二审民事判决书：龚长亮及辛冬莉诉南京蓝光和骏置业有限公司商品房预售合同纠纷案

('龚长亮、辛冬莉与南京蓝光和骏置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】江苏省南京市中级人民法院【审理法院】江苏省南京市中级人民法院【审结日期】2020.06.01【案件字号】(2020)苏01民终3850号【审理程序】二审【审理法官】孙伟龚震王路【审理法官】孙伟龚震王路【文书类型】判决书【当事人】龚长亮;辛冬莉;南京蓝光和骏置业有限公司【当事人】龚长亮辛冬莉南京蓝光和骏置业有限公司【当事人-个人】龚长亮辛冬莉【当事人-公司】南京蓝光和骏置业有限公司【代理律师/律所】吴波江苏苏博律师事务所;吴国皓江苏苏博律师事务所;李炎江苏法德东恒律师事务所;贺宁北京市竞天公诚（南京）律师事务所【代理律师/律所】吴波江苏苏博律师事务所吴国皓江苏苏博律师事务所李炎江苏法德东恒律师事务所贺宁北京市竞天公诚（南京）律师事务所【代理律师】吴波吴国皓李炎贺宁【代理律所】江苏苏博律师事务所江苏法德东恒律师事务所北京市竞天公诚（南京）律师事务所1/10【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】龚长亮;辛冬莉【被告】南京蓝光和骏置业有限公司【本院观点】上诉人龚长亮、辛冬莉与被上诉人蓝光公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议、装修配置标准，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应遵照执行。【权责关键词】代理合同合同约定关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，上诉人龚长亮、辛冬莉与被上诉人蓝光公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议、装修配置标准，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应遵照执行。在双方签署的涉案装修配置标准中，针对29个装修部位、品牌、材质作了具体的约定，同时备注情况予以说明。上诉人主张涉案配置标准所载明的交付标准约定不明，本院不予采纳。本案中，双方对装修质量已作出明确约定，且被上诉人实际交付内容亦与配置标准相一致，故上诉人主张以装修价格作为装修质量要求，缺乏依据。被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。同时，双方亦未将房屋销售报备价格列入协议内容之中，上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。另，上诉人主张被上诉人在销售现场公示了装修单价的意见，但所出示手机照片原始载体不明，且照片无抬头内容，对此，本院不予采纳。综上，龚长亮、辛冬莉的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由龚长亮、辛冬莉负担。本判决为终审判决。【更新时间】2021-11-0122:35:172/10【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年6月20日，龚长亮、辛冬莉（乙方）与蓝光公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》及其补充协议、《左岸枫林花园装修配置标准》等，龚长亮、辛冬莉认购蓝光公司位于南京市雨花台区房屋，单价21888元平方米，面积128.2平方米，购房总价为2806042元。补充协议第九条第2款、第十三条第2款约定，“楼书、模型及装修示范单位仅作为参考，不作为交房标准；“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准。"《左岸枫林花园装修配置标准》对涉案房屋的装修部位和标准，包括门窗、客厅吊顶、灯具、空调地暖等设施设备、地砖、地砖涂料、背景墙、地板、地板机等厨房器具、浴缸马桶等卫生间器具等29项的品牌、材质做出约定，并写明“本装修配置标准作为《商品房买卖合同》之附件，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。如因装修材料、设备生产、供应断货等方面的原因，导致不能满足本协议约定的标准，可用其他不低于本协议约定标准的同档次装饰。"二审中，双方当事人对一审法院查明的事实不持异议，本院依法予以确认。【一审法院认为】一审法院认为，本案中蓝光公司预售的房屋为装修房，龚长亮、辛冬莉、蓝光公司之间形成商品装修房买卖合同关系。双方签订《南京市商品房预售合同》及其补充协议、《左岸枫林花园装修配置标准》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对当事人双方均具有约束力。蓝光公司交付装修房的装修质量，应当符合法律法规的规定，建筑工程质量、安全标准和相应技术规范，以及当事人的约定。龚长亮、辛冬莉以蓝光公司在南京市商品住房价格申报表中备案的装修单价3520元与评估鉴定确定的实际装修价格的差值，主张蓝光公司退还部分装修款。首先，蓝光公司在南京市商品住房价格申报表中备案的装修价格并未约定在《商品房买卖合同》及其补充协议之中，不能直接作为双方明确约定的装修价格标准，而双方在《左岸枫林花园装修配置标准》中就房屋套内装饰装修标准做出具体约定并将相关装修部位、品牌、材质及备注情况予以说明。根据商品装修房买卖合同中有关装修质量纠纷的相关指导意见，在此情况下买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持，蓝光公司仅以合同中约定的装修标准和装修质量向龚长亮、辛冬莉承担责任。其次，即使备案装修价格纳入合同约定的标准，也应当遵循市场交易原则，尊重当事人的议价权利，约定的装修价格与装修价值并非相同概念。如龚长亮、辛冬莉对涉案房屋装修质量有异议，在约定的装修质量检验期间或者3/10装修质量保修期间内，蓝光公司按约对房屋装修质量承担修复责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告龚长亮、辛冬莉的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告龚长亮、辛冬莉负担。【二审上诉人诉称】龚长亮、辛冬莉上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人赔偿装修差价或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人承诺3520元平方米的装修价格在销售现场予以公示，一审法院事实认定存在遗漏。二、一审法院推理错误，导致判决错误。1、涉案《左岸枫林花园装修配置标准》（以下简称装修配置标准）对品牌或材质的约定，仅仅是简要概括，未达到“约定具体明确"的标准，一审法院认为装修配置标准构成“约定具体明确"，存在错误。江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（以下简称省高院装修审理指南）对装修质量要求“约定具体明确"的标准，涉及“相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等"，而涉案装修配置标准仅列明房屋的装修部位、装修标准和品牌、材质，通过对比，明显推断出装修配置标准完全达不到省高院装修审理指南规定“约定具体明确"这一标准。根据该装修配置标准，其无法得知涉案房屋装修的整体状况，也无法得知涉案房屋的具体装修标准。2、涉案备案装修价格应纳入合同约定的标准，3520元平方米装修价格应转化为装修质量要求。根据省高院装修审理指南相关规定，“当事人没有对装修质量要求作出明确约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据；买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据"。本案中，涉案装修配置标准规定的项目不构成“明确约定"，装修价格应转化为装修质量要求。被上诉人在销售现场及备案装修价格都明确了3520元平方米的装修价格，是具体而明确的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，一审法院不应当以装修配置标准认定双方就装修标准作出明确约定，也不应当认为不在合同中未明确约定就不构成要约。从本案来看，3520元平方米的装修价格是具体而确定的，应构成要约，本案应以广告宣传、备案装修价格作为装修标准的依据。3、被上诉人应当就涉案房屋装修质量符合约定或合格的事实承担举证证明责任。4、本案的装修质量问题并不能通过质量修复责任来消除。本4/10案装修质量问题是“以次充好"等问题造成，精装修是一个整体工程，质量修复责任解决不了整体的问题。综上，请求二审法院支持其上诉请求。另，上诉人代理人在本案二审中出示价格申报表的手机照片，称该照片系3幢2901室业主在售楼处拍摄，以证明被上诉人在销售现场公示了3520元平方米的装修单价。被上诉人质证称，该证据无法证明照片拍摄的时间、地点、地点显示表格的抬头为蓝光公司，其对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。综上，龚长亮、辛冬莉的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：龚长亮、辛冬莉与南京蓝光和骏置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书江苏省南京市中级人民法院民事判决书(2020)苏01民终3850号当事人上诉人（原审原告）：龚长亮。上诉人（原审原告）：辛冬莉。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：吴波，江苏苏博律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：吴国皓，江苏苏博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京蓝光和骏置业有限公司，住所地南京市雨花台区板桥新城管理委员会新亭大街某某新林芳庭综合楼某某。法定代表人：徐宇东，该公司总经理。委托诉讼代理人：李炎，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。审理经过上诉人龚长亮、辛冬莉因与被上诉人南京蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初2430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组5/10成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称龚长亮、辛冬莉上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人赔偿装修差价或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人承诺3520元/平方米的装修价格在销售现场予以公示，一审法院事实认定存在遗漏。二、一审法院推理错误，导致判决错误。1、涉案《左岸枫林花园装修配置标准》（以下简称装修配置标准）对品牌或材质的约定，仅仅是简要概括，未达到“约定具体明确"的标准，一审法院认为装修配置标准构成“约定具体明确"，存在错误。江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（以下简称省高院装修审理指南）对装修质量要求“约定具体明确"的标准，涉及“相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等"，而涉案装修配置标准仅列明房屋的装修部位、装修标准和品牌、材质，通过对比，明显推断出装修配置标准完全达不到省高院装修审理指南规定“约定具体明确"这一标准。根据该装修配置标准，其无法得知涉案房屋装修的整体状况，也无法得知涉案房屋的具体装修标准。2、涉案备案装修价格应纳入合同约定的标准，3520元/平方米装修价格应转化为装修质量要求。根据省高院装修审理指南相关规定，“当事人没有对装修质量要求作出明确约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据；买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据"。本案中，涉案装修配置标准规定的项目不构成“明确约定"，装修价格应转化为装修质量要求。被上诉人在销售现场及备案装修价格都明确了3520元/平方米的装修价格，是具体而明确的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，一审法院不应当以装修配置标准认定双方就装修标准作出明确约定，也不应当认为不在合同中未明确约定就不构成要约。从本案来看，3520元/平方米的装修价格是具体而确定的，应构成要约，本案应以广告宣传、备案装修价格作为装修标准的依据。3、被上诉人应当就涉案房屋装修质量符合约定或合格的事实承担举证证明责任。4、本案的装修质量问题并不能通过质量修复责任来消除。本案装修质量问题是“以次充好"等问题造成，精装修是一个整6/10体工程，质量修复责任解决不了整体的问题。综上，请求二审法院支持其上诉请求。二审被上诉人辩称蓝光公司辩称：一、其从未作出任何关于具体装修单价的公示或承诺。1、其从未在销售现场公示过有关装修价格内容。2、上诉人认为网络公示装修价格即为特定房屋装修价格，系其理解有误。根据网络公示的南京市商品住房价格申报价格表，上诉人主张的装修单价仅仅是装修均价的一部分，并不指装修房屋的具体价格标准。3、前述价格申报表是行政程序中的过程文件，具有明确的行政管理性质，其发出的对象为相关行政主管部门，并非购房业主，不能以该文件认定涉案房屋装修价格标准。4、就涉案房屋具体装修标准，双方已签署涉案装修配置标准，上诉人对此予以认可。5、一审期间，上诉人并未举证证明其在现场对精装修房屋的价格进行过公示，仅提交一张不明拍摄时间和拍摄地点的照片，无法达到其证明目的。二、双方对涉案房屋装修标准约定明确、具体，其已依约交付房屋。1、省高院装修审理指南仅是指导性意见，应当存在解释上的开放性，并最终在个案中平衡购房人与开发商的合法权益。2、上诉人曲解省高院装修审理指南第8条内容，作出过度偏向购房人的理解。该条对约定是否具体明确，从装修设计、装修施工、装修材料、材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等七项内容进行审查，七项内容之后以“等"字结尾，表明所列举内容并未穷尽，留有开放性空间；各标准之间以顿号相连，其含义应理解为“或"，即上述七项标准无需全部满足，只要能够达到可以认定双方约定是具体确定的标准即可。从另一个角度，从购房者与开发商签订商品房预售合同到实际进入装修阶段，往往需要1-2年时间甚至更久，装修材料也处在更新换代的发展过程中，开发商一般在项目即将竣工时才会进行装修材料的采购。如要求开发商在商品房预售阶段严格按照前述七项标准执行，也不符合商业实际。3、涉案装修配置标准已经对房屋具体装修配置作出了详细约定，涵盖了高达29个部位，且其也按照该约定标准向上诉人交付了涉案房屋，本案无需适用省高院装修审理指南第8条第二、三款的规定。4、从涉案项目周边小区售价情况来看，涉案项目定价平稳，被上诉人并未通过虚抬精装修价格的方式获取不当利益。三、本案不适用于特殊举证规则，上诉人要求被上诉人对涉案房屋装修质量符合约定举证，没有事实及法律依据。四、涉案房屋不存在上诉人所谓以次充好的问题，上诉人该上诉理由不成立。综上，一审法院认定7/10事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原告诉称龚长亮、辛冬莉向一审法院起诉请求：1、蓝光公司向龚长亮、辛冬莉赔偿装修差价10000元（暂计，具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2、一审的诉讼费、鉴定费由蓝光公司承担。一审法院查明一审法院认定事实：2017年6月20日，龚长亮、辛冬莉（乙方）与蓝光公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》及其补充协议、《左岸枫林花园装修配置标准》等，龚长亮、辛冬莉认购蓝光公司位于南京市雨花台区房屋，单价21888元/平方米，面积128.2平方米，购房总价为2806042元。补充协议第九条第2款、第十三条第2款约定，“楼书、模型及装修示范单位仅作为参考，不作为交房标准；“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准。"《左岸枫林花园装修配置标准》对涉案房屋的装修部位和标准，包括门窗、客厅吊顶、灯具、空调地暖等设施设备、地砖、地砖涂料、背景墙、地板、地板机等厨房器具、浴缸马桶等卫生间器具等29项的品牌、材质做出约定，并写明“本装修配置标准作为《商品房买卖合同》之附件，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。如因装修材料、设备生产、供应断货等方面的原因，导致不能满足本协议约定的标准，可用其他不低于本协议约定标准的同档次装饰。"蓝光公司就涉案左案枫林花园项目向南京市住房保障和房产局申报《南京市商品房预售方案》，注明此次预售房屋A-1至A-13幢一般住宅为装修房。此外,蓝光公司申报南京市商品住房价格表，注明销售均价21701.78元，其中装修单价3520元。蓝光公司在交房前已取得《建设工程规划核实合格书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》。一审法院认为一审法院认为，本案中蓝光公司预售的房屋为装修房，龚长亮、辛冬莉、蓝光公司之间形成商品装修房买卖合同关系。双方签订《南京市商品房预售合同》及其补充协议、《左岸枫林花园装修配置标准》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对当事人双方均具有约束力。蓝光公司交付装修房的装修质量，应当符合法律法规的规定，建筑工程质量、安全标准和相应技术规范，以及当事人8/10的约定。龚长亮、辛冬莉以蓝光公司在南京市商品住房价格申报表中备案的装修单价3520元与评估鉴定确定的实际装修价格的差值，主张蓝光公司退还部分装修款。首先，蓝光公司在南京市商品住房价格申报表中备案的装修价格并未约定在《商品房买卖合同》及其补充协议之中，不能直接作为双方明确约定的装修价格标准，而双方在《左岸枫林花园装修配置标准》中就房屋套内装饰装修标准做出具体约定并将相关装修部位、品牌、材质及备注情况予以说明。根据商品装修房买卖合同中有关装修质量纠纷的相关指导意见，在此情况下买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持，蓝光公司仅以合同中约定的装修标准和装修质量向龚长亮、辛冬莉承担责任。其次，即使备案装修价格纳入合同约定的标准，也应当遵循市场交易原则，尊重当事人的议价权利，约定的装修价格与装修价值并非相同概念。如龚长亮、辛冬莉对涉案房屋装修质量有异议，在约定的装修质量检验期间或者装修质量保修期间内，蓝光公司按约对房屋装修质量承担修复责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告龚长亮、辛冬莉的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告龚长亮、辛冬莉负担。本院查明二审中，双方当事人对一审法院查明的事实不持异议，本院依法予以确认。另，上诉人代理人在本案二审中出示价格申报表的手机照片，称该照片系3幢2901室业主在售楼处拍摄，以证明被上诉人在销售现场公示了3520元/平方米的装修单价。被上诉人质证称，该证据无法证明照片拍摄的时间、地点、地点显示表格的抬头为蓝光公司，其对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为本院认为，上诉人龚长亮、辛冬莉与被上诉人蓝光公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议、装修配置标准，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应遵照执行。在双方签署的涉案装修配置标准中，针对29个装修部位、品牌、材质作了具体的约定，同时备注情况予以说明。上诉人主张涉案配置标准所载明的交付标准约定不明，本院不予采纳。本案中，双方对装修质量已作出明确约9/10定，且被上诉人实际交付内容亦与配置标准相一致，故上诉人主张以装修价格作为装修质量要求，缺乏依据。被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。同时，双方亦未将房屋销售报备价格列入协议内容之中，上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。另，上诉人主张被上诉人在销售现场公示了装修单价的意见，但所出示手机照片原始载体不明，且照片无抬头内容，对此，本院不予采纳。综上，龚长亮、辛冬莉的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由龚长亮、辛冬莉负担。本判决为终审判决。落款审判长孙伟审判员龚震审判员王路二〇二〇年六月一日法官助理高婷书记员孙雪松北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。10/10',)