开发商私下出售房屋又抵押给银行-银行的债权危险了【法律相关】

('裁判要旨：被执行人将房屋出售给第三人，第三人已经支付全部购房价款，并在法院查封房屋之前实际占有房屋，非因第三人原因未办理过户的，该第三人可以对抗债权人对该房屋的强制执行。案例索引：最高人民法院(2018)最高法民终189号民事判决书基本案情：一、2011年10月5日，杨某与甲公司签订购房合同，约定由杨某购买甲公司开发的房屋一套（以下简称“涉案房屋”），后杨某支付了全部购房价款。二、2014年2月12日，兴业银行某分行与甲公司签订《最高额抵押合同》，甲公司以其自有的房地产（其中包括涉案房屋）提供抵押担保并办理了抵押登记。三、2015年2月14日，甲公司将涉案房屋交付杨某使用。四、2015年3月12日，兴业银行某分行对包括涉案房屋在内的上述房产进行诉前保全查封。后法院作出调解书确认兴业银行某分行有权对甲公司提供的抵押房产的处置价款享有优先受偿权。五、2017年4月21日，法院作出民事判决确认杨某与甲公司之间的房屋买卖合同依法成立、有效。六、兴业银行某分行申请强制执行过程中，杨某提出书面异议，请求法院确认其对涉案房屋享有所有权并排除对涉案房屋的执行。法院作出（2017）津执异51号执行裁定，裁定驳回杨某的异议请求。七、杨某提起执行异议之诉，请求法院确认对涉案房屋享有所有权并排除对涉案房屋的执行。法院作出（2017）津民初第98号民事判决，驳回杨某诉讼请求。八、杨某上诉，最高院经审理认定杨某对涉案房屋享有排除强制执行的权利。裁判理由：最高院认为本案的争议焦点之一为：杨某对于涉案房屋是否具有排除案涉强制执行的权利。根据《查封规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条规定的法理为，不动产作为基本生活资料对社会主体具有重要意义，加之我国不动产登记制度不够完善，在执行程序中应对符合规定条件的不动产买受人予以特殊保护，以平衡执行申请人与特定不动产买受人之间的权益，实现实质公平并维护社会稳定。本案中，杨某支付了涉案房屋全部款项，并在人民法院查封之前占有涉案房屋。涉案房屋在竣工并交付杨某之后很短时间内即被人民法院查封，导致无法再办理过户登记，未办理过户登记不属于杨某的过错。本案符合该条的构成要件。杨某主张排除案涉强制执行的上诉理由成立，应予以支持。由于《查封规定》第十七条并未为抵押权设置例外，兴业银行某分行关于杨某不能对抗其基于抵押权对涉案房屋申请执行的主张不能成立，本院不予支持。',)