王吉、烟台君庭置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

('王吉、烟台君庭置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省烟台市中级人民法院【审理法院】山东省烟台市中级人民法院【审结日期】2022.06.15【案件字号】(2022)鲁06民终3267号【审理程序】二审【审理法官】王守远侯伟平张婷婷【审理法官】王守远侯伟平张婷婷【文书类型】判决书【当事人】王吉;烟台君庭置业有限公司【当事人】王吉烟台君庭置业有限公司【当事人-个人】王吉【当事人-公司】烟台君庭置业有限公司【代理律师/律所】李晓航黑龙江东禹律师事务所【代理律师/律所】李晓航黑龙江东禹律师事务所【代理律师】李晓航【代理律所】黑龙江东禹律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】王吉1/10【被告】烟台君庭置业有限公司【本院观点】本案争执的焦点问题为王吉应否向君庭公司支付违约金36937.8元。王吉的主张与《补充协议》第二条第3款约定不符，从该约定可知，无论何种原因导致不能办理按揭贷款，王吉均应采取其他方式按期付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。【权责关键词】显失公平代理违约金过错支付违约金合同约定证据不足自认新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。【本院认为】本院认为，本案争执的焦点问题为王吉应否向君庭公司支付违约金36937.8元。王吉与君庭公司签订的《补充协议》第二条第3款约定，如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，……逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。本案中，王吉主张其未办理按揭贷款系君庭公司没有合作银行导致，之所以没有付清剩余房款，系因君庭公司不同意其享受之前的优惠政策为其减免41810元房款，其不构成违约，不应支付违约金。本院认为，王吉的主张与《补充协议》第二条第3款约定不符，从该约定可知，无论何种原因导致不能办理按揭贷款，王吉均应采取其他方式按期付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。现王吉既未办理银行按揭贷款，又未采取其他方式付清剩余房款，构成逾期付款，按照上述约定，王吉应向君庭公司支付违约金。王吉的上述主张，于法无据，本院不予支持。王吉主张君庭公司应赔偿其经济损失5000元，于约不合、于法无据，本院不予支持。综上所述，王吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6840元，由上诉人王吉负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-2105:02:162/10【一审法院查明】一审法院经审理认定事实如下：2021年5月5日，王吉(乙方)、君庭公司(甲方)签订《烟台恒大阳光半岛商品房认购书》，约定王吉购买君庭公司开发的烟台恒大半岛楼盘3地块A18号楼1单元2703室，房屋总价369378元。合同第一条约定定金金额及房款付款时间节点，合同第二条第2项约定乙方办理按揭付款金额220000元，但实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款年限低于乙方申请金额，或银行不批准乙方的贷款申请，差额部分乙方应在银行审批之日起10日内付清。2021年5月22日，王吉、君庭公司签订《烟台市新建商品房买卖合同》(合同编号为：HY2105000334)，约定：王吉购买君庭公司开发的位于恒大阳光半岛小区A18号楼1单元2703号房屋。房屋总价369378元，王吉需支付首付款149378元(2021年5月9日前付清21000元，2021年7月5日付清39100元，2021年11月5日前付清89278元)，按揭贷款220000元(2022年5月5日前付清)。该合同签订后，王吉、君庭公司另行签订《补充协议》，该协议中第四条第(二)项第4款约定：买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人应当按总房款的10%向出卖人支付违约金。王吉于2021年5月5日支付21000元，于2021年5月22日支付122455元，共计143455元。合同未约定或明确办理按揭贷款的银行。签订合同后，经咨询各银行，王吉因需提高银行按揭比例、额外支付担保费等原因未办理按揭贷款。以上事实有《烟台恒大阳光半岛商品房认购书》、《烟台市新建商品房买卖合同》(合同编号为：HY2105000334)、《补充协议》、王吉与君庭公司工作人员微信聊天记录、通话录音等证据证明，一审法院予以确认并在卷佐证。另，王吉主张其因办理贷款花费交通费、住宿费、公证费等共计11307.23元，在本案中王吉要求君庭公司赔偿其实际损失5000元，为证明其主张，王吉提供各种消费记录若干张。【一审法院认为】一审法院认为，王吉、君庭公司签订的《烟台恒大阳光半岛商品房认购书》、《烟台市新建商品房买卖合同》(合同编号为：HY2105000334)、《补充协议》等合同，系双方真实的意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。王吉提交的证据可证明其共交纳房款143455元。现王吉未办理银行按揭贷款，要求解除《烟台市新建商品房买卖合同》(合同编号为：HY2105000334)，符合双方签订的《补充协议》中协议中第四条第(二)项第4款的约定，予以支持。另，根据该条约定，合同解除后，王吉应按照总房款的10%支付君庭公司违约金3/1036937.8元(369378元×10%)。因王吉要求君庭公司赔偿其经济损失5000元，无法律及合同依据，不予支持。故根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条规定，君庭公司应当返还王吉已付购房款143455元，王吉应支付君庭公司违约金36937.8元。扣除后，君庭公司应当返还王吉购房款106517.20元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百五十七条第(六)款、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条的规定，于2022年1月26日缺席判决：一、解除王吉与君庭公司于2021年5月22日签订的《烟台市新建商品房买卖合同》(合同编号为：HY2105000334)；二、君庭公司于判决生效之日起十日内返还王吉已付购房款106517.20元；三、驳回王吉其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3420元，由王吉负担424元，由君庭公司负担2996元。二审中，当事人没有提交新证据。【二审上诉人诉称】王吉上诉请求：一、请求二审法院依法查清事实后，依法改判或发回重审。二、本案上诉费用由君庭公司承担。事实和理由：一、原审法院事实认定不清，判决显失公平，存在严重偏袒君庭公司的情况。原审时已经查明，2021年5月5日王吉与君庭公司签订了《烟台恒大阳光半岛商品房认购书》，约定王吉购买君庭公司开发的烟台恒大半岛楼盘3地块A18号楼1单元2703室、房屋总价369378元。合同第一条约定定金金额及房款付款时间节点，合同第二条第2项约定乙方办理按揭付款金额220000元。2021年5月22日，王吉与君庭公司签订《烟台市新建商品房买卖合同》(合同编号为：HY2105000334)，约定：王吉购买君庭公司开发的位于恒大阳光半岛小区A18号楼1单元2703号房屋。房屋总价369378元，王吉需支付首付款149378元(2021年5月9日前付清21000元，2021年7月5日付清39100元，2021年11月5日前付清89278元)，按揭贷款220000元(2022年5月5日前付清)。可见，王吉在购买房屋时约定的购房方式已经确定，首付款和贷款的比例也已经确定。且无法贷款的原因是君庭公司的原因导致的，是因为君庭公司与各个贷款银行解除合作关系(原审录音证据中君庭公司单位多名员工均已经自认)，导致王吉在没有任何过错的情况下无法贷款，这种情况下解除合同不应该认定王吉系本案的违约方。二、原审法院在没有任何证据证实的情况下就认定王吉需要支付违约金，属于枉法裁判。原审法院认为王吉与君庭公司签订《补4/10充协议》中第四条第(二)项第4款约定：买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人应当按总房款的10%向出卖人支付违约金。以该条款认定王吉支付总房款百分之十的违约金属于枉法裁判，该案的原审证据已经可以充分的证明王吉要求解除合同是因为君庭公司的违约导致，因为君庭公司没有合作银行可以贷款导致了合同陷入僵局无法继续履行，王吉是享有合法的合同解除权的，并不属于违法解除。三、王吉主张其因办理贷款花费交通费、住宿费、公证费等要求君庭公司赔偿其实际损失5000元。为证明主张，王吉已经提供各种消费记录若干张。结合君庭公司的违约情况，其使得王吉产生的实际损失就应该承担。综上所述，王吉认为原审法院在没有查清事实，且证据不足的情况下就认定王吉违约解除合同而判决王吉支付高额的违约金属于错误的判决，请二审法院依法查明事实，依法改判或发回重审。综上所述，王吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：王吉、烟台君庭置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书山东省烟台市中级人民法院民事判决书(2022)鲁06民终3267号当事人上诉人(原审原告)：王吉。委托诉讼代理人：李晓航，黑龙江东禹律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：烟台君庭置业有限公司，住所地山东省海阳市海翔西路362号。法定代表人：姜雪，经理。委托诉讼代理人：李建林。审理经过上诉人王吉因与被上诉人烟台君庭置业有限公司(以下简称君庭公司)商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院(2021)鲁0687民初5922号民事判决，5/10向本院提起上诉。本院于2022年6月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称王吉上诉请求：一、请求二审法院依法查清事实后，依法改判或发回重审。二、本案上诉费用由君庭公司承担。事实和理由：一、原审法院事实认定不清，判决显失公平，存在严重偏袒君庭公司的情况。原审时已经查明，2021年5月5日王吉与君庭公司签订了《烟台恒大阳光半岛商品房认购书》，约定王吉购买君庭公司开发的烟台恒大半岛楼盘3地块A18号楼1单元2703室、房屋总价369378元。合同第一条约定定金金额及房款付款时间节点，合同第二条第2项约定乙方办理按揭付款金额220000元。2021年5月22日，王吉与君庭公司签订《烟台市新建商品房买卖合同》(合同编号为：HY2105000334)，约定：王吉购买君庭公司开发的位于恒大阳光半岛小区A18号楼1单元2703号房屋。房屋总价369378元，王吉需支付首付款149378元(2021年5月9日前付清21000元，2021年7月5日付清39100元，2021年11月5日前付清89278元)，按揭贷款220000元(2022年5月5日前付清)。可见，王吉在购买房屋时约定的购房方式已经确定，首付款和贷款的比例也已经确定。且无法贷款的原因是君庭公司的原因导致的，是因为君庭公司与各个贷款银行解除合作关系(原审录音证据中君庭公司单位多名员工均已经自认)，导致王吉在没有任何过错的情况下无法贷款，这种情况下解除合同不应该认定王吉系本案的违约方。二、原审法院在没有任何证据证实的情况下就认定王吉需要支付违约金，属于枉法裁判。原审法院认为王吉与君庭公司签订《补充协议》中第四条第(二)项第4款约定：买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人应当按总房款的10%向出卖人支付违约金。以该条款认定王吉支付总房款百分之十的违约金属于枉法裁判，该案的原审证据已经可以充分的证明王吉要求解除合同是因为君庭公司的违约导致，因为君庭公司没有合作银行可以贷款导致了合同陷入僵局无法继续履行，王吉是享有合法的合同解除权的，并不属于违法解除。三、王吉主张其因办理贷款花费交通费、住宿费、公证费等要求君庭公司赔偿其实际损失5000元。为证明主张，王吉已经提供各种消费记录若干张。结合君庭公司的违约情况，其使得王吉产生的实际损失就应该承担。综上所述，王吉认为原审法院在没有查清事实，且证据不足的情况下就认定6/10王吉违约解除合同而判决王吉支付高额的违约金属于错误的判决，请二审法院依法查明事实，依法改判或发回重审。二审被上诉人辩称君庭公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回王吉的上诉请求，维持原判。原告诉称王吉向一审法院起诉请求：一、解除王吉与君庭公司签订的商品房买卖合同(合同编号：HY2105000334)；二、君庭公司退还王吉缴纳的房款149378元及实际经济损失5000元。一审法院查明一审法院经审理认定事实如下：2021年5月5日，王吉(乙方)、君庭公司(甲方)签订《烟台恒大阳光半岛商品房认购书》，约定王吉购买君庭公司开发的烟台恒大半岛楼盘3地块A18号楼1单元2703室，房屋总价369378元。合同第一条约定定金金额及房款付款时间节点，合同第二条第2项约定乙方办理按揭付款金额220000元，但实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款年限低于乙方申请金额，或银行不批准乙方的贷款申请，差额部分乙方应在银行审批之日起10日内付清。2021年5月22日，王吉、君庭公司签订《烟台市新建商品房买卖合同》(合同编号为：HY2105000334)，约定：王吉购买君庭公司开发的位于恒大阳光半岛小区A18号楼1单元2703号房屋。房屋总价369378元，王吉需支付首付款149378元(2021年5月9日前付清21000元，2021年7月5日付清39100元，2021年11月5日前付清89278元)，按揭贷款220000元(2022年5月5日前付清)。该合同签订后，王吉、君庭公司另行签订《补充协议》，该协议中第四条第(二)项第4款约定：买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人应当按总房款的10%向出卖人支付违约金。王吉于2021年5月5日支付21000元，于2021年5月22日支付122455元，共计143455元。合同未约定或明确办理按揭贷款的银行。签订合同后，经咨询各银行，王吉因需提高银行按揭比例、额外支付担保费等原因未办理按揭贷款。以上事实有《烟台恒大阳光半岛商品房认购书》、《烟台市新建商品房买卖合同》(合同编号为：HY2105000334)、《补充协议》、王吉与君庭公司工作人员微信聊天记录、通话录音等证据证明，一审法院予以确认并在卷佐证。7/10另，王吉主张其因办理贷款花费交通费、住宿费、公证费等共计11307.23元，在本案中王吉要求君庭公司赔偿其实际损失5000元，为证明其主张，王吉提供各种消费记录若干张。一审法院认为一审法院认为，王吉、君庭公司签订的《烟台恒大阳光半岛商品房认购书》、《烟台市新建商品房买卖合同》(合同编号为：HY2105000334)、《补充协议》等合同，系双方真实的意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。王吉提交的证据可证明其共交纳房款143455元。现王吉未办理银行按揭贷款，要求解除《烟台市新建商品房买卖合同》(合同编号为：HY2105000334)，符合双方签订的《补充协议》中协议中第四条第(二)项第4款的约定，予以支持。另，根据该条约定，合同解除后，王吉应按照总房款的10%支付君庭公司违约金36937.8元(369378元×10%)。因王吉要求君庭公司赔偿其经济损失5000元，无法律及合同依据，不予支持。故根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条规定，君庭公司应当返还王吉已付购房款143455元，王吉应支付君庭公司违约金36937.8元。扣除后，君庭公司应当返还王吉购房款106517.20元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百五十七条第(六)款、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条的规定，于2022年1月26日缺席判决：一、解除王吉与君庭公司于2021年5月22日签订的《烟台市新建商品房买卖合同》(合同编号为：HY2105000334)；二、君庭公司于判决生效之日起十日内返还王吉已付购房款106517.20元；三、驳回王吉其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3420元，由王吉负担424元，由君庭公司负担2996元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为本院认为，本案争执的焦点问题为王吉应否向君庭公司支付违约金36937.8元。王吉与君庭公司签订的《补充协议》第二条第3款约定，如买受人的按揭申8/10请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，……逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。本案中，王吉主张其未办理按揭贷款系君庭公司没有合作银行导致，之所以没有付清剩余房款，系因君庭公司不同意其享受之前的优惠政策为其减免41810元房款，其不构成违约，不应支付违约金。本院认为，王吉的主张与《补充协议》第二条第3款约定不符，从该约定可知，无论何种原因导致不能办理按揭贷款，王吉均应采取其他方式按期付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。现王吉既未办理银行按揭贷款，又未采取其他方式付清剩余房款，构成逾期付款，按照上述约定，王吉应向君庭公司支付违约金。王吉的上述主张，于法无据，本院不予支持。王吉主张君庭公司应赔偿其经济损失5000元，于约不合、于法无据，本院不予支持。综上所述，王吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6840元，由上诉人王吉负担。本判决为终审判决。落款审判长王守远审判员侯伟平审判员张婷婷二〇二二年六月十五日书记员王译伟北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊9/10等全类型法律知识服务。10/10',)