山东景和置业有限公司、房列明商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

('山东景和置业有限公司、房列明商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审结日期】2022.01.19【案件字号】(2021)鲁01民终12035号【审理程序】二审【审理法官】李静闵雯焦玉兴【审理法官】李静闵雯焦玉兴【文书类型】判决书【当事人】山东景和置业有限公司;房列明【当事人】山东景和置业有限公司房列明【当事人-个人】房列明【当事人-公司】山东景和置业有限公司【代理律师/律所】潘园园山东舜通律师事务所;朱凤山东舜通律师事务所;王荣泉山东舜尧律师事务所;赵俊业山东舜尧律师事务所【代理律师/律所】潘园园山东舜通律师事务所朱凤山东舜通律师事务所王荣泉山东舜尧律师事务所赵俊业山东舜尧律师事务所【代理律师】潘园园朱凤王荣泉赵俊业【代理律所】山东舜通律师事务所山东舜尧律师事务所【法院级别】中级人民法院1/16【原告】山东景和置业有限公司【被告】房列明【本院观点】本案的争议焦点是：1.景和公司主张的逾期交房免责事由应否支持；2.逾期交房违约金的计算标准如何确定；3.房列明主张的装修款景和公司应否返还。【权责关键词】显失公平撤销实际履行违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则证据不足新证据关联性证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。【本院认为】本院认为，本案的争议焦点是：1.景和公司主张的逾期交房免责事由应否支持；2.逾期交房违约金的计算标准如何确定；3.房列明主张的装修款景和公司应否返还。关于焦点问题一，景和公司主张的逾期交房免责事由应否支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，景和公司主张其因政府原因导致停工，故存在迟延交房的免责事由，但就其主张景和公司仅提供了政府文件，未提交对应的施工日志、监理日志等证据，不足以证实其实际停工及停工范围、停工时间与涉案工程实际施工进度相一致，应承担举证不能的法律责任，故本院对景和公司主张的逾期交房免责事由不予支持，案涉合同约定的交房时间为2018年12月31日前，景和公司2019年7月29日向房列明交付案涉房屋，构成逾期交房，一审法院判决景和公司承担逾期交房的违约责任并无不当，应予维持。关于焦点问题二、逾期交房违约金的计算标准的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕17号)第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的2/16标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，一审法院参照审理同类案件中委托评估案涉小区按毛坯标准平均租金0.48元/平方米/日确定实际损失，案涉合同约定的违约金已经超出实际损失的30%，景和公司主张违约金过高请求予以调减，符合上述法律规定，一审法院以租金价格的1.3倍确定违约金计算标准并无不当，本院予以维持。关于焦点问题三、房列明主张的装修款景和公司应否返还的问题。是否返还应结合合同约定及双方的实际履行行为综合认定，首先，案涉合同虽约定了包含装修款的房屋价格和未包含装修款的房屋价格，但案涉合同仅在附件三中约定了关于装饰、设备标准的内容，景和公司实际交付的房屋亦符合附件三的标准，装修款应系因实际装修产生的费用，房列明未举证证实除合同附件三外双方有关于房屋装修的约定，房列明主张返还装修款依据不足；其次，房列明按合同约定支付了购房款1718720元，并于2019年7月29日签署了业主办理交付手续流转单等材料接收了案涉房屋，该《房屋交付申请书》亦表明其自愿按照现状条件接收上述房屋。后房列明又向景和公司支付了房屋差价款5120元，房列明在此过程中均未就房屋交付状态向景和公司提出异议，其一系列履约行为应视为对房屋总价款为1723840元的认可，双方真实意思表示系通过约定包含装修款的方式确定房屋价款，在涉案房屋没有约定具体装修标准的情况下，房列明仅依据合同推定装修款金额并要求返还140000元没有依据，一审法院判决景和公司向房列明返还装修款140000元并支付利息不当，本院予以纠正。综上所述，景和公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：【裁判结果】一、维持济南市历城区人民法院(2021)鲁0112民初5539号民事判决第一项；二、撤销济南市历城区人民法院(2021)鲁0112民初5539号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回房列明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1904元，由山东景和置业有限公司负担139元，由房列明负担1765；二审案件受理费3807元，由山东景和置业有限公司负担278元，由房列明负担3529元。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2105:33:503/16【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年9月17日，房列明与景和公司签订《商品房买卖合同》，约定房列明购买景和公司开发的景和山庄X号商品房，房屋建筑面积98.67平方米，单价为每平方米16000元，总价款1578720元。《商品房买卖合同》第四条约定：上述商品房总价款不包含部分装修款，该商品房单价及总价均按包含全部装修款进行计算，即按建筑面积计算，该商品房单价为每平米(含全部装修款等)17418.87元，该商品房总价(含全部装修款等)1718720元。《商品房买卖合同》第八条约定：景和公司应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付房列明使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，景和公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且景和公司在发生之日起30日内告知房列明的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误(因景和公司过失除外)的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的(以本项目监理单位出具的证明为准)；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.房列明未按本合同约定期限付款的等其他不可归责于景和公司的原因。《商品房买卖合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，景和公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付房列明使用，按以下方式处理：(1)按逾期时间，分别处理(不作累加)，①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，景和公司按日向房列明支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，房列明有权解除合同。房列明解除合同的，景和公司应当自房列明解除合同通知到达景和公司，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按房列明累计已付款的0.5%向其支付违约金。房列明要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，景和公司按日向房列明支付已交付房价款万分之一点五(该比率应不小于第①项中的比率)的违约金。(2)景和公司支付的违约金总额累计不应超过已付房款的2%。《商品房买卖合同》第十三条约定：景和公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。附件三“装饰、设备标准”约定：1.外墙：主墙面为涂料，局部为面砖；2.内墙：客厅、餐厅、卧室墙面刮腻子，厨房、卫生间墙面水泥砂浆，封闭阳台墙面刮腻子；3.顶棚：客厅、餐厅、卧室顶棚刮腻子，厨房、卫生间顶棚刮腻子，封闭阳台顶棚刮腻子；4/164.地面：客厅、餐厅、卧室地面水泥砂浆，厨房、卫生间地面水泥砂浆，封闭阳台地面水泥砂浆；5.门窗：外窗为隔热铝合金中空玻璃窗，入户门为防火防盗门，无室内门，单元门为品牌可视对讲单元门；6.厨房：X；7.卫生间：X；8.阳台：X；……。附件五《补充协议》第五条约定：景和公司应当在2018年12月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将取得竣工验收备案证明并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付房列明使用；买卖双方进行交接时，景和公司明确告知房列明交付的商品房尚未取得主合同第八条、补充协议第五条约定的证明文件或尚未满足主合同约定的其他交付条件，房列明仍愿意接受该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。房列明按照合同约定向景和公司支付1717720元房款(包含140000元装修款)。案涉楼房于2020年1月22日取得竣工验收备案证明。2019年7月29日，景和公司将案涉房屋交付房列明。在房列明签字的《房屋交付申请书》中，载明“本人已经知晓目前上述房屋已经具备使用条件，验收备案手续正在办理过程中，现本人自愿按照现状条件接收上述房屋。”后案涉房屋实测建筑面积为98.99平方米，房列明按照每平方米16000元的单价支付景和公司房屋差价款5120元。2020年12月8日，案涉房屋办理了不动产权登记证书。【一审法院认为】一审法院认为，房列明与景和公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，各方当事人应依约履行。房列明已按合同约定按期足额支付购房款，景和公司亦应按照合同约定的条件及期限向房列明交付房屋。景和公司逾期交房构成违约，应当承担迟延履行的违约责任。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为逾期交房违约金的计算标准、景和公司收取的装修费应否返还。(一)逾期交房违约金的计算标准。《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，《补充协议》第五条约定的房屋交付条件为取得竣工验收备案证明。双方签订的《补充协议》约定：《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。双方在《补充协议》中约定将主合同约定的房屋交付条件进行了变更，变更后的房屋交付条件不违反法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定，故一审法院认定案涉房屋的交付条件为取得竣工验收备案证明。景和公司于2019年7月29日将案涉房屋交付房列明，交房时尚未取得竣工验收备案证明，但房列明自愿收房且房屋符合居住使用条件，房列明主张实际收房后的逾期交房违约金，一审法院不予支持，逾期交房违5/16约金应计算至房屋交付日前一天即2019年7月28日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。一审法院在审理同类案件中，经委托评估，案涉小区2017年12月15日至2019年4月8日期间的平均日租金价格为每平方米0.48元，一审法院参照该租金价格作为确定房列明实际损失的依据。本案中，《商品房买卖合同》约定按照已付房款的百分之二计算逾期交房违约金，超出了实际损失的百分之三十，应当依法予以调减，一审法院参照每平方米日租金价格0.48元的1.3倍作为本案逾期交房违约金的计算标准。违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，违约金的性质是损害赔偿额的预定，主要功能在于填补守约方损失。由于违约金的损失填补功能，房列明要求景和公司支付逾期交房违约金利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。(二)景和公司收取的装修款应否返还。虽然《商品房买卖合同》对装修款进行了约定，但景和公司未对交付的案涉房屋进行装修，且房列明已经对案涉房屋自行装修，故对房列明要求景和公司返还装修款及资金占用期间利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持。房列明要求解除《商品房买卖合同》中关于房屋装修部分约定的诉讼请求，实质为对合同内容的部分变更。因案涉房屋已交付使用，《商品房买卖合同》的主合同义务已经履行完毕，双方的履行行为可视为对涉及装修内容的变更，故对房列明的该项诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、山东景和置业有限公司于判决生效之日起十日内支付房列明逾期交房违约金12909.88元(98.99平方米×0.48元×1.3×209天)；二、山东景和置业有限公司于判决生效之日起十日内返还房列明装修款140000元；三、山东景和置业有限公司于判决生效之日起十日内支付房列明利息，以140000元为基数，自2018年9月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回房列明的其他诉6/16讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3808元，减半收取计1904元，由房列明负担234元，山东景和置业有限公司负担1670元。【二审上诉人诉称】山东景和置业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决并改判驳回房列明的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由房列明承担。事实和理由：一、一审法院没有认定因政府原因及天气原因所导致的工期延误免责天数，属于事实认定不清。自2016年以来济南市政府开始组织实施创建卫生城市、全国文明城市以及治理大气污染等重大活动，2017年至2019年期间更是最严治理期间，在此期间政府部门多次强制要求各建设施工项目停止施工，该事实是众所周知的，且该事实亦是景和公司未能在合同约定的期限内交付房屋的根本原因。景和公司与房列明在签属的《济南市商品房买卖合同》第八条中亦对景和公司可延期交房的情形进行了明确约定，景和公司在一审庭审过程中亦对此提交了相关的政府文件及明传通知等证据进行证实，但一审法院完全忽略该众所周知的事实，仅以景和公司未能提供施工日志为由对景和公司的主张不予采信，并认定景和公司的逾期天数为209天，属于事实认定错误。二、一审法院认定以租金价格的1.3倍作为逾期交房违约金的计算标准，显失公平，且适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人约定的违约金高于或低于造成的损失时，可以请求人民法院予以减少或增加，但上述规定同时亦规定了增加或减少后的数额均应以违约造成的实际损失为限，故一审法院判决景和公司按租金价格的1.3倍向房列明支付逾期交房违约金，明显错误。三、景和公司与房列明在签订的《济南市商品房买卖合同》附件三中已明确约定了涉案房屋的装修交付标准，景和公司业已根据合同约定的装修交付标准向房列明交付了房屋，并为房列明支付的所有款项开据了购房款的发票，亦为房列明办理了房屋产权证书，而房列明并未另行向景和公司支付过其他装修款，一审法院在认定双方合同合法有效及景和公司向房列明交付的房屋装修标准与合同附件三约定相符的情况下，又判决景和公司向房列明返还装修款14万元并支付利息，无任何事实、合同及法律依据，明显有失公允，依法应予撤销。综上所述，景和公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：7/16山东景和置业有限公司、房列明商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书山东省济南市中级人民法院民事判决书(2021)鲁01民终12035号当事人上诉人(原审被告)：山东景和置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：房列明。委托诉讼代理人：王荣泉，山东舜尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵俊业，山东舜尧律师事务所实习律师。审理经过上诉人山东景和置业有限公司(以下简称景和公司)因与被上诉人房列明商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2021)鲁0112民初5539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称山东景和置业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决并改判驳回房列明的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由房列明承担。事实和理由：一、一审法院没有认定因政府原因及天气原因所导致的工期延误免责天数，属于事实认定不清。自2016年以来济南市政府开始组织实施创建卫生城市、全国文明城市以及治理大气污染等重大活动，2017年至2019年期间更是最严治理期间，在此期间政府部门多次强制要求各建设施工项目停止施工，该事实是众所周知的，且该事实亦是景和公司未能在合同约定的期限内交付房屋的根本原因。景和公司与房列明在签属的《济南市商品房买卖合同》第八条中亦对景和公司可延期交房的情形进行了明确约定，景和公司在一审庭审过程中亦对此提交了相关的政府文件及明传通知等证据进行证实，但一审法院8/16完全忽略该众所周知的事实，仅以景和公司未能提供施工日志为由对景和公司的主张不予采信，并认定景和公司的逾期天数为209天，属于事实认定错误。二、一审法院认定以租金价格的1.3倍作为逾期交房违约金的计算标准，显失公平，且适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人约定的违约金高于或低于造成的损失时，可以请求人民法院予以减少或增加，但上述规定同时亦规定了增加或减少后的数额均应以违约造成的实际损失为限，故一审法院判决景和公司按租金价格的1.3倍向房列明支付逾期交房违约金，明显错误。三、景和公司与房列明在签订的《济南市商品房买卖合同》附件三中已明确约定了涉案房屋的装修交付标准，景和公司业已根据合同约定的装修交付标准向房列明交付了房屋，并为房列明支付的所有款项开据了购房款的发票，亦为房列明办理了房屋产权证书，而房列明并未另行向景和公司支付过其他装修款，一审法院在认定双方合同合法有效及景和公司向房列明交付的房屋装修标准与合同附件三约定相符的情况下，又判决景和公司向房列明返还装修款14万元并支付利息，无任何事实、合同及法律依据，明显有失公允，依法应予撤销。二审被上诉人辩称房列明辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回景和公司的上诉请求，维持原判。原告诉称房列明向一审法院起诉请求：1.依法判决景和公司支付逾期交房违约金34374.4元；2.依法解除房列明与景和公司签订的《委托装修协议》；3.依法判决景和公司返还装修款14万元；4.依法判决景和公司支付利息，以14万元为基数，自2018年9月17日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以34374.4元为基数，自2019年7月30日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5.本案诉讼费用由景和公司承担。诉讼过程中，房列明将诉讼请求第二项变更为解除房列明与景和公司《商品房买卖合同》中关于房屋装修部分的约定。9/16一审法院查明一审法院认定事实：2018年9月17日，房列明与景和公司签订《商品房买卖合同》，约定房列明购买景和公司开发的景和山庄X号商品房，房屋建筑面积98.67平方米，单价为每平方米16000元，总价款1578720元。《商品房买卖合同》第四条约定：上述商品房总价款不包含部分装修款，该商品房单价及总价均按包含全部装修款进行计算，即按建筑面积计算，该商品房单价为每平米(含全部装修款等)17418.87元，该商品房总价(含全部装修款等)1718720元。《商品房买卖合同》第八条约定：景和公司应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付房列明使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，景和公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且景和公司在发生之日起30日内告知房列明的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误(因景和公司过失除外)的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的(以本项目监理单位出具的证明为准)；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.房列明未按本合同约定期限付款的等其他不可归责于景和公司的原因。《商品房买卖合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，景和公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付房列明使用，按以下方式处理：(1)按逾期时间，分别处理(不作累加)，①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，景和公司按日向房列明支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，房列明有权解除合同。房列明解除合同的，景和公司应当自房列明解除合同通知到达景和公司，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按房列明累计已付款的0.5%向其支付违约金。房列明要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，景和公司按日向房列明支付已交付房价款万分之一点五(该比率应不小于第①项中的比率)的违约金。(2)景和公司支付的违约金总额累计不应超过已付房款的2%。《商品房买卖合同》第十三条约定：景和公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。附件三“装饰、设备标准”约定：1.外墙：主墙面为10/16涂料，局部为面砖；2.内墙：客厅、餐厅、卧室墙面刮腻子，厨房、卫生间墙面水泥砂浆，封闭阳台墙面刮腻子；3.顶棚：客厅、餐厅、卧室顶棚刮腻子，厨房、卫生间顶棚刮腻子，封闭阳台顶棚刮腻子；4.地面：客厅、餐厅、卧室地面水泥砂浆，厨房、卫生间地面水泥砂浆，封闭阳台地面水泥砂浆；5.门窗：外窗为隔热铝合金中空玻璃窗，入户门为防火防盗门，无室内门，单元门为品牌可视对讲单元门；6.厨房：X；7.卫生间：X；8.阳台：X；……。附件五《补充协议》第五条约定：景和公司应当在2018年12月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将取得竣工验收备案证明并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付房列明使用；买卖双方进行交接时，景和公司明确告知房列明交付的商品房尚未取得主合同第八条、补充协议第五条约定的证明文件或尚未满足主合同约定的其他交付条件，房列明仍愿意接受该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。房列明按照合同约定向景和公司支付1717720元房款(包含140000元装修款)。案涉楼房于2020年1月22日取得竣工验收备案证明。2019年7月29日，景和公司将案涉房屋交付房列明。在房列明签字的《房屋交付申请书》中，载明“本人已经知晓目前上述房屋已经具备使用条件，验收备案手续正在办理过程中，现本人自愿按照现状条件接收上述房屋。”后案涉房屋实测建筑面积为98.99平方米，房列明按照每平方米16000元的单价支付景和公司房屋差价款5120元。2020年12月8日，案涉房屋办理了不动产权登记证书。另查明：一审法院在审理同类案件中委托评估案涉小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，结论为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日(建筑面积)。双方当事人对下列事实存在争议：(一)景和公司是否存在逾期交房的免责事由。房列明主张景和公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和公司支付逾期交房违约金。景和公司辩称因政府多次强制要求停工和天气原因导致交房延期，不应承担逾11/16期交房约责任；即便计算逾期交房期间，应按照扣除因政府原因及天气原因导致停工的天数。景和公司对其辩解提交《山东省落实实施细则》打印件1份，拟证明仅2018、2019年供暖季，政府就要求停工天数181天，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的天数应当从逾期交房天数中予以扣除。对该争议事实，虽然景和公司提供了政府文件，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与案涉工程实际施工进度相一致，一审法院对景和公司延期交房的辩解理由不予采纳，对其要求扣除181天停工时间的主张不予支持。(二)景和公司是否对交付的案涉房屋进行装修。房列明主张景和公司交付的房屋为毛坯房，房列明对其主张提交了以下证据：1.房列明与案外人签订的《房屋装修合同书》1份；2.视频资料1份。景和公司主张已经按照约定对案涉房屋进行了装修，景和公司对其主张提交了以下证据：1.照片打印件12张；2.景和公司与济南腾鼎建筑装饰有限公司签订的《装修合同》复印件1份，显示施工范围为景和公司指定的16户厨房、卫生间吊顶及铺装施工，施工面积约1400平方米，总价款暂定18万元。对该争议事实，景和公司提供的照片打印件、《装修合同》无法证明与案涉房屋具有关联性，一审法院不予采信。房列明提供的《房屋装修合同书》、视频资料能够相互印证，亦与《商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”约定相符，一审法院予以采信。据此，一审法院认定景和公司未对交付的案涉房屋进行装修。一审法院认为一审法院认为，房列明与景和公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方当事人应依约履行。房列明已按合同约定按期足额支付购房款，景和公司亦应按照合同约定的条件及期限向房列明交付房屋。景和公司逾期交房构成违约，应当承担迟延履行的违约责任。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为逾期交房违约金的计算标准、景和公司收取的装修费应否返还。(一)逾期交房违约金的计算标准。《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，《补充协议》第五条约12/16定的房屋交付条件为取得竣工验收备案证明。双方签订的《补充协议》约定：《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。双方在《补充协议》中约定将主合同约定的房屋交付条件进行了变更，变更后的房屋交付条件不违反法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定，故一审法院认定案涉房屋的交付条件为取得竣工验收备案证明。景和公司于2019年7月29日将案涉房屋交付房列明，交房时尚未取得竣工验收备案证明，但房列明自愿收房且房屋符合居住使用条件，房列明主张实际收房后的逾期交房违约金，一审法院不予支持，逾期交房违约金应计算至房屋交付日前一天即2019年7月28日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。一审法院在审理同类案件中，经委托评估，案涉小区2017年12月15日至2019年4月8日期间的平均日租金价格为每平方米0.48元，一审法院参照该租金价格作为确定房列明实际损失的依据。本案中，《商品房买卖合同》约定按照已付房款的百分之二计算逾期交房违约金，超出了实际损失的百分之三十，应当依法予以调减，一审法院参照每平方米日租金价格0.48元的1.3倍作为本案逾期交房违约金的计算标准。违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，违约金的性质是损害赔偿额的预定，主要功能在于填补守约方损失。由于违约金的损失填补功能，房列明要求景和公司支付逾期交房违约金利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。(二)景和公司收取的装修款应否返还。虽然《商品房买卖合同》对装修款进行了约定，但景和公司未对交付的案涉房屋进行装修，且房列明已经对案涉房屋自行装修，故对房列明要求景和公司返还装修款及资金占用期间利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持。房列明要求解除《商品房买卖合同》13/16中关于房屋装修部分约定的诉讼请求，实质为对合同内容的部分变更。因案涉房屋已交付使用，《商品房买卖合同》的主合同义务已经履行完毕，双方的履行行为可视为对涉及装修内容的变更，故对房列明的该项诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、山东景和置业有限公司于判决生效之日起十日内支付房列明逾期交房违约金12909.88元(98.99平方米×0.48元×1.3×209天)；二、山东景和置业有限公司于判决生效之日起十日内返还房列明装修款140000元；三、山东景和置业有限公司于判决生效之日起十日内支付房列明利息，以140000元为基数，自2018年9月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回房列明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3808元，减半收取计1904元，由房列明负担234元，山东景和置业有限公司负担1670元。本院查明二审中当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为本院认为，本案的争议焦点是：1.景和公司主张的逾期交房免责事由应否支持；2.逾期交房违约金的计算标准如何确定；3.房列明主张的装修款景和公司应否返还。关于焦点问题一，景和公司主张的逾期交房免责事由应否支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，景和公司主张其因政府原因导致停工，故存在迟延交房的免责事由，但就其主张景和公司仅提供了政府文件，未提交对应的施工日志、监理日志等证据，不足以证实其实际停工及停工范围、停工时间与涉案工程实际施工进度相一致，应承担举证不能的法律责任，故本院对景和公司主张的逾期交房免责事由不予支持，案涉合同约定的交房时间为2018年12月31日前，景和公司2019年7月29日向房列明交付案涉房屋，构成逾期交房，一审法院判决景和公司承担逾期交房的违约14/16责任并无不当，应予维持。关于焦点问题二、逾期交房违约金的计算标准的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕17号)第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，一审法院参照审理同类案件中委托评估案涉小区按毛坯标准平均租金0.48元/平方米/日确定实际损失，案涉合同约定的违约金已经超出实际损失的30%，景和公司主张违约金过高请求予以调减，符合上述法律规定，一审法院以租金价格的1.3倍确定违约金计算标准并无不当，本院予以维持。关于焦点问题三、房列明主张的装修款景和公司应否返还的问题。是否返还应结合合同约定及双方的实际履行行为综合认定，首先，案涉合同虽约定了包含装修款的房屋价格和未包含装修款的房屋价格，但案涉合同仅在附件三中约定了关于装饰、设备标准的内容，景和公司实际交付的房屋亦符合附件三的标准，装修款应系因实际装修产生的费用，房列明未举证证实除合同附件三外双方有关于房屋装修的约定，房列明主张返还装修款依据不足；其次，房列明按合同约定支付了购房款1718720元，并于2019年7月29日签署了业主办理交付手续流转单等材料接收了案涉房屋，该《房屋交付申请书》亦表明其自愿按照现状条件接收上述房屋。后房列明又向景和公司支付了房屋差价款5120元，房列明在此过程中均未就房屋交付状态向景和公司提出异议，其一系列履约行为应视为对房屋总价款为1723840元的认可，双方真实意思表示系通过约定包含装修款的方式确定房屋价款，在涉案房屋没有约定具体装修标准的情况下，房列明仅依据合同推定装修款金额并要求返还140000元没有依据，一审法院判决景和公司向房列明返还装修款140000元并支付利息不当，本院予以纠正。15/16综上所述，景和公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：裁判结果一、维持济南市历城区人民法院(2021)鲁0112民初5539号民事判决第一项；二、撤销济南市历城区人民法院(2021)鲁0112民初5539号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回房列明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1904元，由山东景和置业有限公司负担139元，由房列明负担1765；二审案件受理费3807元，由山东景和置业有限公司负担278元，由房列明负担3529元。本判决为终审判决。落款审判长李静审判员闵雯审判员焦玉兴二〇二二年一月十九日法官助理周晓菲书记员朱俞颖北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。16/16',)