商品房预售合同解除纠纷中的贷款银行权利研究

('商品房预售合同解除纠纷中的贷款银行权利研究引言(一）研究背景借由上述交易模式，购房者增强了支付能力，取得了所购房产期待权；开发商收到全额房款，快速回笼了资金；银行拓展了业务，带来相对稳定的利息收益。三方各获其利，可以说设计的精巧至极。按揭贷款业务是商业银行一项重要的资产业务，对推动普通民众居住条件的改善、促进房地产行业的持续活跃和国民经济的稳定发展起到了重要作用。同其他资产业务相比按揭贷款业务的风险虽然较低，但仍不可避免，这是由贷款业务的风险通性决定的。首先按揭贷款对购房者是一项较重的经济负担。几十万元甚至数百万元的按揭贷款对银行来讲仅相当于是一笔零售贷款，但是对购房者及其家庭来讲却是重担，很大比例的家庭需要将大部分的月收入用于偿还该项贷款，因此购房者家庭收入来源的不稳定或者各项支出比例的变更，可能会使按揭贷款存在较大的违约风险；其次，按揭贷款的期限较长，少则数年多则近30年，银行承担该类贷款风险的期限远超其他类型的贷款；再次，经济形势的不稳定、房地产市场的波动以及相关政策的变动同样会给银行带来风险，而银行的风险又可能发酵引起整体性的经济风险。例如，2008年美国次贷危机引发了全球金融危机与经济衰退。因此，笔者认为，当前形势可能会催生开发商资金链断裂导致项目烂尾、迟延交房等现象，商品房买卖合同纠纷的数量预计会进一步增多。商品房买卖合同是按揭法律关系的基础，如果商品房买卖合同被解除,可能进一步导致商品房按揭中的借贷关系、担保关系等引发一系列不确定的变化，相比较其他合同解除纠纷而言，商品房买卖合同解除纠纷的司法处理显得更为复杂。最高人民法院于2003年制定公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）是调整商品房买卖合同纠纷的重要规范，其中第24条、25条商品房买卖合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷得以一并处理的主要依据。该司法解释至今已施行近15年，在司法实践中显现出法理基础不明、调整范围有限等问题，难以满足当前按揭情况下商品房买卖合同解除纠纷的规范需要。（二）研究对象鉴于此，本文拟仅针对商品房预售中的商品房买卖合同解除纠纷展开研究。另外，该类商品房买卖合同解除纠纷的产生多因交房、办理商品房权属转移登记出现障碍导致，此时商品房权属转移登记尚未办理，购房者享有的仅是所签商品房预售合同赋予的对房屋产权的期待权利。本文写作过程中，将以问题为导向，使用比较分析、规范分析、实证分析等研究方法，以期围绕研究对象得出确当的研究结论。（三）研究意义本文的研究思路是从银行视角出发，梳理商品房按揭相关法理关系，围绕银行在按揭贷款合同项下享有的权利，重点探讨商品房预售合同解除纠纷中按揭贷款合同的司法处理，在平衡各方利益以及注重法律效果和社会效果统一前提下，就该类纠纷如何处理得出结论，并针对纠纷处理在司法层面如何规范、立法层面如何完善以及银行如何应对该纠纷处理模式给其实体权利造成的影响提出建议。1.理论意义对商品房预售合同解除纠纷中按揭贷款合同如何处理，《商品房买卖合同司法解释》相关条款规定的过于简单，导致实践中理解不一，而不同理解产生的根源在于相关条款的设计没有明确法理基础，通过对比不同的理解观点并借鉴国外有关制度进行分析，得出应有之义，会对我国商品房按揭制度的研究与完善有所贡献。2.现实意义首先，在商品房预售合同解除纠纷中，能否恰当处理按揭贷款合同与商品房买卖合同的关系直接影响各方的利益，关系到当事人利益的保障、金融安全以及社会秩序的稳定等诸多问题。其次，实践中商品房预售合同解除纠纷的处理相对混乱，通过本文研究，可为该类纠纷的规范处理提供一些建议，增强法官判案的可操作性。再次，基于商品房预售合同解除纠纷处理可能对贷款银行实体权利造成的影响，从纠纷产生的源头出发，对贷款银行在业务开展层面坚持合规经营提出建议，可较大程度上减少后续风险发生的可能性。一、商品房按揭所涉法律关系（一）基础法律关系其次，按揭贷款合同与商品房预售合同之间紧密联系，具体表现在：一方面，购房者向银行申请办理按揭贷款发生在商品房预售合同签订之后，同时，按揭贷款合同中的贷款金额虽然属于购房者与贷款银行的约定，但该金额来源于商品房预售合同中购房者与开发商之间的约定，而且按揭贷款合同约定的贷款用途特定，只能是用于支付购房款，贷款银行根据合同约定直接将贷款发放至开发商账户，保障能够专款专用。另一方面，并非有了商品房预售合同，就一定存在按揭贷款合同。如前所述，如购房者一次性支付购房款就不需要办理按揭贷款业务，也就不存在按揭贷款之借贷法律关系。因此，从逻辑上来说商品房预售合同法律关系是因，按揭贷款之借贷法律关系是果。商品房预售合同与按揭贷款合同两者之间是必要但不充分的因果关系。签订按揭贷款合同的目的是为了履行商品房预售合同约定的付款义务，两份合同存在目的上的关联，在经济上具有整体性、共存性的关系，两者在本质上构成民法理论上的关联合同，即台湾学者王泽鉴所称的"契约联立";，即数个契约具有相互结合的关系。（三）按揭贷款合同的特征通常情况下，按揭贷款合同由办理按揭贷款业务的银行提前设计，虽然各家银行在具体条款内容的设计上存在差异，但一般都会要求购房者以所购房屋提供抵押并办理预告抵押登记手续，同时要求开发商在贷款银行还未取得房屋正式抵押登记的他项权证之前需对购房者的债务承担连带责任担保。3.商品房预售合同的签订是按揭贷款合同后续得以签订的前提。购房者向银行申请贷款的目的是为了支付房款，其前提就是购房者已与开发商签订了商品房预售合同，并基于该合同产生了支付房款的合同义务。6.开发商向贷款银行提供保证担保。银行贷款给购房者时,标的房产通常未建成,仅有抵押权预告登记一项作为担保措施并不足以保障金融债权安全，所以，按揭贷款合同中一般会约定由开发商对贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间从按揭商贷款合同生效之日起至房屋取得产权证书并设立抵押权登记之日止，开发商的保证责任在贷款银行取得他项权利证书时即宣告终止。（四）单独按揭贷款合同解除纠纷中贷款银行的权利行使之所以这样设计，其原因是银行在签署按揭贷款合同后极短的时间内即能够为购房者发放贷款，履行完毕合同项下的义务，贷款银行在剩余的较长的履约期限内虽可获得稳定的利息收益，但同时面临债务人不能如约归还本息之风险。根据上述分析，单独的按揭贷款合同解除纠纷如果不是因商品房预售合同的解除而发生，其原因只存在按揭贷款合同的债务人未按约定归还本息这一种可能，该纠纷的起诉主体也仅限于贷款银行一方。按揭贷款合同解除后，承担还款义务的主债务人依然是购房者。同时，贷款银行可以视抵押物的登记状态选择要求作为保证人的开发商承担连带还款责任或者就抵押物申请实现抵押权。二、商品房预售合同解除纠纷中的贷款银行权利商品房预售合同是商品房预售按揭法律关系的基础，如商品房预售合同被解除，按揭贷款合同是否应当继续履行就会成为问题。商品房预售合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷两诉能否、应否合并审理直接关系到合同主体诉讼路径选择和权利义务实现等重要问题。（一）贷款银行参与商品房预售合同解除纠纷的合理性回答两诉能否合并审理，需要从诉的合并的原理进行分析。诉的合并通指将两个以上有关联的诉纳入同一诉讼程序并作出裁判。按诉的要素进行区分，诉的合并可分为诉的主体合并、诉的客体合并以及诉的混合合并三种类型。其中，诉的主体合并即当事人一方或者多方为两人以上；诉的客体合并即在同一个诉讼程序中对两个以上诉讼标的提起诉讼；诉的混合合并即对不同主体、不同诉讼标的的两个以上的诉讼在同一个诉讼程序中进行合并审理。诉的合并主要是出于对诉讼效率的考虑，基于诉讼当事人同一或者诉讼标的相同、相似或相互关联，通过同一个诉讼程序合并解决两个以上独立可分的诉。从本质上讲，笔者认为，衡量不同的诉之间能否合并审理，关键要看各诉之间是否具有关联关系。商品房预售合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷两诉在诉讼主体和诉讼标的方面都不同，但两诉之间明显存在关联关系。一是在主体方面,购房者既是商品房预售合同中的买受人一方，也是按揭贷款合同中的借款人一方；开发商既是商品房预售合同中的出卖人一方，也是按揭贷款合同中的保证人一方。二是在标的方面,商品房预售法律关系是贷款担保法律关系的前提,商品房预售合同的先行成立是按揭贷款合同缔结成立的基础,后者生成的目的是为了服务前者的履行。如商品房预售合同被解除，则按揭贷款合同因目的无法实现亦面临被解除的风险。因此，基于上述关联关系，商品房预售合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷两诉具有合并审理的基础。（二）贷款银行参与商品房预售合同解除纠纷的的必要性诉的合并按是否取决于当事人的意志，可分为强制的诉的合并和任意的诉的合并两种类型。实践中，对商品房预售合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷两诉是否应该或必须合并审理存在一定争议。第一种观点认为，两诉之间虽有关联，但不影响分别作为独立的诉提起，法院仅能在当事人明确请求时合并审理两诉。其理由在于，根据民事诉讼中的处分原则，当事人有权利选择提起诉讼的方式。身为理性经济人的当事人，是自身权益的最好维护者，法官在诉讼中应当保持谦抑性，没必要替当事人选定诉讼方式。第二种观点认为，从节省诉讼成本、提高诉讼效益等角度出发，应当合并审理两诉。其理由在于，在商品房按揭贷款情况下，如果仅处理商品房预售合同解除纠纷，开发商在商品房预售合同解除后则需向购房者承担返还全部房款的义务，但因按揭贷款合同未同时解除，若购房者"断供";，则可能会导致贷款银行向开发商主张承担保证责任或者对房屋申请实现抵押权，此时对开发商来讲非但不享有商品房预售合同中的权利，而且还需承担按揭贷款合同中的担保义务，显然是不公平的。所以，理想的状态是在商品房预售合同解除的同时，将其他有关联的法律关系一并予以处理，进而使得各方的权利义务达到新的平衡。合并审理可以在同一个诉讼程序中将有关联的诉讼一并处理，有利于案结事了,彻底解决纠纷,能够起到节省司法资源、减少当事人诉累、保障裁判统一等效果。（三）贷款银行参与商品房预售合同解除纠纷的诉讼地位贷款银行参与商品房预售合同解除纠纷的方式大体可分为三种情况：第一种情况是购房者就商品房预售合同与按揭贷款合同两个合同一并提起诉讼；第二种情况是贷款银行主动加入到商品房预售合同解除纠纷中，并提出解除按揭贷款合同诉请；第三种情况是贷款银行被法院通知参与到商品房预售合同解除纠纷中，但未提出解除按揭贷款合同诉请笔者认为，纠纷当事人采取不同方式依法行使诉权，是上述两种情况下诉的合并均能生成的原因，法院均应予以认可。一般而言，当事人居于何种诉讼地位应当取决于提起诉讼的原告。由谁作为被告，在原告提起诉讼时即已确定。第三人诉讼地位的确定同样也取决于原告提起的诉讼，这里的第三人或是有独立请求权的第三人，或是无独立请求权的第三人，区分判断的标准是第三人对原诉诉讼标的是否有独立的请求。三、按揭贷款合同一并解除的法律后果评析按揭贷款合同与商品房预售合同一并解除，势必对贷款银行造成影响，首先会引发购房者是否需要向贷款银行承担还款付息的义务这一问题。《商品房买卖合同司法解释》第25条是商品房预售合同解除纠纷与按揭贷款合同解除纠纷得以一并处理的主要依据。根据该条第2款之规定，按揭贷款合同若因商品房预售合同解除而被解除，开发商应将购房贷款的本息返还给贷款银行。对该款规定如何理解实务中存在不同观点。第一种观点认为，该解释条款并没有免除购房者对贷款银行的还款义务，开发商是按揭贷款的实际受领方，被追加作为债务人，代替购房者返还该贷款本息第二种观点认为，该解释条款免除了购房者在按揭贷款合同解除后向贷款银行归还贷款本息的义务，将该项债务直接转由开发商向贷款银行承担。（二）第二种观点的理由论证第二种观点认为，对《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款，起草者的宗旨是"充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的讼累，并在此基础上保护当事人的权利";。即在合并审理商品房预售合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷时，司法解释在本质上采取的是一体化处理的方法,对两份合同解除的处理突破了合同相对性理论的限制，处理结果没有拘泥于单个合同内部，而是着眼在最终责任的承担。即最终取得按揭贷款合同项下贷款的是开发商，故按揭贷款的本息应由实际受益的开发商负责偿还。这种处理的合理性在于：1．风险收益平衡一是从保护弱者角度考虑，在商品房预售合同和贷款合同均被解除时，如果机械地依据合同相对性原则处理，则法律后果仅在合同内部产生，不及于第三人，开发商基于商品房预售合同的解除须将收取的包括首付款以及银行贷款在内的房款返还给购房者，而后购房者基于按揭贷款合同的解除须向银行返还贷款本息。但如果开发商经营困难或资金不足导致无法返还房款，那么购房者将承担极大风险，既不能够取得房屋，还需要继续担负偿还贷款义务。众所周知，房地产价格持续高涨，购房一项支出一般会耗掉普通家庭多年积蓄，同时还基于按揭贷款期限较长会透支后续收入。如果购房者继续承担还款义务，普通家庭可能会陷入债务深渊,进而影响社会稳定。二是从风险控制方面考虑，如果开发商向购房者足额返还房款，但购房者将该款项挪作他用，恶意拖欠贷款不还，则将威胁银行债权实现，同时开发商因无法涤除标的房屋的抵押权，不能另行出售该房屋，甚至还存在被贷款银行再次主张承担连带还款责任或者就抵押物申请实现抵押权的风险。三是从审核责任方面考虑，在按揭贷款合同签订过程中,贷款银行相对于购房者而言，应对开发商资信不佳造成的后果承担更多的审核责任。因购房者一般处在弱势地位，对合同的签署基本不具备议价能力，而贷款银行在专业水平等方面更具优势，且风险把控能力强，在选择开发商、决定是否合作方面占有主动权。四是从收益方面考虑，商品房预售合同解除后，再要求购房者向银行承担还款义务显失公平。因在通常的商品房预售中，借由商品房按揭模式三方主体是各获其利的。其中，购房者增强了支付能力，取得了所购房产期待权；开发商收到全额房款，快速回笼了资金；银行拓展了业务，带来相对稳定的利息收益。商品房预售合同解除，即意味着购房者对所购房屋的期待权灭失，实际上购房者自始至终未能获益。综上所述，由开发商直接向贷款银行清偿购房者的贷款本息，可达成整体风险收益基本平衡。2．意思表示一致商品房按揭三方主体超越合同书面的限制,实质上达成了共同的意思表示:首先，贷款银行参与了购房者与开发商之间的商品房买卖法律关系。银行能为购房者审批发放贷款一般是基于开发商和银行就开展整个楼盘项目的按揭贷款业务提前签署协议，建立了合作关系，同时也对开发商的资信状况等进行了审核。银行明知购房者作为借款人申请贷款的目的是为了向开发商支付房款。实际操作过程中，通常也是由购房者在合同中直接授权银行将贷款发放至指定的开发商名下账户，因此，贷款银行在实际上隐性参与到购房者与开发商签订的商品房预售合同中，并作出了同意购房者以贷款方式购买开发商所售房屋的意思表示。其次，开发商也参与了贷款银行与购房者的借贷法律关系，银行贷款给购房者时,标的房产尚未建成,正是基于开发商同意以其预售房产提供抵押担保并对按揭贷款提供阶段性连带责任保证，才使银行为购房者提供贷款变成可能。所以，商品房按揭三方主体从实质上达成了一致的意思表示。当涉及的法律关系因商品房买卖这一基础法律关系解除后，基于原有的法律关系取得的财产也应当予以返还，开发商作为实际占用资金一方，应当将收取的购房者支付的首付款、已经偿还的贷款以及贷款银行剩余贷款、利息分别返还给购房者和贷款银行，这与三方实际达成的真实意思相符。（四）笔者的观点笔者同意第二种观点。第一种观点是基于合同相对性理论推演的逻辑结果，具有一定合理性，但该结果侧重于对贷款银行的权益保护，稍显片面。第二种观点于实践中完全可行，其中蕴涵的法理机制是基于关联合同产生的抗辩权延伸，对此，虽然我国法律尚无明确规定，但国外法理已有明确规定。德国民法称其为抗辩权延伸制度，即在消费信贷买卖中，若买卖合同和贷款合同存在关联性，则消费者可以利用基于买卖合同产生的对销售者的抗辩权，直接对抗贷款合同中的贷款人基于贷款合同的还款请求权。这种对合同相对性原则的突破，其合理性在于平衡消费信贷中各方当事人的利益，尤其是保护消费者在消费信贷的关联合同中不至于遭受额外的风险。根据抗辩权延伸理论,商品房预售合同解除后,购房者可基于商品房预售合同的瑕疵抗辩贷款银行的还款请求权,拒绝履行剩余购房贷款。第二种观点的正当性基础在于认为按揭贷款合同的目的于购房者而言是购买商品房预售合同项下的商品房。商品房预售合同解除时，购房者的目的和追求必然落空。实际上，司法解释赋予购房者解除按揭贷款合同的权利本质在于经济效益与利益平衡的考虑。在商品房预售合同被解除的情况下，如果强求购房者继续履行按揭贷款合同，不仅给购房者造成巨大的经济负担，也为按揭银行的贷款收回造成较大风险。3.贷款银行已经收取的贷款本息应否返还根据司法解释分析可以得知，担保贷款合同解除后，购房贷款（包括本息）均应由出卖人退还贷款人，那么，不论借款人已还抑或未还部分，均应一并偿还，而由于部分贷款本息已经由借款人偿还给贷款人，若再由出卖人将全部贷款本息返还贷款人，则就借款人已还部分而言，贷款人将得到双份返还，故借款人已还本息部分应由出卖人直接还给借款人，以避免重复给付。对贷款银行的实质影响：银行需要为购房合同的履行承担风险，即在购房合同目的无法实现的情况下，购房人可以解除购房借款合同，而无需为借款合同的解除承担任何违约责任，则银行一次性付出的按揭贷款只能转由开发商来偿还。所以如此一来，银行的房贷风险就大大增加。四、商品房预售合同解除纠纷中贷款人权利行使现状（一）案例评析1.案件案情2013年3月18日，原告徐某与被告宿迁德华房地产开发有限公司（以下简称"德华公司";）签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的德华逸墅小区房屋一套，房价为578132元。2013年3月16日，原告徐某共向被告德华公司支付购房首付款328132元。2013年6月3日，原告徐某与第三人泗阳建设银行签订按揭贷款合同，申请贷款25万元，借款期限为15年。该25万元已汇入被告德华公司的账户。商品房预售合同约定，被告德华公司应于2014年12月31日前将验收合格的房屋向原告徐某交付，逾期超过90日后，徐某有权解除合同。截止2015年6月15日，原告徐某已向第三人泗阳建设银行归还贷款本息45944.33元，其中本金24526元，利息21418.33元，还欠贷款本金225474元及相应的利息未还。因德华公司逾期交房超过90日，切双方就交房事宜协商未果，徐某以德华公司为被告、泗阳建行为第三人诉至法院，请求解除商品房预售合同和按揭贷款合同。江苏省泗阳县人民法院经审理认为：德华公司逾期交房已超过90日，徐某有权解除商品房预售合同。该合同解除后，徐某有权请求解除借款担保合同，德华公司应按约将徐某支付的房款返还，并赔偿徐某因此所产生的损失。德华公司应向泗阳建设银行返还自判决生效之日起的剩余贷款。江苏省泗阳县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第93条第2款、第107条，最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第24条、第25条和《中华人民共和国民事诉讼法》第142条之规定，作出如下判决：一、解除原告徐某与被告德华公司签订的商品房预售合同；二、解除原告徐某、被告德华公司与第三人泗阳建行签订的按揭贷款合同；三、被告德华公司向原告徐某返还首付款328132元及利息（自2013年3月17日起至付清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、被告德华公司向原告徐某支付已还贷款本息共计45944.33元；五、被告德华公司向第三人泗阳建行归还剩余贷款225474元及按合同约定的利息。2.案例分析。本案与肖某、陈某诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房销售合同、按揭贷款合同案的审判观点一致，后者在在最高院中国应用法学研究所、最院机关团委联合组织的第二届"促公正-法官梦"全国青年法官案例评选活动";中曾荣获特等奖。两案代表了当前司法裁判的主流观点，即直接援引《商品房买卖合同司法解释》）第25条的规定进行裁判，无需再进行充分的说理，即判决解除按揭贷款合同，购房者不承担还款责任，而由开发商返还借款。当前的主流观点与上述第二种理解观点一致。应该说，类似裁判结果对充分发挥诉讼资源解决纠纷、避免当事人诉累、保护各方当事人（尤其是购房者）的权利以及维护社会稳定都具有积极的正向意义。具体对贷款银行而言，此时按揭贷款合同解除后果的处理与单独按揭贷款合同纠纷的审理存在相当差异，尤其在按揭贷款合同项下责任的最终承担上。购房者的还款义务得以免除，剩余贷款本息的责任完全转移给开发商，使开发商"保证人";与"借款人";的身份混同。4.抵押权预告登记的效力分析在按揭贷款法律关系中，购房者以其所购房产抵押给贷款银行，同时，开发商则对按揭贷款提供阶段性的保证担保。当按揭贷款合同解除时，购房者和开发商的担保责任是否一同消灭？司法解释对此没有作出进一步的说明。最高院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第10条规定:"主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是,担保合同另有约定的除外。";因此，笔者认为，除非是贷款银行与担保人在签署合同时就担保责任承担问题另有明确约定，否则，不管按揭贷款合同是因何种原因被解除，均不影响贷款银行作为担保权人依法享有的担保权利。具体来说，对抵押物，贷款银行仍可依法行使抵押权；对保证人，如果开发商的保证责任期间未过，其仍应继续承担连带担保责任。在按揭贷款合同因商品房预售合同解除而解除后，贷款银行能否主张对设立抵押权预告登记的房屋享有优先受偿权?笔者认为抵押权预告登记所登记的并非法定的抵押权,而仅是在抵押义务人领取房地产权属证书后,排他性地保障预告登记权利人办理标的房屋抵押登记的一项物权变动的请求权。如果商品房预售合同解除导致房屋的所有权无法登记至购房人名下,则抵押权丧失了设立的可能,银行不能基于抵押权预告登记对该房屋行使优先受偿权。当商品房预售合同解除后,购房人的所有权预告登记对应的债权消灭,该所有权预告登记失效。当按揭贷款合同解除后,银行的抵押权预告登记对应的债权消灭,该抵押权预告登记亦失效。笔者认为，虽然银行对购房者享有的担保无权消灭，但并不意味着按揭银行就不享有担保物权。尽管购房者不再对先前的商品房享有权利，但昨晚担保标的的商品房买卖合同解除已经恢复到开发商名下，开发商重新拥有了该商品房的所有权，按照债的清偿理论，既然由开发商代为承担返还贷款本息的义务，在贷款本息的范围内，开发商自然也承担担保责任。但当开发商怠于履行返还剩余贷款本息的义务时,银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续,以保障其债权的实现。（一）《商品房买卖合同司法解释》第25条适用中存在的问题分析1.理论瑕疵一方面，《商品房买卖合同解释》规定由开发商向贷款银行返还购房贷款、向购房者返还购房款,从结果上提高了纠纷解决的效率,对三方债权债务进行了重新分配,避免了购房者将返还的款项另作它用的风险,平衡了商品房开发商因商品房设立抵押权或承担保证责任的权利义务。但是司法解释并没有明确商品房开发商、商品房买受人和按揭银行之间债权债务重新分配的实体法基础,而只是简单地从结果上进行了规定。商品房开发商向按揭银行返还购房借款,商品房买受人不再负向按揭银行清偿购房贷款的义务究竟是基于当前现有的什么法律制度或法理基础?无论是商品房买受人向按揭银行转让其对商品房开发商的债权,用以抵销其对按揭银行所负的债务,还是按揭银行基于商品房买受人的债权人地位行使代位权,都无法在该项司法解释条文中进行完整解释。另一方面，正是因为没有明确实体法基础，导致对司法解释产生了两种相互冲突的理解，虽然实践中大部分法院执行主流观点，但个别法院理解存在偏差，导致相同的案情出现不同的审判结果。例如武汉市江夏区人民法院在审理原告谭某诉被告武汉福地明珠置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行商品房销售合同纠纷一案（案号（2014）鄂江夏民二初字第00082号）时，就根据司法解释在判决解除商品房预售合同的同时，判决解除了按揭贷款合同，但在实体权利义务处理上，又根据合同相对性理论，认为合同解除的效力仅及于合同当事人，对两份合同解除的法律后果进行了分别处理，判决由开发商向购房者返还全部房款，购房者向贷款银行偿还贷款本息。2．实践困境基于单独处理商品房预售合同解除纠纷造成的法律适用混乱和不当社会效果，无论是理论研究还是司法实践，均认为商品房预售合同解除纠纷与抵押贷款合同解除纠纷应当一律合并审理，以适用司法解释的相应规定，有利于在法律框架内重新实现当事人权利义务的平衡。商品房预售合同的当事人请求确认商品房预售合同的纠纷中，按揭银行是否应介入到双方的诉讼中，其诉讼地位应如何确定。对此，我国审判实践的做法极不统一。其原因在于《商品房买卖合同司法解释》第25条第1款规定内容充分尊重了当事人私权处分权利。根据该规定，法院在审理商品房预售合同解除纠纷中，贷款银行的态度起到关键作用，需要综合考虑贷款银行是积极还是拒绝参加诉讼，是否配合纠纷事实的调查，是否提出明确的诉讼请求等情况来判定是否应当同时处理按揭贷款合同。如果贷款银行表示不参与商品房预售合同解除纠纷，也没有提出明确的诉讼请求，法院就无需干涉购房者与银行直接的按揭贷款关系。另外该解释也没有明确规定，如果银行先提出解除贷款合同，而后买受人提出解除买卖合同的，能否进行合并审理。这无论是在对买卖合同双方当事人的权利义务保护还是从诉讼成本、诉讼效果的角度看都缺乏科学性。因为如果仅解除了买卖合同，对于出卖人而言，房屋因仍被设定了预告抵押权，存在权利瑕疵，现实中难以恢复"原状";再行出售；对于买受人而言，从合同履行的角度来说，还需向银行还本付息。另外从诉讼角度而言，也增加了诉讼成本，同时也不利于判决的执行。对此，笔者认为，在买卖合同和贷款合同中，买受人同时是两个合同关系的主体，相较于强大的开发商和银行买受人显然处于弱势地位，那么法律有必要在此对买受人的利益保护作出倾斜。因此，笔者认为，人民法院在处理商品房买卖合同和贷款合同纠纷中，如果买受人同时提出解除买卖合同和贷款合同或者买受人作为被告一方提出解除买卖合同或贷款合同的，人民法院可以将两个合同纠纷合并审理。这既有利于保护买受人的利益也有利于定纷止争，避免累诉。第二，在房屋买卖合同无效或者撤销、解除的诉讼中，法律赋予了银行作为第三人（有独立请求权）的法律地位。但是，最高院的《解释》没有明确法院、出卖人或买受人任何一方的通知义务，极有可能导致银行没有得到通知而错过申请的机会，从而无法作为第三人参与到诉讼中来。五、商品房预售合同纠纷中贷款银行权利维护路径（一）司法层面：个案裁判的路径基于目前的法律规定，实务中为兼顾各方利益，妥善处理此类案件，笔者建议遵循如下裁判思路：一是审理涉及按揭的商品房预售合同解除纠纷时，法官可向贷款银行释明商品房预售合同解除对其造成的影响，征询其是否考虑以有独立请求权的第三人的身份参加本案诉讼，并提出解除按揭贷款合同的相关诉讼请求。通常情况下，贷款银行会提出请求，则法官可按照《解释》第25条第1款进行合并审理，同时根据第2款之规定，判决解除商品房预售合同和按揭贷款合同，并判令开发商将所收购房款和购房贷款的本金及利息分别返还购房者和贷款银行。二是特殊情况下，如果贷款银行不愿解除按揭贷款合同，或者不愿参加本案诉讼，则根据《解释》之规定，只能单独审理商品房预售合同纠纷，此时法官可支持购房者提出的解除商品房预售合同的请求。但如果购房者同时提出返还购房款的请求因购房款涉及银行发放的贷款，则法官可向其进行释明，由购房者同时提出解除按揭贷款合同的请求，追加贷款银行为被告。如果购房者提出该项请求，则可类推《解除》的上述规定，合并审理，同时根据第25条第2款作出处理。三是如果购房者不提出解除与银行之间按揭贷款合同的请求，则法官可向开发商进行释明：如商品房预售合同解除，开发商是否对于购房者返还购房款的请求行使同时履行抗辩权。因为商品房预售合同解除后，双方均负有返还义务，如果买受人没归还借款，则不能涤除房屋上的抵押权，将无负担的房屋返还给开发商，或者不能消除开发商的阶段性担保责任，如果开发商此时行使同时履行抗辩权，则对买受人的该项请求则应予驳回或部分驳回。（二）立法层面一是将按揭贷款合同作为有名合同进行立法规范。随着房地产市场的广泛运用,商品房按揭在事实上已经融入了中国法律背景,但是商品房按揭在我国尚不是一个独立完整的法律制度,其性质也尚未明确。当前的立法状况已经不能适应商品房按揭实务蓬勃发展的现状和司法实践中层出不穷的新类型纠纷,这种立法的滞后亟需完善。从法律关系构成可以看出,商品房按揭是由买卖关系、担保关系和借贷关系构成的法律关系复合体。将商品房按揭合同确认为有名合同,有助于明确商品房按揭法律关系的外延,在司法实践中更利于确认诉讼主体是否适格,同时也有利于商品房按揭制度与《合同法》总则中一般性规定的融合,统一法律适用。二是引入抗辩权延伸完善商品房按揭法律规定。《商品房买卖合同司法解释》已经颁行15年之久,其中关于商品房预售合同和抵押贷款合同效力影响的规定又只是关联合同制度的雏形,只是对商品房预售合同和抵押贷款合同间效力影响关系进行了规定,已经不能适应当前商品房按揭纠纷司法实践的需要。归根究底,商品房按揭法律关系之所以无法突破商品房预售合同解除带来的不平衡,原因在于立法过于固守合同相对性原理,没有以关联合同理论为基础,全面确立商品房按揭法律关系的调整规范,这点在商品房按揭合同有名化的过程中应当加以完善。赋予商品房买受人以商品房预售合同效力的瑕疵抗辩抵押贷款合同中还款义务的正当性便是其中的重要内容。《合同法》规定了同时履行抗辩权、不安抗辩权和先履行抗辩权,行使的前提均是双方互负债务。一般认为互负债务应当是在同一合同关系之中,所以法律一开始并不承认消费者可以买卖合同的抗辩事由抗辩贷款合同,此之谓抗辩权的切断。但是,抗辩权的法理基础是双方互负对待给付之间存在牵连关系。商品房预售合同与抵押贷款合同构成合同联立,在经济上具有共存性和整体性、主体之间的权利义务相互交叉牵连,这种关系虽然存在于不同合同之中,但是与抗辩权中的牵连关系在本质上是相同的,符合合同法上抗辩权的适用条件。因而,笔者认为我国有必要在商品房按揭合同有名化的过程中,对德国抗辩权延伸制度进行研究,并结合实际加以借鉴,以弥补《商品房买卖合同司法解释》现有规定缺陷。三是建议作出商品房预售合同解除纠纷与按揭贷款合同解除纠纷合并审理强制性规定。考虑到审判实践中，对两合同是否应该和必须合并审理争议很大，商品房买卖司法解释对此未作明确规定，为了提高审判效率，减轻当事人诉累，公平处理商品房预售合同纠纷案件，建议最高法院对司法解释做出修改完善或作出明确批复，规定商品房预售合同和商品房担保贷款合同均已起诉同时在法院审理中的，一律由商品房所在地法院合并审理，结论以按揭贷款支付购房款的商品房交易，客观上形成了开发商、购房者和贷款银行之间的三角式法律关系，涉及的商品房预售合同和按揭贷款合同在法律关系上既相互独立又紧密联系。两份合同存在目的上的关联，在经济上具有整体性、共存性的关系，在本质上构成民法理论上的关联合同。在对按揭贷款合同的设计上，银行一般会要求购房者以所购房屋提供抵押并办理预告抵押登记手续，同时要求开发商在贷款银行还未取得房屋正式抵押登记的他项权证之前，对购房者的债务承担连带责任担保。正常来讲，在按揭贷款合同法律关系中，贷款银行作为债权人、抵押权人以及保证权人，享有三重权益保障其债权顺利实现。商品房预售合同是按揭法律关系的基础，如商品房预售合同被解除，则按揭贷款合同因目的无法实现亦面临被解除的风险。商品房预售合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷两诉在诉讼主体以及诉讼标的方面存在关联关系，且从提高审判效率，避免当事人诉累，保证裁判结果统一的角度出发，两诉合并审理有其合理性及必要性。《商品房买卖合同司法解释》第25条是商品房预售合同解除纠纷与按揭贷款合同解除纠纷得以一并处理的主要依据。司法解释在本质上采取的是一体化处理的方法,对两份合同解除的处理突破了合同相对性理论的限制，处理结果没有拘泥于单个合同内部，而是着眼在最后的责任承担，其蕴涵的法理机制是基于关联合同产生的抗辩权延伸，其合理性在于平衡消费信贷中各方当事人的利益，尤其是保护消费者在消费信贷的关联合同中不至于遭受额外的风险。贷款银行参与的商品房预售合同解除纠纷中，当前司法裁判的主流观点是直接援引上述司法解释的规定判决解除按揭贷款合同，购房者不承担还款责任，而由开发商返还剩余贷款本息。对贷款银行而言，此时按揭贷款合同解除后果的处理与单独按揭贷款合同纠纷的审理存在相当差异，购房者的还款义务得以免除，剩余贷款本息的责任完全转移给开发商。按揭贷款合同解除后，贷款银行前期已经收取的贷款本息无需返还购房者。当开发商怠于履行返还剩余贷款本息的义务时,银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续,以保障其债权的实现。最后，基于对商品房预售合同解除纠纷适用法律依据存在的问题以及商品房预售合同解除纠纷处理可能对贷款银行实体权利造成的影响，笔者分别从司法层面、立法层面银行业务开展层面分别提出了一些建议。',)