宋屾、西安永源置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

('宋屾、西安永源置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】陕西省西安市中级人民法院【审理法院】陕西省西安市中级人民法院【审结日期】2021.05.12【案件字号】(2021)陕01民终4754号【审理程序】二审【审理法官】侯静高玮侯新省【文书类型】判决书【当事人】宋屾;西安永源置业有限公司【当事人】宋屾西安永源置业有限公司【当事人-个人】宋屾【当事人-公司】西安永源置业有限公司【代理律师/律所】陈丹丹上海市锦天城(西安)律师事务所【代理律师/律所】陈丹丹上海市锦天城(西安)律师事务所【代理律师】陈丹丹【代理律所】上海市锦天城(西安)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】宋屾【被告】西安永源置业有限公司【本院观点】依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行合同义务，不履行合同义务或1/16者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等法律责任。【权责关键词】完全民事行为能力无效撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证据不足新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。宋屾在二审审理期间向法院提交两组证据：第一组证据为关于开通水电签署供电合同的通知，证明涉案房屋至今未达到交付条件，永源置业公司持续违约；第二组证据为“贝壳租房”关于涉案小区租房信息，证明因涉案房屋的市场租金，其实际损失已超过违约金最高限额。永源置业公司对宋屾提供的第一组证据真实性及证明目的均认可，对第二组证据其公司认为不属于新证据，其已通知宋屾收房，宋屾自己不收房导致损失扩大，造成的损害应由宋屾自行承担。【本院认为】本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行合同义务，不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等法律责任。本案中，宋屾与永源置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据双方在合同第九条中的约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。由于双方约定的交房时间为2018年12月31日，而永源置业公司至今未取得涉案房屋的竣工验收备案表，未达到合同约定的交付条件，故宋屾有权拒绝接收房屋，永源置业公司应当向宋屾承担自2019年1月1日起至涉案房屋具备交付条件之日止实际交房期间的逾期交房违约金。对于违约金的计算方式的认定，根据双方在合同第十二条中的约定：“逾期超过180日后买受人要求继续履行合同的合同继续履行自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”逾期交房违约金采用持续性违约金约定方式，即按违约时间累计计算违约金数额，此种方式主要考虑到如果违约方的违约程度越严重，则应承担越多的违约金，以此促进当事人尽早履行合同义务。本案中，宋屾与永源置业公司双方虽然在合同附件十二补充协议第六条中约定2/16“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”，但同时，双方在合同第二十八条中约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十二)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。由于补充协议的限制性约定使得出卖人即便是在持续不履行交房义务的情况下，仍不会承担更多的违约责任，相应买受人则会承担更多的损失，因此，补充协议的该条款应视为不合理的减轻了出卖人的责任，故对逾期交房违约金的计算应按双方签订的合同第十二条之约定履行，即按已付购房款的日万分之一计算。且宋屾在二审中提供证据证明永源置业公司逾期交房给其造成的损失，故宋屾上诉主张一审法院以房屋总价款的2%作为认定永源置业公司承担逾期交房违约责任的上限错误，该主张成立，本院予以支持。本案中，由于永源置业公司已自愿按照已付房款万分之一按日向宋屾支付了2019年1月1日至2019年10月31日期间的违约金42214元，因此，永源置业公司还应按房价款日万分之一的标准向宋屾支付自2019年11月1日起至涉案房屋具备交付条件的实际交房之日止的违约金。关于宋屾要求永源置业公司依约在主干道与住宅之间设置绿化隔离带并依约对噪声设备采取降噪、减噪的技术处理的诉请，一审法院认为双方合同中已明确约定涉案项目建成后可能遇到的噪音污染等问题并提出解决方案，该意思表示不违反强制性法律规定，合法有效，双方应予遵守。但双方约定的噪音防治措施的条件为涉案项目建成后，结合该项目现状，现永源置业公司实施该防治措施的履行期限尚未届满，故对宋屾该项诉请未予支持，本院认为该认定并无不当。综上所述，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：【裁判结果】一、撤销西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初17232号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，西安永源置业有限公司以购房款1388619元为基数按日万分之一为标准向宋屾支付自2019年11月1日起至涉案房屋具备交付条件的实际交房之日止的逾期交房违约金；三、驳回宋屾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费578元(宋屾已预交)，由西安永源置业有限公司3/16承担；二审案件受理费578元(宋屾已预交)，由西安永源置业有限公司承担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-2003:02:49【一审法院查明】一审法院经审理查明，2017年5月28日宋屾(买受人)与永源置业公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同备案号：Y17114536)，约定宋屾购买永源置业公司开发的位于西安市浐灞生态区长鸣路以东，南绕城北辅道以北的恒大御龙湾10幢3单元6层30601号房屋(以下简称案涉房屋)，房屋总价款为1388619元。合同约定的付款方式为商业贷款，买受人于2017年5月30日前支付首付款418619元，剩余970000元由宋屾申请办理银行贷款。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。合同第十条约定：“供水、排水、供电按设计要求施工，在该商品房交付使用时达到使用条件；交付时供热系统符合供热配建标准；燃气交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”。合同第十一条约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：按逾期时间分别处理(不做累加):(1)逾期不超过180(含180)日自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金合同继续履行;(2)逾期超过180日后买受人有权解除合同买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一(该比率应不小于第(1)项目的比率)的违约金。”合同第二十八条约定：“对本合同中4/16未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十二)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件七可能受到的噪声污染情况、建筑隔声涉及以及采取的防止措施约定：“噪声污染：该项目建成后环境噪声源主要来自南侧绕城高速交通噪声、长鸣路和草甸路交通噪声以及设备噪声，其中主要设备噪声源来自：水泵房、配电室、排烟风机、换热系统等设备用方。防治措施：1、主干道与住宅之间设置绿化隔离带；减少交通噪声；2、对于设备噪音采取措施为选用低噪声设备，对不同噪声设备采取密闭隔声、吸声和消声处理，设置震支座和减震垫，以减震降噪；出口安装消声器；管道空中架设时设置固定支架，可以降低刚性震动引起的噪声。”合同附件十二补充协议第六条约定“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”。永源置业公司同时出具提示条款约定“出卖人对补充协议中的以下条款已提请本人注意，本人已仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到合理解释。一、补充协议第二条；二、补充协议第三条第2款；三、补充协议第六条；四、补充协议第十二条第4款、第6款、第7款”，宋屾在该提示条款买受人处签名确认。合同签订当日，宋屾出具《承诺》，该承诺载明“本人宋屾已阅读西安恒大御龙湾10号楼30601号房其合同模板，并认真看过合同的每一项内容，已熟知合同条款的每一项内容，如后期因合同条款内容出现争议本人自行承担一切后果”。合同签订后，宋屾告于2017年5月28日向永源置业公司支付购房首付款418619元，后支付剩余购房款970000元，房屋价款共计1388619元。【一审法院认为】一审法院认为，宋屾与永源置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于宋屾要求被告在30内向其出示涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的诉讼请求，宋屾、永源置业公司签订的商品房买卖合同中约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。而合同第九条约定，商品房交付时，应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。根据该合同约定，永源5/16置业公司应在交付房屋时向宋屾出具合同第九条约定的证明文件。但根据庭审查明事实，永源置业公司现尚未取得竣工验收备案表，亦无法由其主观确定取得时间，宋屾要求永源置业公司30日内向其出具竣工验收备案表，客观上存在履行不能风险且不适于强制履行，故对宋屾该诉请，本院不予支持。关于宋屾主张的逾期交房违约金一节，本案双方在合同第十一条中约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付案涉房屋；合同第九条交付条件约定:已取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告。截止庭审之日，案涉房屋仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，与合同约定的交房条件不符，故对永源置业公司提出案涉房屋符合交付条件的辩称，本院不予采纳，永源置业公司理应承担逾期交房违约责任。而具体到逾期交房违约金标准认定，合同第十二条虽约定出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但合同附件十二补充协议第六条约定逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%，可视为对合同十二条违约金进行了限制，上述条款虽均为格式条款，但永源置业公司已通过特别提示的方式向宋屾进行了释明；后宋屾出具承诺，明确其已认真看过合同的每一项内容，并熟知合同条款的每一项内容，承诺后期因合同条款内容出现争议宋屾自行承担一切后果。故本院认定逾期交房违约金以全部房价款按日万分之一计算，但总额不得超过房屋总价2%。本案中，合同约定交房时间为2018年12月31日前，案涉房屋总价为1388619元，依合同约定，迟延交房违约金不高于27772.38元。结合永源置业公司于2019年9月28日出具的会议纪要内容，永源置业公司自愿按照已付房款万分之一按日向宋屾支付违约金至2019年10月31日，并于2020年4月23日向宋屾支付违约金42214元，已超出约定的逾期交房违约金最高限额。宋屾虽称附件十二中的关于逾期交房违约金的约定，是不合理的减轻出卖人的责任，主张不予适用该附件条款，但并未向法庭提交其实际损失大于约定的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，故对宋屾该项诉请本院不予支持。【二审上诉人诉称】宋屾上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判支持宋屾6/16的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由永源置业公司承担。永源置业公司辩称：请求依法驳回宋屾的上诉请求，维持原判。一、宋屾作为完全民事行为能力人，应当对其民事行为负责，宋屾与永源置业公司签订的商品房预售合同及补充协议是双方自愿达成，具有法律效力，以及宋屾自己写的承诺书，亦系宋屾真实意思表示，应当对双方均有法律效力。二、关于违约金，购房合同及补充协议约定，违约金以合同总房款按日万分之一计算，永源置业公司已向部分业主支付了九个月的违约金，该金额虽大于总房款2%，但是系永源置业公司自愿支付，并不代表永源置业公司否认补充协议第六条的约定。三、关于补充协议第六条是否减轻永源置业公司责任的问题，宋屾在承诺书中明确已对合同每一项内容知悉，并承诺后期因合同条款出现争议宋屾自行承担一切后果，故对第六条永源置业公司已进行了特别提示，该条款应属合法有效。四、关于竣工备案的问题，案涉房屋已取得单位工程质量竣工验收以及消防备案，永源置业公司一直积极与政府积极沟通办理竣工备案。五、关于降噪等问题，因整体项目尚未完工，永源置业公司将按合同约定在整体项目完工时全部解决上述问题。宋屾、西安永源置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2021)陕01民终4754号当事人上诉人(原审原告)：宋屾。委托诉讼代理人：陈丹丹，上海市锦天城(西安)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：西安永源置业有限公司，住所地：西安市浐灞生态区长鸣路以东、南界路以北恒大御龙湾售楼部。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕洋波。审理经过上诉人宋屾因与被上诉人西安永源置业有限公司(以下简称永源置业公7/16司)商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初17232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称宋屾上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判支持宋屾的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由永源置业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，一审法院虽认定涉案房屋不符合交付条件，永源置业公司构成违约，但对具体的违约情形并未进行全面的认定。1、涉案房屋未取得《建筑工程消防验收意见书》，消防验收未通过，不具备交付条件；2、涉案房屋的供水、供电、供暖、供气基础设施为达到交付条件；3.涉案房屋系上诉人购买的精装房，目前装修存在诸多质量问题，不符合合同约定的装饰装修标准，达不到交房条件。二、一审判决以逾期交房违约金限额不超过房屋总价的2%的约定为依据，驳回其第一项诉请属于认定事实不清，适用法律错误。买卖合同附件十二补充协议第六条约定，永源置业公司逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，该条属于格式条款。永源置业公司并未采取合理方式提醒宋屾注意，对宋屾不发生法律效力。逾期交房违约金支付比例不超过房屋总价款2%的约定，免除永源置业公司责任、排除宋屾的主要权利，应属无效。即使该条款有效，根据一审法院认定的永源置业公司于2019年9月28日出具的会议纪要的内容，也可视为对附件十二补充协议第六条的变更。涉案房屋已经逾期交房达24个月，何时能交付尚未可知，给宋屾造成的损失是显而易见。三、一审判决驳回宋屾第一项诉请缺乏事实和法律依据。工程验收备案是永源置业公司作为建设单位的法定义务，只要其按照相关要求提供竣工验收备案资料后，在法定期限内即可取得竣工验收备案表。四、一审判决驳回宋屾第三项诉请属于认定事实错误。永源置业公司应当依约按照合同约定，在住宅和主干道设置绿化隔离带并对噪声设备采取降噪、减噪的基数处理。永源置业公司辩称：请求依法驳回宋屾的上诉请求，维持原判。一、宋屾作为完全民事行为能力人，应当对其民事行为负责，宋屾与永源置业公司签订的商品房预售合同及补充协议是双方自愿达成，具有法律效力，以及宋屾自己写的承诺书，亦系宋屾真实意思表示，应当对双方均有法律效力。二、关于违约金，购房合同及补充协议约定，8/16违约金以合同总房款按日万分之一计算，永源置业公司已向部分业主支付了九个月的违约金，该金额虽大于总房款2%，但是系永源置业公司自愿支付，并不代表永源置业公司否认补充协议第六条的约定。三、关于补充协议第六条是否减轻永源置业公司责任的问题，宋屾在承诺书中明确已对合同每一项内容知悉，并承诺后期因合同条款出现争议宋屾自行承担一切后果，故对第六条永源置业公司已进行了特别提示，该条款应属合法有效。四、关于竣工备案的问题，案涉房屋已取得单位工程质量竣工验收以及消防备案，永源置业公司一直积极与政府积极沟通办理竣工备案。五、关于降噪等问题，因整体项目尚未完工，永源置业公司将按合同约定在整体项目完工时全部解决上述问题。宋屾诉至一审法院称，2017年5月28日，宋屾、永源置业公司签订《商品房买卖合同》(预售)，约定宋屾购买永源置业公司建设开发的位于西安市浐灞生态区长鸣路以东，南绕城北辅道以北的恒大御龙湾项目10幢3单元6层30601号房屋，房屋总价1388619元。合同约定，永源置业公司应在2018年12月31日前向宋屾交付案涉房屋。但截止目前涉案房屋所在小区基础设施设备不齐备，依然处于施工状态，噪音、垃圾污染严重，施工人员闲杂混乱，根本无法正常居住使用。且目前该项目尚未进行竣工验收，未取得竣工验收备案证明文件，依法依约均未达到交付条件。在此情况下，虽相关部门一再责令其停止违规交房行为，永源置业公司仍要求宋屾等业主收房，永源置业公司的行为已构成违约，现宋屾诉至法院，请求依法判令：1、永源置业公司在30内向宋屾出示涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、永源置业公司向宋屾支付逾期交房违约金31105元(自2019年11月1日起暂计算至2020年6月12日止)及至实际交房之日止的违约金；3、永源置业公司依约在主干道与住宅之间设置绿化隔离带并依约对噪声设备采取降噪、减噪的技术处理；4、本案诉讼费由永源置业公司承担。一审法院查明一审法院经审理查明，2017年5月28日,宋屾(买受人)与永源置业公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同备案号：Y17114536)，约定宋屾购买永源置业公司开发的位于西安市浐灞生态区长鸣路以东，南绕城北辅道以北的恒大御龙湾10幢3单元6层30601号房屋(以下简称案涉房屋)，房屋总价款为1388619元。合9/16同约定的付款方式为商业贷款，买受人于2017年5月30日前支付首付款418619元，剩余970000元由宋屾申请办理银行贷款。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。合同第十条约定：“供水、排水、供电按设计要求施工，在该商品房交付使用时达到使用条件；交付时供热系统符合供热配建标准；燃气交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”。合同第十一条约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：按逾期时间,分别处理(不做累加):(1)逾期不超过180(含180)日,自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过180日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一(该比率应不小于第(1)项目的比率)的违约金。”合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十二)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件七可能受到的噪声污染情况、建筑隔声涉及以及采取的防止措施约定：“噪声污染：该项目建成后环境噪声源主要来自南侧绕城高速交10/16通噪声、长鸣路和草甸路交通噪声以及设备噪声，其中主要设备噪声源来自：水泵房、配电室、排烟风机、换热系统等设备用方。防治措施：1、主干道与住宅之间设置绿化隔离带；减少交通噪声；2、对于设备噪音采取措施为选用低噪声设备，对不同噪声设备采取密闭隔声、吸声和消声处理，设置震支座和减震垫，以减震降噪；出口安装消声器；管道空中架设时设置固定支架，可以降低刚性震动引起的噪声。”合同附件十二补充协议第六条约定“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”。永源置业公司同时出具提示条款约定“出卖人对补充协议中的以下条款已提请本人注意，本人已仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到合理解释。一、补充协议第二条；二、补充协议第三条第2款；三、补充协议第六条；四、补充协议第十二条第4款、第6款、第7款”，宋屾在该提示条款买受人处签名确认。合同签订当日，宋屾出具《承诺》，该承诺载明“本人宋屾已阅读西安恒大御龙湾10号楼30601号房其合同模板，并认真看过合同的每一项内容，已熟知合同条款的每一项内容，如后期因合同条款内容出现争议本人自行承担一切后果”。合同签订后，宋屾告于2017年5月28日向永源置业公司支付购房首付款418619元，后支付剩余购房款970000元，房屋价款共计1388619元。另查明，2019年9月20日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对案涉房屋进行竣工验收。2019年12月4日取得建设工程竣工验收消防备案凭证。2019年9月28日，涉案项目负责方与相关业主就延期交楼相关问题进行沟通，并出具会议纪要，该会议纪要载明西安恒大御龙湾项目10某-12某楼约定交楼日期为2018年12月31日前，受各项因素影响，未能按期交付，截至2019年10月31日共计逾期304天，永源置业公司愿按商品房买卖合同约定继续按日向宋屾支付已付房款万分之一的违约金。2019年10月31日永源置业公司通知宋屾接收涉案房屋，2020年6月4日宋屾以未达到合同约定交付条件回复《房屋拒收说明》至今未接收案涉房屋。2020年4月23日，永源置业公司向宋屾支付违约金42214元。案涉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。上述事实，有《商品房买卖合同(预售)》、提示条款、《承诺》、购房款收款收11/16据、支付凭证、单位工程质量竣工验收记录、《会议纪要》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为一审法院认为，宋屾与永源置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于宋屾要求被告在30内向其出示涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的诉讼请求，宋屾、永源置业公司签订的商品房买卖合同中约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。而合同第九条约定，商品房交付时，应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。根据该合同约定，永源置业公司应在交付房屋时向宋屾出具合同第九条约定的证明文件。但根据庭审查明事实，永源置业公司现尚未取得竣工验收备案表，亦无法由其主观确定取得时间，宋屾要求永源置业公司30日内向其出具竣工验收备案表，客观上存在履行不能风险且不适于强制履行，故对宋屾该诉请，本院不予支持。关于宋屾主张的逾期交房违约金一节，本案双方在合同第十一条中约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付案涉房屋；合同第九条交付条件约定:已取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告。截止庭审之日，案涉房屋仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，与合同约定的交房条件不符，故对永源置业公司提出案涉房屋符合交付条件的辩称，本院不予采纳，永源置业公司理应承担逾期交房违约责任。而具体到逾期交房违约金标准认定，合同第十二条虽约定出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但合同附件十二补充协议第六条约定逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%，可视为对合同十二条违约金进行了限制，上述条款虽均为格式条款，但永源置业公司已通过特别提示的方式向宋屾进行了释明；后宋屾出具承诺，明确其已认真看过合同的每一项内容，并熟知合同条款的每一项内容，承诺后期因合同条款内容出现争议宋屾自行承担一切后果。故本院认定逾期交房违约金以全部房价款按日万分之一计算，但总额不得超过房屋总价2%。本案中，合12/16同约定交房时间为2018年12月31日前，案涉房屋总价为1388619元，依合同约定，迟延交房违约金不高于27772.38元。结合永源置业公司于2019年9月28日出具的会议纪要内容，永源置业公司自愿按照已付房款万分之一按日向宋屾支付违约金至2019年10月31日，并于2020年4月23日向宋屾支付违约金42214元，已超出约定的逾期交房违约金最高限额。宋屾虽称附件十二中的关于逾期交房违约金的约定，是不合理的减轻出卖人的责任，主张不予适用该附件条款，但并未向法庭提交其实际损失大于约定的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，故对宋屾该项诉请本院不予支持。关于宋屾要求永源置业公司依约在主干道与住宅之间设置绿化隔离带并依约对噪声设备采取降噪、减噪的技术处理的诉请，双方合同中已明确约定涉案项目建成后可能遇到的噪音污染等问题并提出解决方案，该意思表示不违反强制性法律规定，合法有效，双方应予遵守。但双方约定的噪音防治措施的条件为涉案项目建成后，结合该项目现状，现永源置业公司实施该防治措施的履行期限尚未届满，本院对宋屾该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宋屾的诉讼请求。案件受理费578元，由原告宋屾自行承担。本院查明本院二审经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。宋屾在二审审理期间向法院提交两组证据：第一组证据为关于开通水电签署供电合同的通知，证明涉案房屋至今未达到交付条件，永源置业公司持续违约；第二组证据为“贝壳租房”关于涉案小区租房信息，证明因涉案房屋的市场租金，其实际损失已超过违约金最高限额。永源置业公司对宋屾提供的第一组证据真实性及证明目的均认可，对第二组证据其公司认为不属于新证据，其已通知宋屾收房，宋屾自己不收房导致损失扩大，造成13/16的损害应由宋屾自行承担。本院认为本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行合同义务，不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等法律责任。本案中，宋屾与永源置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据双方在合同第九条中的约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。由于双方约定的交房时间为2018年12月31日，而永源置业公司至今未取得涉案房屋的竣工验收备案表，未达到合同约定的交付条件，故宋屾有权拒绝接收房屋，永源置业公司应当向宋屾承担自2019年1月1日起至涉案房屋具备交付条件之日止实际交房期间的逾期交房违约金。对于违约金的计算方式的认定，根据双方在合同第十二条中的约定：“逾期超过180日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”逾期交房违约金采用持续性违约金约定方式，即按违约时间累计计算违约金数额，此种方式主要考虑到如果违约方的违约程度越严重，则应承担越多的违约金，以此促进当事人尽早履行合同义务。本案中，宋屾与永源置业公司双方虽然在合同附件十二补充协议第六条中约定“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”，但同时，双方在合同第二十八条中约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十二)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。由于补充协议的限制性约定使得出卖人即便是在持续不履行交房义务的情况下，仍不会承担更多的违约责任，相应买受人则会承担更多的损失，因此，补充协议的该条款应视为不合理的减轻了出卖人的责任，故对逾期交房违约金的计算应按双方签订的合同第十二条之14/16约定履行，即按已付购房款的日万分之一计算。且宋屾在二审中提供证据证明永源置业公司逾期交房给其造成的损失，故宋屾上诉主张一审法院以房屋总价款的2%作为认定永源置业公司承担逾期交房违约责任的上限错误，该主张成立，本院予以支持。本案中，由于永源置业公司已自愿按照已付房款万分之一按日向宋屾支付了2019年1月1日至2019年10月31日期间的违约金42214元，因此，永源置业公司还应按房价款日万分之一的标准向宋屾支付自2019年11月1日起至涉案房屋具备交付条件的实际交房之日止的违约金。关于宋屾要求永源置业公司依约在主干道与住宅之间设置绿化隔离带并依约对噪声设备采取降噪、减噪的技术处理的诉请，一审法院认为双方合同中已明确约定涉案项目建成后可能遇到的噪音污染等问题并提出解决方案，该意思表示不违反强制性法律规定，合法有效，双方应予遵守。但双方约定的噪音防治措施的条件为涉案项目建成后，结合该项目现状，现永源置业公司实施该防治措施的履行期限尚未届满，故对宋屾该项诉请未予支持，本院认为该认定并无不当。综上所述，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：裁判结果一、撤销西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初17232号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，西安永源置业有限公司以购房款1388619元为基数按日万分之一为标准向宋屾支付自2019年11月1日起至涉案房屋具备交付条件的实际交房之日止的逾期交房违约金；三、驳回宋屾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费578元(宋屾已预交)，由西安永源置业有限公司承担；二审案件受理费578元(宋屾已预交)，由西安永源置业有限公司承担。本判决为终审判决。落款审判长侯静审判员高玮15/16审判员侯新省二〇二一年五月十二日法官助理袁观磊书记员王晓平北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。16/16',)