民法典视角下的商铺租赁合同纠纷解析

('论商铺租赁合同纠纷商铺租赁纠纷千差万别，但不妨碍我们提炼总结一些有规律的东西放在我们手头，以这些具有共性的东西，也就是在众多具体的案例中一以贯之的东西，来衡量商铺租赁合同履行过程中的是非曲直。这样即使出现扯皮拉筋的事，也许要放心些、靠谱些，理性些，一句话，精明些，从而丢掉一些不切实际的主观想法。我认为商铺租赁纠纷主要面临商铺租赁合同效力、商铺租赁合同解除、违约责任等三个问题。本文以商铺租赁为主，当然也涉及到一些其他房屋租赁的情况一、商铺租赁合同无效（一）商铺租赁合同无效，不存在可得利益损失问题。例如，出租人也就是业主把地下商场出租给业主也就是经营户，双方约定，业主与经营户共同把地下车库建成商场，业主负责消防验收，经营户负责装修后营业。经营户在未进行消防验收情况下即进场装修。经营户在营业期间，消防部门责令停止使用，城管部门限期整改。二者的商铺租赁合同无效。合同法规定商铺租赁合同履行后可获得的利益并不包括因为商铺租赁合同无效导致的预期营业损失。所以，经营户不得向业主主张赔偿可得收益损失。（二）商铺租赁合同无效时，不能主张商铺租赁合同解除。房屋租赁司法解释规定，因规划方面的原因，如租赁房屋没有取得建设工程规划许可证或没有按该证建设，商铺租赁合同无效。例如，建设工程规划许可证及竣工验收平面图的商铺与商铺租赁合同约定交付的租赁物的商铺有明显差异，业主与经营户把挑空违规改建为封闭，城管执法部门责令整改。在这种情况下，商铺租赁合同合同无效。商铺租赁合同无效，就不存在商铺租赁合同变更和商铺租赁合同解除的问题。二、商铺租赁合同变更、解除（一）商铺租赁合同的变更。例如，商铺租赁合同合同约定，合同生效日缴租金30万元，但实际交租金5万元，业主交房供经营户使用，而且没有催经营户补交租金，业主的行为应当视为同意签订商铺租赁合同时只交租金5万元，也就是说商铺租赁合同已经变更。又如，商铺开业当天因商场被突然查封导致经营户不能如期开业。后来，业主与经营户达成补充协议，少收一个月租金。该补充协议应当视为就经营户当天不能开业的问题的解决已经达成了合意，直白点说就是，当事双方已经作了善后安排，通过减免租金的方式压压惊，免得坏了好彩头。如果认为好彩头没有了而且生意确实不好做，如果仅以这个已经善后的事再拿来说事要解除商铺租赁合同打官司，那么，可以预见的是，官司输的可能性大大高于赢的可能性。再如，出租商铺租赁合同约定五年之后根据市场行情再协商租金，也就是说，五年之内租金固定不变，如果业主，也就是房东要想在5年内增加租金，那么，房东必须举证证明出现了增加租金的事实。如商铺租赁合同进行了变更，或者市场行情发生了显著的变化足以使用双方权益显著失衡，等等；否则，房东起诉经营户即房客增加租金的请求不会得法院的支持。房东官司打输的原因很可能是举证不能。（二）合同解除的形式。解除商铺租赁合同的意思表示除了用诉请外，既可以用书面通知的形式，也可由行为确定，例如，房东收回商铺这一行为，就可以证明房东解除了商铺租赁合同。（三）商场非独立商铺业主商铺租赁合同解除权的限制。这样的业主将会很纠结，因为自己所有的商铺不能完全自主支配。例如，大型商场分割为不同的商铺，区域间的通道、楼梯等为共同使用，商铺之间不独立不可分割，也就没有独立使用的价值，业主对商铺是有所有权，没错，但其所有权根据售后返租协议，必须受到其他商铺业主整体意志的限制。如果其他大部分业主都已签订了托管协议，部分业主不愿续签托管协议，管理人按其他业主的标准支付了商铺收益金，而且不低于同类商铺市场标准，在这种情况下，部分业主要想单干，法院支持的可能性是比较小的。（四）事实租赁关系的终止。1、商铺租赁合同到期后，没有续签商铺租赁合同。如果业主默许经营户继续使用门面，且收取租金，则应当认定成立事实租赁关系且为不定期租赁。业主可以以租金没有达成一致为由随时终止租赁关系。2、商铺在转让过程中，新业主已经交了部分转让款，原业主催促新业主交剩余转让款，在这个期间，原业主与经营户签订延期租赁协议。该协议不能约束新业主。新业主与经营户之间可以认定为事实租赁关系。在合理期间通知经营户并给予合理腾房时间后，可以解除商铺租赁合同。（五）视为解除商铺租赁合同。商铺租赁合同一方当事人破产，管理人从破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内没有答复的，视为解除商铺租赁合同。这说明，破产管理人是很牛X的。该人想解除就解除，可以不经商量。无论是承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，总之，不管任何情况，该人都是可以处置商铺租赁合同的。（六）解除时间的确定。1、起诉日。例如，如果业主在状纸上要求支付租金截至某年某月某日且支付违约金若干，该具体时间为具体的商铺租赁合同解除时间。2、双方意思一致日。例如，违约方向非违约方通知解除商铺租赁合同合同，也就是倒打一耙。违约方通知解除有效吗？答复是不能产生法律效果。如果能够有效，岂不是鼓励了违法行为，鼓励了坏人做坏事吗？这时，违约方被动，非违约方占主动地位。如果非违约方不同意解除，可商铺租赁合同继续有效，即使违约方腾了房，也要交租金。但是，如果非违约方比如说是业主，起诉到法院，虽然没有明确提出解除商铺租赁合同，但是要求支付截止到某年某月某日的租金并支付违约金，这说明非违约方也想解除商铺租赁合同。根据合同法规定，双方协商一致后可解除商铺租赁合同。3、通知送达日。合同法规定，非违约方可以在违约方的行为在符合法定解除条件时解除商铺租赁合同，解除合同只需要通知即可，不需要打官司。如果对方不服，由对方起诉确定解除无效。这种设计实际上对解除合同的非违约方很有利省了很多麻烦事。三、违约责任（一）违约金出租商铺租赁合同约定违约金为1亿人民币且不得调整。这个约定是否有效如果损失确实有那么大，有效。如果损失没有那么大，违约金除了惩罚功能外，主要是补偿，要有公平，假设非违约方也有过错的话，这个违约金可以调整。（二）违约损失1、业主损失损失是第二次招商运营的费用以及空租期的租金损失，不是经营户欠付的各项费用及利息之和。空租期的租金损失，根据合同法，受损失方有采取适当措施防止损失扩大的义务。如果业主明知经营户撤离商场而放任商场闲置，且业主履行存在瑕疵，一般可以用撤离后半年的租金作为损失赔偿给业主。如果业主也有违约行为，可以把半年的租金的50%作为损失支付给业主，而不是6个月的租金。2、经营户损失营业损失，可得利益损失可以通过价格认证中心鉴定来确定。例如，某酒店因业主重大违约，难以实现商铺租赁合同目的，与某栋楼的业主解除商铺租赁合同，商铺租赁合同约定应赔偿直接损失，间接损失和合理费用。直接损失是什么？是某个时间点为止的酒店资产的现在资产价值。如何确定这个资产价值，可以由价格认证中心来鉴定。间接损失是什么？是未来可预期得到的经营利润。如何确定这个未来剩余租期的经营利润？可以由司法鉴定间接来确定。司法鉴定可以确定前三年的年平均利润，再考虑剩余租期、市场风险、资产新旧程度以及宏观政策的影响等因素对入住率的影响，在这个平均利润的基础上，打个二三折，就是间接损失。合理费用是什么？是鉴定费用和诉讼费用。业主违约，经营户有装修损失。一般合同均约定来修去丢。所以装修损失的争议并不多见。业主霸蛮。业主因经营户违约解除商铺租赁合同，经营户拒绝腾房，业主应当依法主张权益，也就是起诉到法院要求经营户腾房。如果业主强行换锁，而且在没有清点的情况下，强行搬出造成经营户财产毁损、灭失，经营户尽管有违约行为，但这一违约行为并不消除经营户的财产权利，业主应当承担相应的法律责任，如返还原物，或不能返还原物的就赔偿损失。这里面有个举证责任的问题经营户往往举不出财产的具体价值，因为财产已经没有了，没有办法鉴定，这个时候，法院可以酌定财物的价值，确定一个适当的数额，由业主清偿。当然这是普通的财产，如果是贵重的财产，法院可能不会酌定，而是要求经营户充分举证有贵重财产，否则，经营户即使失去的有价值连城的传家之宝，这个官司也不会打赢。（三）违约行为盘点1、业主的违约行为（1）封闭楼道。守约方不能损害违约方合法权益，以减少和弥补损失。（2）消防、电梯不达标。在整顿期间不能正常开业，商铺租赁合同目的无法实现，所以，承租方有权拒绝缴纳租金、业务推广费和物业管理费等。（3）未通过规划许可。（4）违反竞业禁止。（5）面积不达标。租赁物面积争议可以由房地产测量事务所测定。经营户以面积不达标为由要求按实际面积交租金。商铺租赁合同约定的面积与实际不符，如果双方对提供符合约定面积的商铺和缴纳租金没有先后顺序，根据合同法规定，应当同时履行。也就是说，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。经营户主张面积与商铺租赁合同不符，有权拒绝缴纳多出面积部分的租金。（6）违反竞业禁止协议。例如，有一酒店进驻一大楼，进驻之前约定，该大楼只许其酒店开业，不能引进其他酒店，其享有独家经营权。如果该大楼业主违反约定，则应赔偿损失。（7）其他。2、承租方的违约行为（1）未经书面同意，擅自离场。（2）未支付租金。业主履行瑕疵，承租方可以要求排除妨碍，减少租金，不能拒绝交纳全部租金。（3）其他。3、业主与承租方共同违约（1）业主出租商铺后，因出入的唯一通道被封堵，商铺部分面积不能使用，业主违约，因为没有保持商铺完全符合约定的用途。承租方也违约，因为其拒交租金。承租方只能拒交不能使用部分的租金，不能拒交能够使用的部分。如果解除商铺租赁合同，则双方均有损失。业主损失的是租金，承租方损失的装修和预期利润损失。为了平衡当事人的利益，必须比较两者损失的大小，并在此基础上作相应的妥当的处理。（2）如果共同违约，也就不存在违约金和损失赔偿问题。这跟离婚纠纷中，双方均有过错，不得主张离婚损害赔偿是一样的。（四）支付违约金后不再继续履行合同根据合同法，继续履行和赔偿损失均为违约方承担违约责任的形式，但是，除了迟延履行违约金外，违约方在支付了违约金或赔偿损失后，可以不再履行债务。综上所述，出租人也就是业主并不能通过商铺租赁合同永远把承租人也就是经营户捆在商铺里，自己坐地收租。剩余租赁期限超过6个月，经营户可以擅自退场，但要多支付相当于半年的租金给业主。经营户租金的支付与业主的租赁物的状态相挂钩。租赁合同约定的状态是标准，100%的标准，则租金支付不打任何折扣；只符合50%的标准，则租金支付打五折；完全不符合标准，则只能解除合同或宣告合同无效。',)