万商农贸城运营方案

('万商农贸城运营方案目录一项目简介第2页二市场规划及目标第2页三团队结构及费用第7页万商农贸城四市场启动运营管理第8页一．项目简介1.1菏泽万商农贸城（原天源综合农贸交易园）是山东重点建设项目，占地1200多亩，市场位于定陶菏商公路以西，兴华路以北，是苏鲁豫皖的黄金连接点，是菏泽农产品交易航母，是定陶区唯一的农贸类专业规范市场，是定陶区城市规划指定的唯一活禽定点宰杀经营市场。发展前景远大，地理位置显赫，交通便利、人气旺盛。农贸城一期占地106亩70256㎡，占地面积35293㎡，前部为商业用房共609间。二期位于一期西侧占地64.9亩43267㎡，商业用地34613㎡，住宅用地8653㎡，建筑面积30594㎡，商铺114间住宅24套。1.2定陶区政府2016年开展“双城同创”活动，万商农贸城迎来大好发展历史机遇。范蠡商场升级改造，活禽、水产等业态商户在政府有关部门引导下，整体迁入。万商商业管理公司斥巨资300多万元对农贸城1号、2号棚升级改造。1号棚蔬菜肉食经营区按室内商场标准，全封闭、多业态、功能化，地面、台面全瓷砖，水电消防齐全，达到了统一、安全、规范、卫生、文明要求；2号棚活禽水产海鲜批发经营区布局合理，突出功能，按活禽宰杀“三隔离”要求建设商铺，真正成为了文明、卫生、高效经营市场。二．市场规划及目标2.1整体规划：一期市场计划归行划市10个业态经营区，闲置门市按业态规划招商招租或业主自行经营开门营业，已开门铺店按业态要求调整或纠正，市场开门率达到95%。（见图1）一期整合完毕再继续优化整合二期。2.2\uf081号棚为蔬菜、熟食制品、鲜肉经营区，四周铺面35个，固定台面59个。划分蔬菜综合经营区、综合制品经营区、羊肉及制品批零经营区、猪肉及制品批零经营区、熟食类批发经营区、和名优农产品经营区等六个业态板块（见图2）。铺位采取租赁（租期3年）和买断经营权（20年）两种形式，门市租金为8000元/年/套、摊位为3000元/年/套基本价格（以活禽铺位含公摊60㎡8000元/年为基图1准），依据位置不同租金上下浮动，做到一铺（位）一价，使公司收益最大化，预计日交易额30以上万元。1号棚租赁收益预期表铺位类别价格（元/年）个数租期（免一年）租金（2年）占比一类（铺位）1000083年16万（2年）17%二类（铺位）8000-9000153年24.6万（2年）26%三类（铺位）6500-7500123年18.18万（2年）19%四类（摊位）3000（均价）593年35.4万4（2年）38%预计租金收益94.18万元图22.3\uf082号棚为活禽、水产、海鲜批发经营区。活禽铺店根据政府“三隔离”及商户经营要求量身定制，水电、排水专门设计安装；水产批发水池及海鲜经营场地都能满足商户经营需求。活禽铺店17个，水产、海鲜28个。租金基本价格8000元/年/套，铺位采取租赁（租期3年）和买断经营权（20年）两种形式根据位置不同租金上下浮动，一铺一价。（见表3）预计日交易额35以上万元。2号棚租赁收益预期表铺位类别价格（元/年）个数租期（免一年）租金（2年）占比一类1500053年15万（2年）17%二类10000-11000123年25万（2年）29%三类7000-9500303年46万5千（2年）54%预计租金收益86.5万元图32.4\uf083号大棚定位为蔬菜早市批发交易区，交易时间早2点到早7点。计划划分4-6轮车位36个；小四轮、大三轮车位15个；自种自卖交易区一个；临时占道摊位20个。（见图4）预计日交易额60以上万元。3号棚收益预期表铺位类别价格（元/月）个数租期租金大货车（4轮）200246个月（优惠一个月）24000大货车（6轮）240126个月（优惠一个月）14400大三轮、大电动150206个月（优惠一个月）15000地摊2-3元/天30预计租金收益53400元/6个月2.5农贸市场业主商铺前期计划统一沟通达成共识，签订《业主经营图4公约》及《租赁委托书》，按市场经营业态统一规划、统一招商、统一推广。市场通过收取物业费、委托租赁佣金、车位租赁、广告推广等获取收入。市场收费预期物业费租赁佣金停车位广告推广展销会1元/㎡约25000元/月总金额的5%15元/天/块200元/天/每位一期预计综合收益35万元/年三团队结构及费用团队管理结构图运营费用预测1岗位名称数量工资标准其它总经理18000元/月副总经理26000元/月经理14000元/月保洁员61200元/月保安员61200元/月总经理工程部招商运营部副总经理运营总监市场管理部接待服务中心招商员水电维修管理员保洁员保安安全消防前台服务后勤保障图5接待员11500元/月水电工12600元/月市场管理42000元/月合计50500元/月运营宣传推广费用预测项目名称推广区域频率金额其它MD单页定陶城区及周边乡镇2次/月1000元电（视）台定陶区、牡丹区、菏泽市滚播/天/2月5000元车载定陶区及周边乡镇、牡丹区1次/天/2月6000元自有车辆网络百度等推广、公众号更新推广/年1000元囎品项目冠名用品开业期间5000元讲座项目冠名专题讲座推广1次/月×44000元文体表演项目冠名民俗健身汇演1次/月×44000元合计26000.00元四市场启动前的准备4.1.1范蠡商场情况一览基本信息交定金112户（退15户）实际97户，总占比40％、报名占比60％原有商户报名商户占比活禽水产活禽水产蔬菜熟食羊肉香油干调干调熟食猪肉生肉熟食其它27016059％11981525441154114.1.2万商农贸城SWOT分析优势与劣势分析（SW）优势劣势1定陶区唯一大型、专业功能性农贸市场2定陶区唯一指定活禽水产经营、宰杀市场3定陶区唯一一家按室内菜场标准建设的多功能室内大型卖场，农贸市场经营建设领航者。4省级重点项目万泰商贸集团投资管理运营。5区政府大力支持及范蠡商场封闭改造机遇。1地域位置及交通不便利，消费人群基数较小。2市场功能缺失性（经营户少，居住、仓储、闲置多）时长（口碑问题）。3范蠡商场商户搬迁补偿诸多问题（活禽宰杀尤为突出4商户对租金价格及租期的理解程度问题。5其它不利因素。6城市市场发展趋势与项目规划和谐性。7优秀管理团队的加入，先进规范的运营经验。机会与威胁分析（OT）机会威胁分析1城市“双城同创”范蠡商城封闭改造，政府引导优质商户入驻；活禽水产业态永久性进驻经营。2飞机场、高铁大项目建设，城市进入发育期带来发展历史机遇，今后消费人群增长趋势带来农贸市场消费需求。3万泰多项目进入高速发展期带来的大格局，农贸市场膨胀拓展的趋势。4国家对农贸市场建设的政策倾斜和专项补贴。1周边县市不断建设、提升的各类功能性大型农贸市上游产品及业态产品的重叠，下游市场利润空间日缩。2现有市场老旧过时，功能衰减，体量不能满足时求，再不提升将被新农贸市场取代。3单调的业态布局不具市场竞争力。4无法满足批发市场的功能要求，没有足够的批发场5定陶区其它具有农贸市场功能的市场拉走部分商户成竞争形势。4.2范蠡商城成功入驻4.2.1与范蠡商场目标客户充分沟通和互动达成共识，客户各项期望得到满足，每一个业态商户都有一个心仪的铺位，农贸城具备开业条件时即可入驻经营。4.2.2各项优惠配套政策“释放洪荒之力”序号优惠内容实施结论1免一年租金签订三年合同实收二年23五市场启动运营管理5.1,1与工程部一起完成升级大棚建设的验收工作。5.1.2商户选房及签订《商铺租赁合同》和《物业管理经营协议》等文件，收缴租金及其它费用.5.1.3启动市场开业宣传推广工作，利用媒体、网络、广告物品物料等宣传载体渲染开业气氛，储蓄消费客户，扩大农贸市场影响力。5.1.4签约商户入驻营业，启动市场安保、保洁、市场管理、安全消防、整体推广及客服等功能。5.1.5商户入驻率75％以上具备开业条件，择吉日盛大开业（开业庆典专业公司）。市场运营管理5.2.1市场管理各职能人员到位，严格执行市场各项规章制度，落实岗位责任制，提高各项服务质量，健康高效的运营市场。5.2.2制定市场运营季度、年度工作计划，落实各项运营任务指标；做好人员定期业务培训及各项档案管理工作;做好突发事件、治安事件、卫生防疫事件、市场较大纠纷事件、火灾等各类事件预防、解决预案并制定人员演练计划，建档保存。5.2.3定期组织管理人员到大型农贸市场及先进农贸产业园区参观学习，提高市场管理水平，提升管理理念，拓宽市场经营空间。运用万泰电子仓储物流平台优势，把万商农贸市场做成冀鲁豫皖具有大型、电子、仓储、物流的农副产品批发市场。5.2.4利用万泰O2O电商销售模式做新型农副产品销售终端，建立万商农贸城电商物流配送团队及公众号平台，运用现代化多媒体宣传手段，在定陶城区实行绿色蔬菜、放心肉食水产海鲜20分钟配送到家业务；继而业务拓展至乡镇，再在城市人群密集生活区建数个万商农贸城实体店并复制粘贴全市推广第一年度营业额3000万元，以后每年递增15%。把万商做成农贸市场知名品牌，做大做强，假以时日人们知万商即是定陶，万商品牌成为定陶代名词万泰商贸群成为定陶地标。5.2.5定期组织市场商户及管理人员举办安全、消防演练并做影、音、像资料存档，5.2.6通过招商招租使市场关门商铺开门营业，优化业态结构，强化市场功能，提高市场竞争能力，联通上下农副产品流通渠道，突出地方农副产品特色等把万商农贸城建成多功能、多业态、多渠道、大体量的新型以批发为主，批零兼营，电商仓储物流的专业性农贸市场。市场拓展5.3.1随着城市的发展，人口的增加及消费者日益提高的需求现在的万商农贸市场有着较大的提升空间。定陶周边有多家较大的农贸市场，菏泽农副产品批发中心产品覆盖定陶，是万商农贸城部分产品上游，农贸城在农副产品竞争上缺乏优势。根据市场研究分析，在农贸城以北魏庙社区征地100亩建设一个集农业、副食、水果为产品主题的产业物流园及大型低温冷链库再与万泰国际商贸中心连在一起就成为一个商业大集群，形成百亿综合商业大产业，同时可以获得国家有关产业专业财政补贴。（见图6）5.3.2更新农贸市场陈旧经营理念，不停留在市场收费、保洁等呆板管理模式上，积极发展新型农贸产业。以万商农贸城为产品基地、以广大经营商户为产品货源、以万商为产品商标，市场生产以蔬菜、水产、活禽、海鲜等农副产品为原料的深加工产品，做出具有地方性特色的品牌，利用市场物流配送销售渠道和电子商务平台形成新型产业链，创造较大经济收益，增加农贸城实力提升万商、万泰企业品牌形象。5.3.3展望未来我们信心百倍，相信在万商集团公司各级领导正确领导下，上下一心，众志成城，再铸辉煌。万商农贸城运营团队2016年10月26日',)