庞某与百色市建通房地产公司商品房预售合同纠纷二审判决结果

('庞某1、百色市建通房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广西壮族自治区百色地区（市）中级人民法院【审理法院】广西壮族自治区百色地区（市）中级人民法院【审结日期】2020.04.23【案件字号】(2020)桂10民终536号【审理程序】二审【审理法官】罗锡平罗敏许彩乐【审理法官】罗锡平罗敏许彩乐【文书类型】判决书【当事人】庞某1;百色市建通房地产开发有限责任公司【当事人】庞某1百色市建通房地产开发有限责任公司【当事人-个人】庞某1【当事人-公司】百色市建通房地产开发有限责任公司【代理律师/律所】黄大川广西桂铭律师事务所;覃晓晗广西齐川律师事务所【代理律师/律所】黄大川广西桂铭律师事务所覃晓晗广西齐川律师事务所【代理律师】黄大川覃晓晗【代理律所】广西桂铭律师事务所广西齐川律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【被告】百色市建通房地产开发有限责任公司1/10【本院观点】对于被上诉人于本诉请求，上诉人提交的《“建通·时代广场"股东会决议》，其中的“建通时代广场项目借贷情况核对确认表"，从确认表中可以看到，本诉的四套房屋包含在其中，可以确定股东会议达成一致意见，上诉人购买的四套房屋在工程款核算中给付。【权责关键词】撤销委托代理法定代理违约金支付违约金合同约定法定代理人质证诉讼请求执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为：对于被上诉人于本诉请求，上诉人提交的《“建通·时代广场"股东会决议》，其中的“建通时代广场项目借贷情况核对确认表"，从确认表中可以看到，本诉的四套房屋包含在其中，可以确定股东会议达成一致意见，上诉人购买的四套房屋在工程款核算中给付。且上诉人列举了被上诉人为其出具争议四套交易房屋的销售不动产统一税务发票（以下简称发票）作为反驳证据。这四份发票至少包含如下内容：一是双方买卖合同意思表示真实；二是发票出具后上诉人即可向房屋登记交易管理中心办理备案并按比例交纳办理房产证税费，并实际取得房产证；三是被上诉人对上诉人购买房屋交易、付款、交房的认可；四是被上诉人作为买受人以发票证明已经履行付款义务；五是合同因付款完毕而终止。被上诉人对上诉人提交的发票证据的真实性无异议，上诉人四套房屋已取得百色市房屋登记交易管理中心办理备案登记，被上诉人也出具证明，证明上诉人的四套房屋均已在百色市房产管理局办理合同登记备案。上诉人持有发票等证据在诉讼中处于优势证据地位。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法2012释8号]第八条规定，被上诉人一、二审没有举出有效证据证明付款的事实不存在，应承担举证不能责任。故被上诉人要求解除合同于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判决有误，应予改判。依照根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法2012释8号]第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下【裁判结果】一、撤销右江区人民法院（2019）桂1002民初3928号民事判决；二、驳回被上诉人百色市建通房地产开发有限责任公司的诉讼请求。二审案件受理费188元，由被上诉人百色市建通房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。2/10【更新时间】2021-11-0404:58:56【一审法院查明】一审法院认定事实：根据当事人陈述和经审查确认的证据，原审法院认定事实如下：2014年9月29日，原告建通公司与被告庞某1签订4份《商品房买卖合同》及附件，约定由被告购买原告开发的建通时代广场（推广名：百色建通中心）5幢1单元22层2201号、22层2202号、23层2301号、23层2302号商品房。其中，5幢1单元22层2201号房屋的价款为355743元，5幢1单元22层2202号房屋的价款为422790元，5幢1单元23层2301号房屋的价款为354463元，5幢1单元23层2302号房屋的价款为421251元，4套房屋总价款共计1554247元。合同还约定，若因被告违约，导致原告解除合同的，被告应当按合同约定总价款的1％向原告支付违约金。2015年11月11日，原告建通公司向被告庞某1出具4份销售不动产统一发票，发票上分别载明了上述4套涉案房屋。【一审法院认为】一审法院认为，首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件是在平等、自愿、协商一致的基础上签订，是当事人真实意思表示，合同内容没有违反相关法律禁止性规定，上述合同成立、有效，基于该合同，被告负有向原告支付购房款的合同义务，原告负有向被告交付涉案房屋的义务。其次，被告庞某1的法定代理人庞某2与原告建通公司之间，就涉案房屋所在的建通时代广场项目存在《合作开发房地产协议书》。被告辩称其提交的《合作开发房地产协议书》、《“建通·时代广场"股东会决议》及（2018）桂民终469号民事给被告，但被告在2019年11月12日收到原审法院应诉材料后，已经通过答辩的形式明确表明不履行付款义务，上述合同原告单方解除合同的法定情形已经成就，故原告要求确认涉案的4份《商品房买卖合同》及其附件已经解除的诉请，具有事实及法律依据，原审法院确认涉案的4份《商品房买卖合同》及其附件已于2019年11月12日解除。被告违反合同约定，拒绝履行合同义务，应当按照合同承担违约责任，即按照合同约定总价款的1％向原告支付违约金。故被告应当支付的违约金的金额为1554247元×1％＝15542.47元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告百色市建通房地产开发有限责任公司与被告庞某1于2014年9月29日签订的4份《商品房买卖合同》于2019年11月12日解除；二、被告庞某1向原告百色市建通房地产开发有限责任公司支付违约金15542.47元；三、被告庞某1于判决生效之日起七日内协助原告百色市建通房地产开发有限责任公司3/10办理网签合同、登记备案等解除合同相关事宜的注销手续。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请执行。本案案件受理费188元，减半收取94元，由被告庞某1负担（原告已预交94元，被告履行本案义务时可将94元一并支付给原告）。【二审上诉人诉称】庞某1上诉请求，一审法院以“被告基于《商品房买卖合同》对原告所负购房款义务未履行"为由从而判决解除《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据理由如下:上诉人认为根据上诉人与被上诉人2015年4月30日签订的《“建通时代广场"股东会决议》本案所涉四份《商品房买卖合同》的购房款已通过转化为工程款或投资款的形式全部付清并无拖欠。1、建通时代广场项目为被上诉人与庞某2合作开发的房地产项目2015年4月30日就项目投资情况的相关事宜被上诉人、庞某2、邓安杰签订了《“建通时代广场"股东会决议》。该《股东会决议》以及相关附件(被上诉人一审提交的证据一第12、13页)对于庞某2、邓安杰、被上诉人的出资情况作了汇总涉及土地出让金、借款、利息、被上诉人应付工程款以及庞某2和邓安杰分别购置5某楼(涉案四套商品房即在5楼证据第18页)所欠的购房款等最终确认庞某2尚欠被上诉人投资款517.2355万元即各方通过股东会决议确认将案涉购房款通过转化为投资款的形式全部付清。2、根据广西壮族自治区高级人民法院(2018)桂民终469号民事判决书(第6、7页)所认定的事实再次确认了各方于2015年4月30日签订的《“建通时代广场"股东会决议》的内容确认庞某2尚欠被上诉人投资款517.2355万元该所欠的投资款已经涵盖了涉案的购房款也就是说涉案的购房款通过转化为投资款的形式全部付清。3、如前所述对于涉案购房款已通过折抵投资款的形式全部付清是被上诉人与庞某2之间的真实意思表示而一审法院对于《“建通时代广场"股东会决议》所确认的上述事实视而不见而偏听偏信被上诉人的一面之词以“被告(上诉人)未能提供其他付款凭证"为由从而否定上诉人已经付清购房款的事实显然是错误的、被上诉人通过向上诉人开具该四套商品房不动产发票的行为再次确认了涉案的购房款已经全部付清的事实。2014年9月29日上诉人与被上诉人签订了4份《商品房买卖合同》2015年4月30日被上诉人、庞某2、邓安杰签订了《“建通时代广场"股东会决议》而在2015年11月11日被上诉人向上诉人开具了涉案的四套商品房的不动产发票金额分别为2202号房发票金额为422790元、2201号房发票金额为355743.004/10元、2302号房发票金额为421251.00元、2302号房发票金额为354463.00元与商品房买卖合同的价款相吻合被上诉人通过向上诉人开具不动产发票的行为已经确认上诉人已将涉案的四套房屋的全部购房款全部付清这与2015年4月30日《建通时代广场股东会决议》的内容相吻合即涉案购房款已经通过转化为工程款或投资款的形式全部付清因而被上诉人以未支付购房款为由解除《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据综上所述一审法院认定事实不清适用法律错误请求二审法院查明事实正确适用法律依法支持上诉人的上诉请求综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判决有误，应予改判。依照根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法2012释8号]第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：庞某1、百色市建通房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书广西壮族自治区百色市中级人民法院民事判决书(2020)桂10民终536号当事人上诉人(原审被告)：庞某1。法定代理人：庞某2。法定代理人：莫某。委托诉讼代理人黄大川，广西桂铭律师事务所律师。被上诉人(原审原告)百色市建通房地产开发有限责任公司，住所地百色市右江区迎龙竹洲大桥建通时代广场某某楼某某某某。法定代表人邓安杰，该公司董事长。委托诉讼代理人覃晓晗，广西齐川律师事务所律师。审理经过上诉人庞某1因与被上诉人百色市建通房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初3928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，于2020年3月245/10日通知当事人到庭举证、质证、调查和辩论。上诉人庞某1、法定代理人庞某2、莫某未到庭参加诉讼。其委托诉讼代理人黄大川到庭参加诉讼，被上诉人百色市建通房地产开发有限责任公司（以下简称建通公司）法定代表人邓安杰未到庭参加诉讼，其委托代理人覃晓晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称庞某1上诉请求，一审法院以“被告基于《商品房买卖合同》对原告所负购房款义务未履行"为由,从而判决解除《商品房买卖合同》,缺乏事实和法律依据,理由如下:上诉人认为,根据上诉人与被上诉人2015年4月30日签订的《“建通时代广场"股东会决议》,本案所涉四份《商品房买卖合同》的购房款已通过转化为工程款或投资款的形式全部付清,并无拖欠。1、建通时代广场项目为被上诉人与庞某2合作开发的房地产项目,2015年4月30日,就项目投资情况的相关事宜,被上诉人、庞某2、邓安杰签订了《“建通时代广场"股东会决议》。该《股东会决议》以及相关附件(被上诉人一审提交的证据一第12、13页),对于庞某2、邓安杰、被上诉人的出资情况作了汇总,涉及土地出让金、借款、利息、被上诉人应付工程款以及庞某2和邓安杰分别购置5某楼(涉案四套商品房即在5楼,证据第18页)所欠的购房款等,最终确认庞某2尚欠被上诉人投资款517.2355万元,即各方通过股东会决议,确认将案涉购房款通过转化为投资款的形式全部付清。2、根据广西壮族自治区高级人民法院(2018)桂民终469号民事判决书(第6、7页)所认定的事实,再次确认了各方于2015年4月30日签订的《“建通时代广场"股东会决议》的内容,确认庞某2尚欠被上诉人投资款517.2355万元,该所欠的投资款已经涵盖了涉案的购房款,也就是说,涉案的购房款通过转化为投资款的形式全部付清。3、如前所述,对于涉案购房款已通过折抵投资款的形式全部付清,是被上诉人与庞某2之间的真实意思表示,而一审法院对于《“建通时代广场"股东会决议》所确认的上述事实,视而不见,而偏听偏信被上诉人的一面之词,以“被告(上诉人)未能提供其他付款凭证"为由,从而否定上诉人已经付清购房款的事实,显然是错误的、被上诉人通过向上诉人开具该四套商品房不动产发票的行为,再次确认了涉案的购房款已经全部付清的事实。2014年9月29日,上诉人与被上诉人签订了4份《商品房买卖合同》,2015年4月30日,被上诉人、庞某2、6/10邓安杰签订了《“建通时代广场"股东会决议》,而在2015年11月11日,被上诉人向上诉人开具了涉案的四套商品房的不动产发票,金额分别为2202号房发票金额为422790元、2201号房发票金额为355743.00元、2302号房发票金额为421251.00元、2302号房发票金额为354463.00元与商品房买卖合同的价款相吻合,被上诉人通过向上诉人开具不动产发票的行为,已经确认上诉人已将涉案的四套房屋的全部购房款全部付清,这与2015年4月30日《建通时代广场股东会决议》的内容相吻合,即涉案购房款已经通过转化为工程款或投资款的形式全部付清,因而被上诉人以未支付购房款为由解除《商品房买卖合同》,缺乏事实和法律依据综上所述,一审法院认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院查明事实,正确适用法律,依法支持上诉人的上诉请求二审被上诉人辩称被上诉人百色市建通房地产开发有限责任公司辩称，被上诉人认为本案的判决直接应当依据双方签订的合同，相应的权利义务应当由合同认定。2015年4月30日双方的股东会决议为两股东的阶段性结算，目前，项目正在竣工验收，最终结算尚未完成。双方于2015年5月18日再度签订协议书，确定包括诉争房屋为公开销售，销售额纳入甲方营销收入。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院判决正确，请求法庭驳回上诉人的上诉人请求。原告诉称原告向一审法院起诉请求：1．确认原、被告双方签订的关于百色建通时代广场5幢1单元22层2201、2202号房屋，5幢1单元23层2301、2302号房屋的四份《商品房买卖合同》及其附件于2019年9月16日解除；2．判令被告向原告支付违约金15542.47元；3．判令被告于判决生效之日起7日内协助原告办理网签合同、登记备案等解除合同相关事宜的注销手续；4．本案诉讼费由被告承担。一审法院查明一审法院认定事实：根据当事人陈述和经审查确认的证据，原审法院认定事实如下：2014年9月29日，原告建通公司与被告庞某1签订4份《商品房买卖合同》及附件，约定由被告购买原告开发的建通时代广场（推广名：百色建通中心）5幢1单元22层2201号、22层2202号、23层2301号、23层2302号商品房。其中，5幢1单元22层2201号房屋的价款为355743元，5幢1单元22层2202号房屋的价款为422790元，5幢1单元23层2301号房屋的价款为354463元，5幢1单元23层2302号房屋的价7/10款为421251元，4套房屋总价款共计1554247元。合同还约定，若因被告违约，导致原告解除合同的，被告应当按合同约定总价款的1％向原告支付违约金。2015年11月11日，原告建通公司向被告庞某1出具4份销售不动产统一发票，发票上分别载明了上述4套涉案房屋。被告庞某1的法定代理人庞某2是涉案房屋所在的建通时代广场项目的投资人也是实际施工人。2014年4月30日，以原告为甲方，邓安杰为乙方，庞某2为丙方签订《“建通·时代广场"股东会决议》，确认庞某2欠原告工程款517.2355万元。原告、庞某2、邓安杰等多方当事人曾因建设工程承包合同纠纷由百色市中级人民法院和广西壮族自治区高级人民法院分别作出一审判决和二审裁定予以处理，所查明和认定的事实均未明确提到本案4份《商品房买卖合同》相关内容。一审法院认为一审法院认为，首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件是在平等、自愿、协商一致的基础上签订，是当事人真实意思表示，合同内容没有违反相关法律禁止性规定，上述合同成立、有效，基于该合同，被告负有向原告支付购房款的合同义务，原告负有向被告交付涉案房屋的义务。其次，被告庞某1的法定代理人庞某2与原告建通公司之间，就涉案房屋所在的建通时代广场项目存在《合作开发房地产协议书》。被告辩称其提交的《合作开发房地产协议书》、《“建通·时代广场"股东会决议》及（2018）桂民终469号民事给被告，但被告在2019年11月12日收到原审法院应诉材料后，已经通过答辩的形式明确表明不履行付款义务，上述合同原告单方解除合同的法定情形已经成就，故原告要求确认涉案的4份《商品房买卖合同》及其附件已经解除的诉请，具有事实及法律依据，原审法院确认涉案的4份《商品房买卖合同》及其附件已于2019年11月12日解除。被告违反合同约定，拒绝履行合同义务，应当按照合同承担违约责任，即按照合同约定总价款的1％向原告支付违约金。故被告应当支付的违约金的金额为1554247元×1％＝15542.47元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告百色市建通房地产开发有限责任公司与被告庞某1于2014年9月29日签订的4份《商品房买卖合同》于2019年11月12日解除；二、被告庞8/10某1向原告百色市建通房地产开发有限责任公司支付违约金15542.47元；三、被告庞某1于判决生效之日起七日内协助原告百色市建通房地产开发有限责任公司办理网签合同、登记备案等解除合同相关事宜的注销手续。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请执行。本案案件受理费188元，减半收取94元，由被告庞某1负担（原告已预交94元，被告履行本案义务时可将94元一并支付给原告）。本院二审期间，上诉人提交以下证据：证据一、四份2015年12月01日百色市房屋登记交易管理中心的《百色市商品房买卖合同登记备案证明》，用于证明上诉人的购买四套房屋付清房款后，被上诉人为上诉人出具销售不动产统一发票并均已在百色市房屋登记交易管理中心办理备案；证据二、四份2016年10月18日被上诉人出具的《证明》，证明上诉人的四套房屋均已在百色市房产管理局办理合同登记备案。本院认为本院认为：对于被上诉人于本诉请求，上诉人提交的《“建通·时代广场"股东会决议》，其中的“建通时代广场项目借贷情况核对确认表"，从确认表中可以看到，本诉的四套房屋包含在其中，可以确定股东会议达成一致意见，上诉人购买的四套房屋在工程款核算中给付。且上诉人列举了被上诉人为其出具争议四套交易房屋的销售不动产统一税务发票（以下简称发票）作为反驳证据。这四份发票至少包含如下内容：一是双方买卖合同意思表示真实；二是发票出具后上诉人即可向房屋登记交易管理中心办理备案并按比例交纳办理房产证税费，并实际取得房产证；三是被上诉人对上诉人购买房屋交易、付款、交房的认可；四是被上诉人作为买受人以发票证明已经履行付款义务；五是合同因付款完毕而终止。被上诉人对上诉人提交的发票证据的真实性无异议，上诉人四套房屋已取得百色市房屋登记交易管理中心办理备案登记，被上诉人也出具证明，证明上诉人的四套房屋均已在百色市房产管理局办理合同登记备案。上诉人持有发票等证据在诉讼中处于优势证据地位。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法2012释8号]第八条规定，被上诉人一、二审没有举出有效证据证明付款的事实不存在，应承担举证不能责任。故被上诉人要求解除合同于法无据，9/10本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判决有误，应予改判。依照根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法2012释8号]第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：裁判结果一、撤销右江区人民法院（2019）桂1002民初3928号民事判决；二、驳回被上诉人百色市建通房地产开发有限责任公司的诉讼请求。二审案件受理费188元，由被上诉人百色市建通房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。落款审判长罗锡平审判员罗敏审判员许彩乐二〇二〇年四月二十三日书记员庞璐钰北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。10/10',)