广州云梯地产与林辉等人商品房预售合同纠纷二审判决结果

('广州云梯地产开发有限公司、林辉等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2021.08.19【案件字号】(2021)粤01民终19062号【审理程序】二审【审理法官】杨晓航【审理法官】杨晓航【文书类型】判决书【当事人】广州云梯地产开发有限公司;林辉;奚琴;广东空港置业有限公司【当事人】广州云梯地产开发有限公司林辉奚琴广东空港置业有限公司【当事人-个人】林辉奚琴【当事人-公司】广州云梯地产开发有限公司广东空港置业有限公司【代理律师/律所】孔国锋国信信扬律师事务所;王胜宽国信信扬律师事务所;陈芝廉广东法制盛邦律师事务所;刘飞广东粤秀律师事务所【代理律师/律所】孔国锋国信信扬律师事务所王胜宽国信信扬律师事务所陈芝廉广东法制盛邦律师事务所刘飞广东粤秀律师事务所【代理律师】孔国锋王胜宽陈芝廉刘飞【代理律所】国信信扬律师事务所广东法制盛邦律师事务所广东粤秀律师事务所【法院级别】中级人民法院1/7【原告】广州云梯地产开发有限公司【被告】林辉;奚琴;广东空港置业有限公司【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。【权责关键词】社会公共利益显失公平违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证明诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。【本院认为】本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案争议的焦点为逾期交楼违约金应否以总房款的百分之二为限。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，法院可以依据当事人的申请、综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。本案中，上诉人未能依约将符合合同约定和法定条件的房屋交付给被上诉人，确实给被上诉人造成损失。虽然合同约定违约金总额不超过总房价款的2%，但上诉人持续违约多年，若以总房款的百分之二为限计算违约金，显然有违公平合理、诚实信用原则，以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补上诉人违约给被上诉人所造成的损失，一审法院综合本案案情，酌情对逾期交楼违约金的计算标准予以调整，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉意见依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人广州云梯地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：2/7【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1669元，由上诉人广州云梯地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2418:29:41【二审上诉人诉称】上诉人云梯公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为向被上诉人支付逾期交楼违约金15135.04元；2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。上诉的事实与理由：一、上诉人与被上诉人双方对于逾期交楼的违约责任已明确约定“违约金最高不超过商品房总房款的2％”，原审法院判决按0.01％每日支付违约金，违反了当事人意思自治原则，属于认定事实不清，应予以改判。上诉人与被上诉人签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件中明确约定：“逾期交楼违约金最高不超过房屋总价款的2％”。而在原审判决书中，原审法院亦已查明双方所签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应依法、依约履行合同。故合同中关于逾期交楼违约金的条款有效，应按照双方约定执行。二、原审法院在被上诉人未能举证证明违约金不能弥补其损失的情况下进行违约金调整，符合《民事诉讼法》第二百条(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的，应予以改判。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)第十二条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。原审庭审中，被上诉人自始至终没有提供过任何证据证明逾期交楼对其造成的损失，更没有证据证明违约金无法弥补其损失。原审法院在此情况下调整违约金，缺乏证据支撑。三、在合同签订后，被上诉人的主要义务是支付购房款；而上诉人的主要义务不止在期限内交付房屋，还包括工程质量、办证等义务，两者间的权利义务本身就不是对等的关系，若再扩大上诉人的违约责任，则会显失公平。因此，双方已明确约定的违约金符合法律规定且公平合理，应予以严格遵守。原审法院在缺乏证据的情况下，违反双方当事人合同的约定，调整违约金数额，扩大了上诉人的违约责任，侵害了上诉人的权益。综上所述，上诉人广州云梯地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：3/7广州云梯地产开发有限公司、林辉等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2021)粤01民终19062号当事人上诉人(原审被告)：广州云梯地产开发有限公司，住所地广州市区机场路航云北街自编339栋83号4-5层。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜宽，国信信扬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：林辉。被上诉人(原审原告)：奚琴。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈芝廉，广东法制盛邦律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘飞，广东粤秀律师事务所律师。原审被告：广东空港置业有限公司，住所地广州市区机场路航云北街66号自编7至10层。法定代表人：翁玉麟，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹莹，该公司职员。委托诉讼代理人：陈默，该公司职员。审理经过上诉人广州云梯地产开发有限公司(以下简称云梯公司)因与被上诉人林辉、奚琴、原审被告广东空港置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院(2021)粤0114民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。4/7一审法院判决：一、广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林辉、奚琴支付2017年11月5日至2021年2月4日的逾期交楼违约金89902元；二、驳回林辉、奚琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，由广州云梯地产开发有限公司负担。二审上诉人诉称上诉人云梯公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为向被上诉人支付逾期交楼违约金15135.04元；2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。上诉的事实与理由：一、上诉人与被上诉人双方对于逾期交楼的违约责任已明确约定“违约金最高不超过商品房总房款的2％”，原审法院判决按0.01％每日支付违约金，违反了当事人意思自治原则，属于认定事实不清，应予以改判。上诉人与被上诉人签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件中明确约定：“逾期交楼违约金最高不超过房屋总价款的2％”。而在原审判决书中，原审法院亦已查明双方所签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应依法、依约履行合同。故合同中关于逾期交楼违约金的条款有效，应按照双方约定执行。二、原审法院在被上诉人未能举证证明违约金不能弥补其损失的情况下进行违约金调整，符合《民事诉讼法》第二百条(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的，应予以改判。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)第十二条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。原审庭审中，被上诉人自始至终没有提供过任何证据证明逾期交楼对其造成的损失，更没有证据证明违约金无法弥补其损失。原审法院在此情况下调整违约金，缺乏证据支撑。三、在合同签订后，被上诉人的主要义务是支付购房款；而上诉人的主要义务不止在期限内交付房屋，还包括工程质量、办证等义务，两者间的权利义务本身就不是对等的关系，若再扩大上诉人的违约责任，则会显失公平。因此，双方已明确约定的违约金符合法律规定且公平合理，应予以严格遵守。原审法院在缺乏证据的情况下，违反双方当事人合同的约定，调整违约金数额，扩大了上诉人的违约责任，侵5/7害了上诉人的权益。二审被上诉人辩称被上诉人林辉、奚琴辩称同意原审判决。原审被告广东空港置业有限公司述称对原审判决没有异议。本院查明本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案争议的焦点为逾期交楼违约金应否以总房款的百分之二为限。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，法院可以依据当事人的申请、综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。本案中，上诉人未能依约将符合合同约定和法定条件的房屋交付给被上诉人，确实给被上诉人造成损失。虽然合同约定违约金总额不超过总房价款的2%，但上诉人持续违约多年，若以总房款的百分之二为限计算违约金，显然有违公平合理、诚实信用原则，以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补上诉人违约给被上诉人所造成的损失，一审法院综合本案案情，酌情对逾期交楼违约金的计算标准予以调整，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉意见依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人广州云梯地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1669元，由上诉人广州云梯地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。6/7落款审判员杨晓航二〇二一年八月十九日书记员叶永峰张情北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。7/7',)