商铺市场分析

('商铺市场分析商铺市场分析一、商铺开发与宏观经济商铺投资决策涉及的因素很多，必须关注和把握宏观经济、房地产业、商业零售业、城市化对商铺市场的影响作用，透视促进或是制约的内在因素（一）商铺市场与宏观经济商铺市场与宏观经济的关系，是一个局部与整体的关系。从宏观经济角度来看，整体经济的发展为商铺市场的发展奠定了比较坚实的基础。同时，宏观经济的发展水平和发展速度也将促进或制约商铺市场的发展。1、产业结构优化对商铺市场的影响随着经济的发展，产业结构不断优化升级，逐步形成同社会生产力水平相适应的一、二、三产业的合理结构，这是各国社会经济发展的普遍趋势我国也不例外。我国第三产业在全社会就业人数和国民生产总值中的比重，大大低于发达国家和许多发展中国家。因此，必须大力发展，使之与第一、第二产业相适应，形成合理的规模和结构。同时要加强管理，重点发展为社会生产和广大群众基本生活服务的产业，这其中，重要的一环就是规范和发展如金融业、房地产业、商业等第三产业，使之步入良性产业发展的轨道。身处房地产业和商业之中的商铺市场，在我国的发展前景是看好的。2、国民收入对商铺市场的影响排除通货膨胀因素后，国民收入的增长与商铺市场的发展一般呈现正相关关系。国民收入增加时，社会购买力和社会总体投资量都会有所增加。前者将直接导致房地产商品总量支出的增加，后者也将使工业房地产和商业房地产的需求增加，从而使商铺市场因需求拉动而较快发展。反之，当国民收入水平下降时，社会总体投资水平趋减，商铺投资量也会因此相应减少，从而导致商铺市场萎缩。3、信用规模和利率对商铺市场的影响信用规模是指在一个经济社会中以信用为基础的借贷行为，它协调社会盈余资金和不足资金的相对数量和绝对数量。在一定的社会经济条件下，信用规模是有一定限度的。它受制于整个社会信用创造体系的制度和总体状况。信用规模的行业市场分布是不均匀的，这直接影响商铺市场的运作。商铺市场运作需要大规模资金的支持，仅靠商铺市场主体有限的自有资金是远远不够的。因此，信贷规模对商铺市场的影响是非常巨大的。这主要通过银根的松紧程度来表现。银根放松时，信贷对商铺市场起扶持作用；银根收紧时，信贷对商铺市场起限制作用。总之，信贷规模大小是影响商铺市场发展的重要因素。另一个重要变量是长期利率，它影响一般是间接的。长期利率代表了社会平均的投资利润率。当长期利率越高时，商铺投资的机会成本就越大，从而起到抑制作用。反之，则相反。另一个值得注意的是，长期利率的变动将导致投资杠杆率出现波动，从而使商铺投资的风险增大，一般表现为商铺投资的规模受到压缩，市场的资金流受到控制。4、经济增长率对商铺市场的影响经济增长是指国民生产总值的增长状况，它是以一国商品和劳务的总量增长来衡量的，体现了一国经济活动能力的扩大。根据经典的经济学定义国民生产总值是一国在一定时期内（一般为一年）生产最终商品和劳务价格的总和。经济增长率则是本年度国民生产总值比上一年国民生产总值增长的百分率经济增长率较高时，商铺投资者的信心增强，使商铺市场发展具有良好的外部环境。与此同时，较高的经济增长率也将提高经济社会对商铺的需求。具体讲，较高的经济增长率使人们生活水平提高，商铺投资者购买力增强，这形成较为有效的商铺市场需求，进一步促进商铺市场的纵深发展。5、投资对商铺市场的影响无论是机构投资者还是个人投资者，投资行为的目的性在于是否能带来实际收益，即资本的趋利性。投资者往往要权衡商铺投资的预期利润率与资本市场利率，从中比较作出决定。在某项投资机会的预期利润率不变的情况下资本市场利率水平越高，则商铺投资意愿就越小；资本市场的利率水平越低，则商铺投资的意愿就越大。在一定的社会经济状况下，各投资主体的投资数量的总和称之为社会投资总量。一般来说，社会总投资水平和商铺市场的规模呈正相关系。当社会的固定资产投资增加，必然刺激商铺市场的发展；反之，投资水平降低，特别是固定资产投资水平被抑制时，商铺市场必然受到很大的制约。（二）商铺市场与房地产业1、商铺市场是房地产市场的一个重要分支作为房地产细分市场之一的商铺市场，也跟随着经济和房地产业的发展，经历了从无到有、从小到大、从幼芽到逐步成熟的发展过程。随着投资者对商铺开发、投资、经营的“追捧”，商铺市场逐步成为房地产市场的一个重要分支。从另一个层面讲，整体房地产市场的繁荣将带动商铺市场的繁荣，整体房地产市场的萧条将导致商铺市场的萧条。商铺市场不可能脱离房地产市场发展的大轨迹而独善其身。2、商铺交易具有房地产交易的一般市场特征（1）流通方式的多样化商铺作为不动产高值商品，由期限长短、承受能力、安全性大小、收益高低的不同组合，创造出多种不同形式的商铺债权债务关系，以打破市场流通的局限，满足不同层次的需要。如除买卖外，租赁、分割转让、期货交易、易货（产权交换）交易、抵押、典当等交易行为也很普遍，后者的交易。（2）商铺市场的统一性商铺所有权的转移必然导致与之相关的土地使用权的转移；土地的到期收回，其地上的店铺建筑也将随之收回，体现了一种权属上的相互关联。在商铺市场的交易中，店铺价和地价交叉影响，体现了价格上的相关效应。商铺不动产的形成，是综合开发配套建设的结果，反映出商铺的一种集约利用，体现出发展上的相互依赖。只有在统一运行的商铺市场上，才能形成综合优势，产生最佳综合效益。（3）法律上的严肃性由于商铺是高价不动产商品，具有延续使用价值，同时也易发生财产保护问题，商铺权属的转移必须按法定的程序履行各项手续，除商铺当事人变更外，还有相应的权利、义务、责任和利益等经济关系的转移行为。这需要比一般商品更缜密的法律规定。（3）国家的控制性由于是土地使用权和商铺所有权两种不同权益在同一市场上流通，为保证市场的有效供给，抑制不合理的市场需求，国家主管部门需要采用各种强有力的干预措施，通过计划、价格、税收等宏观管理手段，引导和调控商铺市场。4、房地产业的特征对商铺市场的影响（1）商铺市场的发展受房地产业地域性的影响商铺作为房地产品种之一，具有与生俱来的地域性。即当某一地区的商铺市场供求失衡或不同地区商铺价格存在差异时，不可能像其他商品一样，通过地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。商铺市场的供求状况主要受当地经济发展水平和房地产业发展水平的影响。若某一地区经济发展水平高，相应的当地的收入和投资水平也高，从而当地的商铺市场需求就大，商铺的价格水平就相对较高，财富效应也就显现，当地的商铺就会呈现出良好的发展势头。反之，如果当地的房地产业发展水平较低，商铺市场就相对比较萎缩。（2）商铺市场的发展受房地产业政策的影响非常大政府的房地产业政策对商铺市场的影响主要通过以下几个方面来体现：其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到商铺的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到商铺市场的价格，进而影响到商铺的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到商铺市场的流通状况。（3）商铺市场的发展受房地产业周期性发展因素的影响房地产业是进行房产、地产开发经营的基础建设行业，属于固定资产投资范畴，与宏观经济相一致的是，它本身也具有一定的周期性。这种周期性直接影响商铺市场的复苏、繁荣、衰退、萧条。一般地说，不同国家（地区）具有不同的房地产业周期。如美国为18～20年、日本为10年、中国香港地区为7-8年。而我国内地的房地产周期，由北大、清华、中房集团等依据销售面积的增长、销售额的增长和投资额的增长三要素，历经几年的研究得出的结论是：发展期大体是5年，低落期为2年左右，总周期也为7-8年。自1974年以来，我国的房地产市场已经经历了3个发展期、2个低落期的周期波动，具体表现为1974-1988年的发展期、1989-1990年的低落期、1991-1995年的发展期、1996-1997年的低落期、1998年至今的发展期。我国的商铺市场也相应地经历了这些周期。当然，我们也不能机械地套用这些理论数据来看待这个问题，周期只是提供了一个大致的时间规律。（三）商铺市场与商业零售业1、商铺在商业零售业中的表现形式超市便利店大型综合超市仓储商店专业店大型专业店专卖店百货店大型购物中心2、商业零售业发展的良好背景给商铺市场提供了良好外部环境中国零售行业市场潜力非常巨大，一方面我国95％以上的零售市场尚未开发——广阔的西部、中部地区市场，二、三级城市，已经富裕起来的城镇、农村市场是尚未开发的处女地；另一方面，新兴业态——超市、专业店、便利店、购物中心在我国尚有很大的市场空间；我国宏观经济长期向好这也是不争的事实，随着经济的发展，必然导致消费的提高、零售业的发展。2001年中国零售业市场规模约3500亿美元。目前，中国零售行业内资企业仍占绝对优势（98％），国有企业（53％）与其他性质的企业已平分秋色。对中国零售业竞争格局有如下详细的预测：一级市场（大卖场、专业店、百货店、连锁便利店占主导）竞争非常激烈，在竞争中跨国企业占据一定的优势，同时全国性龙头企业占据一定的优势；地区性企业遭受致命性打击，大量破产、被兼并、重组；二、三级（小型超级市场、传统杂货店占主导）市场竞争较激烈，超级市场、专业店占主导的小型县、市、农村将成为市场竞争的空隙地区性企业占据优势。未来市场竞争的重点是外资企业与内资企业，新兴业态与传统业态，全国性、跨国企业与地区性企业之间的竞争，目前北京、上海、广州、深圳是竞争的主要战场，二、三级市场、西部地区是未来竞争所在。3、商业零售业业态的变革中国正在集中爆发一次商业业态革命：连锁经营。世界零售业前50强都是连锁化的发展，否则只能生存，要发展是不可能的。单店再大也很难发展，只有通过连锁化的发展才能形成一个合理的规模，这也是21世纪的发展趋势。零售业从产生到现在先后经过了8次革命：百货商店、一价商店、连锁商店、超级市场、购物中心、自动售货机、步行商业街、多媒体售货包括邮购、网上商店等。零售业用了150年的时间形成了20多种业态，我国在20世纪90年代形成了综合性的零售革命。零售业的革命表明，零售业必须进行连锁化发展，但发展的前提是业态转型。在综合性的零售革命中，百货商店的优势逐渐丧失，所以开始了专业化的发展，这是世界百货商店的发展趋势。4、连锁商业经营给商铺市场发展带来的机遇近年来，连锁商业在中国得到了迅速发展，经营规模和辐射能力明显增强，充分显示了现代化流通方式推进流通领域发展的重要作用，成为当前及未来相当时期内消费的新增长点。截止到2002年，全国连锁企业已有1124家，店铺总数为23>．2万个，零售总额为1549亿元，占全社会消费品零售总额的比重达4．1％。北京、上海等大城市连锁业市场份额已超过10％。连锁经营的快速发展，在培育了一批零售企业的同时，也提高了商铺市场需求的绝对量。据调查，中国连锁企业销售额前20名的企业，2002年上半年销售额为633．32亿元，比上年同期平均增长44．9％，是同期全社会消费品零售总额增长率8．6％的5倍多。20家连锁企业的店铺总数为5997个，比2001年同期平均增长59．24％。5、外商投资商业零售业给商铺市场注入新鲜血液2002年1-9月，我国新批准的外商投资零售企业店铺达到387个。目前，美国沃而玛在我国的开店总数达到20家，并宣称2003年底在中国的开店总数将达到44家；而法国家乐福，作为最先进入我国市场的先行者，已在我国16个城市开设了30余家店铺；此外，德国、英国等零售新军也显示了在中国的强烈的扩张意向。（四）商铺市场与城市化1、城市化及其规律城市化有其规律，一般可分为两个阶段：一是向城市中心集聚的向心型城市化（又称集中型城市化）；二是从城市中心向外扩展或扩散的离心型城市化（又称分散型城市化）。前者一般处于城市发展的初中期；后者一般处于城市发展的中后期。2、西方发达国家城市化对商铺市场的影响从20世纪20年代以来，西方发达国家的城市化进程中（主要是大城市）发生了多次从城市中心向郊外发展的浪潮。一般认为有人口外迁、工业外迁、零售业外迁、办公室外迁的四次浪潮。零售业外迁主要是在人口外迁之后，市中心商业面对来自新郊区商店的竞争和客源的外迁而被迫采取的一种措施。在大规模的郊区住宅开发的情况下，传统的沿马路退红线集中布置的商业带已经不能适应需要。代之而起的是超级市场或商业中心，它能适应较高消费能力的社会群体的需要及其方便到达。3、我国高速城市化对现实商铺市场的影响（1）我国城市化的现状——高速城市化我国从20世纪80年代起伴随工业化发展的进程开始加快了城市化建设的步伐，在过去20多年的时间里，城市化取得了一些长足的进步。当今中国，有三个都市群正浮出水面，逐渐形成未来中国城市框架的基本格局：一个是以北京、天津为核心的大北京都市群，一个是以上海为龙头的长江三角洲都市群，另一个则是以广州、深圳为核心的华南都市群。这三个都市群好比三个巨大的增长极，集聚效应十分明显，据统计，其总人口只占全国人口的7．53％，土地面积占全国土地面积的1．24％，但CDP却占全国总额的30％，利用外资额更高达全国总额的73％。（2）高速城市化：启动商铺终端消费的助推器中国具有世界上少有的“超级消费市场”，市场消费的主体是12亿居民；但是，理应是启动消费市场主力的9亿农民却表现为消费不足，人数上的优势从来没有使他们成为市场的“主导者”。从消费总量分析，农村人口是城市人口的3倍，但消费总量仅为城市居民总量消费的91％，对经济增长的贡献率只有城市居民的1／8。启动这部分消费，对于消化经济增长中释放出来的巨大工业生产能力，化解要素和商品市场的不对称，具有极其重要的战略意义，而高速城市化则是其中的助推器。随着我国城市化的高速发展，在拉动经济增长的同时，为农村人口入城创造了极大的就业机会。而城市建设的相关产业（如房地产住宅和商铺的建设、基础设施建设、绿化、餐饮、保安、服务等）是典型的劳动密集型产业，其吸收劳动力，特别是吸收目前供给过剩最严重的农村低技术劳动力的效率，要远远大于其他产业（如汽车、高新技术、金融贸易等），是国家经济链条中少数几个具有战略意义的吸收剩余劳动力的部门。在人口的迁移后，经过要素市场的重新配置，不仅在于其基本购买力的迁移，而且由于收入的增加，获得了新的增量购买力，即有效需求增加。进而表现为：终端市场的容量扩大，终端消费得到促进，商业需求得到提升，直接有利于商铺市场的壮大。案例：中国首家shoppingmall——武汉“摩尔”商业城“摩尔”是英语“mall”的音译，国外把同类商场称为shoppingmall，国内也称为超级购物中心。我们一般定义为：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”这一模式产生于20世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧美及东南亚国家。目前有些大型社区购物中心也被称为shoppingmall，其实更准确的称谓应该是shoppingcenter（市郊购物中心），shoppingmall是指城市市区购物中心，大型城市一般也不会超过三家。武汉“摩尔”商业城，是2000年由国内上市公司武商集团把旗下武汉商场、武汉广场、世贸广场三大购物中心联为一体而推出的。这是中国首次出现的“摩尔”商业城这一全新概念。武汉“摩尔”商业城坐落于武汉市汉口解放大道中段的商业黄金地段，临街门面200米，营业面积20万平方米，集百货商场、家电家居城、超级市场、儿童游乐、美食广场、商务中心、电子游戏、新华书店、美容健身、银行储蓄、电信通讯多功能于一体，是目前武汉市乃至华中地区最大的现代购物休闲旅游中心区，其经营项目分为三大块：1．购物。购物面积12万平方米，经营品种20多万种，拥有国际国内著名品牌，并囊括了众多国际顶级品牌，能满足大众个性化的消费需求，树立了自身品牌经营的国际形象。2．娱乐。休闲娱乐面积4万平方米，顾客在购物之余，可尽情在此打保龄球、看电影、玩电子游戏、唱卡拉OK、美容美发、健身等。而银行、电信城、邮局等营业设施为顾客提供了最大的方便。3．美食。餐饮面积4万平方米，消费者不用远行就能品尝到自助火锅，新加坡、印度、香港、台湾等国家和地区的特色美食，以及肯德基、麦当劳、必胜客比萨等快餐。武汉广场是武商集团于1996年，投资3．5亿元，历经三年建成的，是中国中南部地区单体规模最大，集购物、娱乐、餐饮、商务于一体的豪华型购物中心，地下2层、地上8层，经营面积近8万平方米。开业第一年，年销售达10亿元，年利润达1亿元，是全国综合效益最好的单体购物中心。国内shoppingmall具有以下几个特点：1。商业价值与物业价值极高作为以服务、品种、品牌赢得消费者的shoppingmall，有别于以价格取胜的仓储式大卖场。各类公共交通的汇集点是其选址的重要依据，密集的人流是其存在的必要条件（武汉“摩尔”商业城国庆节日均客流达100万人次），而符合这些条件的地点大都是一个城市的中心地带或副中心地带，是一个城市的黄金地段，本身就具有极高的商业价值与物业价值，是商业投资者的必争之地。2。资金投入巨大shoppingmall的规模决定其需要大量的资金投入，而且从项目涉及到的规划设计、主题营造等都要求极高，投资方必须具有强大的资本实力与人力资源。3。错位经营模式shoppingmall作为一个聚合体，需要多种经营模式并存，以适应不同爱好、不同支付能力客户的消费习惯，同时也使不同品牌、不同行业商家进入商业城成为可能，如武汉“摩尔”商业城的商家数量中购物商店占70％，餐饮占20％，娱乐场所占10％，大到百货公司、小到饮食排档都可以在商业城中找到自己的位置。4。受经济周期影响较大一个城市的shoppingmall可以作为当地经济繁荣状况的晴雨表。它的经营特点决定了它的营运成本较高，需要较大的销售额来支撑整个商场的日常运转，经济景气时它会为投资者带来源源不断的利润；如果一旦景气下调，它将变成一个吞没金钱的黑洞，而且巨大规模也注定其很难轻易转型和出手。二、商铺的价值分析不动产源自英文的“realestate”或“realproperty”，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋及其附带的各种权益。商铺是一种具有特殊价值的不动产形式，它在拥有土地价值及物业价值的同时，也拥有作为商业用地的经营价值。（一）作为商铺的土地——土地价值商铺的发展与土地紧密相连，土地的成本是商铺价格的直接构成要素之一。商铺的不动产价值不仅取决于物业本身的造价，还取决于建筑地块土地部分包含的价值，从而使地价与物业价值共同成为商铺价值的两大组成部分。本来，两种商品——土地与物业，分别具有两种价值，即使一种商品是另一种商品的组成部分，其价值充其量也只能计入成本。但是，一方面，房与地是不可分离的，两者的价值互相依赖，互相包含，互相转化；另一方面，在最终的产品——商铺的价值的体现上，另一种商品——土地的价值却仍然在发挥作用，其自身的运动规律及特点常常超越商铺价值运动的规律及特点。因此土地常常成为商业企业在从事零售业的同时所投资的对象。1、地产的基本特性当土地物质和土地资产联系在一起后，就形成了一个新的概念——地产。它是指与一定的土地所有权相联系的土地资产，它是由土地和人类劳动投入所形成的一种财产，这种财产能够给所有者带来一定的收益，所有者在法律规定的范围内对它享有占有、使用、收益和处分的权利。（1）地产的自然属性地产与机器、厂房、仪器等生产资料不同，作为自然物质的地产具有原始性和非再生性。其自然属性主要表现在以下几个方面：1）地产数量的有限性。2）地产位置的固定性。3）地产的永续利用性。4）地产条件、性能的差异性。5）地产的经济属性第一，土地经济供给的稀缺性。第二，地产利用方向变更的困难性。3、地价土地的价格对开发商来说构成了商铺的成本，而土地在市场中为投资者所认可的价格也是商铺市场价格的主导因素。据不完全统计，成熟的房地产市场中地价约要占到商铺售价的40％—50％甚至更高，因此地价是影响商铺价格变动趋势的重要因素。（1）地价的含义地价是指在土地交易市场中由房地产交易价格中所体现出来的土地价格，其是土地使用权价值的体现。土地价格体现在商铺价值之中，已经没有单独的价格，是商铺的总体价格对土地价格的分摊。分摊的土地价格除了原来购买土地的成本之外还包括开发完成之后的用途增值及进入房地产市场所带来的市场增值。（2）地价的表现1）地价的地域差别十分明显，并且还会进一步扩大。2）整体经济的发展使地价仍然呈现稳中有升。据测算，2000～2001年土地价格所表现出来的地段、环境等区域及个别因素对土地市场价的因素影响度约为14％～25％，而到2002年市场所表现出来的影响度约为69％，所以2000～2001年地价及地价所影响价格总体差异较小，而到2002年及以后，该区域将呈现出两极分化的趋势，市场对区位及环境优越地块的争夺会加剧这一影响度。经济的增长助长了土地价值、商铺价值的增长。3）地段、区位、环境等较好的土地，通过较少投资就能使环境及区位得到较大提升，条件较差者则变动平缓甚至下滑。4）政治法律因素对地价也造成了很大的影响。它包括国际国内的政治形势、政府制定的各种政策、立法部门制定的法律和行政法规等对地价的影响。（3）地价的实现从土地出让、转让到投资者手中，整个过程都与土地成本及价格紧密相连，业主是土地使用权的最终消费者或占用者，也是土地使用权价格的最终承担者，所以商铺交易价格中所蕴涵的土地价格是土地使用权价值的价格最终体现，最接近于土地使用权价格。房地产产品的交易价格中，土地部分的价格为土地使用权价值的体现。从投资者的角度考虑，定价也要自然而然地考虑到土地的市场价格，体现为预期的土地价格，与土地的市场价格应该是相近或相当的。（二）作为商铺的物业——物业价值作为商铺的物业是有用的、稀缺的、可转转让的，并且市场存在着有效需求，因此物业就具有了价值。物业的价值是由很多对它起作用的物质、经济、社会和政治力量所创造和改变的。1、商铺物业的四个要素商铺的物业价值受4个要素影响。所有这些要素都是不同程度地体现作为商铺物业价值的必要条件，其中任何一个都是无法单独形成价值的。这四个特征要素是：（1）效用；（2）稀缺性；（3）有效需求；（4）可转让性。（1）效用物业若无效用，就不会产生物业价格，人们就不会产生占有物业的欲望。物业对特定需要的满足程度又受到它的特性和使用该不动产的目的的影响。同时，每一种物业都是单件产品，在种类、品种、规格、结构上都有区别于其他物业的地方，没有两宗完全相同的物业，即是具有不完全替代性，这些形成了物业效用的多样性。物业的效用具体体现在：1）物业可以保值、增值。物业是不动产，其权属受到法律的保护，比金银首饰和货币更安全，不必担心被偷盗、被搬运或被抢夺。随着生活水平的提高，特别是人口的增加，经济的发展，人们对物业的需求会越来越大，而物业的供给受制于土地和资金的有限供给，因而供不应求是一个长期的趋势，物业价格的总趋势也将是反复走高的。2）物业可以作为资本参与经营活动。由于任何经营活动都需要一定的空间场所，所以物业可以作价入股，构成企业生产经营活动中投入的固定资产，收取投资利润，可以按期出租等。3）物业可以用来抵押。作为不动产，物业可谓永久资本，被视为最可靠的债务抵押物和担保物。同时，物业的价值还可以在一定的条件下被放大。4）物业还可以被赠送和继承。物业产权所有人可以无偿地赠送其所属物业给他人，也可以将物业作为遗产，留给子孙后代。（2）稀缺性土地的稀缺是绝对的。土地的稀缺性决定了物业的相对稀缺性。建筑在土地上的房屋尽管可以向空中发展，通过建造摩天大厦，通过增加建筑物的使用面积来提高稀缺土地的有效使用率，但由于受物理方面的影响及经济和技术发展水平的制约，房屋的高度是不能无限制的。（3）有效需求有效需求是一种有支付能力的对经济物品的需求。在商铺市场，它分为两个方面——对商铺的需求购买以及有效的购买能力。因为仅有需求是不够的，许多人愿意购买价值1000万的商铺，但不是每一个人都有如此的支付能力。在上海，出于投资目的购买商铺的上海投资者对价格表现出较强的承受能力，2002年的一次对商铺投资者的调查统计表明，其中有40％的人选择5000～10000元／平方米的商铺；有30％的人选择10000～15000元／平方米的商铺；有14％的人选择3000～5000元／平方米的商铺；有2％的人选择3000元／平方米的商铺，投资者在购买高价位的商铺时表现了较强的承受能力。（4）可转让性可转让性是指所有者具有将物业转让给购买者的权利，这种转让一般没有法律和政策的限制。如果与物业所有权相联系的法律规定这种权利不能被转让，那么，无论它对使用者的效用有多大，它在交易中的价值也是不存在的。2、影响商铺物业价值的因素（1）对商铺的物质影响力物质影响力中的主要部分：物业的质量和便利程度，它们共同构成了决定物业价值的一个重要影响因素。1）物业的质量从物业投资的角度所关注的物业质量，可划分为物业建筑质量和物业结构质量两类。第一，物业的建筑质量建筑质量是指物业本身作为一种实物形态所表现的质量特性。建筑的实体质量好坏由物业所在地的地质地形条件、建造所使用的材料以及工程质量等来决定。第二，物业的结构质量结构质量是指商铺物业的结构适用性、合理性。物业的结构要适合于作为商铺使用，面积的大小、门面的宽度、进深的多少及可分割性等，都对物业的价值产生着影响。商铺面积的大小与产生的商业利润的多少有着最直接的联系。一般说来，商铺的单位面积产生的商业利润与面积数量共同构成了商铺物业价值的组成部分。在均价方面，面积大的商铺与面积小的商铺相比，由于投资量大，有能力投资并且愿意投资的人较少，因而价格相对偏低。同时，商铺讲究门面宽、布局正，进深最好是门面宽度的两倍之内。例如，社区商铺主要是面向居民生活需求的，除了用做超市需要较大的空间外，便利店、洗衣店等都不需要很大的“腹地”。这就要求社区商铺是方方正正的店面，门面宽一点，进深不太深，7—8米为宜，面积为50～150平方米适用性最强。2）便利程度周边环境对商铺物业价值产生很大的影响。其中便利程度的影响包括两个方面，其一，配套设施的周全性。商铺物业周围的配套设施越周全，那么该物业的商业属性就越高，商铺的品质也会提高不少，这样商铺的总体物业价值就会提升。其二，商铺所处位置的达能程度。传统的“地点理论”（LocationTheory）指出，越接近商业中心的房地产的价格越高。地点理论指出，整体的交通运输网络的改善可缩小不同地区的房地产价格差距。远离CBD的房地产价格较低，但是仍有一个最低价，反映出物业的成本。不过地点理论还指出，交通网的改善不但会提高较远离CBD的物业价格也同时会降低较接近CBD的物业价格。而交通网的改善也有助于发展更多郊外地区的房地产，以配合整体的需求。一般，一个接近主要干道的位置能够提高其使用价值，因为便利程度越高的地点，人类越喜欢聚集（即此地的滞留人数就越多），而位处于此的商铺的物业价值就越高。例如，上海西南地区莘庄，因为地铁一号线的建成通车，导致该地区附近的物业价格猛涨。在此，我们要注意一点：点与线的关系。商铺必须是在点上才是具有价值，反之只是在线上——即只有车流量，而少有人流量——是没有便利的优势的。因此，并不是所有地铁沿线的商铺都具有高价值。（2）对商铺的经济影响力对价值的经济影响力能够反映出物业对社区经济和区域经济的适应性。这些经济影响因素是多方面的，如国家地区或是社区的商业经济发展水平、价格水平和货币利率水平、税收比率以及供给与需求等。1）地区的消费能力商铺投资要注重地址的选择。优质的地段是发财的开始，地段好一般指的是拥有成熟的商圈。如果商铺处在一个成熟的商圈内，加之该商圈所处地区的经济发展水平与居住人口可支配的收入都很高，即消费水平越高，商业越发达，商业企业的商品能承受的租金成本就越高，商铺产租能力就越强，商铺的价值也就越高。经济越发达的国家，其物业的价值越高。而从一国范围看，繁华地区的房地产总是比落后地区的房地产更为抢手。N．Barbon（1685）曾对伦敦的发展作出以下的评论：新的建筑物对一个城市来说是有利的——它们会使旧值就越高。2）税收和投资收益税收和利率长期以来一直是政府干预经济的两个有力措施。税收政策则是与投资者的投资收益有着最直接、最根本的联系，税收政策的调整可能有利于投资者，使投资收益提高，也可能使投资者的投资收益率降低，这完全视具体情况而定。3）商铺物业的供需水平供给与需求之间的比例关系一直是价格制定的根本依据：价格和租金水平在需求超过供应时将会上升，而在供应超过需求时将会下降。由于物业的相对稀缺性，商铺的供给是有限的，尤其是地址优、环境好、升值潜力大的商铺的供给更是如此。但是相对而言，人们对好的商铺的需求是无限的，供给小于需求，此时再辅之以有效的购买力，这样就导致对该类型商铺竞争的加剧，从而商铺价格上升。相反，人们对位置不好、升值潜力小的商铺是不感兴趣的，这样一来，供给大于需求，人们争相退出竞争，商铺价格下降。影响商铺供需变化的经济因素通常包括利息率、汇率以及通货膨胀等。由于房地产是价格很高的商品，交易额巨大，无论是房地产的开发建设，还是需求的购买，一般都需要借助银行来融资。因此，利息率的变化，直接影响到房地产资金的变化，利息率下降、开发购买的成本降低，需求上扬，反之，需求受到抑制。汇率也是如此，当人民币贬值时，以人民币计价的房地产相对于外币就显得低廉，外资对其需求陡增，当然，这主要是针对沿海城市涉外房地产经营而言的。通货膨胀速度导致货币贬值，市场物价总水平上扬，房地产开发成本随之增大，需求自然降低（以上后两种情况不考虑购买不动产以保值）。（三）作为物业的商铺——经营价值房地产行业有这样一句话：住宅越用越旧，而商铺越用越值钱。这里价值就是从它的经营而来。1、商铺的三种经营方式经营商铺来获取利润的方式主要有三种：一是商铺出租获取租金；二是自己经营商铺赚取商业利润；三是待商铺升值后转手赚取差价。2、经营价值的影响因素成功的经营可以回报丰厚，而失败的经营则会使价值成为负数。（1）经营者经营的优劣商铺的承租人经营成功与否，对商铺的经营价值有很大的影响。因为商铺一次的经营失败，大大影响到后续承租人的信心，同时会影响商铺的租金，使商铺的经营价值不能得以实现。所以，无论是对自己开铺的人还是对租赁商铺的人来讲，经营者经营的好坏都是经营价值得以实现的重要因素。（2）成熟地段与经营特色：一般来讲，处于商业繁华地段的商铺，由于成熟商圈的带动会使其经营价值得到最大的体现。虽然成熟的商业环境在一定程度上降低了经营难度，但是一方面，繁华地段的商铺售价往往比较高，这使投资利润的空间相对缩小；另一方面，在成熟的商业中心区，市场竞争更加激烈，经营前景并不易预测。不过，如果能够深入研究区域特点，积极进行差异性经营，则可能在竞争中突现出来，吸引大量消费人群，获得较高投资回报。因此，在一定的区域内选择自己适当的经营内容与经营形式，做好恰当的业态定位，以主动性创造价值，以自己的经营特色来致胜，这些才是商铺经营之道。案例：社区商铺的错位经营——枣阳路商铺投资上海市西区的枣阳路商铺位于枣阳路金沙江路附近，在100米的距离内，坐落着华东师范大学。该商铺属于新建楼盘香山苑的底层商铺，背靠成熟小区曹杨新村。2002年年中9家商铺开始陆续对外营业，它们的业种业态分布和经营情况见下表。商铺编号商铺面积平方米业态业种分布租金价格（约）经营状况1132．22化妆品1．2万元/月尚可2120．92宠物自营较好3128．67美容美发1．3万元/月尚可4128．67便利店1．3万元/月较好5136．32美容美发1．3万元/月尚可6121．02美容美发1．2万元/月不好7136．32美容美发1．2万元/月不好8、9236．82茶坊自营较好投资自营者把目光转向了一些非常有市场前景，又避免与周边业态重叠的商业类型，通过近一年多时间的运作，证明当初的决策还是非常明智的，总体的经营情况良好。此一案例其实告诉这样一个事实，社区商铺要想获得成功，必须注意错位经营。错位经营是保证商铺经营者获利的一个不可忽视的考虑因素。只有避免同业过度竞争，才可避免商铺经营收益下降。作为社区商铺的投资者，必须首先熟悉适宜社区商业经营的相关内容和知识，而不能仅仅简单地在商铺门面上贴一张出租告示，只要有人来租而不顾经营的种类，只要谁给的租金价格高就租给谁。事实上，经营难以为继的商铺就会频繁更换承租者，频繁更换就无可避免地会出现空置期、装修免租金期。这时候，对商铺业主而言就没有租金收入。除了经济损失外，频繁更换还得耗费社区商铺业主的不少时间和精力。有的时侯，还会因为大部分适合在此社区经营的业态业种已被他人抢先，造成招商困难而难以获取高租金和连续稳定的投资回报。三、商铺的投资要诀“投资商铺是金，投资办公楼是银，投资住宅是铜”，这是一种新的不动产投资理念。主要是基于以下三点利好：一是随着人们收入水平的稳步提高，城市居民已进入了一个全面提高生活质量的新阶段，给消费市场带来了许多新的商业机会；二是国家为增加居民收入所采取的政策措施，以及实行重大节日延长休息时间的“黄金周”做法，对进一步开拓消费市场创造了很大空间；三是一些商业街区环境改造所带来的社会效益，以及商业部门在促销方面所取得的成功经验，对开拓商铺市场起到积极作用。（一）商铺投资的特点1、商铺投资具有增值潜力与投资住宅房相比，商铺的经营回报是一个长期过程。第一，住宅的租约期限一般为半年至一年，而商铺通常为三至五年或更长。并且，商铺的租金往往逐年递增，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。第二，商铺不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，好的商铺会因其稀有性而随着商圈的发展成熟不断升值。所谓住房越日越贬值，商铺越旧越升值，指的就是这一点。第三，一般商铺比住宅的升值空间大，商铺经营价值的上升会带动其物业价值的提升。作为商铺的物业，其折旧往往是被忽略不计的。商铺的增值潜力主要在于，它随着所属区域的日益成熟，经营价值将得到逐步提高。2、商铺投资具有高回报率根据一项调查所提供的数据，通过对2002年上海房地产市场状况的分析可以看出，办公楼的投资回报率约为6％—8％，住宅用房的投资回报率是不超过6％的，而商铺的投资回报率则为8％～12％，有的甚至达到15％以上。而且，对于购买小区商铺的投资者，随着业主人住，人气上升，可获得20％以上的升值。3、商铺经营具有多种选择商铺是一种生产资料，投资商铺实际上就是对生产资料的投资，因此它可以根据需要选择多种经营方式。如出租、自营与必要时出售等不同的经营方式。它的灵活多变与可变现性强，是吸引众多投资者的重要因素。4、商铺投资具有安全性与股票、债券、古董、艺术品等投资方式相比，商铺的投资具有较高的安全性。其一，商铺作为一种物业，它的价值的上下波动不会过于剧烈，商铺投资具有更低的风险性。其二，如果商铺作为出租经营，先付后用的付款方式也使租金收取较有保障。5、商铺投资具有跨行业性商铺是一种特殊的投资形式，以作为商铺的物业为载体，以零售业的经营为实质。由于它跨越零售业与房地产业两大产业，因此对商铺进行投资时，必须同时关注房地产业与零售业两种业态的发展趋势，了解这两大行业的基本状况，这样才能作出正确的判断和决策。（二）商铺选择的六大要素俗话说：同行没有同利。商铺投资前景看好，但决不意味着每一个投资者都保赚不赔。与住宅相比，商铺市场更要受到多方面因素的影响和制约，人气、地段、铺型、物业、商业承载量及发展潜力等，都对商铺投资价值的实现发生着作用。1、人气人气旺盛才能为经营者带来生意，才能为商铺的价值提供支撑。但是，不光是人流量高就行，还要看这个人流量能带来的商业受益是多少。买铺最关键的是看能为经营者带采多少生意。繁华路段向来是投资者的首选，而实际上繁华路段有两种类型：一种是车流量的繁华，另一种是人流量的繁华。商业地产的开发首先要考虑地段更要考虑能够驻足的人流，车流量的繁华并不能给商业地产带来真正商业上的繁荣，只有人流量才最能促成商业的核心价值实现。人流量也有两种分类方法：一种是分为固定的人流和非固定的人流。前者也就是指周边消费者经常光顾的流量；后者即非固定人流的变化。非固定的人流在特殊情况下也可以转化为相对固定的人流。这方面的代表是郑州市北二七路，由于这条道路经常发生交通堵塞，因此乘客在等车的时候就会抽空去看看周边的几个专卖店。有人戏称北二七路的繁华，堵塞的交通功不可没。另外一种是分为休闲人流和交通人流。休闲人流的价值远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等。对于占商业地产大多数的商铺来说，周边的业主是绝对意义上的固定人流，它构成商铺经营者经常性利益的来源，所以，在挑选商铺时要特别注意周边消费者的购买力，这是选择商铺的第一条法则；选择人流量大的商铺比选择车流量大的商铺更能保证利益，这是选择商铺的第二条法则。把非固定人流转化为相对固定的人流，这就不是选择商铺的问题，而是和商铺业主的经营技巧有关了。2、位置和交通商铺所在商圈的状况对投资商至关重要，周边的商业氛围、交通条件，如附近有无公交、地铁车站，人口密度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构等对商铺的价值和日后经营均起到决定性作用，因此对商圈所在地的选择是异常重要的。（1）地段地段是指商铺所处的区位。只有在地段成熟度最高的区位，商铺方有最大化的价值体现。好的地段是商家必争之地，是经营成功的基础。可供选择的商圈有：市级商业区、区级商业区、交通枢纽点、大中型社区等。（2）商圈形成的条件1）地形条件：靠山、河、海边，建立地点地形高低，倾斜坡等。2）交通条件：道路、铁道、火车站、桥、停车站、铁路岔口、驻车场、公共汽车路线、交通量。3）居民条件：人口、人口密度、年龄层、消费态度及地域特性、购物习惯。4）商业条件：竞争状况、业态、业种、商业施设密度、地域性等。（3）位置路段选择方向明确以后，应关注商铺所处的位置，商铺所处位置的不同，其价值也会有所不同，即所谓的“一铺一价”——同一地段不同的商铺的差价是很大的。1）朝向差异以一条贯通东西方向的道路为例，位于道路北侧商铺的门面朝南，人们习惯上称之为“阳面”，位于道路南侧的商铺门面朝北，谓之“阴面”。商铺的“阴阳面”对商业经营、商铺的价值也有一定的影响。我国地处北半球，大部分属亚热带气候，冬天冷，夏天热，朝东朝南的街面冬暖夏凉，朝西朝北的街面夏曝冬寒。购物者在冬天避寒趋阳，夏天喜凉远热。于是，一般朝南、朝东的街面上的客流总是大于朝北、朝西的街面，实现商品销售的机会就大于朝北朝西的街面，所以从这一点上来说，前者的商铺价值要大于后者。2）楼层差异在通常情况下，底层商铺的价值大于其他楼层的商铺。楼层商铺因其便捷性低于底层商铺，营业情况受影响，租金就低于底层商铺，故楼层商铺价值小于底层商铺。3）距离差异首先，商圈距离差异。例如，O为商圈核心，A商铺与B商铺面积相同，路段相同，但位置不同，靠近核心的A商铺的价值大于B商铺的价值，因而造成了同路段商铺价格上的差异。其次，路面距离差异。一般情况下，狭窄街道（如上海雁荡路、南京东路等）造成的双边形商铺结构比宽阔的马路（如上海长寿路、陆家浜路）造成的双单边商铺结构有利得多。4）隔离带与绿化带商铺若要成市，道路的隔离带与绿化带的影响也是值得注意的焦点。若马路的中央有一条隔离带，即使是再窄的路面，不到街道的转角处，行人与车辆也是不能穿越的，这就大幅度地影响了购买人流的进入。在进行商铺的选择时，要留意商铺所在的马路上是否有隔离带与绿化带。（4）循环通畅循环是否通畅是商业健康的根本，也极大地影响了物业价值。假如一条街的一面人流稀少，生意清淡，那么它的问题则主要是循环不畅。“断头路”容易造成“死铺”。3、铺型设计商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在选择商铺时，应特别注意物业的平面格局、楼板承重。停车位、消防、广告位、客货梯、出人口、通透性、展示面、柱距、层高等条件。出于安全性的角度考虑，商铺要具有后门、消防通道等安全通道；门面要较宽以便接待顾客；进深不能太深；格局要方正，以便于店堂布置；并且承重立柱的数量不能太多。如果是两层或以上的商铺，要预留室内楼梯；层与层之间的贯通要灵活。对于不同的业种业态，铺型设计也有不同的要求。例如，经营餐饮的商铺对水、煤、电、排污能力等有较高的要求，而经营洗衣房的则对水、电的配套有较高的要求。层高与使用率也是重要的考虑因素。商铺的层高要区别于普通住宅4米以上比较理想，这样商铺在同样的面积下就有了更高的使用率。使用率的提高就相当于租金的降低，因此，在楼层确定之后，层高越高则越有优势。在突发事件等特殊情况下，对铺型设计也会提出一些其他要求。如在“非典”之后，通风系统是否完备，已成为商户选择商铺的一个重要的要求。4、物业管理商业物业的物业管理有其特殊性，在清洁、保安、消防、设备维修维护等方面与住宅和写字楼有所不同。由开发商选择的物业管理机构应具备商业物业管理的丰富经验，投资商购买商铺时需确切了解相关物业管理机构的情况。5、商业承载量投资商铺，尤其是投资社区商铺时，要注意开发量和承载量的比例问题。假设商铺的经营不能够实现投资的增值或者利润尚不能抵租，那么这样的商铺也就没有投资的价值了。所以，只有适度地安排项目中商铺的比例，才能保证商铺投资者的利益。商业开发的成败不在于商业设施够不够气派，也不在于商业设施够不够多，而在于这些商业设施到底能够承载多少的消费量。6、升值潜力可根据政府的商业规划、城市建设规划、在建或待建的交通线路（地铁、轻轨或新辟公交线路）、新增居民小区等各方面条件，判断周边商铺的升值潜力。多了解一些当地政府的政策，是在投资前应该要做的一项的“功课”。有的人这个“功课”做得好，投资成功了。（三）商铺的投资要诀1、关注增量随着现有黄金地段商铺的基本饱和，投资者要想在商铺市场中再掘一桶金子的话，就要具有超前意识，瞄准新市场，关注其中的增量部分。一般来说，新建市场其商铺的出售价格比已经成市的商铺要低许多，如果购置新商铺，则投资少、升值潜力大。然而，并不是所有的新市场都有好的发展前途。2、因地制宜不同的客户对商铺的需求是不同的，而顾客的需求也就是经营者的需求。无论是投资者自营，还是作为定向租赁，投资者都要对不同的经营者的需求定位做调查、了解，并针对此点来进行有目的的投资。商铺类型适合行业1商业区商铺饮食、娱乐、生活用品等2社区商铺餐饮、彩扩、洗衣等3办公楼底层商铺商务中心、咖啡厅、银行、机票代理等对于社区商铺而言，除了业种业态的选择外，还需针对不同档次的社区居民消费能力选择与之相匹配的企业品牌。此外，如果是门面宽、进深浅的商铺，一般适合超市等行业；进深较深属于不太好的铺型，此时价格会下降，但是这种商铺却适合美容院这一类的行业；再者，有一些其他条件不好的商铺，但它的层高是很高的，这就适合那些对层高的要求较高的投资者。3、知识面广投资商铺除了需要具备包括资金在内的物质条件外，还需要具有相应的商业知识。对于投资者来说，自身的素质也是投资成功的主要因素之一。（1）了解房地产（2）了解商业零售业（3）了解金融产品以及其运用方式投资商铺，资金需求较大，这是众多的投资者通常会遭遇的“坎”，因此，投资者必须要懂得相关金融知识。“以小搏大”，通常是指娴熟地使用金融产品，进行资本运作，巧妙利用金融杠杆的原理。4、独具慧眼无论是代理商还是直接的投资商，投资成功与否并不完全在于能否“抢到”一个旺铺，而在于投资者能否独具慧眼。这个投资者投资成功的原因很简单——与众不同。在商铺供不应求的市场条件下，投资的机会还是有的，但是独到的眼光却不是每一个投资者所具有的，而这正是投资成功的诀窍之一。案例：“商改居”——商用房地产另类投资在2002年初，上房商铺公司受委托出售位于骊山路数套商住办公楼。先期的市场调查发现，当时上海的写字楼市场低迷不振，所在地对写字楼的需求疲软；近4000元的售价很难为市场所接受，而进驻这类商住楼的公司一般资金都比较紧张，其办公房一般都以租赁为主。所以在两周的销售期内，虽然前来咨询的客户不少，但真正有购买意向的客户几乎没有。然而，另一情况确却引人注意，即骊山路周边具有向大型住宅社区发展的趋势，中远两湾城等一大批住宅楼盘都在建造中，各类文章报道也炒热了当地的住宅市场。据此，公司果断决定改变思路，反其道而行之。以“商改居”，即把原来的办公用途改为居住用途。原来这些建筑物作为办公楼因地段较差并不显好，但作为居住房却因位于环线内，生活配套设施较为完善而突显优势。经过简单装修，恢复了房间内的厨房和卫生设施之后，短短的一个月内这些物业全部出手，而且售价还高于原先的定价。四、商铺的投资途径商铺投资可以是为了拥有这份物业，也可以只是为了通过对这份物业的投资而获得更高的收益。投资者在进行商铺投资时，应根据不同的经济实力、不同的投资目的，选择最合适自己的投资方式。（一）开发——选什么样的商铺商铺开发在目前有可能是获利最丰厚的一种商铺投资途径。开发商由于掌握的是未经转手的原始物业，如自己开发自己卖，由于减少了中间的环节，因而获利有可能是最高的。商业物业开发尤其是大型商贸物业的开发，其先决条件是拥有充足的资金和具备必要的资质。无论是商业中心的商场还是社区商铺，对于一些位置优越的商铺，开发商如果看好其价值潜力又无资金压力，便只租不售、以租待涨，以期获得商铺成市后的数倍投资回报。造什么样的商铺、商场?商铺的建造都必须要有一个科学的整体规划、正确的定位，不能重蹈先建设、后定位的老路子。不少楼盘的底层商铺在最初规划的时候只是一个大商场，但是开发商很快就发现，这样的大面积的商场既不适合商业业态的要求，也不适合投资者的需求，规划和设计的失败，是最大的失败。（二）参建——选择最佳的合作方对于造什么样的商铺，造多少商铺以及如何确定业态的结构，事先做好科学的规划则会事半而功倍，这也是对商铺的价值作了第二次开发。房地产是个资金密集型的行业，也是高风险的行业，合作与参建固然会分摊薄利润，但同时可以分散风险。参建可以说也是开发的一种类型，有效的和成功的合作可以是资金投入参建，也可以是以技术设计参建方式在前期介入。（三）联合经营——以法护航选择联合经营的投资方式，应注意以商铺作为实物投资、入股其他企业时，应在参股的合同中注明商铺权利人变化情况及所占有的比例。商铺权利人可以以产权入股，也可以以商铺的部分权能，如有期限的使用权入股。这两种入股形式，均需在分享收益的同时，也要承担经营风险。（四）买卖——跟着楼盘走目前，投资商铺主要是两种方式：一种是长期投资将购入的商铺以出租方式进行操作，以获得租金，在一定的年限内收回投资；另一种是短期投资，目的在于获取买卖之间的差价。1、商铺的期房买卖即期铺转让期房买卖具有明显的投机特征。投资者在商铺开发前期，以部分房款或定金，取得商铺期权——“期房”或定价的订购权利，经过一段时间，商铺基本建成，或交房前投资者将商铺转让给第三人，以取得商铺期房阶段的这一块利润。而这一段的增值常常十分可观。如果把住宅房的炒作叫成“炒楼花”，则它可被称为“炒铺花”。2、商铺的现房转让商铺现房转让又分为办理权证前转让与办理权证后转让两种。在产权证未办妥之前，商铺现房转让及利润情况与期房转让的情况差不多。在产权证办出之后，再进行商铺转让，须办理交易手续，并缴纳相应的税收，这意味着一笔不小的费用。转让、出售商铺要求投资者以自己的眼光判断市场的走向，在商铺升值后卖出商铺，以赚取差价。这种投资方式需要投资者有独特的眼光和敏锐的市场感觉。商铺买卖中的“炒铺”，是指投资者在买进卖出频繁操作中，用很少的资金投入以获得高额的经济利润。它造就了一些暴发户。当然“炒铺”意味着风险，但是在高额利润率的驱动下，还是有很多的投机客往返其中，以期赚取暴利。暴利不仅伴随高风险，它还会制造出诸多弊端，并最终破坏市场的健康发展。（五）拍卖——让市场来定价将商铺在公开场合拍卖，在公平竞争的原则下进行，出价高者得，可以在相当程度上反映市场对商铺价格的承受力。在商铺市场信息短缺、信息失灵和信息不对称的情况下，参与商铺竞拍不失为一种安全的投资方式，因为它最大的优势在于透明和公平竞价。（六）租赁——跟着需求走1、商铺出租商铺出租经营是除商业经营之外获利的最重要的途径，也是回收商铺投资、取得商铺投资回报的一种最常见的方法。商铺出租经营利润源于商铺的商业价值，收益的形式为租金，租金的多寡取决于商铺的产租能力。租金收入并不是商铺投资者所得到的净收入，只有扣除商铺的租赁成本后，才可以将其作为商铺租赁经营的利润。2、商铺承租承租商铺是以租金为支付形式，分期分批投入资金，连续不间断地占用着商铺，它具有投资小的特点。租赁与自有商铺在使用上与所有人投资方式上不存在任何差别，其回报的形式是商业利润。承租商铺后除了自营外还可有其他经营方式，如转租商铺，即商铺租赁人并不直接使用商铺进行经营活动，而是转租给他人以获取第二轮租金。（1）转租前提从法律角度来看，转租者须获得业主或有权转租者许可，方能转租或再转租。（2）转租动机承租价与再次出租价之间的差价是转租人的盈利点，转租人通常允诺业主虽不是最高但却是长时期的和稳定的租金，以减低业主的管理成本。（3）转租形式1）全部转租：包括时间和空间的转租，再租人与转租者并非同属于一个经济主体。2）空间转租：以部分商铺面积转租他人。3）时间转租：以部分租期转让第三人。4）转租投资及利润：转租者以租金交付作为投入，以商铺价值发现和对商铺进行“包装”为手段，通过转租以收取更高租金获取利润，当然同时也必须承担与这种二次开发的成败风险。（七）自营商铺——双重回报商铺自营是指商铺投资者在取得商铺的所有权后于自己经营，发挥其商业使用价值，创造商业利润。相对于租赁而言，投资者自己经营商铺没有每月的租金压力，对于选择业态，和急于追求短期回报的经营者相比，要从容得多。如果商铺质量好，经营顺利的话，投资者能获得物业升值和经营利润的双赢。（八）“居改商”——跟着规划走位于商业街市的住宅具有商业经营价值。在一些成熟社区和繁华商业区改造之前，各地都有一定量的底层建筑用于居住。自政府准许某些居民街面住宅改变用途，供商业活动使用后，这在业内被称为“居改商”的方式得到了人们的重视。“居改商”的实质是政府向社会部分失业人员提供自行就业的机会，为他们提供了房地产功能的变更机会，同时，也开发了居住公房的商业价值，有效地发掘了潜在的商铺资源。案例：上海赤峰路现代建筑设计街赤峰路现代建筑设计街位于上海市东北角的杨浦区，已初具规模，是以建筑设计为主，连接建筑、装潢、图文制作、建筑模型、建筑监理等相关产业以及银行、餐饮、文化娱乐、咨询、中介等服务性行业，组合而成的现代经济模型。在这个经济带中驻有大小500多家企业，其中建筑设计、规划设计家庭装潢设计等约占50％，相关产业约占25％，其他各类服务性产业约占12％。目前主业及相关产业年产值约10亿多，吸纳各类就业人员近万人，其中，具有高等学历的占70％以上。根据报道，随着这一区域经济带的形成，新办企业和其他区域的建筑设计企业还在不断地向这一区域入驻，办公用房租金在半年内上涨10％，目前商业办公用房缺口约2-3万平方米。赤峰路现代建筑设计街是从20世纪90年代初起步的，当时第一轮房产开发热潮正席卷全国，同济大学凭其得天独厚的专业优势，率先在申城开创了利用高校的智力优势投身建筑业商业活动的新经济模式。据报道，当时同济大学教师公开创办的公司和私下的工作室如雨后春笋，蓬勃发展。当时开办的工作室和公司大部分租用学校内的各类房屋，只有小部分在外租房。上海市杨浦区政府于2002年2月13日宣布，将按市场化运作置换赤峰路上的仓库、厂房等，在现有商务用房10万平方米的基础上，再扩大一倍，使这里成为校区、园区、住宅区三位一体、环境优美的区域经济带，并使之成为以知识经济为主题的城市新景观。至此，赤峰路“现代设计一条街”正式浮出水面。在区政府的远景规划中，到2007年，这段路上的建筑类科技企业将达1000家，年产值20亿元，年上缴税收可达到2亿多元。赤峰路现代建筑设计街已经超出了普通高校社区商业用房的范畴，如果没有对项目当地的发展规划、政策导向、周边业态、需求类型做一个深入的调查，很难了解这一地区商用房的真正价值所在。商用房地产的价值评估，是投资决策的重要一环，如何洞察先机，发掘投资项目的潜在价值，是商用房地产市场投资的盈利关键点!五、商铺投资的运作模式（一）商铺的类型及特点商铺的分类方法有很多种，如按行业分类、按面积规格分类、按物业的占有形式分类、按物业的属性分类、按商圈分类，也有按顾客对象进行分类的。1、按商圈进行分类（1）市级商业中心商铺市级商业中心商铺也称黄金地段商铺，位于经典的、传统的商务区域。之所以称其为黄金地段，系源于其商业的经营价值是经过相当长的一段时期检验和证明，而且其经营的业种业态一般以高品位百货店、特色百货店、专业店专卖店、文化娱乐设施为主。这里的繁荣繁华的文化底蕴，形成特色的都市商业氛围，不断吸引着众多的商铺投资者和商业经营者涌人其间。（2）区域商业中心商铺区域商业中心一般以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能，并结合各个区域的特点，以及商业发展的基础条件，分别突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能，形成各自特色。（3）郊区新城商业中心商铺郊区新城商业，一般与新城建设的人口导入相配套，与城市规划相衔接，并坚持高起点、高标准，突出功能开发，形成商业可持续发展的空间。（4）社区（居住区）商业商铺社区（居住区）商业重点的区域是：人口规模达到5万以上的居住区。社区（居住区）商业建设，通常依靠各方力量，吸引多元资本，创新建设思路，以新型社区购物中心为主体，建设发展融合各种新型业态、各种服务功能的现代社区商业。（5）郊区中心镇商业商铺郊区中心镇商业，要根据其产业主导型、交通枢纽型、旅游主导型现代居住型等各自的特点，构建具有合理经营结构、业态结构和布局结构的网络满足当地消费需求。（6）专业街商铺专业街是指同一系列的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色商业街。2、按面积规格大小分类一般而言，小型商铺其店铺面积在100平方米以下；中型商铺其店铺面积在100～5000平方米以内；大型商铺其店铺面积在5000～10000平方米以内；特大型商铺其店铺面积在10000万平方米以上。各地的商铺规格分类有所不同，但从商铺的价值规律采讲，商铺面积规格划分较小的，其商铺的价值就高；商铺规格划分较大的，其商铺价值就低。对商铺投资者而言，小面积商铺因投资总额较小，较易被广大中小投资者所接受；同时，其投资风险相对而言也较小。3、按物业的属性分类（1）铺面房铺面房是指临街有门面，可开设商店的房屋。俗称店铺或街铺。铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的惟一性优势。对房地产来讲，地域上惟一性优势意味着成功的基础。铺面房的业种业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围很大。（2）铺位一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。铺位没有惟一性优势，而且，铺位通常是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品。铺位所能经营的商业业种及业态完全受所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。铺位的营业时间不能随心所欲。而铺面房就不会遇到这种情况，业主晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。对于整个商用物业的运行费用，如设备运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊，完全根据铺位所处商场或卖场的大环境来决定，且由不得铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常会高于铺面房。（3）地铁商铺随着市政建设和规划的发展，地铁商铺这一新型的铺类（位）出现了。另外，随着办公楼的大量出现，一种位于商务楼内或紧贴商务楼周边的，专门服务于白领阶层的商务便利店商铺也涌现出来，其服务的顾客对象主要以在商务楼内的办公族为主。（二）黄金地段商铺投资的价值及其运作1、黄金地段及其投资价值每一个城市都有一个或数个繁华的、优雅的高档商业区域。如美国纽约的第五街，日本的银座，中国香港的中环、北京的王府井及上海的淮海路等这些顶级区域通常因其极具商业价值，被人们称之为黄金地段，租金奇贵。顶级地段的顶级商铺，是商业房地产金字塔的顶端。这些商铺最无法替代的是它所代表的城市环境和社区这些由长期的历史积淀而形成的城市区位要素。它所蕴藏的经营价值和物业价值是经过相当长的一段时期检验而被公认的。2、黄金地段商铺的主要特点（1）介入机会极少黄金地段商铺的稀缺性，决定了业主们一旦得手不会轻易出让，因而使之有价无市甚至无价无市。（2）高投入但短期未必有回报黄金地段商铺一旦有易主的可能，则因其不可多得的惟一性，使卖方或者承租方投入的资金很高。成本高则盈利的难度就大。据调查，上海顶级地段淮海路的一些以高价入驻的国外旗舰商店根本无盈利可言。之所以愿意承担长期的亏损，是因为入驻这里的目的只是为了企业形在中国上海的顶级地段拥有窗口，而盈利是这一活广告以外的其他分店的任务。外资对顶级地段价值的这种认知和运作，的确有高明之处。这同时也说明，没有相当的资金实力是很难在这些地段支撑的。（3）高回报伴随高风险说黄金地段就是高利润的代名词，并不过分。然而，黄金地段商铺的获利能力对经济周期以及突发事件最为敏感。据上海黄浦区商业网点办公室统计，非典期间上海豫园商场营业额下降60％，南京路下降40％。而非中心商圈的社区商铺却非但毫发未损，反而因祸得福，生意好于往常。3、黄金地段商铺投资的途径获得黄金地段商铺的机遇难得，更多的情况下是一种偶然，在中国主要城市尤其如此。目前几十年不变的黄金地段商铺面临重新洗牌的态势，这应看成是历史性的机遇。对于这些地段商铺的投资，一般有以下途径：（1）国有资产退出在过去，传统黄金地段商铺几乎全部是国有企业经营。随着改革的深入，国有资产逐步退出非垄断行业已成必然并且加速。政府在现代商业零售业的发展上扮演了积极的角色，这样黄金地段商铺的出让成为可能。（2）商业规划实施新一轮商业中心街改造给外资入驻带来机遇。在这方面，制造诱人题材，赢得政府支持是获得商机的重要策略。如瑞典家居商业零售企业宜家，在这方面获得了巨大成功。（3）企业破产清算当黄金地段某一企业经营状况恶化，进入破产程序时，对投资者而言，这是难得的可投资良机。（4）突发事件突发事件常常会引发投资机遇。以香港地区为例，1981年至1982年西方经济危机，1982年受香港政治前途问题困扰，又如1998年亚洲金融风暴期间，出现过业主割价求售，被迫从黄金地段撤出的事例。（三）社区商铺投资的价值及其运作1、社区商铺的特点社区商铺，一般是指位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区内或社区附近居民的商铺。与中心商圈的商铺比较，其地段虽无优势，但其投资价值却有明显的特征：（1）售价低、升值潜力大；（2）投资总额小、易于介入；（3）产租能力虽低，但收益稳定等。2、社区商铺物业增值阶段：从期铺到现铺，社区商铺的增值以物业属性为主，商业属性为辅该阶段的具体时间段是指从投资者与开发商签订商铺物业的《预售合同》并付款至商铺物业交付使用这一期间，通常是指期铺到现铺（商铺交付使用）的阶段。该阶段的商铺升值主要是得益于商铺物业的房地产属性。就像同一社区住宅房从期房到现房会升值一样。商铺从期铺到现铺自然也会升值。但由于商铺与住宅毕竟在物业属性方面存在差异，因此，两者升值的比例是不同的。案例一：位于杨浦区国权东路文化佳园的面积为141．0127平方米的社区商铺，2001年11月20日签定《预售合同》时的销售售价为6996元／平方米，2003年3月业主委托上房商铺公司转让时的市场价格已经为10000元／平方米。16个月的投资时间，该物业价值升幅达42．94％。案例二：位于虹口区四平路天宝西路口的源深地带公寓的面积为58．73平方米的社区商铺，2002年6月14日由上房商铺公司代理营销，当时签定《预售合同》的销售价格为11453元／平方米。2003年4月业主委托该公司转让时的市场价格已经达到14500元／平方米。10个月投资时间，该物业升幅达26．60％。在这一阶段，导致社区商铺升值的原因除了商铺物业本身的房地产属性外，还与下列因素密切相关：一是商铺物业所独有的商业属性——即其具有的商业价值，愈接近于交付使用时的商铺，其商业价值愈能体现。二是周边社区商铺数量——整个社区商铺数量越少，其所能服务的顾客数量越多，则价值就越高。三是单个商铺面积的大小——单个、独立经营的商铺，其面积小于50平方米，价值就越高。四是单个商铺的铺型商铺的门幅越宽、进深越浅、铺内立柱越少，其价值就越高。五是商铺所在位置——位于小区居民出入口处、马路转角或越靠近车站位置的社区商铺，其价值也就愈高。总的来说，这一阶段社区商铺的升值空间为5％—45％不等，高者甚至有达到60％的增幅。3、社区商铺经营高获益阶段：符合社区业主实际生活需求的业态业种，为社区商铺的高租金收益奠定了基础这一阶段的实际期限有长有短，短的为3—18个月，长的可延长至24个月左右，它从社区居民开始入户装修至社区内大都居民基本完成住宅装修为止。这一阶段的社区商铺可以有一个高租金产出期，但其业种业态的选择是有讲究的。比较适宜的业态是零售业，而业种则是便利于社区物业业主装潢装修用的建筑材料、装潢材料、卫浴设备、油漆涂料、锁具小五金、防盗门窗制作、快餐面馆等。之所以说此时的商铺已迎来了它的第一个高租金产出期，是基于如下理由：第一，从严格意义上讲，该类商铺的经营属于一种临时经营状况。对这类商铺的经营者来说，他们对商铺物业的投入除了租金以外，几乎是微乎其微的。第二，从其经营业态业种不难看出，这一阶段社区商铺经营的业务一般对商铺既无装潢要求，也不存在因经营要求而配置一定容量的水、电、气方面的投入。第三，不存在各类加盟费用。第四，临时经营或营业的商铺，由于政府管理部门尚未及时跟进管理，或管理力度较弱，因此，其所缴税费一般也较低，甚至处于一种无税费经营状态。由此可见，经营成本低是经营者获得高收益的原因，同时，也为商铺的高租金的产出创造了条件。4、社区商铺定位阶段：不同的业种可以获得不等的收益定位阶段是社区商铺投资运作和实际操作中的第三个阶段。这一阶段的长短一般为1—2年左右。这时候的社区商铺处于商业定性，也即是商铺的定位阶段期。此时大多商铺结束了临时经营的状况，原来临时经营的商业业态业种对社区居民已不再具有吸引力。若继续维持这些业态业种，非但不会给经营者带来较高的获益而且，因其定位的层次较低，人员闲杂，环境肮脏，还会导致社区居民的反感和不满。与此同时，物业管理的压力也逐渐增大。因此，无论从租赁商铺的经营者，还是从社区业主的需求，抑或从社区物业管理的角度看，政府的管理力度也将加强或延伸，因此商铺的重新定位就成为必然。一种是租金低、租期长、获利小，但收益较为稳定的业态业种，另一种是租金高、租期短、获利大，但收益却不稳定的业态业种。具体而言，租金低、租期长、获利小，但收益较为稳定的业态业种是便利店、小型超市、面包饼屋自助银行、书报店、药店、房产中介等；租金高、租期短、获利大，但收益却不稳定的业态业种是棋牌室、网吧、美容美发、洗衣房、足浴脚摩、音像制品等。一般地说，无论对同一区域的商铺业主来说，还是就同一商铺的业主来说，由于选择不同的经营业种业态，租金收入可相差10％—15％。5、社区商铺成熟阶段：物业的房地产运行走势决定商铺的价格走势进入成熟期的社区商铺，其经营的相对稳定决定了其产租能力的稳定。此时，租金的大起大落已不太可能。商铺物业的拥有者如果还想在短期内继续获得较大、较快的增值，就得关注市场才能把握机遇。成熟社区商铺的业态业种的分类见分布图，其通常包括四类：生活类、服务类、休闲类和维修类。服务类（28%）：洗衣、理发、中介（房产、家政）、自助银行等；维修类（12%）：家电维修、眼镜钟表、门锁等；休闲类（26%）：茶吧、酒吧、足浴、美容美发、宠物店、音像制品、棋牌室、网吧等；生活类（34%）：超市、便利店、饼屋、文具用品、布艺店等。某一具体的商铺究竟从事何种业态业种，则应根据所在社区的实际需求确定，切不可随心所欲，特别是应该注意避免同业的过度竞争。社区商铺的业态业种的分布与所在社区的住宅档次、居住者的消费水平高低关联性不大。换句话说，对于处于不同层次的社区商铺来讲，在行业的构成上差异性并不明显。（四）专业街商铺投资的价值及其运作1、专业街商铺的产生与发展专业街是指同一系列的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色商业街。从专业街业态来看，它可分为三个层次：第一层次：批发市场，小商品交易市场。如澳大利亚的阿得雷德农副产品批发市场、浙江的义乌小商品交易市场等。第二层次：商品一条街，休闲街。如上海的威海路汽配一条街、天山路灯光夜市等。第三层次：旅游休闲街。如上海的多伦路文化街、意大利佛罗伦萨皮具专业街等。2、专业街的特性（1）专业性专业街如同店中店，它的经营价值和物业价值与整个市场息息相关，整个市场的兴衰对商铺的价值起着决定性的作用，而且由于在专业街中，商铺经营者对业种的选择性较低，所以抵抗风险的能力也随之降低。（2）文化性对专业街商铺，包括专业市场的投资成功与否，还在于最大限度挖掘本区域的历史文化、人文环境、建筑风貌和商业特色的优势。（3）高收益性专业街相对其他类型商铺来说，它的收益也比较大。商铺的价值最终体现在经营价值上，很难想像一个没有经营价值的商铺可以卖一个好价钱。（4）高风险性高收益始终伴随着高风险。从专业街的发展周期不难发现，其商铺价值的涨跌幅度超过其他种类的商铺。专业街的经营种类较为单一，主要客户群也不在本区域，完全要靠它的群聚效应来聚集客流。一旦定位、招商等发生偏差，无法形成预想中群聚效应，那整个市场的商铺都会连带贬值。（五）地铁商铺投资的价值及其运作地铁作为一种现代的交通工具日益受到广大市民的青睐，地铁沿线的房价直线上升。地铁的建造也催生了一类新的商铺种类——地铁商铺。1、地铁商铺的定义地铁商铺一般分为三大部分：地铁过道商铺、地铁商业街（城）、地面物业。地铁过道商铺是指建造在地铁过道或地铁售票站附近的商铺。这种类型的商铺在各个地铁站随处可见。地铁商业街（城）是指在地铁车站附近，通过地下通道连接的地下商铺群。比较有代表性的是上海人民广场站的迪美商场、美食广场，徐家汇站的徐家汇地铁商场等。地面物业是指建造在地铁车站地面以上的商铺。人们通常把地铁过道商铺与地铁商业街（城）称为地铁商铺，其中不包括地面物业。2、地铁商铺的投资特点（1）不可售除了地面物业以外，按照国家规定地面以下的房产是不能买卖的，也就是说地铁过道商铺、地铁商业街（城）是不可出售的，投资地铁商铺只能以租赁形式进行。（2）特定的客户群地铁商铺经营主要依靠的是地铁人流。地铁过道商铺依靠的客流完全来自于换乘地铁的人流，适合经营饰品、报刊杂志、饮料等一些小件商品，经营者比较容易估算客流，经营的风险比较小，同时由于没有太多的不确定因素，商铺的增值空间比较小。地铁商业街（城）大都建立在地铁车站的上层或在地铁建造时单独开辟的区域里，也就是说，它不能直接享用地铁的庞大人流而需要通过自己的地理优势吸引客流，而且它对地面客流的吸引力明显小于普通商城。（3）风险从客观的角度来评判，投资地铁商铺的风险是比较高的。2003年6月上海人民广场的83个过道商铺因为防火安全原因而在一夜之间被迫拆除；而且未来还会对经营皮包、书报、化学制品等易燃、易爆和会产生空气污染的商品的地铁过道商铺加以禁止，逐步改为只提供饮料、通讯设施等便民设施的商铺予以经营。这一变化体现了地铁商铺政策因素调整所带来的风险。3、地铁商铺的投资运作方式（1）自营投资（2）出租投资4、投资地铁商铺的注意事项首先，各地铁站点由于地段不同，客流量存在明显的差异。其次，即使同处一个站点，站厅、过道的租金也不同，地铁过道商铺相对比较便宜。再次，投资地铁商铺能否取得理想的回报，首要的是注重大环境，即选址应挑选市口、地段好和人流量集中的地方，这是使铺面价格能够上升的首要保证。六、商铺风险及其防范（一）心理因素的影响和把握如果说基本因素是从“质”的方面影响，市场因素是从“势”的方面影响，那么，心理因素可以说是影响商铺市场价格水平的“人气”。我们可以把引起商铺投资风险的心理因素归为两类：一类是市场主导心理倾向变化；另一类是投资者个人心理倾向变化。（二）注意区域内商铺的总量和增量目前，随着城市化进程的加快，在各地旧城区改造中出现不少新建的商业街市，但一些地方商业街规模过大，商铺总量与当地购买力的数量不相适应，导致商铺空置率上升，使商铺局部总量供求关系失衡，导致当地商铺总体价值下降。（三）注意物业管理事实上，商业物业管理好了，可以满足投资者多方面的发展需求，才能提升商铺的品牌，实现投资者的经常性回报。有一些发展商有短视的毛病，将店铺都卖出去或都租出去作为自己的终极目标，而将经营管理的摊子交给买下店铺的人，使得物业管理越来越差，损害投资者的利益。真正负责任的房地产开发商，在将商铺出售给投资者后，将会组建物业经营管理公司，负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理，以保证投资者的投资回报。（四）考察商铺所在商业区的种类和规模所谓种类，是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者，并迅速成为新的商业中心。所谓规模，指的是商业圈不能太小，要有一定的规模。（五）投资小区商铺的注意点小区商铺有巨大的市场潜力，尤其是那种面对小区外城市街道的商铺。其理由如下：首先，服务对象既可以是小区固定的客户群，也可以是小区外的城市居民，服务受众面较广。特别是临街铺位，依靠交通和来往的人流、车流而具有独特优势。其次，住宅小区商铺售价一般不高，出租或是自己经营均可投资方式灵活，而且随着小区的发展，长期的回报有保障。从经济发展的规律看，商铺总面积与社区人口密度的合理比例为1平方米／人。（六）投资“底商”的注意点比较商铺投资风险，业内专家的一致共识是：相对于投资成熟商圈内的独立商铺，投资“配套”功能型的底层商铺（“底商”），风险要相对小一些。在一些新建的大型居住社区，作为配套的“底商”，由于已经有了一定数量的消费人群，经营收益一般都能得到保证。虽然成熟的商业环境在一定程度上降低了经营难度，但是一方面，繁华地段的商铺售价往往比较高，这使投资利润空间也相对缩小；另一方面，在这一地区，市场竞争更加激烈，因此，经营前景反而不易预测。不过，如果“底商”经营者能够深入研究区域特点，积极进行差异性经营，则可能在竞争中突显出来，吸引大量消费人群，获得较高投资回报。（七）把握商铺投资的科学营销链科学的商铺营销链应该是：开发商——经营商家——消费市场，这是一环扣一环只有消费市场赢，商家、投资者才能赢。往往环境的一个变化，如交通改道、学校搬迁，或社区规划改变，就会使“旺铺”变成“冷铺”。（八）投资商铺要密切关注环境特性与自身特性这是商铺投资中风险大、要求高的地方。环境特性包括宏观的区域、地段、人流情况，目前值得注意的还有市政规划建设情况。有关工程附近的商铺会受到直接影响，商铺原来的“优等”地段和“劣等”地段可能对换。因此，必须了解有投资意向的铺面其所在的区域规划情况。商铺自身特性则包括商铺门面、布局、设施以及商铺经营种类。（九）商铺权属问题必须确认商铺的房屋用途是否商用。必须明确，购买的商铺必须是商业用房的完全产权。（十）注意商铺物业的“居改商”建筑结构的不适应性对于“居改商”的物业，投资者在拿到商铺物业产证前，应该及时查看物业的实际构造情况。这样可以避免因为上家通过各种手段取得合法的商用房产权证后，实际上建筑结构并不适应商用。如因为承重墙等诸多原因，没有办法进行改扩建，使商铺经营无法得到正常开展，商铺的效益无法产出。案例：大连商业房地产过剩危机2003年6月27日，大连夏季房展会在海边的会展中心举行。在短短一年半内迅速发展，集中在大连两个正在全面改造的“天津街”和“西安路”商圈，总建设面积超过大连历史上所有商业店铺面积的总和。大连——人均一平方米商铺2000年11月份，大连市政府开始对传统商业街天津街和西安路进行大规模改造。大连最繁华的两个中心商圈分布在城市的东、西两个方向。城东商圈的中心是天津街，现已成为商业步行街，位于中山区，与另一繁华商业圈青泥洼接壤。城西商圈的中心是西安路，位于沙河口区。天津街6个主要商业地块迅速吸引了诸多房地产商，手笔尽皆豪迈，最大的商业面积做到8万平方米。这些地处繁华商圈的房地产项目价格不菲以售卖商铺为主，价格大都集中在2～10万元／平方米的价格水平上。某商铺在准期房状态硬是卖出了16．8万／平方米的天价，令人叹为观止。一位房地产开发商直率地告诉记者：“一个50平方米的商铺要800多万，这样的店铺买来做任何生意只能亏本。”天津街的财富热度迅速波及城西的西安路，进而传导至整个城市，据大连欧绅宝沃商务机构统计，至2003年大连在建和拟建的商业房地产项目总计37个，总建筑面积309万平方方米。其中商业面积174万平方米。中山区16处，商业面积62万平方米；西岗西7处，商业面积34．9万平方米；沙河口区7处，商业面积46．6平方米。2003年2月份大连市市长夏德仁在全市商品流通工作会议上的讲话时引用的数字是：全市5000平方米以上的商业设施建筑面积为450万平方米，全市人均商业面积1平方米。根据大连市人民政府网点办的一项调查，截至到2002年底，大连共有41个商业项目，总建筑面积为174万平方米，其中商业面积101万平方米。而截至2003年5月，在建和拟建商业面积为174万平方米。仅2003年半年，大连的商业面积就超过城市历史上商业面积之和，城市人口的增长速度已经赶不上商业面积发展的速度，大量商业项目出现了过于集中上马的情况。两个“重要会议”眼看着商业地产项目越来越多，大家只有透过广告不停造势。一时间满街都是“一铺养三代”、“绝版旺铺”的煽情字眼，但谁也没把房子顺利卖光。6月27日中午，几十名商人顶着烈日匆匆走进星海广场的一家西餐厅，他们是本城几乎所有商业房地产项目的董事长、总经理或策划人。大连连锁企业协会会长谢有恩在开幕致辞中痛陈商业房地产违背商业规律，以操作住宅的方式，采取建成物业卖商铺方式的12字必死方针：“不卖就亏，一卖就烂，一烂就死”。另一场级别更高且能够真正影响大连商业房地产格局的“遵义会议”已经在5月召开。在2003年5月召开的大连市委常委会上，大连最高决策层做出决议：对商业房地产项目建设问题，将进一步加强规划和项目审批上的宏观调控力度，避免重复建设。并对目前大连商业房地产局面做出如下评价：我市商业设施投资建设过热、业态雷同、重复建设。堵与疏至关重要的划批土地程序也更加严格。各区政府只有上报开发地块的权利，具体是否通过审批要经过商业局组织听证和规划局、计委、开发办的审批。除了政府的力量，银行借贷方式的改变也成为新项目的一大拦路虎。大连当地有数家银行在接受媒体采访时公开表示他们对商业房地产项目态度的转变，对于城市内越来越多的商业房地产开发项目，银行表示将持有谨慎态度，既不会冒风险贷款，同时也会仔细选择好的项目。除了用外力去堵，依靠商业房地产商自己采取措施“疏导”，也是被寄予厚望的一种方法。谢有恩劝告房地产商，商业地产不能卖。卖出去就是一个大排档、就是一个批发市场、就是一个轻工一条街。购物中心必须拥有产权和经营权。开发商要下工夫，请专业队伍进行商品经营，在注意错位经营的基础上，营造商业网点的信誉度，等待商业网点成熟和升值后，可以在不影响大局的情况下部分出售。',)