二审判决：东营爱家地产与单瑶等人预售合同纠纷案

('东营爱家房地产开发有限公司、单瑶等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省东营市中级人民法院【审理法院】山东省东营市中级人民法院【审结日期】2022.04.22【案件字号】(2022)鲁05民终560号【审理程序】二审【审理法官】王芳魏金吉李静【审理法官】王芳魏金吉李静【文书类型】判决书【当事人】东营爱家房地产开发有限公司;单瑶;孙蜜【当事人】东营爱家房地产开发有限公司单瑶孙蜜【当事人-个人】单瑶孙蜜【当事人-公司】东营爱家房地产开发有限公司【代理律师/律所】李燕霞山东宗锦律师事务所;陈曦山东宗锦律师事务所【代理律师/律所】李燕霞山东宗锦律师事务所陈曦山东宗锦律师事务所【代理律师】李燕霞陈曦【代理律所】山东宗锦律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】东营爱家房地产开发有限公司【被告】单瑶;孙蜜1/16【本院观点】该价格评估报告书是真实的，但因双方在合同中对违约金有明确约定，因此并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条中的关于租金损失的规定，故本院依法不予采信。单瑶、孙蜜与爱家公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。【权责关键词】违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则新证据质证诉讼请求维持原判发回重审查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的案件事实与一审查明事实一致。【本院认为】本院认为，单瑶、孙蜜与爱家公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务，现单瑶、孙蜜已按照合同约定全面履行交付房款义务爱家公司未在约定时间内交付房屋，违反了合同约定，应当承担相应的民事责任。关于焦点一逾期违约金的计算及应否调减问题。一审中，单瑶、孙蜜提交了爱家公司出具的承诺书，爱家公司虽对承诺书不予认可，但未提交证据证实承诺书并非其真实意思表示，也未对承诺书上加盖的爱家公司公章的真实性申请鉴定，故一审法院作为有效证据采信并无不当。根据承诺书第六条约定，违约金补偿统一标准处理，处理原则为就高不就低，单瑶、孙蜜主张以另案李赫龙与爱家公司约定的违约金标准计算本案违约金，符合承诺书中爱家公司的意思表示，亦未单方加重爱家公司的责任，故一审判决认定以购房款日万分之一计算违约金并无不当。本案中，爱家公司逾期交房三年之久，存在严重违约行为，期间其占用了房款，而单瑶、孙蜜却未享有占有使用房屋之利益，在此情形下，一审判决综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，在参考全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的基础上，认定爱家公司在承诺书中承诺的违约金标准不存在过高情形，符合公平原则和诚实信用原则，并无不当。爱家公司主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条以房屋租金损失为标准确定违约金，该条适用的前提是双方对违约金数额或者损失赔偿额计算方法没有2/16约定，但在本案中，双方当事人对违约金的计算方法有明确约定，故上述条款在本案中并不适用。关于焦点二违约金的计算期间问题。签订商品房买卖合同时，相关房地产公司须慎重考虑施工工期，合理确定交房时间。本案中，单瑶、孙蜜与爱家公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》中明确约定，涉案房屋的交付时间为2018年12月31日前，该约定交房时间在新冠疫情发生之前，爱家公司主张因疫情导致其逾期交房依据不足。涉案房屋所在小区虽于2021年6月24日竣工验收合格，但单瑶、孙蜜于2021年8月7日签收《入住通知书》，依据双方合同约定，一审认定爱家公司于2021年8月7日履行交付房屋义务并无不当。爱家公司主张违约金计算至2021年6月24日无事实依据，本院不予支持。综上所述，爱家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》(2021年修订)第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2134元，由东营爱家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-2011:58:11【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年9月1日，爱家公司(出卖人)与单瑶、孙蜜(买受人)签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，约定单瑶、孙蜜购买爱家公司开发的位于东营市东营区，房屋总价款857531元。商品房交付条件为：1、取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，4、买受人付清全部购房款(含按揭或公积金贷款方式)及结清交房时多退少补房款与相关费用。出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人逾期交付房屋的处理方式为：逾期不超过180日，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际达到交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点贰的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际达到交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点贰的违约金。2017年10月23日，爱家公司(甲方)与单瑶、孙蜜(乙方)签订《爱家中央豪庭停车位使用协议》，约定单瑶、孙蜜买受位于爱家国际花园项目地下S-1004号车位，车位价款共计94000元。2017年10月12日，单瑶、孙蜜向爱家公司支付购3/16房首付款499167元，2017年12月1日贷款支付400000元，2017年10月23日支付车位款94000元。2017年10月12日，爱家公司向单瑶、孙蜜出具收据，金额为499167元，收款事由为爱家国际花园柿园38-2-603首付款。2017年12月1日，爱家公司向单瑶、孙蜜出具收据，金额为400000元，收款事由为柿园38-2-603房款。2021年11月20日，爱家公司向单瑶、孙蜜出具收据，金额为94000元。2017年12月，案外人中国新兴建设开发有限责任公司起诉爱家公司建设工程施工合同一案时，申请法院查封了爱家公司在开发区房产一宗，其中包括心血管医院医技住院楼、综合楼、综合培训中心三栋建筑及中央豪庭柿园189套房屋。爱家公司提出异议，2020年10月30日，法院解除对爱家公司名下位于东营市东营区房屋的查封。2019年4月22日，爱家公司出具承诺书，承诺1、西四栋于4月30日前交钥匙，6月30日前地下车库、储蓄室达到使用标准，违约金顺延两个月。8月31日前达到入住标准。2、6月30日前，所有被查封房屋必须解封。3、凡因查封而未签协议的业主均等同于现有已签约业主，时间自违约期开始计算。4、东四栋于6月30日前实现全面复工，于11月30日前达到交钥匙标准，违约金顺延2个月。若6月30日前未复工，自2019年7月1日至2019年11月30日违约金按实际付款金额的违约金的5倍进行赔付。若11月30日未完工，自12月1日起至交钥匙违约金按照实际付款金额的违约金的10倍进行赔付。违约金支付可选择现金或物业费。5、取得竣工验收备案表前未领取钥匙的违约金计算至取得竣工验收备案表前一天。6、违约金补偿统一标准处理，处理原则为就高不就低。7、本承诺书所有东四栋、西四栋未交房业主可签订协议，与原购房协议同时具有法律责任。8、本承诺书起草地点为开发区信访接待中心。另查，2021年6月24日东营市住房和城乡建设管理局东营经济技术开发区分局出具东营爱家国际花园30某、31某、32某、33某、34某、35某、36某、37某鉴定报告报备证明。爱家中央豪庭新旧楼号对应表中新楼号38幢对应的旧楼号为37幢。2021年8月2日，爱家公司向单瑶、孙蜜邮寄入住通知书，称已于2021年6月24日具备交付条件，根据自己的时间安排前来办理入住，2021年8月7日单瑶、孙蜜签收。2017年6月12日，爱家公司与案外人李赫龙签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，该合同中约定逾期交付违约金为：逾期不超过180日，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际达到交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规4/16定的交付期限的第二天起至实际达到交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。【一审法院认为】一审法院认为，双方签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。单瑶、孙蜜依约履行了付款义务，爱家公司应依约交付房屋。爱家公司出售的房屋于2021年8月2日才发出通知交房已构成违约，应向单瑶、孙蜜支付违约金。单瑶、孙蜜持爱家公司的承诺书，以涉案《山东省新建商品房买卖合同(预售)》约定的违约金低于造成的损失为由，要求爱家公司按他人合同中约定已购房款的日万分之一计算违约金。爱家公司抗辩应以合同约定的日万分之零点二计算违约金，还应扣除因新冠疫情导致爱家公司无法开工的日期。一审法院认为，爱家公司在开发区信访接待中心向信访人员出具的承诺书，系对合同逾期交房时间及违约金的变更，双方应按该承诺书履行。爱家公司虽对该承诺书不认可，既未对承诺书上面加盖的爱家公司的公章的真伪申请鉴定，也未对承诺书系伪造提供证据材料，对承诺书的真实性予以确认。该承诺书应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。承诺书第四条约定的违约金高于单瑶、孙蜜主张的案外人李赫龙合同中约定的违约金日万分之一，单瑶、孙蜜自愿选择按李赫龙合同中约定的违约金标准，也是按承诺书第六条中违约金统一标准处理，处理原则就高不就低的具体执行，对爱家公司并无不利。而且爱家公司逾期交房给单瑶、孙蜜造成的损失不仅仅是租房损失，单瑶、孙蜜要求按照以购房款日万分之一的违约金计算违约损失，并不明显高于实际损失，对单瑶、孙蜜该主张予以支持。爱家公司应支付自2019年1月1日至2021年8月7日，按已付购房款日万分之一计算的违约金85331元(899167元×1×949天)。单瑶、孙蜜购买的车位对于交付期限和违约金的计算没有进行约定，单瑶、孙蜜要求将该车位款加入房款中计算违约金不符合双方约定，对该主张不予支持。爱家公司抗辩因2019年12月底爆发的新冠疫情严重影响了涉案房屋的工期，主张应扣除疫情期间的违约金。一审法院认为，双方合同约定的交房的时间和承诺书约定的最晚交房时间均早于新冠疫情发生时间，新冠疫情并未影响其施工，该主张不符合涉新冠肺炎疫情民事案件审理的相关规定，不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，除法律、司法解5/16释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、爱家公司于判决生效之日起十日内向单瑶、孙蜜支付逾期交房违约金85331元；二、驳回单瑶、孙蜜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2134元，减半收取计1067元，由单瑶、孙蜜负担100元，爱家公司负担967元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。爱家公司向本院提交价格评估报告书一份。证明：在刘加鑫诉爱家公司商品房预售合同纠纷一案中，爱家公司针对涉案房屋所在小区相同地段、相似面积的房屋在2018年5月19至2021年6月24日期间的房屋租金申请了司法鉴定。经鉴定，该期间房屋租金为45148元。单瑶、孙蜜如租房，其租金损失应为45148元左右。单瑶、孙蜜未提交证据证明其还有其他损失，单瑶、孙蜜主张的违约金已超过损失的200%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，违约金数额的高低应根据租金作为标准确定。单瑶、孙蜜无任何证据证明其损失，而经鉴定其损失远低于其主张的违约金数额，因此应根据租金调整违约金数额。单瑶、孙蜜质证称，对证据的真实性不清楚，对其证明目的不予认可。该证据如果真实，也与本案没有关系，在本案中不能作为证据使用，无任何证明效力。【二审上诉人诉称】爱家公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由单瑶、孙蜜承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，爱家公司并未向单瑶、孙蜜出具过承诺书，且一审判决认定的违约金明显过高，应根据单瑶、孙蜜的租金损失予以调减。双方签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》第十二条逾期交房责任中明确约定，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点二的违约金。一审法院依据单瑶、孙蜜提交承诺书中就高不就低原则，判令爱家公司按日万分之一的标准支付违约金属认定事实错误。爱家公司从未授权出具过承诺书，承诺书上签字人员王建并不是爱家公司的工作人员。该承诺书也未写明是向单瑶、孙蜜出具，“违约金补偿统一标准”究竟是什么标准，“就高不就低”所谓的“高”是什么赔偿标准也未约定明确。单瑶、孙蜜无法证明承诺书与6/16本案有关，承诺书不应作为本案证据使用。一审判决逾期交房违约金按日万分之一计算，远远高于单瑶、孙蜜因爱家公司逾期交房产生的实际损失。单瑶、孙蜜未提交任何证据证明其租金损失，爱家公司在(2021)鲁0591民初2742号案件中，针对涉案39号楼所在小区相同地段、相似面积的房屋在2018年5月19日至2021年6月24日期间的房屋租金申请了司法鉴定。经鉴定，该期间房屋租金为45145元。参照此标准，单瑶、孙蜜因逾期交房产生的租金损失应低于45145元。一审按照日万分之一标准计算违约金数额为80361元，超过单瑶、孙蜜损失的150%。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，对违约金高于造成损失的30%，即认为是违约金过高，法院应根据实际损失对违约金予以调整。一审法院不依据实际损失对违约金予以调整，反而以一年期报价利率标准认定违约金不高错误，且严重损害爱家公司的合法权益。二、违约金应计算至2021年6月24日，并且应当扣除因疫情影响导致的交房延迟期间。涉案房屋所属工程已于2021年6月24日取得竣工证明，已具备合同约定的交付条件。爱家公司也已通过电话、邮件等方式，通知单瑶、孙蜜办理入住手续，因此逾期交房违约金应计算至2021年6月24日。涉案房屋所涉项目因爱家公司与施工方就建设资金支付等产生争议以及2019年12月底爆发的新冠疫情等问题，导致项目工期不能按时完成。2019年12月至2020年5月，受疫情不可抗力影响，农民工无法返回东营，主管部门也不允许开工，该期间不应计算逾期交房违约金。综上所述，爱家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》(2021年修订)第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：东营爱家房地产开发有限公司、单瑶等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书山东省东营市中级人民法院民事判决书(2022)鲁05民终560号当事人上诉人(原审被告)：东营爱家房地产开发有限公司，住所地东营市东营区7/16东四路88号中央豪庭小区15号楼101室。法定代表人：董文彬，董事长。委托诉讼代理人：李燕霞，山东宗锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，山东宗锦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：单瑶。被上诉人(原审原告)：孙蜜。两被上诉人共同委托诉讼代理人：车纯平，东营市东营大正法律服务所法律工作者。审理经过上诉人东营爱家房地产开发有限公司(以下简称爱家公司)因与被上诉人单瑶、孙蜜商品房预售合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院(2021)鲁0591民初3926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称爱家公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由单瑶、孙蜜承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，爱家公司并未向单瑶、孙蜜出具过承诺书，且一审判决认定的违约金明显过高，应根据单瑶、孙蜜的租金损失予以调减。双方签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》第十二条逾期交房责任中明确约定，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点二的违约金。一审法院依据单瑶、孙蜜提交承诺书中就高不就低原则，判令爱家公司按日万分之一的标准支付违约金属认定事实错误。爱家公司从未授权出具过承诺书，承诺书上签字人员王建并不是爱家公司的工作人员。该承诺书也未写明是向单瑶、孙蜜出具，“违约金补偿统一标准”究竟是什么标准，“就高不就低”所谓的“高”是什么赔偿标准也未约定明确。单瑶、孙蜜无法证明承诺书与本案有关，承诺书不应作为本案证据使用。一审判决逾期交房违约金按日万分之一计算，远远高于单瑶、孙蜜因爱家公司逾期交房产生的实际损失。单瑶、孙蜜未提交任何证据证明其租金损失，爱家公司在(2021)鲁0591民初2742号案件中，针对涉案39号楼所在小区相同地段、相似面积的房屋在2018年5月19日至2021年6月24日期间的房屋租金申请了司法鉴定。经鉴定，该期间房屋租金为8/1645145元。参照此标准，单瑶、孙蜜因逾期交房产生的租金损失应低于45145元。一审按照日万分之一标准计算违约金数额为80361元，超过单瑶、孙蜜损失的150%。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，对违约金高于造成损失的30%，即认为是违约金过高，法院应根据实际损失对违约金予以调整。一审法院不依据实际损失对违约金予以调整，反而以一年期报价利率标准认定违约金不高错误，且严重损害爱家公司的合法权益。二、违约金应计算至2021年6月24日，并且应当扣除因疫情影响导致的交房延迟期间。涉案房屋所属工程已于2021年6月24日取得竣工证明，已具备合同约定的交付条件。爱家公司也已通过电话、邮件等方式，通知单瑶、孙蜜办理入住手续，因此逾期交房违约金应计算至2021年6月24日。涉案房屋所涉项目因爱家公司与施工方就建设资金支付等产生争议以及2019年12月底爆发的新冠疫情等问题，导致项目工期不能按时完成。2019年12月至2020年5月，受疫情不可抗力影响，农民工无法返回东营，主管部门也不允许开工，该期间不应计算逾期交房违约金。二审被上诉人辩称单瑶、孙蜜辩称，一、因爱家公司逾期交房，小区内多位同样遭遇的业主曾前往开发区信访局、联系山东电视生活频道《生活帮》栏目寻求帮助。2019年4月22日在开发区信访接待中心爱家公司向该小区内所有同样遭遇的业主出具了承诺书，承诺交房时间及违约金的补偿统一标准处理，处理原则就高不就低。后山东电视生活频道《生活帮》栏目专门派记者前往爱家公司调查采访，爱家公司在该栏目中承诺将按照其出具的承诺书执行，故单瑶、孙蜜主张按同小区同样遭遇的李赫龙与爱家公司签订合同约定的违约金计算标准合理合法。单瑶、孙蜜主张日万分之一的违约金计算标准低于全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率。且法律规定，合同约定的逾期交房违约金每日标准在已购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同预期利益、双向义务是否对等、社会经9/16济发展等综合因素，根据公平原则和诚信原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。一审认定爱家公司按已付购房款的日万分之一向单瑶、孙蜜支付违约金完全正确。二、双方约定的交房时间及爱家公司在开发区信访接待中心出具的承诺书中承诺的交房时间均早于新冠疫情爆发时间，故爱家公司主张扣除新冠疫情爆发期间的逾期交房违约金缺乏事实依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告诉称单瑶、孙蜜向一审法院起诉请求：1.判令爱家公司向单瑶、孙蜜支付逾期交房违约金93357.70元(以993167元为基数，按照日万分之一计算，暂算自2019年1月1日至2021年7月30日，应算至实际交房之日)。2.本案全部诉讼费用由爱家公司承担。一审法院查明一审法院认定事实：2017年9月1日，爱家公司(出卖人)与单瑶、孙蜜(买受人)签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，约定单瑶、孙蜜购买爱家公司开发的位于东营市东营区，房屋总价款857531元。商品房交付条件为：1、取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，4、买受人付清全部购房款(含按揭或公积金贷款方式)及结清交房时多退少补房款与相关费用。出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人逾期交付房屋的处理方式为：逾期不超过180日，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际达到交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点贰的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际达到交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点贰的违约金。2017年10月23日，爱家公司(甲方)与单瑶、孙蜜(乙方)签订《爱家中央豪庭停车位使用协议》，约定单瑶、孙蜜买受位于爱家国际花园项目地下S-1004号车位，车位价款共计94000元。2017年10月12日，单瑶、孙蜜向爱家公司支付购房首付款499167元，2017年12月1日贷款支付400000元，2017年10月23日支付车位款94000元。2017年10月12日，爱家公司向单瑶、孙蜜出具收据，金额为499167元，收款事由为爱家国际花园柿园10/1638-2-603首付款。2017年12月1日，爱家公司向单瑶、孙蜜出具收据，金额为400000元，收款事由为柿园38-2-603房款。2021年11月20日，爱家公司向单瑶、孙蜜出具收据，金额为94000元。2017年12月，案外人中国新兴建设开发有限责任公司起诉爱家公司建设工程施工合同一案时，申请法院查封了爱家公司在开发区房产一宗，其中包括心血管医院医技住院楼、综合楼、综合培训中心三栋建筑及中央豪庭柿园189套房屋。爱家公司提出异议，2020年10月30日，法院解除对爱家公司名下位于东营市东营区房屋的查封。2019年4月22日，爱家公司出具承诺书，承诺1、西四栋于4月30日前交钥匙，6月30日前地下车库、储蓄室达到使用标准，违约金顺延两个月。8月31日前达到入住标准。2、6月30日前，所有被查封房屋必须解封。3、凡因查封而未签协议的业主均等同于现有已签约业主，时间自违约期开始计算。4、东四栋于6月30日前实现全面复工，于11月30日前达到交钥匙标准，违约金顺延2个月。若6月30日前未复工，自2019年7月1日至2019年11月30日违约金按实际付款金额的违约金的5倍进行赔付。若11月30日未完工，自12月1日起至交钥匙违约金按照实际付款金额的违约金的10倍进行赔付。违约金支付可选择现金或物业费。5、取得竣工验收备案表前未领取钥匙的违约金计算至取得竣工验收备案表前一天。6、违约金补偿统一标准处理，处理原则为就高不就低。7、本承诺书所有东四栋、西四栋未交房业主可签订协议，与原购房协议同时具有法律责任。8、本承诺书起草地点为开发区信访接待中心。另查，2021年6月24日东营市住房和城乡建设管理局东营经济技术开发区分局出具东营爱家国际花园30某、31某、32某、33某、34某、35某、36某、37某鉴定报告报备证明。爱家中央豪庭新旧楼号对应表中新楼号38幢对应的旧楼号为37幢。2021年8月2日，爱家公司向单瑶、孙蜜邮寄入住通知书，称已于2021年6月24日具备交付条件，根据自己的时间安排前来办理入住，2021年8月7日单瑶、孙蜜签收。2017年6月12日，爱家公司与案外人李赫龙签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》，该合同中约定逾期交付违约金为：逾期不超过180日，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际达到交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分11/16之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际达到交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。一审法院认为一审法院认为，双方签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。单瑶、孙蜜依约履行了付款义务，爱家公司应依约交付房屋。爱家公司出售的房屋于2021年8月2日才发出通知交房已构成违约，应向单瑶、孙蜜支付违约金。单瑶、孙蜜持爱家公司的承诺书，以涉案《山东省新建商品房买卖合同(预售)》约定的违约金低于造成的损失为由，要求爱家公司按他人合同中约定已购房款的日万分之一计算违约金。爱家公司抗辩应以合同约定的日万分之零点二计算违约金，还应扣除因新冠疫情导致爱家公司无法开工的日期。一审法院认为，爱家公司在开发区信访接待中心向信访人员出具的承诺书，系对合同逾期交房时间及违约金的变更，双方应按该承诺书履行。爱家公司虽对该承诺书不认可，既未对承诺书上面加盖的爱家公司的公章的真伪申请鉴定，也未对承诺书系伪造提供证据材料，对承诺书的真实性予以确认。该承诺书应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。承诺书第四条约定的违约金高于单瑶、孙蜜主张的案外人李赫龙合同中约定的违约金日万分之一，单瑶、孙蜜自愿选择按李赫龙合同中约定的违约金标准，也是按承诺书第六条中违约金统一标准处理，处理原则就高不就低的具体执行，对爱家公司并无不利。而且爱家公司逾期交房给单瑶、孙蜜造成的损失不仅仅是租房损失，单瑶、孙蜜要求按照以购房款日万分之一的违约金计算违约损失，并不明显高于实际损失，对单瑶、孙蜜该主张予以支持。爱家公司应支付自2019年1月1日至2021年8月7日，按已付购房款日万分之一计算的违约金85331元(899167元×1×949天)。单瑶、孙蜜购买的车位对于交付期限和违约金的计算没有进行约定，单瑶、孙蜜要求将该车位款加入房款中计算违约金不符合双方约定，对该主张不予支持。爱家公司抗辩因2019年12月底爆发的新冠疫情严重影响了涉案房屋的工期，主张应扣除疫情期间的违约金。一审法院认为，双方合同约定的交房的时间和承诺书约定的最晚交房时间均早于新冠疫情发生时间，新冠疫情并未影响其施工，该主张不符合涉新冠肺炎疫情民事案件审理的相12/16关规定，不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，除法律、司法解释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院<>审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、爱家公司于判决生效之日起十日内向单瑶、孙蜜支付逾期交房违约金85331元；二、驳回单瑶、孙蜜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2134元，减半收取计1067元，由单瑶、孙蜜负担100元，爱家公司负担967元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。爱家公司向本院提交价格评估报告书一份。证明：在刘加鑫诉爱家公司商品房预售合同纠纷一案中，爱家公司针对涉案房屋所在小区相同地段、相似面积的房屋在2018年5月19至2021年6月24日期间的房屋租金申请了司法鉴定。经鉴定，该期间房屋租金为45148元。单瑶、孙蜜如租房，其租金损失应为45148元左右。单瑶、孙蜜未提交证据证明其还有其他损失，单瑶、孙蜜主张的违约金已超过损失的200%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，违约金数额的高低应根据租金作为标准确定。单瑶、孙蜜无任何证据证明其损失，而经鉴定其损失远低于其主张的违约金数额，因此应根据租金调整违约金数额。单瑶、孙蜜质证称，对证据的真实性不清楚，对其证明目的不予认可。该证据如果真实，也与本案没有关系，在本案中不能作为证据使用，无任何证明效力。本院审查认为，该价格评估报告书是真实的，但因双方在合同中对违约金有明确13/16约定，因此并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条中的关于租金损失的规定，故本院依法不予采信。二审期间，单瑶、孙蜜未提交新证据。本院查明二审查明的案件事实与一审查明事实一致。二审争议的焦点问题为：一、一审认定的违约金计算标准有无事实和法律依据，应否予以调整。二、爱家公司主张违约金计算至2021年6月24日并扣除2019年12月至2020年5月延迟交房期间有无事实和法律依据。本院认为本院认为，单瑶、孙蜜与爱家公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务，现单瑶、孙蜜已按照合同约定全面履行交付房款义务,爱家公司未在约定时间内交付房屋，违反了合同约定，应当承担相应的民事责任。关于焦点一逾期违约金的计算及应否调减问题。一审中，单瑶、孙蜜提交了爱家公司出具的承诺书，爱家公司虽对承诺书不予认可，但未提交证据证实承诺书并非其真实意思表示，也未对承诺书上加盖的爱家公司公章的真实性申请鉴定，故一审法院作为有效证据采信并无不当。根据承诺书第六条约定，违约金补偿统一标准处理，处理原则为就高不就低，单瑶、孙蜜主张以另案李赫龙与爱家公司约定的违约金标准计算本案违约金，符合承诺书中爱家公司的意思表示，亦未单方加重爱家公司的责任，故一审判决认定以购房款日万分之一计算违约金并无不当。本案中，爱家公司逾期交房三年之久，存在严重违约行为，期间其占用了房款，而单瑶、孙蜜却未享有占有使用房屋之利益，在此情形下，一审判决综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，在参考全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的基础上，认定爱家公司在承诺书中承诺的违约金标准不存在过高情形，符合公平原则和诚实信用原则，并无不当。爱家公司主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条以房屋租金损失为标准确定违约金，该条适用的前提是双方对违约金数额或者损失赔偿额计算方14/16法没有约定，但在本案中，双方当事人对违约金的计算方法有明确约定，故上述条款在本案中并不适用。关于焦点二违约金的计算期间问题。签订商品房买卖合同时，相关房地产公司须慎重考虑施工工期，合理确定交房时间。本案中，单瑶、孙蜜与爱家公司签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》中明确约定，涉案房屋的交付时间为2018年12月31日前，该约定交房时间在新冠疫情发生之前，爱家公司主张因疫情导致其逾期交房依据不足。涉案房屋所在小区虽于2021年6月24日竣工验收合格，但单瑶、孙蜜于2021年8月7日签收《入住通知书》，依据双方合同约定，一审认定爱家公司于2021年8月7日履行交付房屋义务并无不当。爱家公司主张违约金计算至2021年6月24日无事实依据，本院不予支持。综上所述，爱家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》(2021年修订)第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2134元，由东营爱家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判长王芳审判员魏金吉审判员李静二〇二二年四月二十二日法官助理张志倩书记员岳秀娟北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊15/16等全类型法律知识服务。16/16',)