《北京市商品房预售合同》补充协议

('附件十《北京市商品房预售合同》补充协议出卖人与买受人经友好协商，已就出卖人开发的签定《北京市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）。现双方就预售合同未尽事宜，达成如下协议：第一条关于面积约定的补充1．该商品房交付时，如实测面积与买卖合同约定预测面积发生差异需要结算时，买卖双方应在该商品房交付前结算完毕。逾期结算的，每逾期一天，逾期结算一方应按逾期结算款项的万分之一的标准向对方支付违约金。如买受人逾期补足面积差异款项的，则出卖人有权延期向买受人交付房屋直至买受人付清上述款项而不承担任何逾期交房的责任，就延期交房期间该商品房的风险及物业管理费用，由买受人承担。2.该商品房交付时，如发生面积差异买受人有权退房的，买受人应在得知实测面积数据之日起15日内将退房的书面通知送达出卖人。未在上述期限内将退房通知送达出卖人的，视为买受人放弃退房的权利并同意按约定与出卖人进行结算。第二条关于楼层和朝向的补充1．双方确认：若对预售合同中该商品房朝向的文字表述和预售合同附件所附户型图朝向理解有歧义的，以户型图所示为准。出卖人声明，该户型图为大致方位示意图，实际房屋朝向与户型图所示稍有偏差的，出卖人不承担责任。2．预售合同中所列的该商品房在所在楼栋中的层数为销售楼层，实际建筑楼层为所在楼栋的第11层。第三条关于付款方式和逾期付款的补充1．双方约定：房价款以人民币作为本币计价并结算。除人民币以外买受人以其他币种支付部分或全部房款的，则按买受人所付房款到达出卖人帐户之日中国银行公布的当日该币种的银行买入价进行结算成人民币。2．买受人须按预售合同第十条及附件五“付款方式”中规定的付款期限支付房价款。以银行汇付方式支付的，汇款到达出卖人账户之日为付款日；以银行票据（支票、汇票、本票）方式支付的，银行票据所载款项到达出卖人账户之日为付款日；以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日。因买受人支付房价款而发生的银行手续费用及其他费用由买受人自行承担。出卖人在买受人应付房款全部到达出卖人帐户后，向买受人开具正式购房发票。3．双方同意对预售合同第十条第1款第（2）项中出卖人解除时买受人向出卖人支付违约金的计算基础由“累计的逾期应付款”修改为按“该商品房总价款”。第四条关于房屋交付1.除不可抗力外，出卖人逾期交付房屋是由下列特殊原因造成的,出卖人可据实予以延期:（1）因执行本合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；（2）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；（3）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的；（4）政府行为（如戒严）或重大国事活动（如重大国际国内会议、国家庆典）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的；（5）其它出卖人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2．该商品房具备交付条件后，若买受人未向出卖人付清全部房价款的（包括买受人按揭贷款未到达出卖人指定帐户的），出卖人有权延迟向买受人交付房屋直至买受人付清全部房价款而无须承担任何逾期交房的违约责任。同时，若属于买受人逾期付款或因买受人原因导致按揭贷款迟延的，买受人还应承担相应的逾期付款违约责任和该商品房自合同约定交付日期起的风险及物业管理费用。3．在交付房屋时如市政正式用电尚未接通，出卖人可采用临时用电替代，买受人不得以此为由拒绝收房，同时买受人应按政府部门规定的标准缴纳相应的电费。4．出卖人逾期交房超过60日买受人决定退房的，买受人应在有权退房之日起15日内向出卖人送达退房通知。逾期未送达的，视为不退房。5．一次性支付房款的买受人须交纳有关的物业管理费用、供暖费、产权代办费及其它费用后，方可办理入住手续。否则出卖人有权延期向买受人交付房屋直至买受人履行完上述义务，且对此出卖人不承担任何违约责任。同时，买受人应承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理费、供暖费等费用。6．预售合同第十五条第（三）款第2项不适用一次性支付房款的买受人。7．预售合同确定的前期物业管理费仅适用于财满接嘉园（二期）前期物业管理期间。业主委员会成立后，物业管理费的收取执行业主委员会与物业管理公司确定的标准。第五条规划、设计变更1．出卖人按预售合同第八条进行规划变更时，征得买受人同意的方式是发出书面通知。买受人应在出卖人通知送达之日起15日内，以书面方式通知出卖人表示是否同意变更规划。若出卖人未在上述期限内收到买受人书面通知的，视为同意变更。2．出卖人按预售合同第九条规定变更设计时，买受人虽同意或视为同意设计变更而不退房的，应在出卖人通知送达15天期限届满后10日内，至出卖人处签订就设计变更导致的房屋结构、面积、价款等方面变化的补充协议。未在上述期限内签署补充协议的，则视为接受该商品房设计变更后的新面积作为预售合同约定面积，同时认可该商品房交付时的现状。第六条商品房质量、装饰、设备标准的约定1．预售合同第十六条所规定的“出卖人赔偿双倍的装饰、设备的差价”，系指出卖人对该商品房室内的装饰、设备不符合附件六规定标准的双倍差价补偿。2．双方确认：出卖人所修建的样板间（如有）仅做风格展示和参考之用，有关该商品房的结构、空间、装修等以双方在《预售合同》中的约定为准。3．该商品房交付给买受人后，若出现非因出卖人原因（如买受人或第三方装修装饰或邻近项目建设）造成该商品房地基、主体结构、室内空气质量经检测不符合国家标准的，则出卖人不承担任何责任。同时，若可归责于出卖人，买受人可退房的情况也限于上述质量不合格直接导致且致使买受人根本无法正常继续使用该商品房的情况。第七条按揭贷款手续的办理(非按揭方式付款的买受人本条不适用)1．买受人应按预售合同附件五付款方式中规定的期限向银行及其指定的律师事务所提交符合银行要求的申请贷款所需的全部材料及费用，并向贷款银行提出正式贷款申请。2．买受人逾期提交符合银行要求的申请贷款所需资料的，应按下列方式承担相应违约责任：（1）买受人逾期提供按揭申请资料及费用在三十日内（包含三十日）的，应每日按贷款申请额万分之三向出卖人支付违约金；（2）买受人逾期提供按揭申请资料超过三十日的，出卖人有权解除双方签订的预售合同、预售合同的附件和本补充协议，买受人按总房款的2%向出卖人支付违约金。出卖人解除合同的书面通知自送达买受人时起生效；出卖人在解除合同并扣除买受人应承担的违约金后，将买受人已缴纳的剩余购房款无息归还买受人。买受人愿意继续提供按揭资料的，经出卖人同意可继续履行预售合同、附件及本补充协议，但买受人须按逾期天数向出卖人按日支付按揭申请额万分之三的违约金。（3）因买受人原因(包括资信不足、拒不接受银行核定的贷款利率原因)导致贷款申请未被批准或贷款成数、年限不足的，买受人须在收到出卖人通知后十日内，按出卖人确定的付款方式向出卖人支付该商品房的全部房款。逾期支付的，按预售合同第十条规定办理。（4）非因买受人原因导致贷款申请未被批准或贷款成数、年限不足的，则买受人有权在收到出卖人的通知后十日内要求退房或补足不足款项。在买受人退房时，出卖人同意在三十日内将买受人已付的全部房款无息退还给买受人。如买受人未在上述期限内要求退房的，则视为买受人同意补足不足款项。未在上述期限内补足不足款项的，按预售合同第十条逾期付款的规定办理。第八条由出卖人为买受人提供按揭贷款担保时买受人的义务（非按揭方式付款的买受人本条不适用）1．如买受人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任代买受人向银行偿还已到期的贷款本息及罚息的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金。2．如因买受人原因导致按揭贷款银行解除或终止与买受人之间的借款合同，则买受人应在出卖人按银行要求承担担保责任、代偿买受人所欠银行贷款后三日内，向出卖人支付全部的代偿款项。期限届满仍未支付的，则双方就该商品房所签订的预售合同在当日自动解除。买受人应在合同解除后五日内腾空该商品房，向出卖人支付合同总价款10％的违约金，并至出卖人处办理相关合同解除手续，出卖人则在扣除上述代偿款项及违约金后30日内，将该商品房价款的余款退还给买受人。买受人逾期腾房和办理退房手续的，每逾期一天，还应按合同总价款的万分之五向出卖人支付违约金。3．若出卖人已向买受人就购买该商品房而申请的银行按揭贷款提供了担保，则在出卖人按合同约定向买受人交付房屋时，如买受人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或/和罚息的，出卖人有权延迟向买受人交付该商品房直至买受人偿还完毕拖欠按揭贷款银行的任何贷款本息和罚息。延迟交付期间房屋风险及费用由买受人承担。4．买受人须将办理该商品房产权过户手续所需买受人提交的资料和缴纳的契税、产权代办费等税费预交给出卖人或出卖人指定的产权代办机构，且向物业管理公司缴纳相应的物业管理费、供暖费，并向出卖人提供光大银行出具的其已交纳专项维修资金(公共维修基金)的专用收据，才能办理入住手续。否则，出卖人有权延迟向买受人交付该商品房直至买受人完成前述义务。延迟交付期间房屋风险及费用由买受人承担。若因买受人原因未能在合同约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人应按日向出卖人支付银行发放的按揭贷款额万分之五的违约金。第九条关于住宅节能措施的补充约定双方确认，由于北京市规划委员会、北京市建设委员会制定的《居民建筑节能设计标准》（DBJ01-602-2004）正式发布和实施之前，房屋所在的嘉园二期项目的设计方案已经完成且经过批准，现房屋已按照批准的设计方案进行开发建设，房屋的节能标准并未达到前述《居民建筑节能设计标准》的要求，买受人不会以此为由向出卖人提出补做节能设施承担费用的要求或任何其他赔偿要求。第十条合同登记和产权办理1．该商品房具备办理房屋产权转移登记手续的条件时，出卖人将以小区公告或专项通知的方式或电话、邮寄（含特快专递）的方式通知买受人。买受人应按通知时间和地点及时办理相关手续。因买受人原因导致相关转移登记手续延误的，出卖人不承担责任。2．若买受人采用按揭付款方式且出卖人提供按揭还款担保责任的，买受人应缴纳的该商品房契税由出卖人代为收取，所缴纳的款项存入出卖人、银行双方共管的银行处，以保证此款项单一用于向房地局缴纳的该商品房契税.就该等款项在存款期的活期存款利息，将由出卖人归还买受人。3．双方同意：若出卖人虽延期取得该商品房所在楼座的权属证明但不影响买受人按期取得该商品房权属证明文件的，则预售合同第二十条第（一）款第1项不适用，出卖人无须承担该条款约定的违约责任。4．若买受人无法按期取得该商品房权属证书的原因是因买受人或政府部门原因造成的，则出卖人不承担任何责任。5．买受人应在预售合同签署后五日内将办理预售合同预售登记所需买受人提供的资料和费用交出卖人。逾期提供的，买受人自行承担无法按期完成预售登记的责任和损失，并应按逾期日期向出卖人支付总房价款万分之二的违约金。逾期30日仍未提供的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的10％向出卖人支付违约金。出卖人在扣除买受人应付违约金和出卖人为此支出的印花税后并注销合同后30日内，将买受人已付房价款的余款无息退还给买受人。6.出卖人与买受人办理房屋交付手续时，买受人应向出卖人出具不可撤销委托出卖人指定的第三人办理该房屋权属转移登记的《授权委托书》，同时缴清产权代办费560元/户（个人）或800元/户（单位）。第十一条共有权益1．出卖人可为宣传该项目和全体业主利益在小区适当位置设置项目及出卖人名称、企业标识，对此买受人不持任何异议，亦不要求出卖人支付任何费用。2．买受人对屋面和外墙面、广告位的使用应遵守本补充协议及物业管理公约的规定。第十二条合同解除1．双方同意对预售合同相关内容做出如下修改和补充：合同履行过程中，凡任何一方按合同约定提出解除合同（退房）的，自解除通知送达对方之日预售合同解除。买受人须在解除通知送达后二日内至出卖人处与出卖人签署解除买卖合同所需文件（包括但不限于退房协议、办理买卖合同解除登记手续之授权委托书等），并于上述文件签署之日起15日内配合出卖人共同完成预售合同的注销登记手续。出卖人在完成合同注销登记手续后30日内无息退还应返还买受人的已付房价款。买受人须支付的违约金，出卖人有权将扣除违约金后的剩余款项返还买受人。买受人逾期办理上述手续的，每逾期一日，则出卖人有权相应延迟退还买受人已付房款，延迟期间无须支付利息。2．《预售合同》和本补充协议解除或视为解除后，对因一方违约而导致另一方解除合同的，违约方应承担另一方因此而受到的税费损失。同时，如任何一方未能按照本补充协议上款约定办理注销登记手续，则对方除可单独到预售合同的登记部门办理注销登记手续外，拒绝办理注销登记手续的一方还需按逾期办理的天数，每日向对方支付总房款万分之一的违约金。第十三条其他1．补充协议是预售合同不可分割的一部分，由双方在签署预售合同之同时签署，与预售合同具有同等法律效力。预售合同、预售合同的附件与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。2．对小区内的公有部位、公共区域，如其功能、设计仅为特定买受人，同意由该等买受人享有相应的使用权。3.出卖人保留在1#楼西侧墙、4#楼东侧墙面设立LED（电子显示屏）及在1#楼、4#楼、及3#楼3层商业平台南侧、4#楼3层商业平台东侧、1#楼3层商业平台西侧女儿墙处设立广告位及广告标识的权利，相关收益归出卖人。买受人对此不持异议。4.双方确认：出卖人就该商品房规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告及宣传资料均属于要约邀请。其内容与《预售合同》、附件、本补充协议不一致的，以《预售合同》、附件、本补充协议的约定为准；未列入《预售合同》、附件、本补充协议之中的，则视为双方未约定且出卖人未承诺。5．预售合同、本补充协议及其附件中经双方确认的手写文字与印刷文字具有同等法律效力。6．出卖人及买受人双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均真实有效。如有变更，变更方应自变更之日起5日内以书面形式通知对方。预售合同中和补充协议约定之所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件或手递信件。此等通知之送达按本补充协议本条第7款之规定执行。7．预售合同及本协议所述书面文件以传真方式送达的，发出传真当日为送达日；以邮寄（含特快专递）方式送达的，信件发出后第3日为送达日；以手递方式送达的，手递日为送达日。上述书面文件按买受人在签署预售合同时预留的或事后补留的通讯地址和/或代收人处作为发送地址发出。买受人没有向出卖人预留或补留通讯地址和/或代收人、或预留的通讯地址有误的、或在邮寄途中发生延误或丢失的，出卖人不承担任何延误或买受人未收到的责任。8.本补充协议自双方或授权代表签字或/和盖章之日起生效。9．本补充协议一式四份，各份具有同等法律效力。第一条、关于银行按揭付款的具体约定（本条仅适用于以按揭贷款方式支付房款的买受人）1、买受人须在该合同签订之日起3日内将办理预售登记需由买受人提供的全部资料提交给出卖人。买受人未按上述约定时间提交上述资料的，视为买受人逾期付款，买受人应按该合同第十条之约定承担违约责任。2、买受人须在该合同签订之日起7日内向贷款银行或贷款银行指定的律师事务所提交申请银行贷款所需的全部真实、准确的贷款资料（买受人所购房屋为预售商品房的，经政府主管部门预售登记备案的合同由出卖人代为提交给银行）及相关费用，签署相关文件并办理银行贷款手续。若因买受人原因未能在签订合同之日起7日内提供银行贷款所需的全部真实、准确的贷款资料及相关费用并办理银行贷款手续，视为买受人逾期付款，买受人应按该合同第十条之约定承担违约责任。3、若该合同签订之日起90日内，买受人申请的银行贷款仍未到达出卖人的收款账户，则出卖人有权解除该合同及本协议，买受人应向出卖人支付该房屋总价款的10%的违约金。出卖人解除该合同及本协议的，如该合同未办理预售登记手续，则出卖人应在解除该合同及本协议之日起30日内将买受人已付款项扣除违约金后的余额退还给买受人；出卖人解除该合同及本协议的，如该合同已办理预售登记手续，买受人应在出卖人通知解除之日起3日内配合出卖人办理该合同预售登记注销手续，不予配合的，每逾期一日，买受人还应按该房屋总价款的万分之五另行支付违约金；出卖人应在该合同预售登记注销之日起30日内将买受人已付款项扣除违约金后的余额退还给买受人。4、买受人应按借款合同约定按期履行还款义务。由于买受人在取得银行贷款时由出卖人承担阶段性担保责任，若：（1）买受人逾期偿还银行贷款，而致使出卖人承担担保责任被银行划扣款项时，买受人应在出卖人款项被划扣之日起五日内偿还出卖人全部被划扣的款项；逾期偿还的，每逾期一日，应向出卖人支付被划扣款项万分之五的违约金；（2）买受人严重违反借款合同，致使银行要求买受人或出卖人提前清偿或代为清偿全部贷款本息，或买受人连续三个月或累计六个月未按时偿还银行贷款的，出卖人有权单方解除该合同和本协议，买受人除应承担借款合同约定的违约责任外，还应向出卖人承担该合同项下的逾期付款违约责任并支付相当于总房款20%的违约金，并放弃该合同与本协议项下的一切权利，同时授权出卖人单方办理终止该合同的注销登记手续。对于买受人已付的房款，扣除出卖人代为偿付给银行的款项和须向出卖人支付的违约金及其他费用后如有余额，由出卖人返还；如不足，应由买受人补足。若买受人已对该商品房进行装修，买受人不得破坏或拆除，该装修折抵买受人入住以来的房屋使用费，装修残值归出卖人所有。该合同和本协议解除后，出卖人有权将商品房另行处理。买受人应在接到出卖人的解除通知之日起7日内，腾空房屋并结清自房屋交付之日起至房屋腾空之日止的水电费、物业管理费、供暖费、车位费等费用；买受人逾期腾空房屋的，每逾期一日，还应按该房屋总价款的万分之五另行支付违约金。5、申请贷款过程中的有关公证、法律审查、保险等费用由买受人自行承担。第二条、在买受人选择按揭贷款方式支付房款的情况下，鉴于买受人以按揭贷款方式向出卖人支付部分房款，出卖人为买受人提供阶段性担保，因此买受人应在办理入住手续时交纳公共维修基金、契税等办理产权证须发生的所有相关税费并签署相关授权委托书，否则出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担延期交房的任何违约责任。第三条、若买受人依据该合同第十四条的约定提出退房，则买受人应于出卖人将该房屋的产权登记面积告知买受人之日起10日内将退房的书面通知送达出卖人，若买受人未能在上述期限内将退房的书面通知送达出卖人，则视同买受人认可该房屋的测绘结果（即买受人不退房），买受人与出卖人按照该合同第十四条中有关“买受人不退房的”约定结算房价款。第四条、关于对顶部露台和非封闭式阳台的约定1、顶层房屋的业主不得随意更改顶层设计功能；非经物业公司许可，不得搭建任何建筑或装置。2、非封闭式阳台户型房屋的业主不得擅自封闭阳台。3、业主违反上述两项约定，物业公司有权强行拆除或责令业主限期自行拆除。业主拒绝拆除的，出卖人或物业业公司有权采取法律途径拆除。业主违反上述两项约定造成他人损失的，自行承担全部责任。第五条、关于该合同中第十一条“交付条件”、第十三条“逾期交房责任”的补充约定1、买受人应按出卖人出示的房屋面积实测技术报告（由测绘单位提供）中载明的房屋实测面积按该合同第十四条进行房款结算，房款全部结清后，方可办理后续的入住手续。在该合同第十一条约定的双方进行房屋验收交接时乙方须已付清全部应付之房价款。若乙方付清包括银行按揭贷款在内的全部应付房款之日迟于该合同第十一条约定的房屋交付日期的，则该房屋实际交付日期为乙方实际付清上述全部应付款项之日的下一个工作日。买受人结清全部房价款前，出卖人有权拒绝交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。2、出卖人将委托物业管理公司配合出卖人办理部分入住手续，并配合买受人对其所购房屋进行查验。房屋、装饰或设备存在瑕疵的，买受人应向出卖人书面提出，由出卖人按照保修规定进行维修、保修。在出卖人提供该合同第十一条约定的全部证明文件的情况下，买受人应当履行其接受房屋的义务，不应以存在上述瑕疵为理由拒绝接受房屋。否则，按照该合同第十五条视为交付的约定处理。第六条、关于通知的补充约定1、所有书面通知均可以人手交递方式或者特快专递的方式发出。以人手交递方式发出的，人手交递日为送达日；以特快专递方式发出的，寄出后的第三日（外市第七日）为送达日。2、出卖人和买受人确认各自留给对方的联系地址、电话、邮政编码（以该合同第一页为准）均真实有效。如有变更，变更方应在变更后十日内以书面的形式通知对方。如因一方所留地址不详，或有误，或变更后未及时通知对方，造成通知无法及时送达所造成的责任及损失由该方自行承担。第七条、买受人办理入住手续的同时，应当按照有关约定支付相关的物业管理费用和其他经政府部门批准的其他费用。第八条、本协议与该合同同时签署和生效，是该合同不可分割的组成部分，与该合同具有同等法律效力。该合同、合同附件与本协议有不一致之处的，以本协议为准。',)