二审判决：云南中望置业与顾鹏等人商品房预售合同纠纷案

('云南中望置业有限责任公司、顾鹏等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】云南省昆明市中级人民法院【审理法院】云南省昆明市中级人民法院【审结日期】2022.06.30【案件字号】(2022)云01民终5045号【审理程序】二审【审理法官】许莉夏静良汪佳【审理法官】许莉夏静良汪佳【文书类型】判决书【当事人】云南中望置业有限责任公司;顾鹏;徐娣【当事人】云南中望置业有限责任公司顾鹏徐娣【当事人-个人】顾鹏徐娣【当事人-公司】云南中望置业有限责任公司【代理律师/律所】蒋婷北京市隆安(昆明)律师事务所;苏舒义北京市隆安(昆明)律师事务所;翟钰云南海哗律师事务所【代理律师/律所】蒋婷北京市隆安(昆明)律师事务所苏舒义北京市隆安(昆明)律师事务所翟钰云南海哗律师事务所【代理律师】蒋婷苏舒义翟钰【代理律所】北京市隆安(昆明)律师事务所云南海哗律师事务所【法院级别】中级人民法院1/11【原告】云南中望置业有限责任公司【被告】顾鹏;徐娣【本院观点】上诉人中望公司与被上诉人顾鹏、徐娣自愿签订《商品房买卖合同(预售)》合同及补充协议，合同内容不违反法律及行政法规规定，合法有效。【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定特别授权质证诉讼请求维持原判强制执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，上诉人中望公司与被上诉人顾鹏、徐娣自愿签订《商品房买卖合同(预售)》合同及补充协议，合同内容不违反法律及行政法规规定，合法有效。双方合同约定，中望公司应当在2020年12月30日交付房屋，在此期间2020年初新冠疫情爆发，2020年1月24日云南省启动重大突发公共卫生时间一级响应，2020年4月17日，昆明市人民政府办公室印发《关于应对新冠肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知》明确，企业可申请开竣工时间延期6个月，根据以上公布的重大突发公共卫生时间及疫情防控手段各项规定，可认定属于合同约定的不可抗力事由，不可抗力期间，中望公司不承担违约责任。合同约定的交房时间是在新冠疫情爆发之后，属于不可抗力的事由发生。故延期交房的时间可予以合理扣除，原审法院结合案件事实、不可抗力事由，酌情扣除逾期交房时间60天，确定中望公司逾期交房31天并无不当，中望公司上诉认为免除其违约责任期间过短的主张，本院不予采信。违约金的确定问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”针对中望公司上诉主张违约金计算标准高于合同约定问题，根据本案事实，本案小区业主与中望公司约定存在两种违约金计算标准，一审法院根据本小区实际、合同履行情况，统一确定违约金标准为房款总额0.05‰天计算并无不当。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项、第一百二十一条之规定，判决如下：2/11【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人云南中望置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。【更新时间】2022-09-2100:24:40【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年7月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》及合同补充协议。合同约定原告购买被告开发的位于昆明市官渡区××街道××村××小区××幢××层××号房屋，建筑面积118.03平方米；合同第六条约定，该商品房价款按照套计算，总价款为1317565元；第十一条第一款约定，出卖人应当在2020年12月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；第十二条约定，除不可抗力外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1......；2按照逾期时间，分别处理，逾期在六十日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，逾期超过六十日后，自第六十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之01的违约金，并于该商品房实际交付之日起六十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；第二十八条约定，补充协议(附件十一)对本合同中未约定或约定不明的内容进行约定，但补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同及补充协议签订后，购房者依约向房屋出售者支付了购房款。2020年年初，新冠疫情爆发。2020年1月24日，云南启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，云南省委省政府印发《省委省政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部发布第1号通告》。2020年2月24日，云南省由一级响应调整为省级三级应急响应。2020年3月19日，昆明市住房和城乡建设局发布《关于印发疫情防控期间昆明市建筑工程复工复产须知的通知》。2020年4月17日，昆明市人民政府办公室印发《关于应对新冠肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知》，载明合理确定工程周期，对受疫情影响不能按照原定时间开竣工的房地产开发项目，企业可申请将开竣工时间延期6个月，延期期间不计违约责任，不能如期交付的房地产开发项目，交付期限按照疫情周期(自云南省启动疫情一级响应时起至疫情解除时止)相应顺延。2020年12月28日，被告取得昆明市建设工3/11程竣工验收备案证明书。2021年3月，被告向购房者发出交房通知书，通知于2021年3月31日办理交房，同时声明自公告约定的交付之日起该房屋视为交付。另查明，2021年4月，被告发布《关于近期观云海-云漫岭业主关注问题的回复》载明，关于延期交付赔偿工作的安排，工作时间2021年4月17日-4月30日，登记内容，免除云南省一级响应(自2月24日起至3月24日至)的30天外，严格按照《商品房买卖合同》及补充协议中约定的延期赔付条款进行赔付办理。原告举证同小区的其他业主签订的合同中约定的延期交房违约金计算标准为日万分之0.5及《关于公布昆明市2013年首批公共租赁住房项目租金基准价的公告》予以证实相邻小区的租金为12元平方米月，主张双方约定的违约金过低。现原告以合同约定的违约金过低应按照延迟交房的租金损失计算为由诉至一审法院。【一审法院认为】一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于前述司法解释规定的民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，具体而言，逾期交房行为及不可抗力事实均在民法典施行前发生，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，双方签订的房屋买卖合同(预售)是双方真实的意思表示，对双方具有同等的约束力。原告按约履行了支付购房款的义务，被告亦应履行按时交付房屋的义务。庭审中，结合双方举证、质证以及陈述可确定被告确实存在逾期交房的事实。本案双方的争议焦点系逾期交房是否存在违约，如存在，违约金如何计算的问题。第一，针对被告认为因新冠疫情爆发属于合同法中不可抗力事由，不构成违约的意见。2020年初新冠疫情的爆发及疫情防控所必须的管控手段认定为不可抗力并无不当，此为人所周知的事件，并不需要通知对方，且原、被告约定的交房时间在新冠疫情发生之后，故被告关于新冠疫情导致其逾期交房的答辩理由，一审法院予以采纳，但不可抗力导致逾期交房时间仍需合理计算。结合上述查明事实，参照昆明市住房和城乡建设局关于印发《疫情防控期间昆明市建筑工程复工复产须知》及《关于做好建筑工地复工复产及售楼现场恢复营业有关工作的通知》精神，一审法院酌情对逾期交房的扣除时间确定为60天，进而确定本案房屋的逾期交付时间为31天(对于2021年4月1日至4月5日不同栋数房屋交房期间的差异，属于降低交房时业主减少排队等候时间的合理期间，不再并入逾期时间另行计算)。第二，针对违约金如何计算的问题。本案原、被4/11告双方针对逾期交付已经约定了违约责任，现原告认为约定的违约责任过低，申请调整，但原告仅仅证实周边小区的房屋租金，并未举证证明原告所遭受的实际损失。结合案件的具体情况，以可能产生的实际损失为基础，综合衡量合同的履行情况、被告的过错程度及预期利益、本小区业主与被告约定了两种违约金计算方式等综合因素，酌情确定违约金按已交付房款总额的每日万分之零点五计算。故对于原告的诉请，予以支持31天×1317565元×0.05‰=2042.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：“一、由被告云南中望置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告顾鹏、徐娣逾期交房违约金20422元；二、驳回原告顾鹏、徐娣的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告云南中望置业有限责任公司承担。”二审经审理确认的事实与原判相符，本院依法予以确认。另，由上诉人中望公司提起上诉出售同一小区房屋发生的相同案件，本院审理后，作出(2022)云01民终3681—3683、3686、3689、3692、3694—3707号生效民事判决：驳回上诉，维持原判。【二审上诉人诉称】中望公司上诉请求：一、撤销原判，查明事实并依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用、律师费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定新冠疫情不可抗力事由免除上诉人违约责任的期间过短，2020年新冠疫情爆发，属重大公共安全卫生事件，是不可抗力的事由，施工人员不能按期到岗，整体工程进度势必受新冠疫情影响，双方合同约定交房时间节点在疫情爆发之后，交房时间法定顺延。根据昆明市住房和域乡建设局、昆明市人民政府办公室关于应对疫情，保障房地产市场平稳健康发展的通知，房地产开发项目可将开竣工时间延期6个月。一审只酌情扣除60天，未考虑疫情对上诉人造成的严重影响；2、一审认定违约金计算标准过高。双方自愿签订的《商品房买卖合同(预售)》及合同补充协议合法有效，双方应遵守合同约定。一审以房屋总价款为基数按每日0.05‰计算违约金明显高于合同约定标准，有违意思自治原则，无事实和法律依据，不应得到支持。5/11云南中望置业有限责任公司、顾鹏等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书云南省昆明市中级人民法院民事判决书(2022)云01民终5045号当事人上诉人(原审被告)：云南中望置业有限责任公司。住所地：中国(云南)自由贸易试验区昆明片区官渡区彩云北路5151号。法定代表人：自佳波，董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋婷，北京市隆安(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：苏舒义，北京市隆安(昆明)律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人(原审原告)：顾鹏。被上诉人(原审原告)：徐娣。委托诉讼代理人：翟钰，云南海哗律师事务所律师，特别授权代理。审理经过上诉人云南中望置业有限责任公司(以下简称：中望公司)与被上诉人顾鹏、徐娣因商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院(2021)云0111民初16141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人中望公司委托诉讼代理人蒋婷，被上诉人顾鹏、徐娣委托诉讼代理人翟钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称中望公司上诉请求：一、撤销原判，查明事实并依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用、律师费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定新冠疫情不可抗力事由免除上诉人违约责任的期间过短，2020年新冠疫情爆发，属重大公共安全卫生事件，是不可抗力的事由，施工人员不能按期到岗，整体工程进度势必受新冠疫情影响，双方合同约定交房时间节点在疫情爆发之后，交房时间法定顺延。根据昆明市住房和域乡建设局、昆明市人民政府办公室关于应对疫情，6/11保障房地产市场平稳健康发展的通知，房地产开发项目可将开竣工时间延期6个月。一审只酌情扣除60天，未考虑疫情对上诉人造成的严重影响；2、一审认定违约金计算标准过高。双方自愿签订的《商品房买卖合同(预售)》及合同补充协议合法有效，双方应遵守合同约定。一审以房屋总价款为基数按每日0.05‰计算违约金明显高于合同约定标准，有违意思自治原则，无事实和法律依据，不应得到支持。二审被上诉人辩称被上诉人顾鹏、徐娣答辩称：不认可上诉人的上诉请求，请求二审驳回其上诉。原告诉称顾鹏、徐娣一审诉讼请求：1、依法判令被告支付延期交付房屋的违约金(按照同地段同类房屋租金标准2800元/月，计算至交房之日即2021年4月2日止为8680元)；2、依法判令被告支付延期交付车位的违约金(按照同地段同类车位租金标准200元/月，计算至交房之日即2021年4月2日止为620元);3、本案诉讼费由被告承担。立案时原告主张的车位违约金诉请部分，原告庭审中予以了放弃，诉讼费用部分诉请只主张案件受理费，其他费用不主张。一审法院查明一审法院认定事实：2019年7月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》及合同补充协议。合同约定原告购买被告开发的位于昆明市官渡区××街道××村××小区××幢××层××号房屋，建筑面积118.03平方米；合同第六条约定，该商品房价款按照套计算，总价款为1317565元；第十一条第一款约定，出卖人应当在2020年12月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；第十二条约定，除不可抗力外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1......；2,按照逾期时间，分别处理，逾期在六十日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，逾期超过六十日后，自第六十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0,1的违约金，并于该商品房实际交付之日起六十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；第二十八条约定，补充协议(附件十一)对本合同中未约定或约定不明的内容进行约定，但补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合7/11同及补充协议签订后，购房者依约向房屋出售者支付了购房款。2020年年初，新冠疫情爆发。2020年1月24日，云南启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，云南省委省政府印发《省委省政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部发布第1号通告》。2020年2月24日，云南省由一级响应调整为省级三级应急响应。2020年3月19日，昆明市住房和城乡建设局发布《关于印发疫情防控期间昆明市建筑工程复工复产须知的通知》。2020年4月17日，昆明市人民政府办公室印发《关于应对新冠肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知》，载明合理确定工程周期，对受疫情影响不能按照原定时间开竣工的房地产开发项目，企业可申请将开竣工时间延期6个月，延期期间不计违约责任，不能如期交付的房地产开发项目，交付期限按照疫情周期(自云南省启动疫情一级响应时起至疫情解除时止)相应顺延。2020年12月28日，被告取得昆明市建设工程竣工验收备案证明书。2021年3月，被告向购房者发出交房通知书，通知于2021年3月31日办理交房，同时声明自公告约定的交付之日起该房屋视为交付。另查明，2021年4月，被告发布《关于近期观云海-云漫岭业主关注问题的回复》载明，关于延期交付赔偿工作的安排，工作时间2021年4月17日-4月30日，登记内容，免除云南省一级响应(自2月24日起至3月24日至)的30天外，严格按照《商品房买卖合同》及补充协议中约定的延期赔付条款进行赔付办理。原告举证同小区的其他业主签订的合同中约定的延期交房违约金计算标准为日万分之0.5及《关于公布昆明市2013年首批公共租赁住房项目租金基准价的公告》予以证实相邻小区的租金为12元平方米月，主张双方约定的违约金过低。现原告以合同约定的违约金过低应按照延迟交房的租金损失计算为由诉至一审法院。一审法院认为一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于前述司法解释规定的民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，具体而言，逾期交房行为及不可抗力事实均在民法典施行前发生，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，双方签订的房屋买卖合同(预售)是双方真实8/11的意思表示，对双方具有同等的约束力。原告按约履行了支付购房款的义务，被告亦应履行按时交付房屋的义务。庭审中，结合双方举证、质证以及陈述可确定被告确实存在逾期交房的事实。本案双方的争议焦点系逾期交房是否存在违约，如存在，违约金如何计算的问题。第一，针对被告认为因新冠疫情爆发属于合同法中不可抗力事由，不构成违约的意见。2020年初新冠疫情的爆发及疫情防控所必须的管控手段认定为不可抗力并无不当，此为人所周知的事件，并不需要通知对方，且原、被告约定的交房时间在新冠疫情发生之后，故被告关于新冠疫情导致其逾期交房的答辩理由，一审法院予以采纳，但不可抗力导致逾期交房时间仍需合理计算。结合上述查明事实，参照昆明市住房和城乡建设局关于印发《疫情防控期间昆明市建筑工程复工复产须知》及《关于做好建筑工地复工复产及售楼现场恢复营业有关工作的通知》精神，一审法院酌情对逾期交房的扣除时间确定为60天，进而确定本案房屋的逾期交付时间为31天(对于2021年4月1日至4月5日不同栋数房屋交房期间的差异，属于降低交房时业主减少排队等候时间的合理期间，不再并入逾期时间另行计算)。第二，针对违约金如何计算的问题。本案原、被告双方针对逾期交付已经约定了违约责任，现原告认为约定的违约责任过低，申请调整，但原告仅仅证实周边小区的房屋租金，并未举证证明原告所遭受的实际损失。结合案件的具体情况，以可能产生的实际损失为基础，综合衡量合同的履行情况、被告的过错程度及预期利益、本小区业主与被告约定了两种违约金计算方式等综合因素，酌情确定违约金按已交付房款总额的每日万分之零点五计算。故对于原告的诉请，予以支持31天×1,317,565元×0.05‰=2,042.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：“一、由被告云南中望置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告顾鹏、徐娣逾期交房违约金2,042,2元；二、驳回原告顾鹏、徐娣的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告云南中望置业有限责任公司承担。”二审经审理确认的事实与原判相符，本院依法予以确认。另，由上诉人中望公司9/11提起上诉出售同一小区房屋发生的相同案件，本院审理后，作出(2022)云01民终3681—3683、3686、3689、3692、3694—3707号生效民事判决：驳回上诉，维持原判。本案争议焦点为：逾期交房天数如何确定，逾期交房违约金的确定。本院认为本院认为，上诉人中望公司与被上诉人顾鹏、徐娣自愿签订《商品房买卖合同(预售)》合同及补充协议，合同内容不违反法律及行政法规规定，合法有效。双方合同约定，中望公司应当在2020年12月30日交付房屋，在此期间2020年初新冠疫情爆发，2020年1月24日云南省启动重大突发公共卫生时间一级响应，2020年4月17日，昆明市人民政府办公室印发《关于应对新冠肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知》明确，企业可申请开竣工时间延期6个月，根据以上公布的重大突发公共卫生时间及疫情防控手段各项规定，可认定属于合同约定的不可抗力事由，不可抗力期间，中望公司不承担违约责任。合同约定的交房时间是在新冠疫情爆发之后，属于不可抗力的事由发生。故延期交房的时间可予以合理扣除，原审法院结合案件事实、不可抗力事由，酌情扣除逾期交房时间60天，确定中望公司逾期交房31天并无不当，中望公司上诉认为免除其违约责任期间过短的主张，本院不予采信。违约金的确定问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”针对中望公司上诉主张违约金计算标准高于合同约定问题，根据本案事实，本案小区业主与中望公司约定存在两种违约金计算标准，一审法院根据本小区实际、合同履行情况，统一确定违约金标准为房款总额0.05‰天计算并无不当。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项、第一百二十一条之规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人云南中望置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。10/11本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。落款审判长许莉审判员夏静良审判员汪佳二〇二二年六月三十日书记员陈攀宇北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。11/11',)