第八-章土地增值税法,中华人民共和国土地增值税法

('第八章土地增值税法本章属于小税种中的重点章节，题型有单项选择、多项选择和计算题，分值在5-8分。每年均有计算题题型，通常是与营业税、城建税和教育费附加结合命题。第一节土地增值税全然原理一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收进的单位和个人征收的一种税。【注】转让不动产有关的税：营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、契税、个人所得税、企业所得税等二、我国土地增值税的特点〔一〕以转让房地产的增值额为计税依据〔收进-扣除工程〕〔二〕征税面比立广〔各种单位及个人〕〔三〕实行超率累进税率〔唯一使用此税率〕〔四〕实行按次征收〔房地产企业可按月〕第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收进的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。二、征税范围〔一〕全然征税范围1.转让国有土地使用权〔只卖地〕【提示】1.限国有土地使用权转让,集体土地使用权不得交易。2.出让不征〔出让：一级市场转让：二级市场〕3.产权或使用权不转让的不征〔如出租〕4.一般应取得收进，无收进不征〔如接着〕2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让〔新房销售〕3.存量房地产的买卖〔二手房销售〕〔二〕具体情况判定具体事项税定1.房地产接着、赠予接着不征〔无收进〕。特定赠予不征〔公益性、直系亲属或担当直截了当赡养义务人〕非公益性赠予，征税。2.房地产出租不征〔权属未转移〕。【09原.判定题】房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或出租的，要是产权未发生转移，不征收土地增值税。【答案】√3.房地产抵押抵押期不征〔权属未转移〕；抵押期满，转让权属抵债，征。4.房地产交换单位之间换房，有收进的，双方均征；个人之间互换自有居住用房，经税务核实，可免征。5.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。被投资方或联营企业如为房地产开发企业的，或者房地产开发企业以其建筑的商品房进行投资和联营的应征税。6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。7.企业兼并转让房地产暂免。8.代建房行为不征〔只提供建筑业劳务〕。9.房地产的重新评估不征〔账面增值，无实际收进〕。实际转让增值的征【例题.多项选择题】〔2003年〕以下各项中，不属于土地增值税范围的有〔〕A.以房地产抵债，尚未发生权属转让的B.房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期的C.以房地产租赁给承租人使用，出租人取得租金的D.以出地出资方式合作建房，建成后又转让给其中一方的【参考答案】ABC第三节税率四级超率累进税率级数增值额与扣除工程金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的局部30%02超过50%至100%的局部40%5%3超过100%至200%的局部50%15%4超过200%的局部60%35%第四节应税收进与扣除工程一、应税收进确实定：各类收进，包括货币、实物和其他收进。二、扣除工程确实定〔共6类〕---收进扣除相配比原那么扣除工程相关〔一〕取得土地使用权所支付的金额包括：地价款及相关费用〔含契税〕〔二〕房地产开发本钞票费〔三〕房地产开发费用期间费用，即销售费用、治理费用、财务费用【注】会计制度期间费用直截了当进企业损益，无法全按工程分摊，故只能按标准计算扣除,而不是据实扣除.但财务费用中数额较大的利息费用有单独具体〔1〕纳税人能够按转让房地产工程计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证实的：房地产开发费用＝利息＋〔取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发本钞票〕×5%以内那个地点的利息注重两点：①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。②不包括加息、罚息。〔2〕纳税人不能按转让房地产工程计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证实的：房地产开发费用＝〔取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发本钞票〕×10%以内〔四〕与转让房地产有关的税金【提示】外资企业从10年12月1日起开始交纳城建税及教育费附加房地产开发企业：扣营业税、城建税、教育费附加其他企业：加扣印花税印花税万分之五“产权转移书据〞〔五〕财政部的其他扣除工程仅适用于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用＝〔取得土地使用权支付的金额＋房地产开发本钞票〕×20%〔六〕房屋及建筑物的评估价格适用于：存量房销售评估价格＝重置本钞票价×成新度折扣率〔新增〕1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，依据??第六条第(一)、(三)项的扣除工程的金额(即：取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的本钞票、费用，或者旧房及建筑物的评估价格)，可按发票所载金额并从购置年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。计算扣除工程时“每年〞按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。扣除金额=发票价×〔1+5%×年数〕2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金〞予以扣除，但不作为加计5％的基数。3.关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够实行核定征收。【例题·单项选择题】〔2005年〕房地产开发企业在确定土地增值税的扣除工程时，准许单独扣除的税金是〔〕。A.营业税、印花税B.房产税、都市维护建设税C.营业税、都市维护建设税D.印花税、都市维护建设税【参考答案】C【例题·单项选择题】〔2003年〕某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发本钞票共计10000万元；该公司没有按房地产工程计算分摊银行借款利息；该工程所在省政府计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家准许的最高比例执行；该工程转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房工程缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除工程〞的金额为〔〕。A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元【参考答案】D【答案解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除工程〞＝10000×10%＋10000×20%＝3000〔万元〕【总结】扣除工程适用情况具体情况可扣除工程房地产开发企业新房销售1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发本钞票3.房地产开发费用4.转让有关的税金：营业税、城建税、教育费附加5.财政部的其他扣除工程〔加计扣除〕其他企业新房销售1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发本钞票3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金：营业税、城建税和教育费附加、印花税。二手房销售1.取得土地使用权所支付的金额〔一般没有〕2.房屋及建筑物的评估价格〔评估费可扣〕3.转让环节缴纳的税金〔不含契税〕：营业税、印花税、城建税和教育费附加。只卖地1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一缴纳的有关费用2.转让环节缴纳的税金。房地产企业：营业税、城建税、教育费附加。其他企业：营业税、城建税、教育费附加、印花税。【例题.多项选择题】〔09年旧制度〕转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的工程有〔〕【参考答案】ABD第五节应纳税额的计算一、增值额确实定〔计税依据〕一般为计算得出，特不为评估土地增值额＝转让收进-扣除工程金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有以下情形之一的，那么按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除工程金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。二、应纳税额的计算方法计算步骤1、增值额=收进—扣除工程2、增值率=增值额/扣除工程3、依据增值率确定适用税率及速算扣除系数4、税额=增值额ⅹ适用税率—扣除工程ⅹ速算扣除系数【教材例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收进总额为l000万元，应扣除的购置土地的金额、开发本钞票的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。(1)先计算增值额：增值额=1000—400=600(万元)(2)再计算增值额与扣除工程金额的比率：增值额与扣除工程金额的比率=600+400=150％依据上述计算方法增值额超过扣除工程金额l00％，未超过200％时，其适用的计算公式为：土地增值税税额=增值额×50％-扣除工程金额×15％(3)最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税：应缴纳土地增值税=600×50％-400×15％=240(万元)〞【例题.计算题】〔2021年〕某房地产开发公司于2021年1月受让一宗土地使用权，依据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2021年2月至2021年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%〔其余30%尚未使用〕的面积开发建筑一栋写字楼。在开发过程中，依据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证实。3月下旬该公司将开发建筑的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余局部对外销售。2021年4月～6月该公司取得租金收进共计60万元，销售局部全部售完，共计取得销售收进14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生治理费用800万元、销售费用400万元。〔讲明：该公司适用的都市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%.〕要求：依据上述资料，按照以下序号计算答复以下咨询题，每咨询需计算出合计数。〔1〕计算该房地产开发公司2021年4月～6月共计应缴纳的营业税。〔2〕计算该房地产开发公司2021年4月～6月共计应缴纳的城建税和教育费附加。〔3〕计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地本钞票。〔4〕计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发本钞票。〔5〕计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。〔6〕计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。〔7〕计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。【参考答案】〔1〕营业税=60×5%+14000×5%=3+700=703〔万元〕〔2〕城建税和教育费附加=703×〔7%+3%〕=70.3〔万元〕〔3〕土地本钞票=〔6000+6000×3%〕×70%×80%=3460.8〔万元〕〔4〕开发本钞票=5800×80%=4640〔万元〕〔5〕开发费用=300×80%+〔3460.8+4640〕×5%=240+405.04=645.04〔万元〕×5%×〔1+7%+3%〕-〔3460.8+4640〕×20%=2864〔万元〕〔7〕增值税率＝2864／〔14000-2864〕×100%=25.72%应缴纳的土地增值税=2864×30%=859.2〔万元〕【例题.单项选择题】〔09年旧制度〕某生产企业2021年销售一栋8年前建筑的办公楼，取得销售收进1200万元。该办公楼原值700万元，已计提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置本钞票为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计72万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税〔〕【参考答案】扣除工程＝1400×50％＋72＝772〔万元〕，增值额＝1200－772三、房地产开发企业土地增值税清算〔一〕清算单位：以国家有关部门审批的开发工程或分期工程为单位，一般住宅与非一般住宅分不计算增值额。【例题.单项选择题】〔2021年〕对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是〔〕。【参考答案】B〔二〕清算条件〔符合其一〕应进行清算的〔必须清算〕〔1〕房地产开发工程全部竣工、完成销售的；〔2〕整体转让未竣工决算房地产开发工程的；〔3〕直截了当转让土地使用权的。主管税务机关可要求清算的〔不是必须〕〔1〕已竣工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积差不多出租或自用的；〔2〕取得销售〔预售〕许可证满3年仍未销售完毕的；〔3〕纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；〔4〕省税务机关的其他情况。【例题.多项选择题】〔09年新制度〕以下情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有〔〕。A.直截了当转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发工程的C.房地产开发工程全部竣工并完成销售的D.取得销售(预售)许可证2年仍未销售完的〔3年未售完能够要求清算〕【参考答案】ABC(三)非直截了当销售和自用房地产的收人确定1．房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收进按以下方法和顺序确认：(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2．房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，要是产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收进，不扣除相应的本钞票和费用。3．〔新增〕土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收进；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收人。(四)土地增值税的扣除工程1．除另有外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钞票、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2．房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地点税务机关可参照当地建设工程造价治理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发本钞票的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。3．房地产开发企业开发建筑的与清算工程配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业治理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原那么处理：(1)建成后产权属于全体业主所有的，其本钞票、费用能够扣除；(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钞票、费用能够扣除；(3)建成后有偿转让的，应计算收人，并准予扣除本钞票、费用。【例题.单项选择题】〔09年新制度〕清算土地增值税时，房地产开发企业开发建筑的与清算工程配套的会所等公共设施，其本钞票费用能够扣除的情形是〔〕。A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的c.建成后直截了当赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的【参考答案】D4．房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用能够计人房地产开发本钞票。房地产开发企业的预提费用，除另有外，不得扣除。〔5-9新增〕5．属于多个房地产工程共同的本钞票费用，应按清算工程可售建筑面积占多个工程可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算工程的扣除金额。6．房地产开发企业在工程竣工验收后，依据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发工程的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。7．房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。8．房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一交纳的有关费用〞，计进“取得土地使用权所支付的金额〞中扣除。9．拆迁安置费的扣除。【例题·单项选择题】〔2007年〕对房地产开发企业进行土地增值税清算时，以下表述正确的选项是〔〕。A.房地产开发企业的预提费用，除另有外，不得扣除B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，能够扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%【参考答案】A〔B/C为计算扣除，装修费无限额〕(九)土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金纳税人按预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关的期限内补缴的．不加收滞纳金第六节税收优惠一、纳税人建筑一般标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%的，免征土地增值税。要是超过20%的，应就其全部增值额按计税。二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。三、因都市实施、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税、四、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房：1.居住满5年或5年以上的，免征；2.居住满3年未满5年的，减半征税；3.居住未满3年的，按计征土地增值税。【例题·多项选择题】〔2007年〕经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产【参考答案】ABD第七节征收治理二、纳税地点：房地产所在地三、纳税申报：转让房地产合同签订后的7日内办理本章重点：1.征税范围2.扣除工程3.土地增值税应纳税额计算4.房地产企业的清算',)