效力待定合同案例分析：简明版

('效力待定合同的案例2006年3月6日，原告与某单位签订租赁合同，由原告租赁某单位7个房间，年租金20000元，约定租期2年，自2006年4月1日至2008年3月31日，由某单位在现条件下将设施查点无误交与原告，由原告与前承租人处理搬迁事务。原告依约交纳了租金20000元，但双方并未清点财物。2006年6月20日，被告人某单位欠前承租人款未还，同意前承租人使用房屋为由占用房屋15间。导致原告与某单位合同无法履行。原告诉与法院要求判令被告停止侵害，排除妨碍并赔偿损失每天54.79元，并负担诉讼费。被告（前承租人）辩称：原告起诉主体错误，应当依法驳回。原告违法与第三人签订合同，且第三人未将房屋交给原告使用，与答辩人不存在任何关系，纯属原告与第三人之间的民事法律关系。且案外人马某与第三人的租赁关系到2006年6月20日到期，在合同到期前三天，第三人因欠我们的钱，某单位法定代表人同意我接用马某租赁的房屋，我与原告没有关系，原告与第三人所签租赁合同在他人的合同有效期间，原告所诉房屋并未依法租出，没有合法使用要件，没有在房地产部门做租赁登记，该合同应属无效合同，法律不应保护。被告不存在侵权行为，应当驳回原告的诉讼请求。法院经审理认为，原告与案外人某单位所签房屋租赁合同，在某单位与马某的合同有效期内，且原合同并未解除，某单位与原告的合同显然侵犯了他人的利益，且原告所签合同，某单位并未履行，原告并未取得争议房屋的使用权，被告占用房屋，原告无权主张权利。故原告请求不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（2）项、第二百一十六条、第六十条之规定，驳回原告诉讼请求。此案虽以侵权起诉，但此案争议的焦点问题是：原告与某单位之间的合同之间的合同效力问题。对此，一直存在有不同的认识：一种观点认为：原告与某单位的合同为有效合同。该合同的签订是原告与工业总公司的共同意思表示。且无违法及违犯国家利益和公共利益行为。合同虽然涉及马某未到期合同，当时原告与某单位并未在签订合同后立即履行。在合同到期后，马某应当知道马某原租赁房屋已租赁与他人。而马某不出面主张权利，显然已默许原告与第三人的合同，放弃了自己的权利，所以该合同应认定为有效。另一种观点认为：合同为无效合同。因该合同在他人合同有效期内，且按照法律规定，租赁房屋在到期后，原承租人在同等条件下有优先承租权，该合同显然侵犯了第三人马某的利益，且双方所签合同并未履行，原告并未取得争议房屋的使用权利。被告占用房屋，原告无权向被告主张权利，只能向某单位主张解除合同，或赔偿损失。第三种观点认为：原告与某单位合同为效力待定合同。效力待定合同是指合同成立之后，是否已发生效力尚不能确定，有待于其他行为或事实使之确定的合同。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人的财产经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据这一规定，无权处分发生效力，必须要经过本人追认或行为人取得处分权。（所谓无处分权行为，是指无处分权人处分他人的财产，并与相对人订立转让财产的合同。该行为可能会损害真正权利人的利益。）本案中，原告与某单位签订合同时，马某与某单位的合同并未终止，也未有任何证据表明合同已经解除。在此期间，某单位无权处分某单位与马某在合同租赁期内的财产。所以，本案中，原告与某单位所签订的房屋租赁合同，与马某与某单位签订的合同相冲突部分，6月20日前，其（原告与某单位签订的房屋租赁合同）效力须待马某追认才能确定。但6月20日后，马某也未出面主张权利，但也没有明确表示放弃权利，所以此时原告与某单位的合同应处于效力待定状态。租赁合同到期后，根据法律规定，马某尚有优先租赁权。但此项权利是相对权利，在合同到期的同时产生，在新的合同签订之时，归于消灭。马某应当明确表示其（马某）是否主张优先租赁权，否则视为其（马某）放弃此项权利。此时某单位应视为已取得了租赁房屋的完全处分权。原告与某单位的合同应当产生效力。所以，此案中，原告作为承租人，在合同因意外原因履行不能的情形下，有权对侵权人提起诉讼。在目前证据情形下，被告的侵权行为事实清楚，应推定原告有权向被告主张权利，而不应简单的驳回诉讼请求。笔者基本同意第三种观点。另外，法院在案件审理中，应当向原被告双方要求对马某的态度进行举证，这样更有利于查清事实，以便作出有理有据的判决。此外，原告与某单位并未清点财物，此时因意外原因导致履行不能，法院应行驶释明权，告知原告也可以选择主张与某单位解除合同并要求赔偿损失的权利。',)