关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案

('关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案为全面贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）精神，建立完善我省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，制定本方案。一、工作目标及适用范围工作目标。到2025年基本建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。各市州、县（市、行委）结合实际完善政策措施，搭建线上线下统一的土地二级市场平台，建立监测监管与调控体系，健全政务服务体系，促进土地一、二级市场协调发展。适用范围。本方案适用范围为全省国有建设用地，依法入市的农村集体经营性建设用地使用权可参照执行。二、主要任务（一）建立建设用地使用权转让制度体系。1.正确界定建设用地转让形式。建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移的行为。地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移，涉及房地产转让的，执行房地产转让法律法规规定，办理相关手续。（责任单位：各市州政府，省自然资源厅、省住房城乡建设厅、省国资委、省市场监管局）2.准确把握不同权能的建设用地使用权转让的必要条件。建设用地使用权转让，须取得不动产权（土地使用权）证书。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，经各市、县政府依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，不补缴土地出让价款，按转移登记办理不动产登记；不符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间规划的前提下，对不改变土地及建筑物、构筑物的，补缴土地出让价款按照现状市场价格减去划拨土地使用权价格合理确定。依法变更规划条件的，补缴土地出让价款应按照变更后规划条件下市场价格减去现状使用条件下的划拨土地市场价格合理确定。由受让方补缴土地出让价款后，双方办理交易鉴证及不动产登记。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，不动产登记时权利性质可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。（责任单位：各市州政府，省自然资源厅、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国资委、省市场监管局）3.细化完善土地分割、合并转让。拟分割、合并转让的建设用地应权属明确，分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，符合国土空间规划、消防、水电气路等相关要求，涉及公共配套设施建设和使用的，应在转让合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。多宗地合并时，涉及剩余出让年限不一致的，应当按照“等价值原则”重新确定剩余土地出让年限，也可补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。（责任单位：各市州政府，省住房城乡建设厅、省自然资源厅）4.建立健全建设用地使用权转让制度。各市州政府要因地制宜，坚持问题导向，以建设用地转让促进存量建设用地和闲置土地盘活为方向，统筹推进城镇低效用地再开发，促进土地节约集约利用。按照优质、高效、便捷的原则，从转让形式、转让条件、合并分割、不动产登记（包括预告登记方式）等方面制定建设用地使用权转让办法和操作细则，建立健全建设用地使用权转让制度。（责任单位：各市州政府，省自然资源厅、省财政厅省住房城乡建设厅、省市场监管局）（二）完善建设用地使用权出租管理。5.规范出租管理。各市州、县级政府进一步规范建设用地使用权出租市场行为，结合实际从征缴标准、征缴方式、出租收益年度申报、监管、举报和查处等方面，研究制定建设用地使用权出租管理办法，防止国有资产流失。全部或部分建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利、义务仍由原建设用地使用权人承担。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，使用权人按规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理，按收支两条线管理规定，实行属地化管理缴入同级财政。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。（责任单位：各市州政府，省财政厅、省自然资源厅）6.营造良好出租环境。各市、县自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，按照全国统一的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。加强统计分析，定期发布出租市场动态信息和指南。（责任单位各市州政府）（三）完善建设用地使用权抵押机制。7.明晰建设用地使用权抵押条件。各市州政府可结合实际针对抵押主体、抵押条件、抵押程序等，按照职责细化建设用地使用权抵押措施。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规规定。以划拨方式取得建设用地使用权的，可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押时，自然资源主管部门依法办理抵押登记手续，即视同批准，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得建设用地使用权的，可以设定抵押权。以租赁方式取得建设用地使用权的，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。（责任单位：各市州政府，青海银保监局、人行西宁中心支行）8.依法保障抵押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。建立完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损的配套措施。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制。各地要将国有建设用地使用权抵押资金纳入监管范围，严控抵押资金用于贷款批准之外的用途。（责任单位：各市州政府，青海银保监局、人行西宁中心支行、省市场监管局、省民政厅、省卫生健康委、省教育厅）（四）规范建设用地二级市场运行。9.建立交易平台。省、市州、县级自然资源主管部门要充分利用国家开发的二级市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，实现四级联网，搭建城乡统一的土地市场交易平台。已建立交易平台的地区要做好与国家平台的衔接，实现数据互联互通，同时结合自然资源“一张图”建设，推动数据共享。（责任单位：各市州政府，省自然资源厅）10.规范交易流程。各市州、县级自然资源主管部门要对土地转让、出租、抵押涉及的业务环节进行全面梳理，建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，从交易申请、受理、审核、信息发布、事项办理、税费缴纳、登记归档等方面制定全要素、全方位、全流程的交易程序，编制建设用地使用权转让、出租和抵押操作指南，采取多种形式向社会公示。要理清交易管理和不动产登记的职责边界，做到交易管理部门和不动产登记机构并联审查。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。（责任单位：各市州政府）11.强化监测调控。各市州、县级应建立健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统，加快建立公示城乡统一的土地等级价体系，2020年12月31日前完成辖区内所有县（市、行委）集体建设用地、农用地基准地价制定工作和城镇标定地价公示工作，完善土地二级市场的价格形成、监测、指导监督机制，防止交易价格异常波动。交易主体应当如实申报交易价格，申报土地转让价格比标定地价低20％以上的，市、县政府可行使优先购买权。西宁市、海东市抓紧总结二级市场、集体建设用地和农用地基准地价研究试点经验，做好引领示范；海西、玉树等六州政府督促市县政府进一步规范土地一级市场建设积极培育二级市场，按国家政策和本实施方案要求，稳步推进土地等级评价体系建设，进一步加强和规范建设用地使用权转让、出租、抵押交易行为，推动土地一、二级市场健康有序发展。土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。（责任单位：各市州政府，省自然资源厅、省住房城乡建设厅）12.健全政务服务体系。各地要落实“放管服”改革要求，结合“马上办、网上办、就近办、一次办”，持续推进“互联网＋政务服务”，实现“一窗受理、一网通办、一站办结”。要大力精简证明材料，优化办理流程，压缩办理时间，提高办事效率和服务水平。（责任单位：各市州政府）13.培育和规范中介组织。各地要培育和规范相关中介机构，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。要加强指导和监管，引导社会中介组织诚信经营。（责任单位：各市州政府）14.完善土地市场信用体系。土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。各地要加强交易各方的信用监管，建立以“双随机、一公开”监管为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的监管机制，推进土地市场信用体系共建共治共享，将监管信息、失信责任主体信息推送至国家企业信用信息公示系统和信用中国（青海）平台实施联合惩戒。（责任单位：各市州政府，省自然资源厅、省发展改革委、省住房城乡建设厅、省市场监管局）（五）加强协作信息互通共享。15.加强涉地司法处置的衔接。对土地使用权人因与其他权利主体存在合同、债券债务等纠纷，被法院强制将土地使用权或连同地上房产拍卖或以物抵债，导致土地使用权转移的案件，自然资源主管部门应同法院之间建立协调机制，推进信息共享和网络执行查询，相关自然资源主管部门应当向法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。自然资源主管部门应当配合法院会同住房城乡建设、财政、国资委和税务等部门建立联席会议制度，共商处置方案，建立健全拍卖公告公示处置流程和细则，并函告相关部门。司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。（责任单位：各市州政府，省自然资源厅、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国资委、国家税务总局青海省税务局）16.加强涉地资产处置的管理。对国家机关、事业单位、国有或国有控股企业将其国有建设用地使用权进行有偿转让、无偿划转、置换、出资入股、法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移的视为涉地资产处置。资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。各级政府应规范国有涉地资产处置管理流程，规范土地产权权属、自然资源主管部门审核、部门协调机制、缴纳税款、审理土地资产处置报告等相关内容。（责任单位：各市州政府，省自然资源厅、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国资委、国家税务总局青海省税务局）17.加强涉地股权转让和涉及房地产交易管理的互通。各地应建立自然资源、住房城乡、税务、市场监管等多部门联合监管机制，及时准确提供涉地股权转让的注册登记、房地产交易等信息，实现信息互通共享。（责任单位：各市州政府，省自然资源厅、省住房城乡建设厅、国家税务总局青海省税务局、省市场监管局）三、保障措施（一）加强组织领导。各地区、有关部门要充分认识完善土地二级市场的重要性，加强组织领导，细化职责分工，完善工作措施，强化上下协调和部门联动，确保国务院和省政府相关举措要求落实到位。要做好场所、人员、经费保障，认真落实税收等优惠政策，高质量开展土地二级市场建设各项工作。（二）注重统筹推进。各地区要结合自身实际，认真总结成效，积极谋划部署，统筹推进土地二级市场建设工作。西宁市、海东市和海西州分别于2020年3月底和６月底前，制定实施办法及配套措施。其它地区于2020年9月底前制定配套措施。（三）强化宣传引导。各地区、有关部门要采取多种形式开展相关政策的宣传，及时推广典型经验和创新做法，进一步扩大二级市场影响力和吸引力，调动市场主体积极性，合理引导市场预期，营造良好舆论氛围。本方案自3月17日起执行。',)