西安杨林房地产开发有限公司、陈楠等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

('西安杨林房地产开发有限公司、陈楠等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】陕西省西安市中级人民法院【审理法院】陕西省西安市中级人民法院【审结日期】2021.07.22【案件字号】(2021)陕01民终11315号【审理程序】二审【审理法官】刘国强【文书类型】判决书【当事人】西安杨林房地产开发有限公司;陈楠;西安花好月圆物业服务有限公司;西安皖森装饰有限公司【当事人】西安杨林房地产开发有限公司陈楠西安花好月圆物业服务有限公司西安皖森装饰有限公司【当事人-个人】陈楠【当事人-公司】西安杨林房地产开发有限公司西安花好月圆物业服务有限公司西安皖森装饰有限公司【代理律师/律所】戴熹北京德恒(南宁)律师事务所【代理律师/律所】戴熹北京德恒(南宁)律师事务所【代理律师】戴熹【代理律所】北京德恒(南宁)律师事务所【法院级别】中级人民法院1/10【原告】西安杨林房地产开发有限公司【被告】陈楠;西安花好月圆物业服务有限公司;西安皖森装饰有限公司【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。【权责关键词】代理实际履行诚实信用原则证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院依法予以确认。【本院认为】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，上诉人杨林公司与被上诉人陈楠所签《商品房买卖合同》系杨林公司提供的采用格式条款订立的合同，合同第十条的内容与合同附件五的内容相冲突，第十条的内容不利于杨林公司一方，附件五的内容不利于陈楠一方。杨林公司并未提供证据证明其公司已对合同第十条与附件五的内容向陈楠进行了合理提示与说明。因此，一审判决以该合同第十条的约定，确定案涉空调设施费的负担主体为杨林公司，并无错误。杨林公司认为一审判决认定事实不清、证据不足、举证责任分配错误等上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。综上所述，杨林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，西安杨林房地产开发有限公司已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2300:25:55【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年2月20日，杨林公司(甲方)与皖森公司(乙方)签订《中央空调设备合同》，约定鉴于隆源国际城项目DK-5(C地块)2某公寓无供暖、供冷设2/10施设备，同时因公寓墙体外立面不能悬挂空调，为使业主能集中供冷、供暖，故甲方对2某楼公寓采取统一的中央空调，甲方根据商品房买卖合同的约定将采购和安装空调的相关费用平摊到每户业主来承担，甲方同意乙方直接向业主收取相关费用。杨林公司和皖森公司交接材料载明“位于西安市隆源国际城项目DK-5(C地块)2某楼中央空调设备(冷热泵模块)经过甲乙双方验收合格后，现乙方向甲方移交以下材料：1.模块式风冷冷水(热泵)机组合格证；2.安装维修操作手册；3.产品保修卡。”2019年8月29日，陈楠向皖森公司支付代收空调费1.5万元，皖森公司向陈楠出具收据。2019年9月12日，陈楠与杨林公司签订《商品房买卖合同》，约定陈楠购买杨林公司开发的位于未央区(经济技术开发区)草滩镇火车北客站元朔路韩家湾新型社区(隆源国际城)DK-5第2幢1单元9层10917号房屋一套，房屋规划用途为公寓。合同第十条商品房相关设施设备交付条件：(一)基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；公寓供暖为中央空调；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，公寓不安装燃气；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续；第二十九条：合同附件与本合同具有同等法律效力。附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定，第2.2条约定：供暖设备，用户自理。收房后，花好月圆公司向业主发放《业主手册》，对物业服务收费、业主守则、公共事业和室内配套设备设施的使用报修等事项进行约定，其中业主守则第八条载明“为保持楼宇外立面美观，每一单元均已随楼赠送已安装好的空调机，并暗埋空调管道，业主请勿更改或自行穿越外墙安装。如业主有变更空调机的行为，请提前向物业公司提出申请，获得批准后再自行安装；如因此而导致单元有任何损坏，须自行负责修妥有关损坏部分。”现案涉空调已安装到位并投入使用。【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条3/10款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，陈楠与杨林公司在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同(预售)》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应严格履行各自的义务。《商品房买卖合同(预售)》第十条约定供暖为中央空调，由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。合同附件五2.2款约定供暖设施用户自理。合同主条款与合同附件签订是同一时间。而对于供暖设施的费用负担，合同主条款的约定与附件五的约定相冲突，《商品房买卖合同(预售)》系格式合同，针对供暖设施费用的负担，有两种相冲突约定的，应当以不利于提供格式条款一方的约定确定双方的义务。附件五对供暖设施的约定与主条款相冲突，在签订商品房买卖合同时，杨林公司应当采取合理的方式提请陈楠注意免除或者限制其责任的条款，而杨林公司无证据证实向陈楠作了合理提示或说明。同时，《商品房买卖合同(预售)》的填表说明第5条显示“出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定”，而本案主合同中对供暖设施费用的负担约定的非常明确，并不需要进行补充约定。综合以上情况，本院认定双方涉争的中央空调的相关费用的负担应以《商品房买卖合同(预售)》第十条来确定，该费用由杨林公司负担。杨林公司的辩解理由不能成立，本院不予采纳。陈楠主张自交款时至实际付清之日期间利息的诉讼请求，本院酌定杨林公司按照陈楠交款时中国人民银行半年期定期存款基准利率计算。关于皖森公司是否承担退款责任。案涉中央空调的费用虽然由皖森公司收取，但皖森公司与杨林公司仅是委托代收关系，退还中央空调费用的责任应当由杨林公司承担。关于陈楠主张花好月圆公司承担退还空调费的诉讼请求，因花好月圆公司未收取陈楠的空调费，且并非商品房买卖合同的相对方，陈楠的该项诉讼请求无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安杨林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告陈楠空调费1.5万元及利息(以1.5万元为基数，按照2019年8月29日中国人民银行半年期定期存款基准利率为标准，自2019年8月29日起计算至实际给付之日止)；二、驳回原告陈楠的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》4/10第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元(原告已预交)，由被告杨林公司负担，于上述款项付款时间一并支付原告。【二审上诉人诉称】杨林公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回陈楠的一审全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由陈楠负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。主要有以下几点：其一，案涉商品房买卖合同使用西安市通用的商品房买卖合同示范文本，并非杨林公司预先拟制提供，所以合同条款并非格式条款。合同条款内容是双方自愿协商达成一致的结果，附件五是双方另行对示范性合同条款的进一步补充和完善，合法有效。其二，即使认定案涉商品房买卖合同是以格式条款订立的合同，也不能随意更改或否认争议条款的内容与效力，不能得出两种以上的解释。而应根据陈楠签订合同前的实际履行行为及争议发生的前因后果来探寻双方签订合同的真实意思表示。其三，案涉合同附件五的法律效力优先于合同第十条。其四，陈楠在交完费用、签订合同并接收房屋后又予以反悔，不符合诚实信用原则与契约精神。二、一审判决对举证责任的分配存在错误，不应在杨林公司已提供案涉合同并非格式条款的法律依据且已就相关事实进行说明的情况下，仍要求杨林公司提供案涉空调费用不应由杨林公司承担的证据。综上所述，杨林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：西安杨林房地产开发有限公司、陈楠等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2021)陕01民终11315号当事人上诉人(原审被告)：西安杨林房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区元朔路与建元二路十字东南角隆源大厦26层。法定代表人：郑成香，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴熹，北京德恒(南宁)律师事务所律师。5/10委托诉讼代理人：王姣。被上诉人(原审原告)：陈楠。原审被告：西安花好月圆物业服务有限公司。住所地：西安市经济技术开发区元朔路与建元二路交汇处隆源国际城2期13号楼1-3层。法定代表人：郑胜增，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴熹，北京德恒(南宁)律师事务所律师。原审被告：西安皖森装饰有限公司。住所地：西安市浐灞生态区欧亚大道666号欧亚国际一期2幢1单元3层10332号。法定代表人：郑帅，该公司经理。委托诉讼代理人：戴熹，北京德恒(南宁)律师事务所律师。审理经过上诉人西安杨林房地产开发有限公司(以下简称：杨林公司)因与被上诉人陈楠、原审被告西安花好月圆物业服务有限公司(以下简称：花好月圆公司)、西安皖森装饰有限公司(以下简称：皖森公司)商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初22151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘国强独任审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称杨林公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回陈楠的一审全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由陈楠负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。主要有以下几点：其一，案涉商品房买卖合同使用西安市通用的商品房买卖合同示范文本，并非杨林公司预先拟制提供，所以合同条款并非格式条款。合同条款内容是双方自愿协商达成一致的结果，附件五是双方另行对示范性合同条款的进一步补充和完善，合法有效。其二，即使认定案涉商品房买卖合同是以格式条款订立的合同，也不能随意更改或否认争议条款的内容与效力，不能得出两种以上的解释。而应根据陈楠签订合同前的实际履行行为及争议发生的前因后果来探寻双方签订合同的真实意思表示。其三，案涉合同附件五的法律效力优先于合同第十条。其四，陈楠在交完费用、6/10签订合同并接收房屋后又予以反悔，不符合诚实信用原则与契约精神。二、一审判决对举证责任的分配存在错误，不应在杨林公司已提供案涉合同并非格式条款的法律依据且已就相关事实进行说明的情况下，仍要求杨林公司提供案涉空调费用不应由杨林公司承担的证据。二审被上诉人辩称陈楠经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。花好月圆公司述称：业主手册第八条中存在笔误，漏写了“机位”的“位”字，实际应为赠送空调机位，而非赠送空调机。花好月圆公司没有权利决定赠送空调机。花好月圆公司同意杨林公司的上诉请求。皖森公司述称：安装空调时陈楠去现场实地看过，当时杨林公司已告知陈楠空调费用由陈楠承担。皖森公司同意杨林公司的上诉请求。原告诉称陈楠向一审法院起诉请求：1、判令杨林公司、花好月圆公司及皖森公司向其返还空调费15000元；2、判令杨林公司、花好月圆公司及皖森公司向其支付逾期利息(以15000元为基数，按照年利率6%计算，自2019年8月29日起计算至实际付清之日，暂计算至2020年6月5日为842.26元)；3、本案诉讼费由杨林公司、花好月圆公司及皖森公司承担。一审法院查明一审法院认定事实：2019年2月20日，杨林公司(甲方)与皖森公司(乙方)签订《中央空调设备合同》，约定鉴于隆源国际城项目DK-5(C地块)2某公寓无供暖、供冷设施设备，同时因公寓墙体外立面不能悬挂空调，为使业主能集中供冷、供暖，故甲方对2某楼公寓采取统一的中央空调，甲方根据商品房买卖合同的约定将采购和安装空调的相关费用平摊到每户业主来承担，甲方同意乙方直接向业主收取相关费用。杨林公司和皖森公司交接材料载明“位于西安市隆源国际城项目DK-5(C地块)2某楼中央空调设备(冷热泵模块)经过甲乙双方验收合格后，现乙方向甲方移交以下材料：1.模块式风冷冷水(热泵)机组合格证；2.安装维修操作手册；3.产品保修卡。”2019年8月29日，陈楠向皖森公司支付代收空调费1.5万元，皖森公司向陈楠出具收据。2019年9月12日，陈楠与杨林公司签订《商品房买卖合同》，约定陈楠购买杨林公司开发的位于未央区(经济技术开发区)草滩镇火车北客站元朔路韩家湾新型社区(隆源国际城)DK-5第27/10幢1单元9层10917号房屋一套，房屋规划用途为公寓。合同第十条商品房相关设施设备交付条件：(一)基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；公寓供暖为中央空调；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，公寓不安装燃气；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续；第二十九条：合同附件与本合同具有同等法律效力。附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定，第2.2条约定：供暖设备，用户自理。收房后，花好月圆公司向业主发放《业主手册》，对物业服务收费、业主守则、公共事业和室内配套设备设施的使用报修等事项进行约定，其中业主守则第八条载明“为保持楼宇外立面美观，每一单元均已随楼赠送已安装好的空调机，并暗埋空调管道，业主请勿更改或自行穿越外墙安装。如业主有变更空调机的行为，请提前向物业公司提出申请，获得批准后再自行安装；如因此而导致单元有任何损坏，须自行负责修妥有关损坏部分。”现案涉空调已安装到位并投入使用。一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，陈楠与杨林公司在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同(预售)》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应严格履行各自的义务。《商品房买卖合同(预售)》第十条约定供暖为中央空调，由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。合同附件五2.2款约定供暖设施用户自理。合同主条款与合同附件签订是同一时间。而对于供暖设施的费用负担，合同主条款的约定与附件五的约定相冲突，《商品房买卖合同(预售)》系8/10格式合同，针对供暖设施费用的负担，有两种相冲突约定的，应当以不利于提供格式条款一方的约定确定双方的义务。附件五对供暖设施的约定与主条款相冲突，在签订商品房买卖合同时，杨林公司应当采取合理的方式提请陈楠注意免除或者限制其责任的条款，而杨林公司无证据证实向陈楠作了合理提示或说明。同时，《商品房买卖合同(预售)》的填表说明第5条显示“出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定”，而本案主合同中对供暖设施费用的负担约定的非常明确，并不需要进行补充约定。综合以上情况，本院认定双方涉争的中央空调的相关费用的负担应以《商品房买卖合同(预售)》第十条来确定，该费用由杨林公司负担。杨林公司的辩解理由不能成立，本院不予采纳。陈楠主张自交款时至实际付清之日期间利息的诉讼请求，本院酌定杨林公司按照陈楠交款时中国人民银行半年期定期存款基准利率计算。关于皖森公司是否承担退款责任。案涉中央空调的费用虽然由皖森公司收取，但皖森公司与杨林公司仅是委托代收关系，退还中央空调费用的责任应当由杨林公司承担。关于陈楠主张花好月圆公司承担退还空调费的诉讼请求，因花好月圆公司未收取陈楠的空调费，且并非商品房买卖合同的相对方，陈楠的该项诉讼请求无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安杨林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告陈楠空调费1.5万元及利息(以1.5万元为基数，按照2019年8月29日中国人民银行半年期定期存款基准利率为标准，自2019年8月29日起计算至实际给付之日止)；二、驳回原告陈楠的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元(原告已预交)，由被告杨林公司负担，于上述款项付款时间一并支付原告。本院查明本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院依法予以确认。9/10本院认为本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，上诉人杨林公司与被上诉人陈楠所签《商品房买卖合同》系杨林公司提供的采用格式条款订立的合同，合同第十条的内容与合同附件五的内容相冲突，第十条的内容不利于杨林公司一方，附件五的内容不利于陈楠一方。杨林公司并未提供证据证明其公司已对合同第十条与附件五的内容向陈楠进行了合理提示与说明。因此，一审判决以该合同第十条的约定，确定案涉空调设施费的负担主体为杨林公司，并无错误。杨林公司认为一审判决认定事实不清、证据不足、举证责任分配错误等上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。综上所述，杨林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，西安杨林房地产开发有限公司已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。落款审判员刘国强二〇二一年七月二十二日法官助理陈杰书记员胡雨欣北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。10/10',)