国国有土地上房屋征收与补偿评估规范

('国有土地上房屋征收与补偿评估规范第一章总则第一条制订依据：为了规范我国国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则。第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。第五条评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特1别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。第六条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。第九条评估方法：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。2被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是工业、生产、仓储用房的，如市场交易量较少，无法选用市场法的，应当选用成本法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。第十条价值标准：为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。第十一条价值构成：为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补偿费、临时安置补偿费和征收非住宅房屋造成的停产、停业损失补偿费以及奖励。住宅和商业经营性房屋合法土地使用面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。被征收房屋室内外装饰装修价值、停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托与评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。第十二条评估程序：1.接受评估委托，明确评估基本事项并签订征收评估委托合同；2.验收委托方提供的有关资料，拟订征收评估作业方案；3.到征收地点进行现场勘查、拍摄影像，做3好记录；4.根据现场查验产权资料及有关数据进行分析；5.确定估价方法，进行测算；6.出具分户初评结果；7.交由征收部门公示，征求意见；8.公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场说明解释；9.对确属错估的部分现场予以记录后进行修改和完善报告；10.修正后出具分户报告和整体报告提交房屋征收部门，并由征收部门向被征收人转交分户评估报告；11.评估报告及相关资料立卷、归档保管。第十三条评估结果表达形式：一是在征收实施之前由征收部门委托评估机构开展前期调查，向征收部门和征收管理部门提交项目征收补偿资金总额概算报告；二是在征收实施时由选定的评估机构评估并提交委托范围内被征收房屋的整体评估报告及被征收人分户补偿评估报告，作为被征收房屋的补偿依据。评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第二章房屋性质认定及分类第十四条房屋性质认定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，应以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照相关职能部门认定、处理结果进行评估。第十五条房屋分类：被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（详见附件1）。4第三章住宅房屋征收评估第十六条住宅房屋征收评估方法：被征收住宅房屋适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其征收评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准（“标准样本住宅”的设定要求详见附件3）；2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定（测算基准价格的可比实例的选择要求详见附件3）。其计算公式为：基准价格=××××Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地政府部门公布的相关价格指数进行确定；—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数（系数确定详见附件4）；—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情5况的修正系数（系数确定详见附件5）。3.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”结合相关调整修正系数进行房地产实体、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。其计算公式为：（1）被征收成套住宅评估价格Vc=标准样本住宅分类基准价格××（2）被征收独门院落住宅评估价格Vd=标准样本住宅分类基准价格×××Kd（3）被征收非成套住宅评估价格Vf=标准样本住宅分类基准价格×××KfK31i—标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数(系数确定详见附件4)。K32i—标准样本住宅区位因素情况修正为被征收房屋区位因素情况修正系数(系数确定详见附件5)。Kd—独门院落调整系数(系数确定详见附件3)。Kf—非成套综合修正系数，取值为0.98。第四章非住宅非营业用房征收评估第十七条非住宅非营业用房评估方法：因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可选用成本法评估（应用说明详见附件6）。6第十八条成本法评估技术路线：1.测算地价：根据被征收非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；2.确定房价：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附件6所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ；3．估测折旧：现场勘察并对照《房屋成新因素确定表》（详见附件7），估计测算确定建筑物的折旧额C；4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：Ｖi＝PD＋PJ－C第五章非住宅营业用房征收评估第十九条非住宅营业用房评估方法：因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式。第二十条收益法评估商业街区基准价格:设定典型商铺类营业用房为样本房（详见附件8）。采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收7评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期（相关系数的确定详见附件8）。第二十一条营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：被征收房屋评估价格=—商业街区基准价格；fxy─商业用途修正系数（详见附件8）；fm─商业街道路线修正系数（详见附件8）；f3i─被征收房屋实体因素修正系数（详见附件8）。第六章其他征收评估问题处理第二十二条“地大于房”的评估：对被征收住宅合法土地使用权面积大于房屋建筑面积的，合法土地使用权面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：1.“地大于房”面积S＝合法土地使用权面积－合法房屋建筑面积82.“地大于房”土地单价W=被征收房屋所处区域住宅用地基准地价×L当被征收房屋占用的合法用地为国有划拨性质时，L取0.6；当被征收房屋占用的合法用地为国有出让性质时，L取1。征收原为集体性质土地上房屋，参照国有土地上房屋评估时，参照国有划拨性质L取0.6。基准地价由评估机构依据市国土资源部门公布的在用基准地价结合有关情况评估确定，同一个项目和区域执行同一价格。3.“地大于房”土地总价Ｖd＝W×S4.国有直管住宅房屋不享有“地大于房”补偿。第二十三条国有直管住宅房屋的评估：对国有直管住宅房屋，其重置价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给房屋承租人，计算方法如下：1.用市场比较法求出被征收住宅房的价格Vi2.补偿给产权人的部分：Pi—被征收住宅建筑的建安单价（详见附件4）；g—被征收住宅建筑成新率（详见附件7）；—被征收住宅合法建筑面积。3.补偿给使用人（承租人）的部分：Vi—第二十四条产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的,对待调换房屋的评估应采用与被征收房屋相同的评估方法进行。9第二十五条划拨土地非住宅房屋评估：征收评估时涉及被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，非住宅房屋补偿价格计算公式如下：×sVi—被征收非住宅房屋的征收补偿评估价格；V—被征收非住宅房屋参照出让土地性质评估价格；Vjo—海安市土地基准楼面地价，，Vj为基准地价，m为标准容积率;S—被征收非住宅房屋合法建筑面积。第二十六条装饰装修及附属物评估：房屋征收评估中，装饰装修及附属物等部分为独立的专项评估（补偿标准详见附件10）。第二十七条其它评估：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。第七章征收评估报告第二十八条出具报告要求：评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则（试行）的要求出具评估报告。第二十九条签名盖章：评估机构出具的评估报告应当由专10职注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。在评估报告上签字的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责。第三十条报告装帧：评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。第八章征收评估工作准则第三十一条评估委托：被选定的评估机构应与委托单位签订评估委托合同。委托合同中应约定评估操作程序及时间安排等。第三十二条评估技术负责人：评估机构应确定受委托评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。第三十三条现场勘察：评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有评估资格的专业人员进行现场勘察。现场勘察记录资料是评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。第三十四条评估到户：评估人员应持证上岗，逐户逐项评估，做到实地勘测准确、影像资料全面、评估到户到项。第三十五条内部审核评议：评估结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。第三十六条报告提交：评估机构应在评估委托协议约定的11时间内，向房屋征收部门提交正式的分户评估报告，并由房屋征收部门安排征收实施单位将分户评估报告送达被征收人。分户评估报告需经含项目评估技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。第三十七条报告解释与答疑：评估机构评估技术负责人及其他评估专业人员负有解释评估报告技术问题，接受征收当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向征收评估专家委员会报告情况和答复技术质询的义务。第九章评估资料存档第三十八条整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档。1.评估委托合同；2.征收决定公告；3.评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；4.评估对象的实地查勘记录、照片等资料；5.标准样本房屋、可比实例的实地查勘记录、照片等资料；6.确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；7.与评估项目有关的其他资料。第三十九条保存期限：评估报告及有关资料一般应保留十年。12第十章附则第四十条细则附件：附件系本技术细则（试行）的必要组成部分。第四十一条特种业务：征收评估中涉及原始成本测算、机电设备搬迁、工程造价分析等特殊专业技术工作的，评估机构可委托有相应资质的机构协助评估。第四十二条其它情况处理：本技术细则（试行）未能涵盖的其它征收评估情况，按房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。第四十三条细则解释：本技术细则（试行）由市房屋征收部门负责解释。第四十四条实施时间：本技术细则（试行）自公布之日起执行。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。附件：1.被征收房屋分类及其说明2.可比实例选择要求及说明3.标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求4.住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表5.住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表136.非营业用房及其成本法评估说明7.房屋成新因素确定表8.营业用房收益法评估应用说明9.商业经营性用房依据纳税情况一次性停产停业损失补偿标准10.装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准14附件1：被征收房屋分类及其说明一、住宅房屋分类住宅房屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院落指办理合法手续后建造的独门独院二层（及二层以上）住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。非成套住宅以上两类房屋以外的房屋。二、非住宅营业用房分类营业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。娱乐类建筑各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公共卫生间。其他类建筑上述类型之外的其他营业性质用房。三、非住宅非营业用房分类非营工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。15业性用房办公性建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。公共性建筑以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。附件2：可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。二、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，16标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。附件3：标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求一、住宅标准样本房屋设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。4.成套住宅标准样本房屋设定说明表17是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套二室半一厅混合5层1-510年左右一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内装修，普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积70－100m2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全5.独门院落住宅标准样本房屋设定说明表是否独门院落套型结构已使用年限朝向独门院落一层三间混合一等或二等10年左右一间朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内装修，普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积140-220m2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8m—3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。二、住宅房屋评估中可比实例选择要求181.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。三、独门院落调整系数合法院落面积S（㎡）S≤1010＜S≤2020＜S≤30S＞30调整系数Ｋd106108110112合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积19附件4：住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表一、成套住宅房屋实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数97989910010110220注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。4.住宅房屋层次因素修正系数p4表楼层数楼层系数(%)所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七6521说明：a.底层为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5。b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5，具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定。c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5。上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。二、独门院落住宅实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数p3表22卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表套型等级一等二等三等四等五等系数取值100－11096－10094－9692－9490－92住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：等级内容一等二等三等四等五等说明设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁。设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁。内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱。内部功能布局凌乱，房间比较分散。不满足上述要求的独门院落。三、非成套住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因素修正系数p1表23结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系数p3表檐高＜2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.0＞4.0系数取值9497100102104106108110113-1154.住宅房屋功能因素修正系数p4表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。功能等级一等二等三等四等五等系数取值101－10399－10197－9995－9793－95住宅功能因素等级说明表如下：等级一等二等三等四等五等24内容说明通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适。通行较为方便，一室朝南。设施不全，无朝南房间。内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不变。不满足上述要求的非成套住宅房屋。四、有关说明1.K31i的取值范围应该界于80～120之间。2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。3.实体因素修正系数采用计算方式为：Ps、Po、Pb＝可比实例实体因素调节系数为Ps，标准样本实体因素调节系数为Po，被征收房屋实体因素调节系数为Pb。可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数K31=Ps/Po×100标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数K31i=Pb/Po×1004.成套住宅层高超过2.8m、独门院落住宅房屋层高超过3.0m、三层及以下框架结构房屋层高超过3.6m、砖木结构房屋层高超过相应等级基本层高的，每增加10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的2%增加25补偿。五、房屋建筑结构等级及建安成本价说明表单位:元/㎡结构等级结构、装修及设施建安价框架一等（高层）层高2.8m以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。1150二等（多层）四层及以上，层高2.8m以上，整板基础或独立基础，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。三层及以下，平均层高3.6m以上，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。1020砖混一等层高2.8m以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及92026层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。二等层高2.8m以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板楼层及层顶，内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或合用卫浴。850三等层高2.8m以上，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。780砖木一等层高(檐高)2.8m以上，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实砌240mm或以上砖墙，直径20cm以上较好松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面，内墙抹灰，较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施齐全。800二等层高(檐高)2.6m以上，砖基础，实砌240mm或以上砖墙，直径17至20cm松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木门窗，水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通风较好，水电设施齐全。700三等层高(檐高)2.4m以上，240mm砖墙、内墙抹灰，直径15至6002717cm松杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，稀疏的屋面或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。简易一等檐高2.2m以上，180mm或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。460二等檐高2.2m以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，简易门窗，水泥桁条或毛竹桁条。390注：不包括工业及仓储用房的非住宅用房，房屋层高为地平面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。附件5：住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表一、住宅区位因素修正调节系数评分表因素类别因素项目内容考察项目评分等级一等二等三等四等五等28征收项目周边大环境自然环境自然景观、风向a1176543空气污染、噪音、水文a1276543交通条件离市区主干道的距离a21108765公交线路情况a2298765教育医疗设施所在学区1公里内学校情况a31109876医院及医疗机构分布情况a32109876商业配套设施重要商业配套设施a412019181716征收项目范围内小环境规划设计建筑小区布局与外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a531110987物业管理物业管理情况a611110987配套设施住宅区内配套设施完备程度a711110987以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。二、住宅区位因素调节系数评分等级说明表29序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等1自然环境自然景观、风向公认的自然环境优越地区。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。空气污染、噪音、水文空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源或重噪音源。长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。2交通条件离主干道的距离离主干道的距离在50m以内。离主干道的距离在50-150m之间。离主干道的距离在150-300m之间。离主干道的距离在300-500m之间。离主干道的距离在500m以上。30序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等公交线路情况距离公交站点100m内，有2条以上重要公交线路。距离公交站点100-250m内，至少有1条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在250--350m之间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在350-450m之间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在450m以上。3教育医疗设施所在学区1.5公里内学校情况属于我国最好的重点中学（初中）和重点小学学区。属于我国较好的重点中学（初中）和重点小学学区。属于我国一般中学（初中）和小学学区。一般中小学学区。无中学或小学。医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院500m以内。距市级及以上医院500－1000m。距市级及以上医院1000－1500m。距市级及以上医院1500－2500m。距市级及以上医院2500m以上。31序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等4商业配套设施重要商业配套设施在500m范围内有大型的市级商业配套设施。在500-800m范围内市级商业设施较集中。在800m范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。在800m范围内基本上无商业网点。在1000m范围内无商业网点。5规划设计建筑布局、小区外形等布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。布局一般，排列不整齐，外型较整齐。任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。32序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等绿化率、室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，少量的公共活动空间。无绿化，基本无公共活动空间。无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。6物业管理物业管理情况全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。无物业管理，无环卫管理。33序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等7住宅区配套设施配套完善程度在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，住宅房屋区位因素调节系数Q＝，其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。2.可比实例区位因素调节系数为Qs，标准样本住宅区位因素调节系数34为Qo，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32＝Qs/Qo×100标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，被征收房屋区位因素调节系数为Qb，标准样本修正为被征收房屋区位状况修正数K32i＝Qb/Qo×100附件6：非营业用房及其成本法评估说明一、非营业用房的成本法评估应用1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本技术细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。2.成本法评估的基本公式：征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：PD＝PO（1＋a）n×k1×k2×k335PD—土地重新取得价格；PO—地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准；a—地价涨落的年均价格变动率；n＝估价时点年份-基准地价颁布年份k1—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算；k2—土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围0.85-1.2。序号因素内容因素权重一等二等三等四等五等1土地形状0.25110-120100-11095-10090-9585-902地势0.10110-120100-11095-10090-9585-903地质条件0.10110-120100-11095-10090-9585-904规划条件0.35110-120100-11095-10090-9585-905地上附属物状况0.20110-120100-11095-10090-9585-90k3—土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围0.85-1.2。序号因素内容因素权重一等二等三等四等五等1交通状况0.15110-120100-11095-10090-9585-902商业服务设施配套0.20110-120100-11095-10090-9585-903金融配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904通讯等条件0.10110-120100-11095-10090-9585-90365学校配套情况0.20110-120100-11095-10090-9585-906医院配套情况0.15110-120100-11095-10090-9585-907其他公共设施配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润等。5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。二、工业及仓储用房结构等级及重置价格单位:元/㎡类别级别结构、装修及设备状况重置价格钢混结构（框架）一级多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6m×6m），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。1100二级钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗，水电齐全。930钢混结构（排架）一级钢砼柱，檐高大于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于15m，吊车吨位大于5吨。920二级钢砼柱，檐高大于4.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于15m，无吊车。840全钢结构一级钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高大于6m。950二级钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高大于4.5m。790砖混结构一级砖柱，檐高5.5m，砼屋架或钢屋架，有行车，跨度9-12m。840二级砖柱，檐高4.5m，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。750扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×37（1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%1.层高檐高调整系数说明表层高及檐高调整调整值钢筋砼结构，层高在3.6m以上(不含3.6m)每增加0.2m，建筑物重置价格增2.5％单层厂房及仓储用房檐高在9m以上调增,4.5m以下调减每增减0.3m，建筑物重置价格增减2.0％砖混结构，层高在5.5m以上调增,4.5m以下调减每增减0.2m，建筑物重置价格增减2.0%2.钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表跨度(m)1218(15)24跨数123修正系数4%0-8%修正系数0-10%-15%附件7：38房屋成新因素确定表一、房屋成新评定等级及说明表完损等级成新评定说明新旧程度折余率完好房按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般损坏房五成新50%四成新40%严重损坏房三成新30%危险房不足三成新30%以下二、房屋成新上限表（限值）结构房屋类别超过40年36～40年31～35年26～30年21～25年16～20年11～15年10年以内钢混住宅6.577.588.599.5按实际情况评定。非住宅66.577.588.59砖混住宅66.577.588.59非住宅5.566.577.588.539砖木住宅5.566.577.588.5按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出9.5。非住宅5.566.577.588.5简易住宅0034.55.567非住宅000455.56.5单层工业厂房66.577.588.59三、房屋成新的评定应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。四、房屋完损等级评定标准房完好房屋基本完好房屋40屋类别房屋主体条件房屋内外部条件房屋主体条件房屋内外部条件砖混结构基础承载无不均匀沉降，承重墙体平直，无倾斜、裂缝、风化、破损。预制件拼接处无裂纹、渗漏，地面平整、无空鼓、裂缝、起砂。内、外墙抹面无空鼓、剥落，勾缝砂浆密实。门窗完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。水、卫、电设备完好，使用正常。基础承载稍有不均匀沉降，承重墙体有少量细裂缝。预制楼板拼接处稍有裂纹、渗水，地面稍有裂缝、空鼓、起砂。内、外墙抹面稍有裂缝、空鼓、剥落。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。水、卫、电设备基本完好，个别零部件有损坏。砖木结构承重梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、腐朽蛀蚀、裂缝。瓦屋面搭接均匀，瓦头整体，不渗漏，无碎瓦。木板地平内、外墙抹面完整，无破损、剥落，门窗完整，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。顶棚无破损、不变形、无腐朽，细木装承重梁、柱、墙稍有裂缝。木构件稍有变形、倾斜，个别节点稍有松动。屋面少量瓦片破损，稍有渗漏。木板地稍有磨损和稀缝、轻度颤动。内、外墙抹面稍有空鼓、裂缝、剥落，砖墙稍风化。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光，细木装修稍41整，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝。修完整牢固，油漆完好。水、电设备完好，使用正常。有松动、残缺。水、电设备基本完好。简易结构承重墙、柱平直、无倾斜、松动。木、竹、芦帘、苇箔无破损，平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角，损坏。内、外墙面平整，无裂缝、剥落。门窗完整，开关灵活，玻璃、五金齐全。照明设备齐全，使用正常。承重墙、柱有少量裂缝、变形、倾斜、松动。木竹、芦帘、苇箔稍有破损，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化，有渗漏。内、外墙稍有裂缝、风化、剥落。门窗少量变形、开关不灵，有少量残缺。照明设备基本完好，个别零部件有损坏。房屋类别一般损坏房屋严重损坏房屋房屋主体条件房屋内外部条件房屋主体条件房屋内外部条件42砖混结构基础承载力局部不足，稍影响上部结构出现不均匀沉降，承重墙体有部分裂缝、酥松、倾斜、风化等损坏。预制楼板拼接处裂缝、渗水，屋面局部漏雨，砖、混凝土块部分破损、裂缝、脱落，地面部分空鼓、脱壳。内、外墙抹面部分空鼓、裂缝、剥落。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。水、卫、电设备基本完好，个别零部件有损坏。基础承载有明显沉降，影响上部结构变形，开裂、承重墙体有严重裂缝，弓凸等损坏，预制楼板拼接处裂缝明显、渗水，砖、混凝土块料严重渗漏，地面严重空鼓、裂缝、脱壳、起砂。内、外墙抹面严重空鼓、裂缝、剥落，门窗榫头松动、翘裂，木质腐朽，钢门窗严重锈蚀，开关普遍不灵，玻璃、五金残缺，油漆剥落。水、卫、电设备锈蚀、漏水，零件损坏残缺，照明线路老化，装置残缺不齐。43砖木结构承重梁、柱、墙部分裂缝、倾斜，木构件局部下垂、侧向变形，蛀蚀开裂，少数节点松动，脱榫，铁件锈蚀，间隔墙局部损坏，勒脚部分侵蚀剥落。屋面部分瓦片、旺砖风化、破碎、漏雨。木地板部分磨损、翘裂、松动、腐朽，局部变形下沉、有颤动。内、外墙面部分空鼓、裂缝、风化剥落，勒脚部分酥松、侵蚀剥落。门窗部门松动、翘裂、腐朽，开关不灵，油漆老化，玻璃、五金部分残缺，细木装修部分蛀蚀、破裂。水管锈蛀，照明线路部分老化，少量装置残缺。承重梁、柱、墙严重倾斜、下垂、裂缝、蛀蚀，节点松动，榫头压裂或折断，铁件严重锈蚀，间隔墙、板严重裂缝，弓凸、倾斜、侵蚀剥落，屋面瓦片、旺砖风化，破碎，严重漏雨，木板地严重磨损、腐朽、变形下沉、颤动。内、外墙面严重破损、裂缝、剥落，门窗松动、翘裂，开关普遍不灵，油漆剥落，玻璃、五金残缺，细木装修木质蛀蚀、腐朽、破裂。水管严重锈蛀，有滴漏，照明线路老化，装置残缺不齐。44简易结构承重墙、柱部分裂缝、倾斜、风化、腐朽，个别节点松动、开裂、变形。木竹、芦帘、苇箔部分破损，平瓦屋面部分瓦片风化、破碎、漏雨。承重墙、柱严重变形、倾斜、风化、腐朽，节点松动、变形，构件弯曲，墙体、墙面较多损坏，平瓦屋面脱槽、风化、破碎、严重漏雨，木竹、芦帘、苇箔严重破损，整个房屋倾斜变形。附件8：营业用房收益法评估应用说明一、收益法应用总说明1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取45得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照0－10%的限值数额选取。3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。二、商铺类营业用房的典型样本房设定每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房。商铺类原始样本商业用房设定条件：1.位于分区内商业用房集中区域；2.门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等；3.砖混多层建筑物之底层，房屋七成新；464.单开间，临街店面宽约4m，宽深比≤；5.一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；6.临分区内街巷。三、被征收营业用房的评估公式1.基准价格ＶO商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：2.主要参数确定商业用房结构钢、钢混砖混砖木简易等其他收益年限n403530253.被征收营业用房评估值Ｖi收益法测算按下面公式计算：其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，fxy为商业用途修正系数，fm为商业街道路线修正系数，f3i为商业用房实体修正系数。4.商业用途修正系数fxy表47fxy被征收营业用房X商场类商铺类商务类餐饮类娱乐类旅馆类其他类样本营业用房Y商铺类115-12099-10085-9095-10580-9580-9095-105上表中，行为样本营业用房（y），列为待评估营业用房（x），表中数值的比例关系可以理解为，即fxy。5.商业街道路线修正系数fm表分区主要商业街道次要商业街道普通商业街道一般街道沿街100-12085-10075-9070-80不沿街50-6045-5040-4540-456.营业用房实体状况因素修正系数f3i表（1）商场类商业用房实体状况修正系数商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。建筑面积ＳS≤2000m22000m2＜S≤5000m25000m2＜S≤8000m28000m2＜S≤15000m215000m2＜S≤20000m2S＞20000m2f3i78-8484-8888-9494-9898-10297-100（2）商铺类商业用房实体状况修正系数商铺类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素f/3i和楼层因素f//3i两方面考虑。临街状态两面及以正面临街正面临街宽正面临街宽正面临街宽正面临街48上临街宽度≤3m度3—5m度5—7m度7—10m宽度≥10mf/3i10695100102103104上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。商铺类商业用房楼层调节系数f//3i:楼层标准层一层二层三层四层及以上一层102403530-35上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。（3）商务类商业用房实体状况修正系数商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。①平房或多层商务办公楼（楼高7层及以下）层次因素修正系数层次总楼层一二三四五六七一95二9595三9210092四90951009249五909510010090六87901001009588七8590100100989585②小高层（楼高8－18层）商务写字楼层次因素修正系数以第6层为基准层其层次系数取值100。每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1；每上升1层的系数值为在其下一层系数值上加1；底层系数取值90，顶层系数取值92。（4）餐饮类商业用房实体状况修正系数餐饮类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素f/3i和楼层因素f//3i两方面考虑。临街状态两面及以上临街正面临街宽度≤3m正面临街宽度3—5m正面临街宽度5—7m正面临街宽度7—10m正面临街宽度≥10mf/3i102939597100101上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。餐饮类商业用房楼层调节系数f//3i:楼层标准层一层二层三层四层及以上一层102403530-35上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。（5）娱乐类商业用房实体状况修正系数50娱乐类商业用房的实体状况主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。建筑面积ＳS≤500m2500m2＜S≤1000m21000m2＜S≤5000m25000m2＜S≤10000m210000m2＜S≤20000m2S＞20000m2f3i9093951009896上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。（6）旅馆类商业用房实体状况修正系数旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。星级档次普通旅馆、招待所准星级三星级四星级五星级f3i83-8690100104106（7）其他类商业用房实体状况修正系数（同餐饮类）附件9：商业经营性用房依据纳税情况一次性停产停业损失补偿标准元/㎡年纳税额0-100101-200201-500501-10001000以上补偿标准1002003004006001.年纳税额指征收决定公告发布之日前两年营业税纳税额年平均值。512.前两年营业税纳税额年平均值以完税凭据为依据。3.年纳税额0是指经税务机关批准免税的单位或个体工商户。52附件10：装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准一、装饰装修附属物补偿指导价分类编号名称单位单价(元)备注︵一︶楼地面类1水泥制品类砖地（平铺）㎡15侧铺30元/㎡简易水泥场地㎡25水泥方块场地20元/㎡砼地面㎡50含垫层架空板地面㎡40水磨石地面㎡45水磨石铜嵌条地面㎡55水磨石铜条拼图㎡1202石材类碎片大理石拼贴地面㎡55花岗岩地面㎡180大理石地面㎡1403地砖类玻化砖600×600㎡80玻化砖800×800㎡90地钢砖、马赛克、同质地砖、釉面砖㎡604木地板类小积木、拼花木地板㎡60水曲柳地板㎡150含龙骨实木地板㎡180-300含龙骨高档复合地板㎡90普通复合地板㎡60其它107胶地面、油漆地面㎡15化纤地毯㎡30塑料及塑料压花地面㎡205喷外墙涂料㎡10类似106涂料；白水泥6元/㎡53分类编号名称单位单价(元)备注︵二︶墙面类涂漆类内墙面涂料（乳胶漆含刮腻层）㎡20简易10元/㎡喷塑内墙面㎡206墙纸墙布墙纸、墙布㎡40夹板墙面软包墙面㎡807面砖类马赛克㎡60瓷砖150×150㎡30瓷砖200×300㎡60300×450：75元/㎡外墙条砖㎡40仿麻石㎡808胶板类凹凸水曲柳墙裙㎡90平面水曲柳墙裙㎡75凹凸三夹板墙裙㎡60平面三夹板墙裙㎡50凹凸榉木墙裙㎡110平面榉木墙裙㎡100拼花套线凹凸墙裙㎡120铝塑板㎡809腰脚线类腰线砖m40踢脚线m15实木类（含油漆）20元/m10其它文化石装饰㎡120花岗岩墙面㎡180干粘石墙面㎡20︵三11胶板类纤维板㎡20含龙骨凹凸式水曲柳夹板㎡100平面水曲柳夹板㎡80凹凸式普通夹板㎡7054分类编号名称单位单价(元)备注︶吊顶平面普通夹板㎡6012彩玻铝合金骨架彩玻㎡120不锈钢骨架彩玻㎡1505513其它布、编织㎡8塑料压膜泡沫㎡20含龙骨塑扣板㎡30含龙骨铝塑扣板㎡80含龙骨小方块石膏板㎡30含龙骨石膏板平顶（含乳胶漆）㎡50含龙骨：凹凸式70元/㎡石膏线条m10宽8㎝以下石膏线条m15宽8㎝以上集成吊顶㎡120含龙骨︵四︶门窗隔断阳台类14防盗类铸铁铁艺门㎡150不锈钢栏杆式防盗门㎡180栏杆式、镀锌管、方管防盗门㎡130制式防撬进户防盗门樘1000不少于三面暗插销主体内按80%计算普通铁皮防盗门樘300不锈钢防盗窗㎡130方铁管防盗窗㎡100钢元防盗栏㎡50铝合金网格式防盗门窗㎡4015门窗类双层铝合金夹心工艺进户门㎡480主体内按90%计算铝合金门㎡220主体内按70%计算手工制作门套（普通）樘200高档300元/樘铝合金卷闸门㎡120电动遥控装置另加600元/樘无框地弹门㎡420铝合金、塑钢全玻地弹簧门㎡350主体内按70%计算普通木内门樘150三合板单面包木内门樘180三合板双面包木内门樘240单面包不锈钢门㎡350主体内按90%计算双面包不锈钢门㎡500主体内按90%计算56成品木门樘600含门套成品移门㎡180塑钢窗㎡200双层真空玻璃240元/㎡；主体内按70%计算铝合金窗㎡200不锈钢窗㎡220主体内按70%计算铝合金、塑钢固定窗㎡100窗套m30窗帘盒m40含轨道；罗马杆30元/m16纱门窗类木制纱门、窗㎡50铝合金纱门、窗㎡60粘贴式纱门、窗㎡2017隔断、阳台类单面三合板隔断㎡60双面三合板隔断㎡80铝合金隔断㎡13075-90系列，1.0㎜以上夹板吊柜、壁橱、柜橱（按正立面计算）㎡160深度50㎝以上博古架㎡250铝合金封闭阳台（固定）㎡80推拉170元/㎡︵五︶卫浴设施18洁具坐便器只350蹲式便器只120搪瓷、铸铁浴缸只35019水池立式瓷面池套200台式瓷洗脸盆套120大理石洗漱台面㎡150水泥板面板㎡50瓷砖面另计拖把瓷水池只8020热水器浴霸套50拆卸费电热浴器套180拆卸费燃气淋浴器套180拆卸费太阳能热水器套400拆卸费;收购价每管80元21其梳妆镜（含镜）付40拆卸费57它毛巾架只10拆卸费镜面玻璃㎡100磨砂玻璃㎡90︵六︶厨房设施22水池磨石子水池只40搪瓷水池只60水泥水池只30不锈钢单槽水池只150不锈钢双槽水池只25023灶具、台面、脱排单眼灶座400含灶台瓷砖贴面双眼灶座700三眼灶座900不锈钢灶台（含柜）m800水泥板液化气灶台（砌砖）m50带橱柜200元；含贴面整体成品灶台（含柜）m600大理石灶台面（含抛光边线）m100带橱柜350元/m脱排油烟机台100拆卸费换气扇只20拆卸费24橱柜固定地柜（按正立面计算）㎡160铝、塑、木制深度50㎝以上固定壁橱（按正立面计算）㎡160吊厨（按正立面计算）㎡150铝、塑、木制︵七︶院墙大门25围墙︵含基础︶大刀片围墙㎡60空斗砖砌围墙㎡60单粉70元；双粉80元12单砖砌围墙㎡40单粉50元；双粉60元24整砖实砌围墙㎡80单粉90元；双粉100元铸铁（铁艺）围墙㎡130含铁艺花方铁围墙㎡60镀锌管围墙㎡70钢元围墙㎡40挡土墙㎡80门樘：门洞宽2.6m以上樘10000双层现浇板压顶，较好5826门樘、挡驳（含双面不锈钢大门）面砖贴面门樘：门洞宽2.6m以上（含单面不锈钢大门）樘9000双层现浇板压顶，较好面砖贴面门樘：门洞宽2.2m以上（含双面不锈钢大门）樘8000双层现浇板压顶，普通面砖贴面门樘：门洞宽2.2m以上（含单面不锈钢大门）樘7000双层现浇板压顶，普通面砖贴面门樘：门洞宽2m以上樘6000现浇板压顶，含双面铁皮大门，普通面砖贴面门樘：门洞宽2m以上樘4000现浇板压顶，含单面铁皮大门（含无压顶、柱贴面、铁艺院门）门樘：门洞宽1.5m以上樘2000简易压顶（含小瓦），含单面铁皮或铁栏杆式大门。门樘：门洞宽1.2m以上樘1000简易压顶（含大瓦），含单面铁皮或铁栏杆式大门。门樘：门洞宽0.9m以上樘600有砖垛，简易门石驳坡m500砖驳坡m160预制板驳坡140元/m︵八︶灯具、表具27灯表具吊灯只100拆卸费大型吊灯只300拆卸费；直径150㎝以上壁灯、吸顶灯只30拆卸费牛眼灯、筒灯、射灯只15拆卸费电套表只100水套表只100电器盒（铁制）只100电器盒（不锈钢）只20028屋面类现浇双层屋面㎡220按投影面积计算挂瓦扳、砖木式双层屋面㎡120按投影面积计算简易双层屋面㎡80按投影面积计算隔热层㎡40按投影面积计算琉璃瓦（双层屋面部分）㎡100含脊筒、脊瓦釉面瓦（双层屋面部分）㎡60含脊筒、脊瓦单面彩钢板双层屋面㎡6059︵九双面夹层彩钢板㎡90琉璃瓦贴面女儿墙m240含脊筒、脊瓦小瓦贴面女儿墙m200含脊筒、脊瓦无贴面女儿墙m10029雨篷类油毡夹层雨篷㎡20石棉瓦雨篷㎡18玻璃钢雨篷㎡40不锈钢雨篷㎡70彩钢雨篷㎡60渗塑布伸缩含架雨篷㎡4030管道类PVC水管m15镀锌水管m20砖砌下水道m30铸铁、水泥涵管下水道m50窨井（含盖）个10031辅房类搁楼㎡300净空高度170㎝以上搁楼㎡200净空高度170㎝以下猪羊鸡鸭棚舍（水泥地）㎡70墙砌1.5m以上110元/㎡32水井水井口500独管水井口200加压泵只50拆卸费33柱类晒衣水泥柱支25不锈钢包柱㎡150罗马柱m150直径30㎝以上外墙门窗套套18034电器类喷绘广告牌（单面）㎡80双面100元/㎡立式空调套350拆卸费；含制冷液挂壁式空调套250拆卸费；含制冷液窗式空调个150拆卸费；含制冷液广播喇叭只15拆卸费吊扇、排风扇只20拆卸费35室不锈钢栏杆m120含扶手60︶附属物内扶梯类铁艺栏杆m150含扶手钢元扁铁栏杆m80含扶手木栏杆m300综合36其它信鸽10只以内信息费1000元，11只以上信息费最高不超过3000元大猪（101㎏以上）头20自行处理中猪（30㎏至100㎏）头30自行处理苗猪（30㎏以下）头10自行处理羊头10自行处理肉鸽、鸡、鸭、鹅只5规模养殖，非正常出栏；自行处理缸式粪坑只100砌砖粪池坑只500化粪池、沼气池只500含预制板盖建筑材料装卸费吨10专营堆场的黄沙、石子、木材、钢铁等；自行处理建筑材料装卸费吨30砖块、木材、钢、铁、水石灰；自行处理中堂㎡100晒衣铁吊勾只6镀锌晾衣管m25含支架不锈钢晾衣管m50含支架观赏鱼池(室外)㎡110深度大于60㎝，含贴面观赏鱼池(室内)㎡180深度大于60㎝，含贴面棺材坟墓口1000自行迁移处理陶罐、骨灰盒坟墓个600自行迁移处理较好砂石路㎡20砖砌体m3300钢、木结构招牌块50拆卸费；自行处理钢字个10拆卸费；自行处理塑字个5拆卸费；自行处理水表户按征收时相关部门规定标准补偿电表户按征收时相关部门规定61标准补偿有线电视户按征收时相关部门规定标准补偿电话移机门按征收时相关部门规定标准补偿宽带网户按征收时相关部门规定标准补偿管道燃气户按征收时相关部门规定标准补偿说明：1.未列入的养殖业，综合养殖器具处理因素按市场收购价的20%估价；2.未列入的项目、装饰装修采用新品及高档品牌的，参照市场价结合成新估价；3.使用劣质材料和简单工艺装修的，应根据实际情况对以上标准作相应下浮；4.被征收房屋应具备的水、电、卫生等设施已列入评估条件，包括在房屋的评估价中，房屋征收中不再另行补偿；5.门樘估价介于两等级之间的，可采用插入法评估；6.构筑物的评估按评估时点建安价结合成新计算。6263二、树木类补偿标准1.零星树木元/棵补偿价格树木品种树木地坪以上1m高处胸围（㎝）10以下11-3031-5051-7071-9091-110110以上杨树、楝树、柳树、桑树、水杉、榆树、槐树、泡桐、壳树等杂树1.002.508.0018.0028.0035.0050.00杨刺槐、合欢、梧桐2.003.5011.0018.0032.0045.0070.00椿、榉1.004.8013.0021.0035.0050.0070.00黄杨、柏、松、法桐6.0016.0028.0038.0065.0095.00130.002.零星果树类元/棵树种苗木幼树胸围8-15㎝胸围16-22㎝胸围22㎝以上1年生2年生梨、苹果、柿、枇杷、桃、李、石榴、枣、橙、桔、金桔、无花果2.505.0030.0080.00140.00200.003.球类树木元/棵球径（㎝）30以下30-5050-8080-110110-150150以上小叶黄杨、柏树、冬青、海棠、海桐2.5010.0020.0040.0045.0060.004.绿篱元/m64树高0.6m以下0.6-1m1m以上20.0025.0030.005.其它（5-1）名称单位单价（元）备注葡萄棵独杆苗1.50符合正常葡萄园种植行距株距要求。两年生5.003-5年23.005年以上32.00竹园㎡10（5-2）元/棵名称树木地坪以上1m高处直径（㎝）附注2以下2-56-1516-2526-3030以上自行处理银杏树2.540150250400500（5-3）元/棵名称高70cm以下胸围（㎝）6-1011-1617-2222以上附注香橼2.550.100200400自行处理（5-4）元/棵名称树高（㎝）50以下50-8081-100101-150151-200201-250251-350351以上65腊梅、石楠、枫、盘槐、石榴紫荆、海棠、月季、茶花、茶梅桂花235122550200500（5-5）元/棵名称胸围（㎝）3以下3-99-1212-1818-2222-2525以上附注香樟、梓树1.5512356090200自行处理（5-6）元/棵名称地围（㎝）3以下3-99-1212-1818-2222以上附注紫薇141272200400自行处理注：树木类补偿适用范围仅指被征收房屋房前屋后零星栽种树木，突击栽种、违背农业生产技术密度要求，恶意套取补偿款的，一律不予认可。66估价理论实务一、房地产估价文书的种类及作用(一)估价委托书(二)估价委托合同(三)估价项目来源和接洽情况记录(四)估价作业方案(五)估价所需资料清单(六)估价对象实地查勘记录(七)估价报告(八)估价报告内部审核表(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录(十)估价报告交接单二、房地产估价报告的构成要素、一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：(1)封面;67(2)目录;(3)致估价委托人函;(4)注册房地产估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。三、房地产估价报告的写作(一)封面的写作1.估价报告名称2.估价项目名称3.估价委托人4.估价机构5.注册房地产估价师6.估价作业日期7.估价报告编号(二)目录的写作(三)致估价委托人函的写作68致估价委托人函的写作内容应包括：标题(致估价委托人函)、估价委托人(名称或者姓名)、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、估价时点、价值类型(名称)、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致估价委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告、估价技术报告中的结果必须—致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。(四)注册房地产估价师声明的写作注册房地产估价师声明中应包括以下内容：(1)我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。(2)本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。(3)我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。(4)我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论撰写本估价报告。(5)我们已(或没有)对与本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师的姓名。(6)没有人对本估价报告提供了重要专业帮助(若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名)。(7)其他需要说明的事项。69在注册房地产估价师声明末尾处要求由参加本次估价的注册房地产估价师签字，盖章。(五)估价假设和限制条件的写作(六)估价结果报告的写作估价结果报告应记载以下事项：①标题;②估价委托人;③估价机构;④估价对象;⑤估价目的;⑥估价时点;⑦价值定义;⑧估价依据;⑨估价原则;⑩估价方法;11估价结果;12估价人员;13估价作业日期;7014估价报告使用期限。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。(七)估价技术报告的写作房地产估价技术报告应包括以下内容：①估价对象实物状况描述与分析;②估价对象权益状况描述与分析;③估价对象区位状况描述与分析;④市场背景描述与分析;⑤最高最佳利用分析;⑥估价方法适用性分析;⑦估价测算过程;⑧估价结果确定。71不同类型房地产估价一、居住房地产及其特点（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大（二）具有较强的相似性、可比性（三）不同类型住房价格内涵差异明显二、影响居住房地产价格的主要区位状况1．位置2．交通条件3．生活服务设施4．教育配套设施5．环境质量三、影响居住房地产价格的主要实物状况1．建筑结构、类型和等级2．设施与设备3．建筑质量4．装饰装修四、居住房地产估价的常用方法居住房地产的估价可以选择市场法、成本法、收益法等。（一）市场法由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。72（二）成本法成本法也常用于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，此外居住房地产的征收估价以及在建工程的估价往往也会采用成本法。（三）收益法采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产。五、商业房地产及其特点1．收益性商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。2．经营内容多，业态多样在同一宗商业房地产特别是大体量商业房地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益水平，因此对商业房地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益法时应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率。3．出租、转租经营多，产权分散复杂商业房地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价73价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。4．装修高档且复杂为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。5．垂直空间价值衰减性明显商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般说，商业物业的价值以底层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。六、影响商业房地产价格的主要区位状况1．地段繁华程度影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价值越高。2．交通条件交通的通达度对商业房地产的价格具有很大影响，商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，二是经营者方面。3．临街状况商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大影响，在一条路上相距数米范围内的不同分布，将可能呈现不同的价格或租金水平。一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。744．楼层通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房，一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。七、影响商业房地产价格的主要实物状况1．建筑品质及内部格局2．净高3．面积4．装饰装修5．无形价值八、商业房地产估价的常用方法根据《房地产估价规范》，商业房地产估价可以选择收益法、市场法、成本法等。为准确评估商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择收益法、市场法。对于成本法，可以选用，一般不宜作为主要方法。（一）收益法商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。（二）市场法商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得比较实例，所以在商业房地产估价时，市场法也可以是一种常用方法。另外，在用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用市场法进行租金的估算。75（三）成本法在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助方法。九、商务办公房地产及其特点1．所处区位好，规模大写字楼多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，同时，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，写字楼集聚的区域往往是城市的经济活动频繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引众多知名企业及其国内外办事机构进驻的区域。因此估价对象是否处于城市写字楼集聚的区域对其价值会产生很大影响。2．多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善写字楼特别是甲级写字楼大多为高档次高层建筑，有良好的建筑和现代化的设备，不仅外部有自己独特的线条、格局、色彩和装饰装修等建筑风格，而且内部一般都配有先进的设备，如中央空调、高速电梯、高灵敏的系统化通讯等。此外，现代写字楼还提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。因此对写字楼估价时，应对写字楼的建筑、功能、设施配套进行详细查看。3．出租经营为主，多由专业物业服务企业管理大多数写字楼是以出租为主，出租率或占有率的高低是该写字楼的生命线，而出租率的高低与物业服务的好坏休戚相关，因此很多写字楼业主委托专业物业服务企业管理和代理出租。十、影响商务办公房地产价格的主要区位状况1．集聚程度2．交通条件3．周边环境4．楼层76十一、影响商务办公房地产价格的主要实物状况1．外观形象2．内部装修3．设备、设施4．智能化程度5．物业服务水平6．租户类型十二、商务办公房地产估价的常用方法商务房地产的估价可以选择收益法、市场法、成本法等。（一）收益法由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。（二）市场法商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。（三）成本法在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。十三、旅馆房地产及其估价特点1．转让少且一般为整体转让2．功能多样773．一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大4．价值主要体现在接待客户的类型及其能力十四、影响旅馆房地产价格的主要区位状况1．交通条件2．周围环境十五、影响旅馆房地产价格的主要实物状况1．设备设施和用具2．经营管理十六、旅馆房地产估价方法的选用旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、市场法等。（一）收益法酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。（二）市场法由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。十七、餐饮房地产及其估价特点其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，有关要点参阅本章第二节。但餐饮房地产在某些方面也有其特殊性。主要体现在：（一）地段选择的差异性78（二）营业收入的差异性十八、工业房地产及其估价特点（一）涉及的行业多（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大（三）要区分设备和建筑物的造价（四）厂房使用寿命受腐蚀性影响大十九、工业房地产估价的常用方法（一）成本法工业房地产估价时采用较多的是成本法。其中，标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路，如可以制定当地统一的厂房建筑重置价格表，非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：一是依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算；二是参照类似非标准厂房的工程造价，结合跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。（二）市场法工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例（特别是出租实例）通常较多，可以考虑采用市场法估价。（三）收益法如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。79不同目的房地产估价一、建设用地使用权出让价格评估的特点（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择建设用地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。（一）市场法市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价对象土地有可比性的市场交易实例。所谓可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交易日期、交易情况、区位状况、实物状况等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。（二）假设开发法假设开发法是评估建设用地使用权出让价格的常用方法之一。其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后剔去建筑物部分的剩余土地价格。（三）成本法80成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法。《房地产估价规范>规定，土地取得费用包括三部分：一是征地和房屋征收安置补偿费；二是土地使用权出让金或者地价款；三是有关土地取得的手续费和税金。征用耕地和其他土地的补偿费和安置补助费标准，在《土地管理法》等法律、法规中已作规定。（四）基准地价修正法基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过对交易日期、区位状况和实物状况（包括土地使用权使用年限、剩余年限等）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。三、房地产转让价格评估的特点房地产转让估价特点主要表现为：(1)从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。(2)从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估81结果可能是有一定摆动幅度的价格区间,估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。四、房地产转让价格评估的常用方法房地产转让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。（一）市场法由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此市场法是房地产转让价格评估普遍采用的一种方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。（二）假设开发法对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。（三）成本法当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。（四）收益法对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。（五）基准地价修正法82基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。五、房地产抵押估价的法律规定（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求．(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；(2)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；(4)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产；(5)依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；(6)以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权；(7)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；(8)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；(9)以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押；(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。（二）不得设定抵押的房地产(1)土地所有权；(2)权属有争议的房地产；所有权、使用权不明或者有争议的房地产；(3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；83(4)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(5)已依法公告列入征收范围的房地产；(6)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(7)耕地、宅基地，、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可抵押的除外）；(8)以法定程序确认为违法、违章的建筑物；(9)依法不得抵押的其他房地产；(10)划拨土地使用权不得单独抵押；(11)乡（镇）、村企业的（集体）土地使用权不得单独抵押。（三）其他限制条件(1)在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；(2)开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押；(3)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；(4)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意；(5)以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；(6)发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，均为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额；(7)房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理；(8)当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人；(9)以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合同无效。（四）与房地产抵押估价有关的规定房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。84依法不得抵押的房地产，没有抵押价值；首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值；以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额；以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响；以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值；以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值；以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。六、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法（一）完全产权房地产这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。对这类房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。（二）不完全产权房地产这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用住房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行评估时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使85用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法（收益法）作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的土地出让金或出让毛地价价值；再选用成本法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。（三）部分（局部）房地产这类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，能否独立使用，是否可．以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。（四）在建工程房地产在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明（承诺函），存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。（五）乡（镇）、村企业房地产86以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权作为抵押物，进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价方法可选用成本法、收益法或市场法。七、房屋征收评估特点(一)估价数量大(二)涉及面广，社会影响大(三)估价对象复杂，需要协调各种关系(四)补偿价格关联性强八、房屋征收评估技术路线（一）市场法评估技术路线1．收集和测算类似房地产价格2．修正类似房地产价格3．确定被征收房屋价格(二)收益法评估技术路线当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。(三)成本法评估技术路线首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。(四)假设开发法评估技术路线1．测算续建完成后的价值首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。872．测算续建成本和费用根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。3．测算在建工程价值将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。九、房地产强制拍卖估价的特点（一）强制处分（二）快速变现（三）市场需求面窄、推广力度小（四）消费者心理因素（五）购买者的额外支出十、房地产强制拍卖估价的类型与方法十一、房地产损害赔偿估价方法选择损害赔偿评估通常采用修复费用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。（一）修复费用法（成本法）修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。88直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：(1)房屋使用人周转安置费用；(2)房屋空置的收益损失；(3)房屋使用面积减少的损失；(4)房屋室内净高降低的损失；(5)房屋采光面积减少的损失；(6)房屋耐久性降低的损失；(7)邻近房屋损坏的补偿；(8)施工影响的补偿；(9)其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。（二）损失资本化法损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。该法可分为三种类型，即净收益减少收益年期不变型、收益不变收益年期减少型、收益及收益年期减少型。1．净收益减少收益年期不变型892．净收益不变收益年期减少型3．净收益、收益年期减少型（三）赔偿实例比较法赔偿实例比较法也称市场法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺陷价值减损实例进行比较，对这些类似房地产质量缺陷价值减损作适当的修正，以此估算估价对象的房地产质量缺陷价值减损。90采用市场法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例；进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额；进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额；进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。（四）损害前后价差法损害前后价差法也称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。而损害前后的房地产市场价值可采用市场法或收益法等方法进行评估。即：商品房价值减损值=损害前的房地产市场价值－损害后的房地产市场价值房地产咨询顾问服务一、房地产市场调查研究类型（一）整体房地产市场调查研究（二）住宅房地产市场调查研究（三）商业房地产市场调查研究（四）写字楼房地产市场调查研究（五）酒店房地产市场调查研究（六）工业房地产市场调查研究二、不同类型房地产市场调查研究报告内容（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成911．宏观环境分析2．房地产市场发展现状和趋势分析3．客户分析4．竞争分析(二)商业房地产市场调查研究报告内容构成1．宏观环境分析2．商业房地产发展现状及趋势3．商圈（区域）分析4．消费者消费习惯分析5．客户分析（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成1．宏观环境分析2．写字楼房地产市场发展现状和趋势3．商务圈（区域）分析4．竞争、典型项目研究5．写字楼客户分析（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成1．宏观环境分析2．酒店房地产的发展现状和特点3．酒店消费者分析4．酒店市场竞争分析5．酒店经营者分析三、房地产投资项目可行性研究报告的主要内容由于房地产开发项目的规模、性质和复杂程度不同，因此，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。但一般而言，房地产开发项目可行性研究应包括以下主要内容：（一）项目总论92(1)项目背景主要说明项目名称、开发企业基本情况、承担可行性研究工作的单位、研究报告编制的依据、项目建设规模以及建设规划情况等。(2)可行性研究结论及建议主要包括：宏观投资环境分析、项目市场前景预测、投资估算和资金筹措、项目经济效益、社会效益及其环境效益评价、项目综合评价结论及建议。（二）项目概况主要包括：项目位置、项目地块现状及地块分析、项目SWOT分析等。（三）项目投资环境分析主要针对宏观经济环境、政策环境、人口环境、城市发展环境等进行分析。（四）项目区域环境分析主要针对项目所在区域的基本状况、区域规划及重点发展区域、交通规划及重大交通建设项目、区域基础及公共配套设施状况等进行分析。（五）房地产市场分析(1)城市总体房地产市场分析主要针对城市总体市场供应、需求的数量及结构，价格分布及趋势进行分析。(2)项目所在区域房地产市场分析主要针对区域市场供需的数量及结构、产品价格、客户分布及结构、项目竞争状况等进行分析。(3)房地产市场分析总结（六）项目市场定位主要包括：产品定位、客户定位、价格定位、项目定位评估及发展设想。（七）项目规划与建筑设计方案主要包括：项目总体规划、环境景观规划、建筑设计方案及布局、道路规划等。（八）项目开发建设进度安排93主要包括：有关工程计划说明、前期开发计划、工程建设计划、项目实施安排、建设场地布置等。（九）投资估算与资金筹措(1)项目总投资估算(2)项目投资来源、筹措方式确定(3)开发成本估算(4)销售成本、经营成本估算（十）项目经济效益分析(1)项目销售及经营收入测算(2)项目销售回款计划(3)项目利润测算(4)项目盈利能力分析(5)项目偿债能力分析（十一）项目风险分析(1)项目盈亏平衡分析(2)项目敏感性分析(3)项目风险分析主要包括项目竞争风险、投资风险、市场风险、筹资风险的分析。（十二）项目社会效益分析（十三）项目可行性研究结论与建议(1)项目可行性研究结论(2)项目主要问题及解决建议(3)项目风险及防范建议四、房地产开发项目策划报告的主要内容（一）项目背景94项目背景主要是介绍项目名称、位置、土地获取途径及其面积、相关规划指标（容积率、规划限制等）、开发商等。（二）开发项目地块分析1．地块的自然条件分析主要是分析地块的具体位置、土地承载力，地形地势，土地面积，形状，日照，风向，自然灾害等。2．地块周边的经济及社会条件分析主要是分析开发地块所在区域的经济发展状况，物价水平，收入水平，投资水平等；周边的基础设施建设状况及其完备程度、公共服务设施及其完备程度，社会治安环境等。3．地块的环境条件分析主要针对地块及其周边的空气污染，噪声，绿化，视觉效应（江景，海景）等进行分析。（三）开发项目市场调查与分析1．市场环境调查与分析(1)政治法律环境：包括政府的有关方针政策的调查与分析；(2)经济环境：包括国内生产总值或地区生产总值及其发展速度；物价水平、通货膨胀率、城乡居民家庭收人等的调查与分析；(3)人口环境：包括人口规模、人口增长率、人口结构，地理分布、民族分布、人口密度、人口迁移流动情况，出生率、结婚率；家庭规模和结构等；(4)社会文化环境：包括教育程度、职业构成、文化水平，价值观、审美观、风俗习惯，宗教信仰、社会阶层分布等。2．市场需求容量调查与分析(1)国内外市场的需求动向；(2)现有的和潜在的市场需求量；(3)社会拥有量、库存量；95(4)同类产品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况。3．消费者和消费者行为调查与分析(1)消费者类别及其分布；(2)购买能力；(3)购买欲望和购买动机。4．竞争情况调查与分析(1)竞争对手的调查与分析；(2)竞争项目的调查与分析。（四）开发项目SWOT分析1．开发项目的优势分析；2．开发项目的劣势分析；3．开发项目的发展机遇分析；4．开发项目的威胁分析。（五）开发项目的市场定位1．消费群体定位；2．项目形象定位；3．规划设计及建筑形象定位；4．户型定位；5．价格定位；6．物业管理定位。（六）开发项目的产品策划及规划建议1．项目总体规划设计建议；2．建筑个体设计建议；3．环境景观设计建议；4．户型设计建议。（七）开发项目的定价及价格策略1．开发项目定价目标；962．开发项目定价方法选择；3．开发项目价格策略选择。（八）开发项目广告策划及销售1．开发项目广告设计；2．开发项目广告媒体选择；3．开发项目销售计划及策略制定。以上介绍了房地产开发项目策划的主要内容构成，由于房地产开发项目有住宅、写字楼、大型商场、酒店、工业等不同类型，因此不同类型项目前期策划的内容、侧重点也会存在一定差异，由于篇幅所限，我们只能提供一个案例，下面提供的案例主要是针对一个商业项目进行策划的报告。五、房地产贷款项目评估的内容房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估开发项目的合理性评估、市场分析、财务及经济效益评估、风险评估、结论等几大部分。综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九部分内容：第一部分借款企业资信评估第二部分项目概况评估第三部分项目市场分析第四部分项目投资估算及资金来源、筹措评估第五部分项目进度与资金运用评估第六部分项目财务效益评估第七部分不确定性分析第八部分贷款效益及风险评估第九部分结论与建议各部分的具体内容可参见后附房地产贷款项目评估案例。97在报告的开头一般会增加总论（或摘要）部分。说明评估的依据，并将各部分的主要数据、指标及结论尽量摘录。在报告的最后应附评估附表与附件。附表含评估过程中涉及的各种分析及测算表格附件含企业及项目的各种申请文件及批件的复印件、项目地理位置示意图及项目现状照片。报告的撰写方面，力求文字简洁、准确、明了，叙述全面、清楚，定性分析与定量分析结合运用，尽量采用数字、图表表述。注意报告内容和分析结论的真实性、完整性和准确性。六、房地产贷款项目评估的注意事项（一）评估的侧重点金融机构的房地产开发贷款一般按企业评价为主和项目评价为主两种模式操作。以企业评价为主的，评估的侧重点是企业的综合实力、专业素质、财务及信用状况等，对项目状况的评估可适当简化；以项目评价为主的，评估的侧重点是项目状况、投资成本市场分析、财务效益评价及项目的封闭运作方案等，对企业状况的评估可适当简化。（二）动态与静态分析在财务效益评估时，计算期较长的房地产项目（如作为酒店、商业中心等自行管理或出租的综合性房地产项目），应进行动态评价，测算与分析项目的动态评价指标；计算期1-2年的房地产项目（如作为普通住宅销售的房地产项目），对资金运用、销售收入测算、贷款取得与偿还等也应进行动态的分析。（三）项目风险评估从项目本身及借款企业两方面考虑。项目本身的风险关注点主要有：项目的合法性合规性和可行性（包括技术、经济等）．；施工过程及质量风险；租售模式风险；外部竞争环境风险等。借款企业的风险关注点主要有：资质及管理能力；信用状况；其他项98目的关联风险等以及项目条件、企业条件是否符合金融机构的信贷政策及风险管理要求担保措施的可实施性等方面。（四）项目市场评估与对某一宗房地产的价值（价格）评估相比，贷款项目评估注重竞争区域内房地产市场的发展趋势。一般要求进行项目的SWOT分析，评价项目的产品、客户定位，对项目周边区域及竞争项目分析也更深入化、具体化。99',)