房屋产权证迟至2003年9月11日才办理到其名下，诉至一审法院要求A公司支付延期办理房屋产权过户违约金107982元，并承担本案诉讼费用。A公司辩称：A公司和谢某签订的商品房买卖合同中约定，A公司应在房屋交付后60日内将需要办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案，另根据补充协议的约定，A公司仅负有将有关资料报房管部门备案的义务，2002年8月，房屋交付使用后，A公司按照有关规定将所有应当由其提交的资料报北京市海淀区国土资源和房屋管理局(以下简称海淀房管局)，但海淀房管局以北京市规划委员会及北京市国土资源和房屋管理局新下发的规定为由，要求先办理规划部门验收之后，房管部门方受理登记，该规定是新下发的，因此A公司按照该规定的要求申请规划验收，直至2003年6月规划部门办理验收完毕。同年7月，应当由A公司提交的所有相关资料均办理完毕，因此办理权属登记的时间超过合同约定的时间，并非A公司的过错造成，而是政府行政法规的变化造成，属于不可抗力，因此A公司不应当承担违约责任，故不同意谢某之诉讼请求。在一审法院审理本案过程中，A公司就其按合同约定的期限向海淀房管局报送了全部资料申请法院查证，经一审法院向海淀房管局权属管理科调查，该权属管理科向法院出具了情况说明，其内容如下：A公司开发建设的某小区C、D、E座的确权材料于2002年8月份交到我科，申请上述三栋楼的商品房确权手续。按照当时的规定，该公司向我科提交了土地证、建设工程规划许可证、计委立项批复、土地出让合同、工程质量竣工验收证书、企业营业执照、商品房预售许可证等材料的复印件，并提交了测绘部门提供的测绘数据及平面图。按照此前的登记要求，上述材料齐全后，即可进入审批流程，办理房屋所有权登记。但2002年7月22日北京市规划委员会与北京市国土资源和房屋管理局共同下发了《关于新建房屋权属登记与建设工程规划验收有关问题的通知》(市规发[2002]874号)的文件，该文件规定：凡2002年1月1日以后龙源期刊网http://www.qikan.com.cn竣工的项目均须到规委先行办理规划验收，然后才能到房屋登记部门办理权属登记手续。A公司申请登记的时候恰逢该文件开始实施。因此，我科并未受理A公司的登记申请，而是要求其先到海淀区规划局办理规划验收手续。谢某及A公司对该证据真实性无异议。法院在审理本案期间，应谢某的申请，到北京市规划局海淀分局监督检查科调查，该监督检查科证实：A公司在某小区C座的项目上，积极向该科提交相关文件资料，A公司在规划验收中，没有违法违规的问题。A公司对此调查笔录无异议，谢某对该笔录所证明内容有异议，但未向法院提交充分有效的反证。上述事实，有商品房买卖合同、双方当事人陈述、海淀房管局权属管理科出具的情况说明、北京市规划局海淀分局监督检查科的调查笔录等证据在案佐证。二、裁判一审法院审理认为：谢某与A公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依据合同约定的各项条款全面予以履行，根据海淀房管局权属管理科出具的情况说明，可以证实A公司已按合同约定的期限向海淀房管局报送了确权材料，履行了自身的义务，但由于北京市有关部门下发了新的文件，根据该文件的规定，办理权属登记手续，需到相关部门先行办理验收手续，因此导致谢某房屋产权证延期办理，A公司不具有过错，故法院对于谢某要求A公司支付违约金之请求，不予支持，据此判决：驳回谢某要求北京A房地产集团公司支付延期办理房屋产权过户的违约金107982元之请求。判决后，谢某不服，以一审法院歪曲案件事实、有违法律公正为由上诉至二审法院，要求依法改判，判令A公司向谢某支付延期办理房屋产权过户的违约金107982元人民币，诉讼费由A公司负担。A公司同意原判。二审法院认为，A公司已按合同约定的期限向海淀房管局报送了办理初始登记的材料，履行了合同约定的义务，由于北京市有关部门下发了新的文件，根据该文件的规定，办理权属登记手续，需到相关部门先行办理验收手续。故本院对原审法院对于谢某房屋产权证延期办理，A公司不具有过错的观点，不持异议。本院对于上诉人谢某要求A公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。三、评析商品房买卖中的房屋交付问题是商品房买卖案件的核心问题，它不仅包括商品房的实物交付还包括商品房的权利交付，即产权的转移登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)自2003年6月1日起施行以来，法院受理的商品房买卖合同纠纷案件激增，而其中买受人诉开发商逾期办理权属转移登记(以下简称逾期办证)的案件又占了相当之比例。该问题是司法实践中各方都高度关注的问题、也是涉诉的高发区。动辄数万元甚至数十万元的高额赔偿，自然使此问题成为买卖双方诉争的焦点。该类纠纷通常都是由于开发商的原因导致逾期办证，根据《司法解释》第18条的规定，开发商应该担责。而本案是由于政策原因导致的逾期办证，所以，开发商是否承担由于政策原龙源期刊网http://www.qikan.com.cn因导致的逾期办证的违约责任就成为审理该案的争议焦点。引申出的问题是：商品房买卖合同“”中买卖双方办理产权转移手续中各自义务的界定、司法实践中对由于开发商的原因如何界定等。(一)商品房买卖合同双方在办理产权转移手续中各自义务的界定1开发商(出卖人)的合同义务转移房屋所有权是开发商(出卖人)的主合同义务。根据《合同法》第130条、第135条的规定，转移标的物所有权于买受人是出卖人应尽的义务。根据《物权法》、《房屋登记办法》等相关规定，我国的不动产物权变动采取的是交付加登记的模式，对于不动产的商品房买卖，标的物所有权转移行为的完成，以办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书为成就，这也是不动产物权变动公示原则的具体体现。由此也决定商品房买卖合同的出卖人在向买受人履行转移房屋所有权的义务时，不仅包括实物的交付，更包括权利转移的交付，否则不能称之为买卖。因此，转移标的物所有权是出卖人一方的主合同义务，而不能等同于交付证件、单据之类的附随义务。从实务操作层面考察，转移房屋所有权只能通过转移登记的方式实现。转移登记在《物权法》、《房屋登记办法》实施后表现为登记簿登记和发证，是一个申请事项、两个连贯动作。因此，实务部门通常将办理转移登记约定为办证或过户等，法律意义相同。办理初始登记义务。办理初始登记是开发商的主义务，办毕的时间节点是登记机构的受理时间。虽然建设部制定的标准合同文本第15“条关于出卖人的该项义务的表述为：将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限——”内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理。但是，在司法实践中，法院通常将该条理解为出卖人办理初始登记的义务，且在司法实务、理论研究和登记机构等部门都达成了共识。理由是：根据权属登记流程，初始登记是办理转移登记的前提。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理分户转移登记。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件。当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记后，买受人才可以办理转移登记。考虑到登记机构有内部运作审批等时间成本，故司法实务中以开发商成功报送办理初始登记的法定材料为其义务完成和判断其是否违约的时间节点，标志就是登记机构出具的办理初始登记的业务受理单。在开发商完成初始登记后，在合同无特别约定且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。因此，开发商负有的办证义务主要是初始登记的办理义务。在合同“特别约定开发商负责办理分户转移登记义务时，如双方约定开发商在交付之曰起一定期限内”备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件的，遵循当事人意思自治原则，则开发商不仅负有完成整个房地产项目的初始登记义务，还负有为买受人主动办理单元权属转移登记的义务，当然，买受人应按开发商要求根据登记机构的规定及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。办毕初始登记后告知买受人的义务。登记实务中，权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理转移登记。在开发商完成初始登记后买受人自行申办转移登记的龙源期刊网http://www.qikan.com.cn情形下，开发商还负有办毕初始登记后及时通知买受人的义务。通知的目的就是不耽误买受人及时办理转移登记以实现对买受人的权利交付，即产生物权变动的公示效力。同时，也标志着开发商自己义务的完成和自身担保责任的解除。基于此，开发商都会在第一时间通知买受人初始登记的办毕时间。司法实践中对开发商通知义务完成的判断标准是：开发商是否在所在小区通过张贴公告或网络公示等方式告知买受人自己已办毕初始登记以及买受人自行办理转移登记须准备的材料等事项。开发商向买受人完成告知义务后，主义务即全部完成，只剩下相关的办理转移登记时的配合义务了。这时，法院界定开发商是否承担预期办证违约责任的时间节点是初始登记的受理时间而不是其他时间，目的是将登记机构的办证时间不计算在开发商的负责时间成本之内。若开发商没有完成及时通知义务，则以其完成通知义务的时间为计算时间节点。这样，登记机构的办理时间成本以及延误通知的时间成本都将由开发商负担，加大开发商承担逾期办证的风险或加重已经承担的违约责任。所以，从理性人的角度考虑，开发商都会在第一时间通知买受人初始登记的办毕时间。2买受人的义务如前所述，转移所有权是出卖人的主合同义务，但事实上，在登记机构的转移登记、发证的过程，开发商独自难以完成，需要出卖人与买受人协助和配合。根据原《城市房屋权属登记管理办法》、《房屋登记办法》和登记机构的登记实践，商品房买卖权属转移登记中买受人的义务是：(1)申请办理。如果买受人不申请办理，则转移登记就无法启动，所以，提出申请是买受人的首要义务。(2)清缴税费。根据相关的税收规定，施行先税后证制度，通常要求买受人清缴税费、出示完税证明。(3)提交相关的法定文件等，包括：买受人房地产交易申请书、初始登记证、商品房预售契约、身份证明、购房发票(办证联)、测绘附图等。在这个过程中，开发商具备办证条件(如已测绘完毕、取得权属证书)是办理房地产权证的必要前提，在开发商具备办证条件之前，不可能进入办证程序：开发商办毕办证文件后，买受人提出登记办证申请则是启动转移登记的原因，买受人是登记办证的主导者，开发商在此一阶段的义务主要体现为协助买受人办证的义务，包括为买受人的办证申请提供必要文件、协助其递件、代缴税费等。因此，在这个阶段上，《城市房地产开发经营管理条例》第33条将买受人的办证义务确定为主动办证义务，而开发商的办证义务为协助买受人办证并提供必要文件的义务是有道理的。(二)“”司法实践中如何理解和界定由于出卖人的原因1《司法解释》第18条、第19条采自己责任原则《合同法》第12l条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，即采严格责任原则。而《司法解释》第18条、第19“”条均规定由于出卖人的原因导致逾期办证，出卖人应当承担违约责任。将两者对照，《司法解释》似乎采自己责任原则以限制出卖人的责任范围。限责的理由是：《司法解释》是2003年颁布的；但是其溯及力却上溯到《房地产管理法》施行日，即向前提前了近8年。这样，就存在着以后法去规制前行为的问题，这是同民事法律不溯及既往的原则相冲突的。同时，考虑到房地产政策是一个从不规范到逐步规范的过程，如果严格适用《合同法》的严格责任原则，就会对开发商形成不公，造成利益失衡。所以，《司法解释》“”“”规定由于出卖人的原因，其意在于排除买受人原因导致的逾期办证也由开发商承担违约责任，该点在司法实践中已经达成了共识。2“”司法实践中如何界定由于出卖人的原因龙源期刊网http://www.qikan.com.cn《司法解释》第18“条规定的出卖人承担违约责任的前提是由于出卖人的原因导致办证迟”“”延，对此要严格执行，不得扩大适用范围。所谓由于出卖人的原因应当是指出卖人具有过错的情况，例如：(1)出卖人与买受人未约定办理产权证书时间的，出卖人在解释规定的交房日期届满后，未将符合办理产权证要求的相关材料提交给房地产主管部门的；(2)出卖人在合同约定办证期限届满的情况下，未能在约定的期限内及时通知买受人办证的；(3)由于出卖人违反相关法律法规(如违反规划要求、变更规划内容、超规划面积)的情形，导致办证迟延的，等等。如果出卖人没有过错，则不应承担违约责任。在出卖人将有关办理初始登记的材料报送登记机构后，登记机构对相关手续按照行政规章进行审批的过程和时间、以及最后何时发放产权证都非出卖人主观意志所能决定，而在出卖人递交的手续齐全的情况下，由于登记机构拖延办理导致产权证迟延交付时，出卖人是没有过错的，不应当承担违约责任。3出卖人能否以政策调整导致不能进行初始登记或延误进行初始登记而作为自己免责的抗辩事由在由于政策调整导致不能进行初始登记或延误进行初始登记，开发商是否承担责任的问题上，司法实务中有两种对立观点。肯定论认为，无论如何理解《司法解释》第18条、第19条所采归责原则，政府行为属于不可抗力的一种，可作为出卖人的免责抗辩事由。否定论认为，要具体分析。由于政府行为可分为具体行政行为和抽象行政行为。具体行政行为是指行政机关基于法律、法规的授权，针对特定的人或事作出的具体决定。对此类行政行为，相对人可通过行政诉讼寻求救济。假如行政机关的具体行为错误，相对人因此而受的损失包括违约责任应由行政机关赔偿。具体行政行为不符合不可抗力不可预见、不可避免并不能克服的构成条件。相对人可通过行政诉讼等途径寻求对错误具体行政行为造成损失的救济，因此，当事人因政府的具体行政行为而违约，不可以该政府具体行政行为属于不可抗力主张免责。例如，开发商由于施工过程中违反相关法规被责令停工导致逾期办证的，就不能主张免责。而抽象行政行为一般是指各级行政机关制订的，对不特定的人具有普遍约束力的规范性文件，包括行政法规、规章、行政命令以及政策性文件。政府的抽象行政行为何时出台，其影响程度如何，一般的单位和个人是无法预见的。对抽象行政行为，在其效力范围内，任何有关单位和个人都必须无条件执行，不得抗拒。即便抽象行政行为使个别人利益受损，其也不能通过行政诉讼寻求救济。因此当事人因抽象行政行为而违约，可以援引有关不可抗力的免责条款行使抗辩权。具体到本案，按照当时登记机构办理初始登记的规定，A公司向登记机构提交了土地证、建设工程规划许可证、计委立项批复、土地出让合同、工程质量竣工验收证书、企业营业执照、商品房预售许可证等材料的复印件，并提交了测绘部门提供的测绘数据及平面图。按照此前的登记要求，上述材料齐全后，即可进入审批流程，办理房屋所有权初始登记。但2002年7月22日北京市规划委员会与北京市国土资源和房屋管理局共同下发了《关于新建房屋权属登记与建设工程规划验收有关问题的通知》(市规发[2002]874号)的文件，该文件规定：凡2002年1月1日以后竣工的项目均须到规委先行办理规划验收，然后才能到房屋登记部门办理权属登记手续。A公司申请登记的时候恰逢该文件开始实施。因此，登记机构并未受理A公司的登记申请，而是要求其先到海淀区规划局办理规划验收手续。根据法院查明的事实，可以证实A公司已按合同约定的期限向海淀房管局报送了办理初始登记的确权材料，履行了自身的办证义务，但由于有关部门下发了新的文件，根据该文件的规定，办理权属初始登记手续，需到相关部门先行办理验收手续，因此导致谢某房屋产权证延期办理，A公司不具有过错，故法院对于谢某要求A公司支付违约金之请求，不予支持，据此判决：驳回谢某要求北京A房地产集团公司支付延期办理房屋产权过户的违约金之请求是正确的。龙源期刊网http://www.qikan.com.cn四、小结',)