拍卖方案,土地拍卖方案

('中国工商银行股份有限公司玉溪分行澄江县人民路房产拍卖实施方案一、奥克星的承诺1、互惠、互利、互相负责奥克星拍卖公司与工行玉溪分行的合作，将充分体现了我们一贯的做事原则，让双方在互惠、互利、互相负责的原则基础上愉快合作，高兴做事，共同进步。2、品牌服务在竞争中发展，奥克星拍卖公司与省内多家单位结成了战略合作伙伴，强强连手，我们将更有能力做到：（1）、对委托的标的售前、售后、评估、咨询代办等服务，提供全方位的优质服务，实现资产处置的最佳价值。售后服务是关系资产处置的关键步骤，我们有能力为购买人提供可靠的售后服务，免除购买者的后顾之忧。（2）、良好的解决标的物瑕疵法律问题拍卖标的物进入拍卖时会存在法律手续不全或不完善的情况，这对拍卖的进行和竞买人的购买都会有很大的影响，消除不利因素，保证拍顺利进行，实现资产最佳价值，我们有能力做得到。（3）、丰富的实战经验，让我们深刻领悟到玉溪工行此次资产处置的重要性，我们已做好充分准备，必能圆满完成任务。二、项目简介及分析中国工商银行股份有限公司玉溪分行（以下简称工行）此次待拍项目为原玉溪租赁公司名下资产，主要为澄江县人民路一处房产。房产地处澄江县城老商业区,临街,位置较好。根据待拍卖标的现状，标的优劣势主要集中在以下几点：优势：1、标的所处地理位置较好，处于主县城区内，交通便利，生活方便。劣势：1、房产配套设施较差，再改造条件有限。2、房产土地面积较小，无空余地，发展空间受限。3、土地手续不清，对拍卖价格会有影响。4、产权不够明晰，影响成交价。word文档可自由复制编辑5、房产所处地段不在县城规划发展的方向。三、价格因素与客户分析（一）价格房地产交易价格的制定是以比较价格为基础，参照购置成本而进行的价格预先决策。我公司认为比较价格是指市场认可，客户可以接受的价格。在确定比较价格时，应重点考虑现时供求关系的变化而产生价格变动。影响价格的主要因素有：1、区域因素：区域因素主要是周边的环境问题，待拍标的在县城中，现有状况将直接影响标的销售价格。但相对较好的位置和便利的生活环境又将提升标地价值。2、商圈因素：就房地产而言,购买力因素是决定商业价值最重要的因素之一而商圈购买力对该商圈内的商业利润形成尤为重要，购买力的数量和质量对实现商业利润起着关键作用，我们可以充分利用这一有利因素，最大化的实现标的商业价值。3、影响价格的不可预见因素：（1）政府的相关规划等政策因素；（2）土地出让金的交纳及土地办证所需的手续和条件。（二）客户分析投资者对房产的使用一般有三种方式：①自用②开发③在买进卖出中赚取差价就标的特性而言，①和②应为重点客户对象。由于标的处在主城区中，在招商中可引导投资者就地利用有利条件，最大化的体现标的市场价值。四、拍卖方案（一）、根据以上资产的现状分析，我公司设计整体一次性、确保成功的拍卖方案。word文档可自由复制编辑1、将待拍资产详细登记，明确瑕疵,将所有需要解决的特殊问题皆告之竞买人,让卖的人卖的清楚,让买的人也买的清楚。2、在拍卖前即积极介入资产的清理及向有关主管部门的申报工作，争取最有力的拍卖宣传方式。3、充分分析实际情况，周密设计拍卖会，确保一次拍卖会就成功。4、与竞买人做好充分沟通，让竞买人了解资产的实际情况，争取资产的最大价值。（二）、拍卖方案实施策略：1、第一步----理清产权关系房屋所有权即房屋产权，包含占有、使用、收益、处分四项权能，其中处分权是房屋所有权的核心，原则上，处分权只能由产权人行使。此次资产拍卖的难点，在于历史原因和现行政策的矛盾和冲突，因此需要我们在错综复杂的各种权属关系中分清主次矛盾，依法办事，真正做到公平、公正、公开，否则在拍卖过程和办理产权变更过户、产权移交时必会受阻碍，乃至将各方牵入新的法律纠纷中，给拍卖企业和国有资产处置带来大的损失。因此，拍卖前首先要和房地产管理部门取得联系，对资产做详细的调查，做到清晰、明了，为将来的产权转移工作打好基础。2、第二步----周密策划,规避风险因此次拟拍资产情况复杂，要做好拍卖，不仅是做好卖的工作，更重要的是做好卖完之后的工作，如将来的过户，有关税金的缴纳等等，这就需要充分做好卖前的准备工作，做一份好的竞买规则，竞买承诺书，充分考虑将来可能出现的问题，让每一个可能引起纠纷、争执的问题都列入拍卖规则和竞买承诺书当中，将问题尽量在拍卖前解决好。我公司曾策划实施了多起复杂的资产拍卖，在拍卖前即根据实际情况制作了竞买承诺书，对房屋修缮基金的交付、水电费的收取、日常的管理以及房屋的装修改造都做了认真细致的规定，为最终圆满顺利完成资产处置任务奠定基础。因此此次拍卖中，我们有信心、有能力做好所有拍卖工作,让拍卖会取得成功。五、营销招商我公司成立初期，即设立市场部，负责收集市场相关情况，并进行分析，建立了庞大而详细的客户档案数据库。至今，昆明奥克星拍卖有限公司已拥有全word文档可自由复制编辑方位、完善的协调运作体系，并在全国范围内有着良好的合作基础和强大的客户网络。（一）招商对象：根据标的特性，确定客户群。在充分考虑待拍标的情况，根据系统营销的方法，将待拍资产包装、策划好后再推向社会，搞好宣传，让最大多数的人员来参与，从而让待拍资产实现最佳的市场价值。（二）招商范围：立足澄江县，覆盖玉溪市。我公司将澄江县例为重点招商范围，并通过我公司的营销网络和相关宣传工具在玉溪市范围内做投资引导宣传。重点突出长期性的保障和看得见的投资回报。（三）招商策略：1、制定详细的统一宣传口径，编制投资方案，设计后续管理模式供客户参考。带客户实地进行查看，对客户进行深层次引导；2、建立立体营销平台，软硬媒体并用、动静结合、全方位、系统性的网络招商；（四）招商途径：1、报纸、玉溪日报、玉溪广播电台、澄江有线电视、布标、电子网络、E—MAIL、直邮、电话、传真等；2、公司客户管理数据库；（五）信息处理：专人对反馈信息进行收集、整理、分析，科学制定工作计划，及时做出调整，确保最快速、有效的开展进行工作。六、拍卖会设计（一）前期准备工作1、资料：包括标的详细资料（位置、面积、图纸、权属等）拍卖公告（发布时间不少于七日）、招商函等；拍卖会资料（拍卖规则、竞买须知、竞买人登记表、拍卖成交确认书）。我公司同时还特别设计竞买承诺书，确保拍卖会的规范性和严谨性2．拍卖场地布置：①拍卖前确定拍卖地点，安排专人完成对拍卖现场的硬件布置。②完成与相关部门交涉工作，便于招商工作顺利进行，包括工商、城建、规word文档可自由复制编辑划、土地、商务局等。③标的价位设计：科学的价位设计是成功拍卖的必要条件，拍卖活动中所涉及到的价位概念有四个：保留价：保留价是委托人所能承受的标的最低价，它体现了委托人的最低利益要求（由委托人确定），我公司将根据招商过程中该标的情况，综合分析投资回报和主要竞争市场的异同后，提出建议性的保留价。起拍价：起拍价是拍卖师的第一次叫价，它可以低于、等于或高于保留价，建议该价位根据最后的招商情况作具体安排。成交价：成交价是拍卖会场上最高报价，必须是等于或高于保留价。加价幅度：加价幅度是拍卖师宣布的竞价梯度，可根据场上情况由拍卖师随机调整。如买方跳叫应价，应为加价幅度的整数倍。通过灵活运用加价幅度技巧，可充分调动现场气氛，达到比较理想的效果。同时，完成与相关部门交涉工作，便于招商工作顺利进行。（二）拍卖会程序；1．查看标的由我公司带客户实地进行查看，使客户在感官上充分认识到标的物一切现状及品质，防止拍卖成交后出现违约现象。2．报名报名时间：从发布拍卖公告之日至拍卖会开始前一日客户都均可报名参加拍卖会。报名地点：（拟定澄江华业大酒店）报名方式：个人凭身份证原件、复印件。法人凭身份证复印件、企业营业执照复印件或企业代码证复印件。填写竞买人登记表和竞买承诺书。交纳相应的拍卖履约保证金。（拟定为30万元人民币）发给竞买人标的相关资料及拍卖会的《拍卖规则》、《竞买须知》。告知竞买人其相应的权利和义务。3．拍卖会竞买人在拍卖公告指定的拍卖时间到达拍卖地点，凭报名相关手续，领取拍卖竞价号牌，参加拍卖会。word文档可自由复制编辑为保证拍卖会的公开、公平、公正，我公司将请有关领导及委托人现场监拍由主持人向到会的竞买人宣读《拍卖规则》。告知竞买人的权利和义务。拍卖师说明拍卖标的简况，开始宣布拍卖标的起拍价，请竞买人应价（拍卖师可采用增价式拍卖、减价式拍卖、混合式拍卖其中的任意一种方式开始）。对于拍卖师宣布的起拍价如有竞买人应价，并达到或超过底价，拍卖师以击槌方式所确认，则标的成交。竞买人因标的成交转换为买受人。会场要求：一百人座位、整洁、明亮、主题醒目、主持人外形朴实大方及普通话标准，拍卖师要求语言幽默，表达简洁明白无误，击槌准确，富于艺术性、技巧性，准确实现委托方意图。（三）拍卖会后竞买人在拍卖会上未竞得标的，履约保证金在拍卖会后两个工作日内全额退还。买受人应在拍卖会后三日内，全额付清标的成交价款。成交价款直接交至委托方指定帐户，拍卖佣金由我公司在买受人的拍卖履约保证金中扣除，余款由我公司在拍卖会后三个工作日内交付委托方。买受人在全额付清成交价款后，我公司开始协助办理标的交割手续。七、拍卖时间进度前期准备工作约需十日左右。从信息发布之日至拍卖会开始约共需七日左右（两部份工作可同步进行）。从拍卖成交至标的全款付清约需十日左右。标的交割约需一至四日。八、标的交割及税费买受人付清全额成交款后，由我公司负责协助办理产权过户手续，过户产生相关费用由买受人承担。委托方须出具：土地证原件、产权证原件等。九、相关费用该标的所有广告、宣传、招商费用和拍卖会相关费用全部由我公司自行承担相关费用：契税、印花税、营业税、工本费等。我公司将对所拍卖的标的派专人负责协助办证,办证时间按国家规定。同时word文档可自由复制编辑不收取任何办证费用,完全义务,用我们的专业和诚心配合工行做好此次拍卖工作。十、结束语拍卖的实施需要委托方和拍卖公司的共同努力，而为委托人拿出低成本、易操作、高效率的方案，实实在在地为委托人解决问题，使委托人取得成功、获得益处，是我们拍卖人的职责与良心所在，容不得半点疏忽。我们深知委托人对我们的期望与我们所承担的责任，我们将更加努力，为委托人做好每一件事情。昆明奥克星拍卖有限公司二OO八年九月十六日word文档可自由复制编辑',)