吴迪诉南京金梦都房地产公司商品房预售合同纠纷案民事判决书

('上诉人吴迪与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】江苏省南京市中级人民法院【审理法院】江苏省南京市中级人民法院【审结日期】2021.04.12【案件字号】(2021)苏01民终1205号【审理程序】二审【审理法官】刘凡汪德全李任飞【审理法官】刘凡汪德全李任飞【文书类型】判决书【当事人】吴迪;南京金梦都房地产开发有限责任公司【当事人】吴迪南京金梦都房地产开发有限责任公司【当事人-个人】吴迪【当事人-公司】南京金梦都房地产开发有限责任公司【代理律师/律所】史吉昌国浩律师(南京)事务所;纪烨国浩律师(南京)事务所;王乾荣北京恒都(南京)律师事务所;张云帆北京恒都(南京)律师事务所【代理律师/律所】史吉昌国浩律师(南京)事务所纪烨国浩律师(南京)事务所王乾荣北京恒都(南京)律师事务所张云帆北京恒都(南京)律师事务所【代理律师】史吉昌纪烨王乾荣张云帆【代理律所】国浩律师(南京)事务所北京恒都(南京)律师事务所【法院级别】中级人民法院1/14【终审结果】二审维持原判【原告】吴迪【被告】南京金梦都房地产开发有限责任公司【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。【权责关键词】完全民事行为能力无效撤销代理合同合同约定鉴定意见自认新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，双方均未提交新证据。【本院认为】本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人吴迪与被上诉人金梦都公司之间签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。涉案《商品房预售合同》明确被上诉人交付给上诉人的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。对于房屋的装修，《商品房预售合同》附件4、《补充协议》附录二对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。上诉人虽主张该部分约定系格式条款，但《补充协议》附录二上有上诉人的签名确认，该部分约定亦不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，可以认定双方当事人已通过《商品房预售合同》及《补充协议》对于案涉房屋的价款及装饰装修标准作出了明确约定。虽然被上诉人向房产管理部门提交的《南京市商品房预售方案》中载明包括案涉房产在内的项目“房屋精装修情况：本次申请预售项目基本情况中，拟销售均价(元/㎡)中一般住宅价格为精装修价格，约90㎡户型精装修单价2718.92元/㎡；约140㎡的户型精装修单价为2796.41元/㎡”，但系被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。上诉人主张以此作为案涉房屋的装修标准，显然不符合双方的合同约定，本院不予采信。经一审法院现场勘验，上诉人虽对部分建材的品牌存疑，但未能就此予以举证证明，而被上诉人金梦都公司就此提交了63项精装修项目2/14的采购、申购、安装施工合同等材料，故可以认定案涉房屋已符合合同约定的交付条件。一审判决驳回上诉人赔偿损失的诉请，并无不当。另，一审中，上诉人申请对案涉房屋的实际装修价格进行评估，由于并无充分证据证明金梦都公司交付的精装修与约定不符，存在质量问题，故一审对此申请未予准许，并无不当。综上所述，上诉人吴迪的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴迪负担。本判决为终审判决。【更新时间】2021-11-1210:33:21上诉人吴迪与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书江苏省南京市中级人民法院民事判决书(2021)苏01民终1205号当事人上诉人(一审原告)：吴迪。委托诉讼代理人：史吉昌，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：纪烨，国浩律师(南京)事务所律师。被上诉人(一审被告)：南京金梦都房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王乾荣，北京恒都(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云帆，北京恒都(南京)律师事务所实习律师。审理经过上诉人吴迪因与被上诉人南京金梦都房地产开发有限责任公司(以下简称金梦都公司)商品房预售合同纠纷，不服南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初3/1415462号民事判决，上诉至本院，本院于2021年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称吴迪上诉请求：撤销南京市江宁区人民法院作出的(2019)苏0115民初15462号民事判决书，依法支持上诉人退还精装修差价的诉讼请求。事实与理由如下：上诉人与被上诉人商品房预售合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院经审理作出(2019)苏0115民初15462号民事判决，上诉人认为，一审法院对本案认定事实错误、适用法律错误，应当通过二审程序予以纠正，具体事实和理由如下：一、一审法院认定上诉人与被上诉人约定的房屋装修装饰标准具体、明确，显属事实认定错误。上诉人与被上诉人在《补充协议》附录二《装饰、设备标准》中，仅约定了装修装饰项目用材品牌，没有约定品牌内的具体档次、型号。众所周知，同一品牌的产品往往有多种档次、型号，每种型号的同品牌产品价格、性能、品质等也有较大差别。故上诉人与被上诉人的约定，仍有较大的解释空间，并不明确、具体，一审法院认定上诉人与被上诉人约定的房屋装修装饰标准具体、明确，显属事实认定错误。二、既然就房屋装修装饰标准约定不明确、不具体，就应当以样板房展示标准、工程预算评估书标准、公示的精装单价标准为应当交付的房屋装修标准。因约定不明，故上诉人认为交付的精装修标准应当达到样板房展示标准、工程预算评估书标准、公示的精装单价标准，三个标准互相协调、互相支撑，从不同维度规定了被告应当交付的精装修标准。样板房以直观的方式直接展示精装修应当达到的标准，工程预算评估书系以样板房精装修为评估对象而得出的预算评估文件(其中记载的用材、品牌、型号为样板房的装修用材)，被上诉人公示并备案的精装修单价系经对样板房进行工程预算评估而得出的精装修价格，三个标准有机统一，应当作为精装修标准，主要理由如下：1、样板房的展示、工程预算评估书、公示并备案的精装修单价所体现出的被上诉人对购房者的承诺明确、具体，并且对房价具有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，应当成为合同的内容。同时，被上诉人在补充协议中设定的全部展示、承诺均无法律效力的条款，系格式条款，且排除了己方的主要责任、架空了法律规定，应属无效。2、南京市住建委、住建局、物价局发布的《关于进一步加强我市商品住宅全装4/14修建设管理的通知》十六条、十七条规定，开发商应当按照样板房以及根据样板房作出的装修评估报告交付精装修。3、南京市中级人民法院就类似案件所持的裁判观点，亦为开发商应当按照样板房标准、报备并公示的单价标准交付精装修。三、一审法院认定上诉人与被上诉人之间关于房屋装修装饰标准的约定不属于格式条款，显属事实认定错误。合同法第三十九条规定，格式条款是指“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，可见认定约定是否属于格式条款与是否免除起草方责任、加重向对方责任没有关系。本案中，房屋装修装饰标准系被上诉人单方事先拟定，在订立时并未与上诉人进行协商，上诉人也没有对此提出意见、进行修改的可能，明显属于格式条款。而一审法院以“不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利”为由认定附录二《装饰、设备标准》不属于格式条款，明显认定错误。四、既然装修装饰标准属于格式条款，即使不以板房展示标准、工程预算评估书标准、公示的精装单价标准作为精装交付标准，也应对装修装饰标准作出有利于上诉人的解释。上诉人与被上诉人在商品房预售合同中仅书面约定了精装修用材的品牌，没有约定具体档次和型号，而同一品牌的不同档次、型号的建材价格、品质、性能差距悬殊，故对约定的装修用材品牌，有许多种解释。因合同约定的装修装饰标准属于格式条款，故依据合同法第四十一条之规定(对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释)，并考虑到上诉人交付的精装修的单价较高，应当采信对上诉人有利的解释。基于公示备案的精装修单价比较高，上诉人对装修用材档次和型号的理解为，装修应当使用约定的品牌范围内的最高档次和最好型号的材料、设备。故即使认为应当按照书面合同约定交付精装修，被上诉人也应使用约定品牌范围内最好、最贵的档次和型号的建材。五、非常明显的是，被上诉人实际交付的精装修，远没有达到前述两种标准，故属于违约行为，应当依法承担减少价款的违约责任,向上诉人退还精装修差价款。对于被上诉人向上诉人己实际交付的精装修，一审主审法官、双方代理人曾到装修现场进行勘验，从勘验情况来看，被上诉人向上诉人实际交付的精装修，远远没有达到前述两种应当达到的标准。并且，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履5/14行义务的当事人承担举证责任”，被上诉人也没有证据证明其交付的精装修己符合前述标准。故上诉人提出司法评估之请求，请求法院依法选定司法评估鉴定机构，对被上诉人实际交付的精装修进行造价评估，以评估结果为准计算应当退还的精装修差价，依据为合同法第一百一十一条、买卖合同司法解释第二十三条之规定。同时，一审法院认为应当根据补充协议第五条第5项约定承担保修责任，对此上诉人不予认同。补充协议第五条第5项约定的是“地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的”才由被上诉人承担保修责任，而本案诉争的问题恰恰是被上诉人履行合同与合同约定标准不一致，而不属于“其他问题”，涉案的违约责任承担方式双方无明确约定，故上诉人有权依法要求被上诉人退还差价。综上，上诉人认为，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请贵院依法查明事实，正确适用法律，支持上诉人的合法上诉请求。二审被上诉人辩称金梦都公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人自始未能充分举证证明被上诉人交付的精装修与约定不符，或存在质量问题，其诉求无事实依据。江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》(简称审理指南)第9项：“买受人应就其权利行使的期限、装修质量的约定以及存在的质量问题等基本事实提供证据加以证明”。因此上诉人对涉案房屋的质量问题负有举证义务。但自始至终上诉人未能证明房屋质量问题。在原告未能举证的情况下，为了充分查明事实，原审法官依职权组织了现场查看，就合同约定的装修标准与实际交付情况进行了严格的逐项比对，比对的结果是只有小的部件(USB插座和洗衣机龙头)存在个别数量上的差异，以及未对可视对讲、直饮水龙头进行安装，即判决书第一项的部分。就未安装的事项，被上诉人交付时系考虑到上诉人自行安装便利且尊重上诉人自行安装的意愿所做的灵活变通的履行方式，在排查后即已经向上诉人和法院表明愿意尽快排查实际缺少的龙头数量并在上诉人需要时上门安排安装。就其诉求，上诉人构成基本事实举证不能。二、涉案房屋的交付标准应该依据上诉人与被上诉人双方签订的合同来确定。本案被上诉人严格按照合同约定的项目和品牌进行采购，实际交付的装修标准符合双方的约定。(一)预售合同及补充协议是双方关于购房事宜的全6/14面约定，双方关于精装修标准在合同以及补充协议中有具体约定。上诉人与被上诉人签订的《南京市商品房预售合同》《简称预售合同》第一条第五款明确约定：该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。附件4也约定了装饰装修及设备标准，《商品房预售合同补充协议》(简称补充协议)附录二进一步明确了《装饰、设备标准》。补充协议第五条第5项明确约定，产生“与合同约定标准不一致的问题的其他问题的，乙方有权要求保修，甲方应负责保修”。预售合同和补充协议是双方意思自治的体现，是完全的市场行为，双方理应受其约束。(二)精装修备案资料不是预售合同的组成部分，备案价格不是双方的约定。整体销售、一体定价的模式是案涉合同的基本特点。涉案房屋是带装修的商品房，是一个整体。在签订合同时应当也必然审阅了合同具体内容，对合同价款构成已有充分认识，买卖双方在交易磋商时具有双向选择权，之后双方达成合意签订合同，表明上诉人接受合同约定的价格条款、装修标准约定条款等条款的约束。商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润。合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，因此装修标准与装修价值是否一致无法用统一标尺衡量。上诉人申请对房屋装修造价进行评估鉴定，没有依据，鉴定结论对本案不具有参考意义。实际成本价低于销售价这是再正常不过的市场现象。不应以开发商对于装修房屋的实际投入成本，来判断是否应退赔差价。更何况本案是一体定价模式。案涉诉求无异于通过诉讼变更更改合同价格条款，这与意思自治和诚实信用的合同原则不符。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第13条，商品房存在质量问题但并未严重影响正常居住使用的，开发商应当承担保修责任。因此出于维护交易秩序和社会安定性出发，对于购房者以装修质量瑕疵为由提起诉讼的，也应当尽量引导购房者选择修理、更换的违约责任方式，而非简单的判决退还差价。一审法院事实认定清楚、法律适用正确，应予维持!综上，本案上诉人原审和二审的诉求没有法律和事实依据，请依法驳回。原告诉称吴迪向一审法院起诉请求：1、判令金梦都公司返还其所购房屋的精装修差价款10000元(暂定，最终以鉴定意见为准)；2、判令金梦都公司承担本案全部诉讼7/14费用。一审法院查明一审法院查明事实：2017年6月24日，吴迪(乙方)与金梦都公司(甲方)签订《商品房预售合同》，双方约定：第一条、甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区谷里街道向阳路28号丽华山苑3幢401室；建筑面积92.61平方米，其中套内建筑面积74.51平方米，共有共用分摊面积18.1平方米；该商品房的装修材料及设备标准见附件4；……第四条、乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价19860.39元/平方米，总价1839271元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价以下空白元/平方米，合计以下空白元。[√]买卖双方一致同意并知悉该商品房的总房价款为含税价：本条约定的该商品房总价款及单价均包含装修部分的价款。……第六条、甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该商品房。……第十一条第二款第2项、该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，乙方有权要求更换，甲方应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿乙方房屋使用损失，甲方无需承担逾期交楼责任。……第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。……本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力。该合同附件4为《装饰装修及设备标准》(精装修的，由双方另行约定)，载明外墙为真石漆、内墙为乳胶漆、顶棚为乳胶漆、室内地面的客餐厅、厨卫间铺贴地砖、卧室铺强化复合地板、外窗为铝合金、厨房地面为地砖、厨房墙面为墙砖、卫生间地面为地砖、卫生间墙面为墙砖、电梯品牌名称和型号为东芝SPACEL系列(产地上海)。当日，吴迪(乙方)与金梦都公司(甲方)签订《补充协议》，双方就《预售合同》有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守，约定：……第五条、关于商品房交接：1.……甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按照合同附件4以及本补充协议附录二约定的交付标准进行交付。具体装饰、设备的品牌由甲方根据供货情况在同等品牌范围内确定。……5.该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，乙方有权要求保修，甲方应负责保修并8/14承担保修费用，除此之外，甲方无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。《补充协议》另对合同的解除等事项进行了约定。《补充协议》附录二《装饰、设备标准》载明装标交楼标准(YJ90T/YJ140T)，约定了玄关、客厅及餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、其他位置共计63个分项的装修品牌标准：入户门品牌为“碧桂园定制”、入户门锁品牌为“西勒奇或同档次品牌”、天花(乳胶漆)品牌为“经典•总督或同档次品牌”、天花石膏线品牌为“碧桂园定制”、可视对讲机品牌为“立林或同档次品牌”、USB插座品牌为“施耐德或同档次品牌”、……、新风系统品牌为“美的或同档次品牌”、开关品牌为“异辉或同档次品牌”、过道小夜灯品牌为“异辉或同档次品牌”、直饮水系统品牌为“飞利浦或同档次品牌”。《补充协议》及附录二由吴迪签字确认、金梦都公司盖章确认。前述《预售合同》、《补充协议》签订后，吴迪支付了全部购房款，金梦都公司交付了案涉房屋。一审另查明，经物价部门批准并公示的“丽华山苑”项目的《南京市商品房住宅申报价格表》显示，该项目约90㎡户型的装修单价为2718.92元/㎡，约140㎡户型的装修单价为2796.41元/㎡。一审案件审理中，吴迪陈述，案涉房产内装饰装修标准达不到备案的装修价格2718.92元/㎡，并申请对案涉房产的精装修造价进行鉴定，并提交《南京市商品房住宅申报价格表》以及申请一审法庭调取江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司出具的《评估报告》予以佐证。金梦都公司对上述材料的真实性无异议，但认为上述材料不属于其对吴迪的承诺，备案价格及评估价格均不是双方之间的合同单价，不属于交付标准，其并未对装修价格进行单独承诺。一审案件审理中，一审法院组织双方对约90㎡的户型和约140㎡的户型房屋进行了现场勘验，双方确认约90㎡的户型以丽华山苑3幢401室作为勘验对象代表，约140㎡的户型以丽华山苑16幢501室作为勘验对象代表。经勘验确认约90㎡户型的装修材料、设备品牌如下：1、玄关：入户门为扬州扬子消防器材有限公司入户门、入户门锁为SCHLAGE、灯具(筒灯)为NVC雷士、入户挂钩为KINLONG，可视对讲机现场未安装，天花(乳胶漆)、天花石膏线、地砖无法看出品牌；2、客厅及餐厅：电插面板为Schneider施9/14耐德，天花乳胶漆、天花石膏线、地砖、墙身乳胶漆无法看出品牌；3、卧室：房门为金迪、房门锁为Roialwand、电插面板为Schneider施耐德、主卧紧急按钮为HGRN，天花乳胶漆、墙身乳胶漆、地面强化复合地板无法看出品牌，USB插座没有安装；4、厨房：嵌入式厨卫灯为NVC雷士、整体橱柜为欧派、不锈钢水槽为欧派、抽油烟机为ROBAM老板、灶具为ROBAM老板、龙头为KOHLER科勒、电插面板为Schneider施耐德，天花铝扣板、墙身砖、地面仿古砖、门(移门)无法看出品牌；5、卫生间：灯具(筒灯)为NVC雷士、地漏为超联方型平面地漏、镜柜为现代筑美家居、洗手台柜为现代筑美家居、水盆龙头为KOHLER科勒、坐便器为KOHLER科勒、淋浴屏为Bite比特、淋浴花洒为KOHLER科勒、吸顶灯为NVC雷士、电插面板为Schneider施耐德、卫生间门锁为Roialwand，天花铝扣板、墙身砖、地砖、淋浴区地面、淋浴区下水槽、门无法看出品牌；6、阳台：吸顶灯为NVC雷士、洗衣机龙头为JOMOO九牧、电插面板为Schneider施耐德，天花乳胶漆、地面仿古砖无法看出品牌，拖把池龙头现场没有；7、其他：地暖为德国威能、新风系统为美的、开关为Schneider施耐德、过道小夜灯为主卧和次卧各1个，飘窗石材(英菲米黄)、入户门夹石(台山红)、地漏无法看出品牌，直饮水系统现场未安装。金梦都公司提交63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同、情况说明等材料，拟证明其按照《预售合同》及《补充协议》的约定进行了采购、安装，按照约定进行了交付，乳胶漆品牌为经典•总督、地砖品牌为欧神诺、可视对讲机品牌为立林、地面强化复合地板品牌为大自然、墙身砖品牌为欧神诺、地面仿古砖品牌为圣凡尔赛、门品牌为金迪、淋浴区地面和淋浴区下水槽品牌为圣凡尔赛、拖把池龙头及洗衣机龙头品牌为九牧、飘窗石材为英菲米黄、入户门夹石为台山红、地漏品牌为祥隆；并提交《物业及资料移交书》复印件，证明其已经向吴迪交付了可视对讲机、直饮水系统即飞利浦净水器、USB插座等物品。吴迪质证后，认为金梦都公司提交的采购、安装等合同只能证明金梦都公司交付的精装修实际用材的具体品牌，不能证明金梦都公司交付的精装修符合约定标准，相反，上述证据显示有关装修材料的采购价格仅相当于备案价格的三分之一到四分之一，恰恰证明了金梦都公司存在明显的偷工减料，金梦都公司实际交付的精装修不符合约定的标准。吴迪陈述其已经收到可视对讲机(未安装)、飞利浦龙头式净水器(未安10/14装)及2个USB插座(未安装)，但其认为金梦都公司所称的飞利浦龙头式净水器仅为一个飞利浦品牌的水龙头，并非飞利浦净水系统。一审案件审理中，吴迪确认装修项目中不符合约定的部分，要求退还差价。金梦都公司表示其同意为业主安装净水系统即飞利浦龙头式净水器、USB插座，拖把池龙头如果确实缺少，其随时可以提供。一审法院认为一审法院认为：吴迪与金梦都公司之间签订的《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。吴迪要求被告金梦都公司赔偿装修差价损失的诉讼请求不能成立，理由如下：1、吴迪、金梦都公司双方就装饰装修项目作出了具体约定。《补充协议》附录二《装饰、设备标准》对案涉房产交楼标准作出了约定。现案涉房产已交付，交付装饰装修内容符合《补充协议》附录二的约定，金梦都公司对无法看出品牌的项目也提交了采购、安装的合同、申购单等材料，对于此类批量装修项目，金梦都公司已尽到举证责任，可以认定交付标准符合约定。吴迪主张该部分约定为格式条款，但该协议已经其签字确认，且该部分约定不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不符合格式条款的认定条件，故吴迪的该项主张不能成立。2、吴迪、金梦都公司双方未就装饰装修单价单独作出明确约定。本案双方约定案涉房产系以建筑面积计价，单价19860.39元/平方米，总价1839271元；该总价款包含装修部分的价款，但排除将“房屋套内的装饰装修款”单独列为案涉房产的计价方式，双方实际未对装修单价、装修总价作出约定，吴迪要求对案涉房产装饰装修款单独计价的主张并无合同依据及法律依据。吴迪作为完全民事行为能力人，对案涉房产的单价、总价、计价方式、装修项目以及案涉房产并非以装饰装修价格单独计价有明确认知。3、《南京市商品房住宅申报价格表》公示的装修价格标准是备案价格，不等同于装修造价，也未约定在双方签署的合同中，故不构成金梦都公司对原告吴迪的承诺，亦不能作为双方明确约定的装修价格标准，金梦都公司仅以合同中约定的装修标准和装修质量对吴迪承担责任。在双方已对装饰装修项目标准有明确约定的情况下，买房人主张以备案装修资料作为确定装修质量要求的直接依据，无事实和法律依据。4、本案并无进行精装修造价鉴定的必要。备案的装修价格并不等同于实际装修造价，双方亦未对案涉房11/14产装饰装修价格约定单独计价，吴迪申请对案涉房产室内装修造价进行鉴定并无必要，一审法院对此不予准许。5、吴迪并无充分证据证明金梦都公司交付的精装修与约定不符，存在质量问题，况且双方合同明确了装修质量不符合约定时的保修责任，而非赔偿差价损失。综上，吴迪要求金梦都公司赔偿装修差价损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于现场勘验中存在缺失的项目可视对讲机、飞利浦直饮水系统、USB插座、拖把池龙头，现根据吴迪的自认，其已领取可视对讲机、飞利浦龙头式净水器，但尚未安装，金梦都公司应予以安装；对于USB插座、拖把池龙头，金梦都公司应当继续交付并安装。附录二中USB插座列明于卧室但未列明个数，一审法院认定金梦都公司应按照每个卧室1个USB插座进行交付并安装。一审法院判决：一、南京金梦都房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内按照附录二《装饰、设备标准》的约定向吴迪交付并安装USB插座、拖把池龙头，同时安装可视对讲机、飞利浦直饮水系统；二、驳回吴迪的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由金梦都公司负担。本院查明二审中，本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人吴迪与被上诉人金梦都公司之间签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。涉案《商品房预售合同》明确被上诉人交付给上诉人的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。对于房屋的装修，《商品房预售合同》附件4、《补充协议》附录二对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。上诉人虽主张该部分约定系格式条款，但《补充协议》附录二上有上诉人的签名确认，该部分约定亦不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，可以认定双方当事人已通过12/14《商品房预售合同》及《补充协议》对于案涉房屋的价款及装饰装修标准作出了明确约定。虽然被上诉人向房产管理部门提交的《南京市商品房预售方案》中载明包括案涉房产在内的项目“房屋精装修情况：本次申请预售项目基本情况中，拟销售均价(元/㎡)中一般住宅价格为精装修价格，约90㎡户型精装修单价2718.92元/㎡；约140㎡的户型精装修单价为2796.41元/㎡”，但系被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。上诉人主张以此作为案涉房屋的装修标准，显然不符合双方的合同约定，本院不予采信。经一审法院现场勘验，上诉人虽对部分建材的品牌存疑，但未能就此予以举证证明，而被上诉人金梦都公司就此提交了63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同等材料，故可以认定案涉房屋已符合合同约定的交付条件。一审判决驳回上诉人赔偿损失的诉请，并无不当。另，一审中，上诉人申请对案涉房屋的实际装修价格进行评估，由于并无充分证据证明金梦都公司交付的精装修与约定不符，存在质量问题，故一审对此申请未予准许，并无不当。综上所述，上诉人吴迪的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴迪负担。本判决为终审判决。落款审判长刘凡审判员汪德全审判员李任飞二〇二一年四月十二日书记员仇梦杰13/14北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。14/14',)