县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)

('XX县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）第一章总则第一条为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中华人民共和国土地管理法》，结合试点地区经验做法，制定本办法。第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，土地总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服和经营性基础设施等经营性用途，并经依法登记的土地。本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。第三条集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价，依法享有出让、租赁、作价(出资)入股、转让、出租、抵押等权能。第四条县政府成立农村集体经营性建设用地入市领导小组，统筹指导、管理全县集体经营性建设用地入市工作；保障入市主体依法参与入市工作，并承担响应义务；保障土地使用者的合法权益，及时解决集体经营性建设用地入市出现的问题。第二章产权管理和权利义务第五条加快全县农村集体建设用地所有权和使用权确权登记颁证工作，落实建设用地的用益物权，保障土地所有者和使用者的合法权益。第六条符合规划、依法取得的农村集体经营性建设用地所有权人，对其拥有的集体经营性建设用地具有占有、使用、收益和处置的权力。依法取得的农村集体经营性建设用地使用权人，其使用方式、最高使用年限和国有建设用地相同，在使用期限内享有转让、出租、抵押权能。第七条农村集体经营性建设用地使用权依法入市，不改变土地的所有权。第八条农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）以及转让、出租和抵押时，其地上建筑物、其他附着物一并处分。第九条入市的农村集体经营性建设用地应履行与国有建设用地同等义务，承担响应的基础设施建设义务，并按规定缴纳相关税费和土地增值收益调节金，在国家建设需要时有偿退出。第十条农村集体经营性建设用地入市主体为具有土地所有权的农村集体经济组织或是代表其所有权的组织。农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织代表集体行使所有权。第十一条入市主体以全资方式设立的土地专营公司、土地股份合作社、集体资产管理公司等具有法人资格、从事土地专营业务的市场法人，经集体经济组织书面委托授权，可在授权范围内代理实施农村集体经营性建设用地入市事项。第三章入市途径和条件第十二条农村集体经营性建设用地的入市途径：（一）就地入市。符合条件的集体经营性用地，就地以出让、租赁和作价出资（入股）等方式入市。（二）调整入市。村庄内零星、分散的集体经营性建设用地，可以通过相关规划调整、占补平衡，报市、县政府批准后，按规划方案异地入市。（三）整治入市。经整治后的村庄建设用地，在优先保障居民住房安置等用地后，规划为经营性用途且不予征收的集体建设用地在确定产权归属后可依法入市。第十三条农村集体经营性建设用地入市应当符合下列条件：（一）符合土地利用总体规划、城乡规划以及用地、产业、环保政策等要求；（二）土地权属清晰，并经依法登记；（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿到位，或经所有权人书面同意随土地一同入市流转；（四）拟调整地块在入市交易行为发生前复垦为农用地，且不得小于拟入市地块面积，并经验收确认。拟入市地块涉及占用耕地的，拟调整地块复垦为耕地的面积和质量，不得小于和低于所占用的耕地；（五）拟入市地块面积不得大于拟调整地块面积；（六）整治地块权属各方应当以书面形式签订响应的土地整治协议。土地整治协议应当包括整治地块的位置、范围、土地权属调整等事项，作为集中整治后，重新划分宗地和确定产权归属的依据。（七）法律、法规规定的其他条件。第十四条有下列情形之一的农村集体经营性建设用地不得入市：（一）土地或地上建筑物、其他附着物权属有争议的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（三）已办理抵押登记，但未取得抵押权人书面同意的；（四）没有明确土地使用条件的；（五）法律、法规规定的其他情形。第四章出让、租赁、作价出资（入股）第十五条本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出让，是指具有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权出让与土地使用者，由土地使用者按照合同约定支付土地出让金给农村集体经济组织的行为。本办法所称农村集体经营性建设用地使用权租赁，是指具有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的集体经营性建设用地使用权租赁给土地使用者，由土地使用者按照合同约定支付租金给农村集体经济组织的行为。本办法所称农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指具有土地所有权的农村集体经济组织，根据法律规定以及出资协议约定，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权进行评估作价入股，与他人以合作、联营等形式共同兴办企业的行为。第十六条农村集体经营性建设用地使用权出让应当采取招标、拍卖、挂牌方式公开交易；农村集体经营性建设用地使用权租赁可以采用招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式交易；农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）采用双方协议的方式交易。法律、法规另有规定的除外。第十七条农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限，具体年限按下列用途确定：（一）工业用地50年；（二）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（三）商业、旅游、娱乐用地40年；（四）综合或者其他用地50年。农村集体经营性建设用地使用权租赁可根据具体项目需要确定使用年限，一般应不低于5年，最长不得超过20年。第十八条农村集体经营性建设用地使用权可以采取先租后让、租让结合的供地方式。先租后让的租赁年限一般为5年，最高不超过10年，与后续出让年期总和不得超过该宗土地用途在第十七条中所确定的最高年限。第十九条农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁和作价出资（入股）按下列程序进行：（一）申请。符合本办法规定的入市条件的，通过村内四议两公开程序，经农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表表决同意后，农村集体经济组织可以向所在地乡（镇）政府递交入市申请书，并提交农村集体经济组织成员或村民代表的正式表决书等相关材料。入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况。（二）审查。乡（镇）政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见，并上报县自然资源部门。县自然资源部门根据初审意见，同县发改、工信、环保等部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，县自然资源部门依据控制性详细规划或村庄规划，出具土地使用条件，向入市主体发出同意入市意见书。（三）地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质单位进行地价评估，拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用（入股）年限、土地评估价格、配置方式（出让、租赁、作价出资入股）、作价出资（入股）金额、分红比例或方式、入市交易方式（协议、招标、拍卖、挂牌）等内容。县自然资源部门应指导入市主体根据宗地评估价格、产业政策等因素，集体决策确定入市底价。入市底价不得低于入市成本，不得低于出让宗地所在区域的基准地价。（四）入市方案表决。入市方案应当经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或村民代表表决，形成正式表决材料。农村集体经营性建设用地属乡（镇）集体经济组织所有的，入市方案应当经乡（镇）党政联席会议或乡（镇）长办公会议集体研究决定。（五）入市方案审批。入市方案经表决通过后，入市主体将入市方案提交给县自然资源部门，经县自然资源、发改、工信、环保等部门审查后，报请县人民政府批准。（六）公告及交易。入市方案经批准后，县自然资源部门在相关媒体上发布入市交易公告。公开出让的，参照国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让程序执行。（七）签订成交确认书及公示。交易成功后，交易双方须在交易现场签订成交确认书。交易结束之日起10个工作日内，县自然资源部门应当在相关媒体上发布交易结果公告。入市主体在村（居）务公开栏上公示交易结果。（八）签订合同。公告（公示）结束后，交易双方应当按照成交确认书约定的时间签订《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资入股）合同》（以下简称《合同》）。第二十条土地使用者应当在《合同》签订后60日内付清成交价款。逾期未支付的，出让方（入市主体）有权解除《合同》，并可请求违约赔偿。第二十一条出让方应当按照《合同》约定，提供土地使用权，未按《合同》约定提供土地使用权的，土地使用者有权解除《合同》，并可请求违约赔偿。第五章转让、出租、抵押第二十二条本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁、作价出资（入股）方式交易后，土地使用权人将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与等。未按《合同》规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出租，是指以出让、租赁、作价出资（入股）方式取得农村集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人将其再转租给他人的行为。承租人未按土地使用权合同规定的期限或条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。已办理土地登记，取得不动产权证的农村集体经营性建设用地可以设定抵押。农村集体经营性建设用地使用权以租赁方式入市的，租赁期间，出租人与承租人均不得为其设定抵押。第二十三条农村集体经营性建设用地使用权转让、出租，应当符合下列条件：（一）不存在本办法第十四条规定的禁止入市情形；（二）按照《合同》约定，履行支付成交价款或分配股权的义务，取得不动产权证书；（三）按照《合同》约定的期限和条件投资开发；（四）投资开发须达到开发投资总额的25%以上，并由有资质的评估机构出具投资审计报告予以确认；（五）法律、法规及《合同》约定的其他条件。第二十四条农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押的，应当签订书面合同。合同不得违背国家法律、法规和原《合同》的规定。转让、出租原土地使用权的，原土地使用者的权利、义务随之转移。第二十五条农村集体经营性建设用地使用权以租赁方式入市的，租赁期间出租人不得将其转让、作价出资（入股）。确需转让、作价出资（入股）的，须征得承租人同意或在解除租赁合同之后进行。以租赁或作价出资（入股）方式入市的农村集体经营性建设用地使用权出租，应征得土地所有权人的书面同意。原《合同》就是否允许出租及条件进行过约定的，从其约定；未约定的，须经代表其所有权的集体经济组织三分之二以上成员或村民代表表决同意。第二十六条通过转让、出租取得的土地使用权或他项权利，其使用年限为原出让、租赁或作价出资（入股）合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。第二十七条土地使用权转让的价格应当经过评估。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，入市主体有优先购买权。第二十八条已设定抵押权的，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并对处分所得享有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、构筑物及其他附着物所有权的，应当办理土地变更登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。第六章开发建设管理第二十九条依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和《合同》约定的开发期限、土地用途和土地使用条件开发利用土地。第三十条因城乡规划调整等原因，确需改变土地用途或土地使用条件的，土地使用权人应当向县自然资源部门提出申请，县自然资源部门审核同意，报县人民政府批准后参照国有建设用地响应程序办理。第三十一条土地使用权人擅自改变《合同》确定的用途或土地使用条件的，应按照《合同》约定承担违约责任，并由县自然资源部门参照国有建设用地管理的有关规定依法查处。第三十二条土地使用者依法取得的土地使用权，在合同约定的使用年限届满前不收回。合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订合同，并依照规定支付响应价款。第三十三条有下列情形之一的，农村集体经济组织可以收回集体经营性建设用地使用权：（一）为实施村镇规划、乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）用地单位和个人未按合同约定或者批准文件规定的用途和期限使用土地，又拒不改正的；（三）因用地单位和个人原因造成土地闲置满两年的；（四）集体经营性建设用地使用权流转期限届满未申请续期或虽申请续期但未获入市主体同意的；（五）因撤销、迁移等原因停止使用土地的；（六）法律、法规规定的其他情形。依照前款第（一）项规定收回集体经营性建设用地使用权的，应当根据土地使用者使用土地的实际年限和开发利用土地实际给予响应补偿。前款第（三）项规定的土地闲置情形，由农村集体经济组织参照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）认定。第七章收益分配第三十四条国家通过征收土地增值收益调节金来平衡集体经营性建设用地入市和国有建设用地出让过程中，国家和集体之间分享比例的平衡。农村集体经营性建设用地入市一级市场，入市主体需按入市土地的不同用途缴纳土地增值收益调节金，工矿仓储用地20%、经营性基础设施用地25%，商服用地35%，土地受让方按成交价款的4%缴纳与契税相当的调节金，入市二级市场转让、出租的，按土地增值收益的20%缴纳调节金。第三十五条以招标、拍卖、挂牌方式出让土地的，土地增值收益调节金按比例从土地出让成交价款中计提缴纳。以租赁方式交易的，土地增值收益调节金按比例从租金中计提缴纳。以作价出资（入股）方式交易的，土地增值收益调节金按比例从作价出资（入股）金额或评估价值款中计提缴纳。作价出资（入股）金额与县自然资源部门审核确认的评估价不一致的，以价格高者为准。第三十六条改变土地用途或土地使用条件所产生的土地增值收益，从改变土地用途和提高容积率所补缴的土地出让金中计提，土地使用权人应当按照本办法第三十四条规定的计提比例，向县自然资源部门缴纳土地增值收益调节金。第三十七条农村集体经营性建设用地使用权交易双方按本办法规定支付成交价款和调节金后方可向县不动产登记机构申请办理不动产权登记。第三十八条农村集体经营性建设用地入市取得的土地纯收益，在留取土地增值收益调节金后属于农民集体经济组织所有。第三十九条县政府制定农村集体经济组织集体经营性用地入市收益分配指导意见。集体留存和集体人员分配由三分之二以上村民或村民代表讨论决定，以一定比例或各种方式分配到农民手里，确保全体成员享受到集体土地入市带来的财产性收入合理、公平地增加。第四十条乡(镇)人民政府要指导和监督农村集体经济组织合理使用留存集体的土地增值收益。留存集体的土地增值收益纳入农村集体资产管理，纳入村务公开内容，定期向本集体经济组织成员公布。第四十一条县农业、财政部门要加强对土地增值收益资金的监督管理，并接受审计监督与监管。第八章法律责任第四十二条农村集体经营性建设用地入市同国有建设用地享有相同的法律地位。作为入市的农村集体经济组织和具有土地使用权的企业、法人或自然人，都应遵守相关的法律法规规定，严格履行各自的权力和义务，确保集体经营性建设用地入市工作规范有序。第四十三条违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体经营性建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条的规定处理。第四十四条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者擅自将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条的规定处理。第四十五条农村集体经济组织要在乡(镇)人民政府的指导下，规范其内部组织结构，严格依法依程序处理集体经济组织内部事务。集体经营性建设用地合同签订后，即具有市场法律地位，受国家法律保护。集体经济组织不能以内部成员反悔不同意或村委会换届等原因，擅自撕毀合同，阻挠土地使用者使用土地。第四十六条农村集体经济组织要加强对集体经营性建设用地入市工作的后续开发管理，发现问题，应立即制止、予以纠正，并及时向县自然资源部门报告。第四十七条国家工作人员或农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的,或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益的，由所在单位或者上级机关依法给予处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。第九章附则第四十八条本办法自公布之日起实施。实施期间，如国家和省、市出台相关政策，按其规定执行。第四十九条本办法由县农村集体经营性建设用地入市领导小组负责解释。附件：XX县农村集体经营性建设用地入市领导小组成员名单附件XX县农村集体经营性建设用地入市领导小组成员名单组长：XX副组长：XX成员：XX',)