武汉联峰房地产开发有限公司、石坚商品房预售合同纠纷二审民事判决书

('武汉联峰房地产开发有限公司、石坚商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审结日期】2021.02.19【案件字号】(2021)鄂01民终947号【审理程序】二审【审理法官】申光伟【审理法官】申光伟【文书类型】判决书【当事人】武汉联峰房地产开发有限公司;石坚【当事人】武汉联峰房地产开发有限公司石坚【当事人-个人】石坚【当事人-公司】武汉联峰房地产开发有限公司【代理律师/律所】杨森湖北金卫律师事务所;李科湖北金卫律师事务所;郭健雄湖北瀛楚律师事务所【代理律师/律所】杨森湖北金卫律师事务所李科湖北金卫律师事务所郭健雄湖北瀛楚律师事务所【代理律师】杨森李科郭健雄【代理律所】湖北金卫律师事务所湖北瀛楚律师事务所【法院级别】中级人民法院1/11【原告】武汉联峰房地产开发有限公司【被告】石坚【本院观点】石坚与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方均应按合同约定履行。【权责关键词】情势变更违约金过错合同约定诚实信用原则第三人新证据诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，石坚与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方均应按合同约定履行。联峰公司上诉称因完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化。因前述情形并非合同约定的免责情形，也非联峰公司在签订案涉合同时不能完全预见的情形，并不能免除联峰公司的责任。同时，即便因相邻违法建筑造成联峰公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，亦不影响联峰公司承担违约责任，故对联峰公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。联峰公司延期交房系列案件，本院已经于2020年6月15日作出(2020)鄂01民终4212号等系列案件判决，该系列案件生效判决已经认定，联峰公司与购房人签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的涉案房屋交付时间为2016年8月30日，而联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时，联峰公司才符合合同约定的交付条件，已超过合同约定的案涉房屋交付期限，应当承担逾期交房的违约责任。故，一审法院综合考虑石坚已收房，没有对其使用房屋造成实质性的影响，且联峰公司所交付的商品房的规划未通过验收系相邻违章建筑占用联峰公司的规划用地所致，联峰公司已尽力维权，但仍然造成了规划验收的延迟，酌情降低石坚实际收房后的违约金，由合同约定的按日支付已付房价款万分之二的标准调整为万分之0.5，符合公平原则，并无不当。综上所述，联峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一2/11审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由武汉联峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-2105:50:37【一审法院查明】一审法院认定事实：一、签订合同的时间：2016年8月16日。二、合同编号：湖140417812。三、商品房项目位置、名称及房号：武汉市洪山区喻家湖路5号汇博苑小区1-1-1502。四、建筑面积：336.00平方米。五、实际支付总房款：5290350元。六、合同约定交房时间及实际办理交房手续的时间：约定交房时间为2016年8月30日，实际办理交房手续时间为2016年10月31日。七、合同约定逾期交房的违约责任：出卖人支付买受人已交付房价款日万分之二的违约金。八、合同约定逾期办理房地产初始登记的违约责任：出卖人支付买受人已付房价款百分之一的违约金。九、取得项目国有土地使用权证的时间：2008年4月8日。十、取得建设工程规划许可证的时间：2013年5月16日。十一、项目是否取得竣工验收备案证及时间：2017年8月21日取得。十二、项目取得不动产权属证明的时间：2017年11月19日取得。十三、实际取得不动产权属证明的时间：2017年11月22日取得。以上事项双方无争议。【一审法院认为】一审法院认为，石坚与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定全面履行。关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题及联峰公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。生效的同案判决已经认定，联峰公司应承担逾期交房及逾期办理房地产初始登记的违约责任。联峰公司应向石坚支付逾期交房违约金143368.49元(5290350元×62日×0.0002＋5290350元×294日×0.00005，取小数点后两位数)。联峰公司应向石坚支付逾期办理房地产初始登记违约金26451.75元(5290350元×0.005，取小数点后两位数)。联峰公司要求按照已交付房价按日万分之一计算业主收房前的逾期交房违约金的抗辩意见，因生效的宋京颐案判决书是针对业主一直未收房的情况，不适用本案情形，此项抗辩意见一审法院不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最3/11高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、联峰公司于判决生效之日起十日内向石坚支付逾期交房违约金143368.49元；二、联峰公司于判决生效之日起十日内向石坚支付逾期办理房地产初始登记违约金26451.75元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1849元，由联峰公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。【二审上诉人诉称】联峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判向石坚支付逾期交房违约金110568.32元(自合同约定的最后交付期限届满第二日起至石坚实际收房之日止，以石坚的总房款5290350元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金;以石坚实际收房第二日起至2017年8月21日至，以石坚的总房款5290350元为基数，按照日万分之零点五的标准计算违约金即5290350元×62日×0.0001+5290350元×294日×0.00005=110568.32元)；2.一、二审诉讼费用均由石坚承担。事实和理由：一、武汉市中级人民法院在审理的与本案案情相似的案件中，己通过作出生效判决的方式，确立了联峰公司应当承担的赔偿标准。在联峰公司与业主宋京颐一案作出的(2020)鄂01民终6088号民事二审判决书确定，2016年8月30日至2017年8月21日期间，若业主己收房的，在2016年8月30日至收房期间，联峰公司应按照日万分之一承担违约责任；另在(2020)鄂01民终4212-4230号民事二审判决书确定，在收房后至2017年8月21日期间，联峰公司应按照日万分之0.5承担违约责任。对于石坚的违约金计算，联峰公司请求二审法院按照上述标准计算违约金。二、本案中，由于完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化，二审法院应依据诚实信用原则和公平原则，合理确定联峰公司的权利及义务。(一)关于规划验收变化的原因：联峰公司在申请办理汇博苑项目规划验收过程中，由于发生了双方当事人无法预见的情势变更，即虹景花园小区相邻违法建设行为以及政府相关部门对这一行为的处理未能按期到位，致使联峰公司办理项目规划验收受到影响，双方购房合同履行的基础发生变更，办理房屋初始登记时间发生变化。(二)房屋交房时公示的规划验收条件与房屋竣工验收合格时的规划条件是完全一致的，联峰公司不存在任何欺骗行为：2017年7月27日，联峰公司取得《湖北省建设工4/11程竣工验收规划条件核实证明》，2017年8月21日，取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。联峰公司提交的材料中可以清楚反映，房屋交房时公示的规划验收条件与房屋竣工验收合格时的规划条件是完全一致的，即联峰公司虽在交房时未取得验收证明，但交付房屋实际己符合验收的合格条件。三、一审法院判决联峰公司承担的违约金金额过高，石坚无任何实际损失，且因房产获得各种增值收益，联峰公司不应按照石坚的诉讼请求支付逾期交房，应对违约金标准进行调整。第一，双方合同履行过程中，因不可归责于联峰公司的事由导致项目规划条件和房屋初始登记时间发生变化，对此，联峰公司不存在任何不当行为和过错；第二，石坚己按合同约定时间收房，并随后进行装修入住，对交房条件未提出任何异议，交房行为具有法律效力。第三，石坚在两次规划条件公示过程中未提出任何异议，联峰公司按变更后的规划条件办理了房屋初始登记并通知石坚领取不动产资料，石坚领取不动产资料时没有提出任何异议，并在之后自行办理了不动产权证，以实际行为认可了双方合同履行条件发生部分变更。第四，在合同履行过程中存在逾期支付购房款的违约行为，按照合同约定应当向联峰公司支付逾期付款的违约金，在双方均存在违约的情形下，请求法院酌情降低联峰公司的违约责任。联峰公司上诉称因完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化。因前述情形并非合同约定的免责情形，也非联峰公司在签订案涉合同时不能完全预见的情形，并不能免除联峰公司的责任。同时，即便因相邻违法建筑造成联峰公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，亦不影响联峰公司承担违约责任，故对联峰公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，联峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：武汉联峰房地产开发有限公司、石坚商品房预售合同纠纷二审民事判决书湖北省武汉市中级人民法院5/11民事判决书(2021)鄂01民终947号当事人上诉人(原审被告)：武汉联峰房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路某某。法定代表人：刘宇辉，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨森，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李科，湖北金卫律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：石坚。委托诉讼代理人：郭健雄，湖北瀛楚律师事务所律师。审理经过上诉人武汉联峰房地产开发有限公司(以下简称联峰公司)因与被上诉人石坚商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院(2020)鄂0111民初8135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称联峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判向石坚支付逾期交房违约金110568.32元(自合同约定的最后交付期限届满第二日起至石坚实际收房之日止，以石坚的总房款5290350元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金;以石坚实际收房第二日起至2017年8月21日至，以石坚的总房款5290350元为基数，按照日万分之零点五的标准计算违约金即5290350元×62日×0.0001+5290350元×294日×0.00005=110568.32元)；2.一、二审诉讼费用均由石坚承担。事实和理由：一、武汉市中级人民法院在审理的与本案案情相似的案件中，己通过作出生效判决的方式，确立了联峰公司应当承担的赔偿标准。在联峰公司与业主宋京颐一案作出的(2020)鄂01民终6088号民事二审判决书确定，2016年8月30日至2017年8月21日期间，若业主己收房的，在2016年8月30日至收房期间，联峰公司应按照日万分之一承担违约责任；另在(2020)鄂01民终4212-4230号民事二审判决书确定，在收房后至2017年8月21日期间，联峰公司应按照日万分之0.5承担违约责任。对于石坚的违约金计算，联峰公司请求二审6/11法院按照上述标准计算违约金。二、本案中，由于完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化，二审法院应依据诚实信用原则和公平原则，合理确定联峰公司的权利及义务。(一)关于规划验收变化的原因：联峰公司在申请办理汇博苑项目规划验收过程中，由于发生了双方当事人无法预见的情势变更，即虹景花园小区相邻违法建设行为以及政府相关部门对这一行为的处理未能按期到位，致使联峰公司办理项目规划验收受到影响，双方购房合同履行的基础发生变更，办理房屋初始登记时间发生变化。(二)房屋交房时公示的规划验收条件与房屋竣工验收合格时的规划条件是完全一致的，联峰公司不存在任何欺骗行为：2017年7月27日，联峰公司取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，2017年8月21日，取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。联峰公司提交的材料中可以清楚反映，房屋交房时公示的规划验收条件与房屋竣工验收合格时的规划条件是完全一致的，即联峰公司虽在交房时未取得验收证明，但交付房屋实际己符合验收的合格条件。三、一审法院判决联峰公司承担的违约金金额过高，石坚无任何实际损失，且因房产获得各种增值收益，联峰公司不应按照石坚的诉讼请求支付逾期交房，应对违约金标准进行调整。第一，双方合同履行过程中，因不可归责于联峰公司的事由导致项目规划条件和房屋初始登记时间发生变化，对此，联峰公司不存在任何不当行为和过错；第二，石坚己按合同约定时间收房，并随后进行装修入住，对交房条件未提出任何异议，交房行为具有法律效力。第三，石坚在两次规划条件公示过程中未提出任何异议，联峰公司按变更后的规划条件办理了房屋初始登记并通知石坚领取不动产资料，石坚领取不动产资料时没有提出任何异议，并在之后自行办理了不动产权证，以实际行为认可了双方合同履行条件发生部分变更。第四，在合同履行过程中存在逾期支付购房款的违约行为，按照合同约定应当向联峰公司支付逾期付款的违约金，在双方均存在违约的情形下，请求法院酌情降低联峰公司的违约责任。二审被上诉人辩称石坚辩称，该系列案件生效判决在2020年有20多件并且已经执行，一审法院作自由裁量，降低标准。石坚认为一审法院判决公平合理，合法有效，联峰公司的上诉的理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。7/11原告诉称石坚在一审法院起诉请求：1．判令联峰公司向石坚支付逾期交房违约金376953.09元；2．判令联峰公司向石坚支付逾期办证违约金52942.85元；3．判令联峰公司向石坚配置施耐德智能家居系统(包括可视对讲系统、报警系统、空调新风控制系统、地暖控制系统等软件和硬件)；4．本案的诉讼费用、保全费用由联峰公司承担。一审审理过程中，石坚自愿撤回第三项诉讼请求。并变更第一项、第二项诉讼请求为：1．判令联峰公司支付逾期交房违约金143368.49元；2．判令联峰公司支付逾期办证违约金26451.75元。一审法院查明一审法院认定事实：一、签订合同的时间：2016年8月16日。二、合同编号：湖140417812。三、商品房项目位置、名称及房号：武汉市洪山区喻家湖路5号汇博苑小区1-1-1502。四、建筑面积：336.00平方米。五、实际支付总房款：5290350元。六、合同约定交房时间及实际办理交房手续的时间：约定交房时间为2016年8月30日，实际办理交房手续时间为2016年10月31日。七、合同约定逾期交房的违约责任：出卖人支付买受人已交付房价款日万分之二的违约金。八、合同约定逾期办理房地产初始登记的违约责任：出卖人支付买受人已付房价款百分之一的违约金。九、取得项目国有土地使用权证的时间：2008年4月8日。十、取得建设工程规划许可证的时间：2013年5月16日。十一、项目是否取得竣工验收备案证及时间：2017年8月21日取得。十二、项目取得不动产权属证明的时间：2017年11月19日取得。十三、实际取得不动产权属证明的时间：2017年11月22日取得。以上事项双方无争议。8/11一审法院认为一审法院认为，石坚与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定全面履行。关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题及联峰公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。生效的同案判决已经认定，联峰公司应承担逾期交房及逾期办理房地产初始登记的违约责任。联峰公司应向石坚支付逾期交房违约金143368.49元(5290350元×62日×0.0002＋5290350元×294日×0.00005，取小数点后两位数)。联峰公司应向石坚支付逾期办理房地产初始登记违约金26451.75元(5290350元×0.005，取小数点后两位数)。联峰公司要求按照已交付房价按日万分之一计算业主收房前的逾期交房违约金的抗辩意见，因生效的宋京颐案判决书是针对业主一直未收房的情况，不适用本案情形，此项抗辩意见一审法院不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、联峰公司于判决生效之日起十日内向石坚支付逾期交房违约金143368.49元；二、联峰公司于判决生效之日起十日内向石坚支付逾期办理房地产初始登记违约金26451.75元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1849元，由联峰公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为本院认为，石坚与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方均应按合同约定履行。联峰公司上诉称因完全不可归责于联峰公司的原因，导致房屋验收和房屋初始登9/11记时间发生变化。因前述情形并非合同约定的免责情形，也非联峰公司在签订案涉合同时不能完全预见的情形，并不能免除联峰公司的责任。同时，即便因相邻违法建筑造成联峰公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，亦不影响联峰公司承担违约责任，故对联峰公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。联峰公司延期交房系列案件，本院已经于2020年6月15日作出(2020)鄂01民终4212号等系列案件判决，该系列案件生效判决已经认定，联峰公司与购房人签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的涉案房屋交付时间为2016年8月30日，而联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时，联峰公司才符合合同约定的交付条件，已超过合同约定的案涉房屋交付期限，应当承担逾期交房的违约责任。故，一审法院综合考虑石坚已收房，没有对其使用房屋造成实质性的影响，且联峰公司所交付的商品房的规划未通过验收系相邻违章建筑占用联峰公司的规划用地所致，联峰公司已尽力维权，但仍然造成了规划验收的延迟，酌情降低石坚实际收房后的违约金，由合同约定的按日支付已付房价款万分之二的标准调整为万分之0.5，符合公平原则，并无不当。综上所述，联峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由武汉联峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判员申光伟二〇二一年二月十九日法官助理邱冠群10/11书记员贾玉玲北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。11/11',)