贵阳金融控股有限公司、何平商品房预售合同纠纷二审民事判决书

('贵阳金融控股有限公司、何平商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审结日期】2020.09.18【案件字号】(2020)黔01民终7686号【审理程序】二审【审理法官】陈跃霄【审理法官】陈跃霄【文书类型】判决书【当事人】贵阳金融控股有限公司;何平【当事人】贵阳金融控股有限公司何平【当事人-个人】何平【当事人-公司】贵阳金融控股有限公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】贵阳金融控股有限公司【被告】何平【本院观点】本案二审的争议焦点为：一、双方补充协议约定由被上诉人另行支付煤气安装建安成本费、有线电视安装建安成本费是否有效；二、被上诉人诉请退还两项建安费用是否已过诉讼时效；三、是否应当计算被上诉人被收取两项建安费用的资金占用损失。因上诉人1/11收取两项建安费用缺乏合法依据，其占用该笔费用必然造成被上诉人一定的损失，为弥补被上诉人的资金占用损失，一审法院酌情以中国人民银行公布的同期银行存款利率为标准计算资金占用费，并无不当，本院予以维持。【权责关键词】无效合同合同约定新证据诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为：一、双方补充协议约定由被上诉人另行支付煤气安装建安成本费、有线电视安装建安成本费是否有效；二、被上诉人诉请退还两项建安费用是否已过诉讼时效；三、是否应当计算被上诉人被收取两项建安费用的资金占用损失。关于争议焦点一。首先，2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会所作的《关于有关问题询问的答复》指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。上诉人金融控股公司作为贵州省内的房地产开发企业，理应受上述地方性法规的约束，在从事房地产经营行为时，不应该在商品房价款之外另行收取有关水、电、气等配套设施的安装费用。但是，当事人双方在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》施行以后所签订的《商品房买卖合同》补充协议第一款1.3条却约定，由购房人在商品房价款之外另行支付煤气安装建安成本费、有线电视安装建安成本费，该约定违反了上述地方性法规的规定，上诉人不合理地向购房人加收本应由其自行承担的房屋基础设施建安费用，加重了购房人的责任。其次，从该补充协议签订的形式和内容来看，该补充协议系上诉人金融控股公司为重复使用而事先拟定并向2/11被上诉人提供的格式条款，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。"因双方补充协议第一款1.3条系上诉人提供的格式条款，且不合理地加重了购房人责任，故该条款无效，一审法院认定该条款无效正确，应予维持。据此，上诉人依据补充协议第一款1.3条收取的两项建安费用于法无据，理应予以退还。故一审法院判决上诉人退还两项建安费用，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。一审中被上诉人系基于主张补充协议第一款1.3条无效而提出返还两项费用，该两项费用的返还请求权诉讼时效应从补充协议第一款1.3条被确认无效时起算，故并未超过诉讼时效，一审判决认定被上诉人请求退还两项建安费用未超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。本院认为，因上诉人收取两项建安费用缺乏合法依据，其占用该笔费用必然造成被上诉人一定的损失，为弥补被上诉人的资金占用损失，一审法院酌情以中国人民银行公布的同期银行存款利率为标准计算资金占用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贵阳金融控股有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳金融控股有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-2203:45:34【一审法院查明】一审法院认定事实，2010年4月19日，原告与被告贵阳金融控股有限公司签订了《商品房买卖合同》购买被告开发的商品房，合同补充协议第二款第2.3项第二目约定“由于《商品房买卖合同》第四条约定的商品房价款不包括合同印花税、煤气安装建安成本、电表安装建安成本、有线电视安装建安成本。买受人同意在合同签订时，按以下标准向出卖人支付下列费用（1）合同印花税，计（总房款×万分之五）￥139.00元；（2）煤气安装建安成本，计￥2690.00元/户；（3）电表安装建安成本，计￥元/户；（4）有线电视安装建安成本，计￥260.00元/户；"。同年5月27日，被告贵阳金融控股有限公司向原告出具《收款收据》，载明收到原告交来煤气安装费2690.00元、有线电视安装费260.00元。【一审法院认为】一审法院认为，本案争议的焦点是：1、当事人对煤气安装费、有线电视安3/11装费的约定是否有效；2、原告之诉讼是否超过诉讼时效；3、资金占用费是否支持及标准。关于焦点1：首先，根据贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制性效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。其次，被告在明知该规定的情况下拟定格式条款重复使用，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。"的规定，被告提供的合同补充协议第二款第2.3项第二目将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。因此，对被告提出的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系地方性法规、原告明知条例自愿负担的答辩意见，一审法院不予采信。关于焦点2：被告收取煤气安装费、有线电视安装费违反前述规范性文件以及合同约定，其与原告就此订立的补充协议条款亦属无效，现原告请求被告返还依无效合同条款取得的财产和赔偿损失的，诉讼时效应从确认合同条款无效判决生效之日起计算。因此，对被告提出诉讼时效已经超过的抗辩意见，一审法院不予采信。综上两点，对原告要求确认《商品房买卖合同》补充协议第二款第2.3项第二目煤气安装费、有线电视安装费由原告负担的约定无效并退还煤气安装费、有线电视安装费共2950.00元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于焦点3，被告收取煤气安装费、有线电视安装费缺乏合法、有效的依据，其资金占用行为必然会给原告造成损失，故原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。对于计算标准，资金占用费的宗旨在于填补原告因此而遭受的损失，本案中，原告之损失主要为利息损失，故应以同期存款利率计算较为适宜。对被告的该抗辩意见，一审法院予以采信。对于起算时间，应从资金转移占有之日计算，但原告诉讼自2010年5月起算，从其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条第二款，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款之规定，判决：一、原告何平与被告贵阳金融控股有4/11限公司于2010年4月19日签订的《商品房买卖合同》补充协议第二款第2.3项第二目煤气安装费、有线电视安装费由原告何平负担的约定无效；二、被告贵阳金融控股有限公司自本判决生效之日起三日内退还原告何平煤气安装费人民币2690.00元、有线电视安装费人民币260.00元，共计人民币2950.00元；三、被告贵阳金融控股有限公司自本判决生效之日起三日内支付原告何平资金占用费，该费用以人民币2950.00元为基数，从2010年5月1日起按照同期银行存款利率计算至上述费用退还完毕之日止；四、驳回原告何平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元（原告已预交），由被告贵阳金融控股有限公司负担。【二审上诉人诉称】上诉人金融控股公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认为补充协议中有关收取三通费的约定系无效的格式条款错误，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，属于有效合同，根据补充协议约定，被上诉人向上诉人支付三通费用是履行合同义务的表现，上诉人收取前述三通费用系合同依据。二、补充协议中有关三通费的约定系上诉人双方协商一致后确认，且被上诉人已经用实际行为履行完毕后超过三年时间未要求上诉人退还，由此可说明被上诉人认可该约定。一审法院在被上诉人未对该条款提出无效主张的情况下，单方认为该条款系加重被上诉人义务的无效格式条款，无事实和法律依据。三、本案的诉讼时效应从被上诉人支付三通费的时间开始起算，并非从确认合同无效判决生效之日起算。四、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》虽然规定了三通费等应当包含在购房价款中，但双方通过另外约定前述费用的最终承担主体，即由被上诉人最终向上诉人支付该笔款项，双方约定是合法有效的。五、上诉人不应当支付该三通费用的银行同期贷款利息。综上所述，上诉人贵阳金融控股有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：贵阳金融控股有限公司、何平商品房预售合同纠纷二审民事判决书5/11贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书(2020)黔01民终7686号当事人上诉人（原审被告）：贵阳金融控股有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际会议展览中心某某C2201大厦（观光综合楼）某某某某。法定代表人：李凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲。被上诉人（原审原告）：何平。审理经过上诉人贵阳金融控股有限公司（以下简称金融控股公司）因与被上诉人何平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初7050号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称上诉人金融控股公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认为补充协议中有关收取三通费的约定系无效的格式条款错误，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，属于有效合同，根据补充协议约定，被上诉人向上诉人支付三通费用是履行合同义务的表现，上诉人收取前述三通费用系合同依据。二、补充协议中有关三通费的约定系上诉人双方协商一致后确认，且被上诉人已经用实际行为履行完毕后超过三年时间未要求上诉人退还，由此可说明被上诉人认可该约定。一审法院在被上诉人未对该条款提出无效主张的情况下，单方认为该条款系加重被上诉人义务的无效格式条款，无事实和法律依据。三、本案的诉讼时效应从被上诉人支付三通费的时间开始起算，并非从确认合同无效判决生效之日起算。四、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》虽然规定了三通费等应当包含在购房价款中，但双方通过另外约定前述费用的最终承担主体，即由被上诉人最终向上诉人支付该笔款项，双方约定是合法有效的。五、上诉人不应当支付该三通费用的银行6/11同期贷款利息。二审被上诉人辩称被上诉人何平答辩称，一审判决正确，请求维持原判。原告诉称何平向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告煤气安装费、有线电视安装费共2,950.00元，并确认该费用由原告承担的约定无效；2、判令被告支付原告资金占用费，占用费自2010年5月起，以2,950.00元为基数，按照同期银行贷款利率计算至退还款项为止（截至2019年4月，共计1,249.00元）；3、案件受理费由被告承担。一审法院查明一审法院认定事实，2010年4月19日，原告与被告贵阳金融控股有限公司签订了《商品房买卖合同》购买被告开发的商品房，合同补充协议第二款第2.3项第二目约定“由于《商品房买卖合同》第四条约定的商品房价款不包括合同印花税、煤气安装建安成本、电表安装建安成本、有线电视安装建安成本。买受人同意在合同签订时，按以下标准向出卖人支付下列费用（1）合同印花税，计（总房款×万分之五）￥139.00元；（2）煤气安装建安成本，计￥2,690.00元/户；（3）电表安装建安成本，计￥元/户；（4）有线电视安装建安成本，计￥260.00元/户；"。同年5月27日，被告贵阳金融控股有限公司向原告出具《收款收据》，载明收到原告交来煤气安装费2,690.00元、有线电视安装费260.00元。一审法院认为一审法院认为，本案争议的焦点是：1、当事人对煤气安装费、有线电视安装费的约定是否有效；2、原告之诉讼是否超过诉讼时效；3、资金占用费是否支持及标准。关于焦点1：首先，根据贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制性效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。其次，被告在明知该规定的情况下拟定格式条款重复使用，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。"的规定，被告提供的合同补充7/11协议第二款第2.3项第二目将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。因此，对被告提出的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系地方性法规、原告明知条例自愿负担的答辩意见，一审法院不予采信。关于焦点2：被告收取煤气安装费、有线电视安装费违反前述规范性文件以及合同约定，其与原告就此订立的补充协议条款亦属无效，现原告请求被告返还依无效合同条款取得的财产和赔偿损失的，诉讼时效应从确认合同条款无效判决生效之日起计算。因此，对被告提出诉讼时效已经超过的抗辩意见，一审法院不予采信。综上两点，对原告要求确认《商品房买卖合同》补充协议第二款第2.3项第二目煤气安装费、有线电视安装费由原告负担的约定无效并退还煤气安装费、有线电视安装费共2,950.00元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于焦点3，被告收取煤气安装费、有线电视安装费缺乏合法、有效的依据，其资金占用行为必然会给原告造成损失，故原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。对于计算标准，资金占用费的宗旨在于填补原告因此而遭受的损失，本案中，原告之损失主要为利息损失，故应以同期存款利率计算较为适宜。对被告的该抗辩意见，一审法院予以采信。对于起算时间，应从资金转移占有之日计算，但原告诉讼自2010年5月起算，从其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条第二款，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款之规定，判决：一、原告何平与被告贵阳金融控股有限公司于2010年4月19日签订的《商品房买卖合同》补充协议第二款第2.3项第二目煤气安装费、有线电视安装费由原告何平负担的约定无效；二、被告贵阳金融控股有限公司自本判决生效之日起三日内退还原告何平煤气安装费人民币2,690.00元、有线电视安装费人民币260.00元，共计人民币2,950.00元；三、被告贵阳金融控股有限公司自本判决生效之日起三日内支付原告何平资金占用费，该费用以人民币2,950.00元为基数，从2010年5月1日起按照同期银行存款利率计算至上述费用退还完毕之日止；四、驳回原告何平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规8/11定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元（原告已预交），由被告贵阳金融控股有限公司负担。本院查明本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为本院认为，本案二审的争议焦点为：一、双方补充协议约定由被上诉人另行支付煤气安装建安成本费、有线电视安装建安成本费是否有效；二、被上诉人诉请退还两项建安费用是否已过诉讼时效；三、是否应当计算被上诉人被收取两项建安费用的资金占用损失。关于争议焦点一。首先，2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会所作的《关于有关问题询问的答复》指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。上诉人金融控股公司作为贵州省内的房地产开发企业，理应受上述地方性法规的约束，在从事房地产经营行为时，不应该在商品房价款之外另行收取有关水、电、气等配套设施的安装费用。但是，当事人双方在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》施行以后所签订的《商品房买卖合同》补充协议第一款1.3条却约定，由购房人在商品房价款之外另行支付煤气安装建安成本费、有线电视安装建安成本费，该约定违反了上述地方性法规的规定，上诉人不合理地向购房人加收本应由其自行承担的房屋基础设施建安费用，加重了购房人的责任。其次，从该补充协议签订的形式和内容来看，该补充协议系上诉人金融控股公司为重复使用而事先拟定并向被上诉人提供的格式条款，因此，根据《中华人民共和国合9/11同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。"因双方补充协议第一款1.3条系上诉人提供的格式条款，且不合理地加重了购房人责任，故该条款无效，一审法院认定该条款无效正确，应予维持。据此，上诉人依据补充协议第一款1.3条收取的两项建安费用于法无据，理应予以退还。故一审法院判决上诉人退还两项建安费用，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。一审中被上诉人系基于主张补充协议第一款1.3条无效而提出返还两项费用，该两项费用的返还请求权诉讼时效应从补充协议第一款1.3条被确认无效时起算，故并未超过诉讼时效，一审判决认定被上诉人请求退还两项建安费用未超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。本院认为，因上诉人收取两项建安费用缺乏合法依据，其占用该笔费用必然造成被上诉人一定的损失，为弥补被上诉人的资金占用损失，一审法院酌情以中国人民银行公布的同期银行存款利率为标准计算资金占用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贵阳金融控股有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳金融控股有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判员陈跃霄二〇二〇年九月十八日书记员彭永耀北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊10/11等全类型法律知识服务。11/11',)