国有土地上房屋征收评估技术细则-房屋征收评估细则

("国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则第一条制订依据：为了规范本市国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则。第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。第五条评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。第六条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。1用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。第九条评估方法：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是工业、生产、仓储用房的，如市场交易量较少，无法选用市场法的，应当选用成本法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。第十条价值标准：为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。第十一条价值构成：为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补偿费、临时安置补偿费和征收非住宅房屋造成的停产、停2业损失补偿费以及奖励。住宅和商业经营性房屋合法土地使用面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。被征收房屋室内外装饰装修价值、停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托与评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。第十二条评估程序：1.接受评估委托，明确评估基本事项并签订征收评估委托合同；2.验收委托方提供的有关资料，拟订征收评估作业方案；3.到征收地点进行现场勘查、拍摄影像，做好记录；4.根据现场查验产权资料及有关数据进行分析；5.确定估价方法，进行测算；6.出具分户初评结果；7.交由征收部门公示，征求意见；8.公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场说明解释；9.对确属错估的部分现场予以记录后进行修改和完善报告；10.修正后出具分户报告和整体报告提交房屋征收部门，并由征收部门向被征收人转交分户评估报告；11.评估报告及相关资料立卷、归档保管。第十三条评估结果表达形式：一是在征收实施之前由征收部门委托评估机构开展前期调查，向征收部门和征收管理部门提交项目征收补偿资金总额概算报告；二是在征收实施时由选定的评估机构评估并提交委托范围内被征收房屋的整体评估报告及被征收人分户补偿评估报告，作为被征收房屋的补偿依据。评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第二章房屋性质认定及分类第十四条房屋性质认定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，应以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照相关职能部门认定、处理结果进行评估。3\uf0e5\uf03ds1VS×100×1002K×100×100第十五条房屋分类：被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（详见附件1）。第三章住宅房屋征收评估第十六条住宅房屋征收评估方法：被征收住宅房屋适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其征收评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准（“标准样本住宅”的设定要求详见附件3）；2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定（测算基准价格的可比实例的选择要求详见附件3）。其计算公式为：基准价格V0=1nnK1K31K32Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；K1—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；K2—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地政府部门公布的相关价格指数进行确定；K31—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数（系数确定详见附件4）；K32—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数（系数确定详见附件5）。3.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”结合相关调整修正系数进行房地产实体、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。4价格×××Kf0V31iK32iK准价格×××Kd0V31iK32iK格××0V31iK32iK其计算公式为：（1）被征收成套住宅评估价格Vc=标准样本住宅分类基准价100100（2）被征收独门院落住宅评估价格Vd=标准样本住宅分类基100100（3）被征收非成套住宅评估价格Vf=标准样本住宅分类基准100100K31i—标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数(系数确定详见附件4)。K32i—标准样本住宅区位因素情况修正为被征收房屋区位因素情况修正系数(系数确定详见附件5)。Kd—独门院落调整系数(系数确定详见附件3)。Kf—非成套综合修正系数，取值为0.98。第四章非住宅非营业用房征收评估第十七条非住宅非营业用房评估方法：因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可选用成本法评估（应用说明详见附件6）。第十八条成本法评估技术路线：1.测算地价：根据被征收非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；2.确定房价：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附件6所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ；3．估测折旧：现场勘察并对照《房屋成新因素确定表》（详见5fxyfmfVo\uf03d[1\uf02d附件7），估计测算确定建筑物的折旧额C；4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：Ｖi＝PD＋PJ－C第五章非住宅营业用房征收评估第十九条非住宅营业用房评估方法：因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式。第二十条收益法评估商业街区基准价格:设定典型商铺类营业用房为样本房（详见附件8）。采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：ar1(1\uf02br)n]Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期（相关系数的确定详见附件8）。第二十一条营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：被征收房屋评估价格Vi=V0\uf0b4\uf0b4\uf0b43i100100100V0—商业街区基准价格；fxy─商业用途修正系数（详见附件8）；i6fm─商业街道路线修正系数（详见附件8）；f3i─被征收房屋实体因素修正系数（详见附件8）。第六章其他征收评估问题处理第二十二条“地大于房”的评估：对被征收住宅合法土地使用权面积大于房屋建筑面积的，合法土地使用权面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：1.“地大于房”面积S＝合法土地使用权面积－合法房屋建筑面积2.“地大于房”土地单价W=被征收房屋所处区域住宅用地基准地价×L当被征收房屋占用的合法用地为国有划拨性质时，L取0.6；当被征收房屋占用的合法用地为国有出让性质时，L取1。征收原为集体性质土地上房屋，参照国有土地上房屋评估时，参照国有划拨性质L取0.6。基准地价由评估机构依据市国土资源部门公布的在用基准地价结合有关情况评估确定，同一个项目和区域执行同一价格。3.“地大于房”土地总价Ｖd＝W×S4.国有直管住宅房屋不享有“地大于房”补偿。第二十三条国有直管住宅房屋的评估：对国有直管住宅房屋，其重置价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给房屋承租人，计算方法如下：1.用市场比较法求出被征收住宅房的价格Vi2.补偿给产权人的部分：Vi\uf0a2\uf03dP\uf0b4g\uf0b4SPi—被征收住宅建筑的建安单价（详见附件4）；g—被征收住宅建筑成新率（详见附件7）；S—被征收住宅合法建筑面积。3.补偿给使用人（承租人）的部分：Vi\uf0a2\uf0a2\uf03dVi—Vi\uf0a27第二十四条产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的,对待调换房屋的评估应采用与被征收房屋相同的评估方法进行。第二十五条划拨土地非住宅房屋评估：征收评估时涉及被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，非住宅房屋补偿价格计算公式如下：Vi\uf03dV\uf02d0.4Vjo×sVi—被征收非住宅房屋的征收补偿评估价格；V—被征收非住宅房屋参照出让土地性质评估价格；Vjo—海安市土地基准楼面地价，Vjo\uf03dVjm，Vj为基准地价，m为标准容积率;S—被征收非住宅房屋合法建筑面积。第二十六条装饰装修及附属物评估：房屋征收评估中，装饰装修及附属物等部分为独立的专项评估（补偿标准详见附件10）。第二十七条其它评估：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。第七章征收评估报告第二十八条出具报告要求：评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则（试行）的要求出具评估报告。第二十九条签名盖章：评估机构出具的评估报告应当由专职注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。在评估报告上签字的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责。第三十条报告装帧：评估报告应做到图文并茂，所用纸张、8封面、装订应有较好的质量。第八章征收评估工作准则第三十一条评估委托：被选定的评估机构应与委托单位签订评估委托合同。委托合同中应约定评估操作程序及时间安排等。第三十二条评估技术负责人：评估机构应确定受委托评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。第三十三条现场勘察：评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有评估资格的专业人员进行现场勘察。现场勘察记录资料是评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。第三十四条评估到户：评估人员应持证上岗，逐户逐项评估，做到实地勘测准确、影像资料全面、评估到户到项。第三十五条内部审核评议：评估结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。第三十六条报告提交：评估机构应在评估委托协议约定的时间内，向房屋征收部门提交正式的分户评估报告，并由房屋征收部门安排征收实施单位将分户评估报告送达被征收人。分户评估报告需经含项目评估技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。第三十七条报告解释与答疑：评估机构评估技术负责人及其他评估专业人员负有解释评估报告技术问题，接受征收当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向征收评估专家委员会报告情况和答复技术质询的义务。9第九章评估资料存档第三十八条整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档。1.评估委托合同；2.征收决定公告；3.评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；4.评估对象的实地查勘记录、照片等资料；5.标准样本房屋、可比实例的实地查勘记录、照片等资料；6.确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；7.与评估项目有关的其他资料。第三十九条保存期限：评估报告及有关资料一般应保留十年。第十章附则第四十条细则附件：附件系本技术细则（试行）的必要组成部分。第四十一条特种业务：征收评估中涉及原始成本测算、机电设备搬迁、工程造价分析等特殊专业技术工作的，评估机构可委托有相应资质的机构协助评估。第四十二条其它情况处理：本技术细则（试行）未能涵盖的其它征收评估情况，按房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。第四十三条细则解释：本技术细则（试行）由市房屋征收部门负责解释。第四十四条实施时间：本技术细则（试行）自公布之日起执行。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。10附件：1.被征收房屋分类及其说明2.可比实例选择要求及说明3.标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求4.住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表5.住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表6.非营业用房及其成本法评估说明7.房屋成新因素确定表8.营业用房收益法评估应用说明9.商业经营性用房依据纳税情况一次性停产停业损失补偿标准10.装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准11营业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。娱乐类建筑各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公共卫生间。其他类建筑上述类型之外的其他营业性质用房。非营业性用房工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。办公性建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。公共性建筑以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。住宅房屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院落指办理合法手续后建造的独门独院二层（及二层以上）住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。非成套住宅以上两类房屋以外的房屋。附件1：被征收房屋分类及其说明三、非住宅非营业用房分类二、非住宅营业用房分类一、住宅房屋分类12附件2：可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。二、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。13附件3：标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求一、住宅标准样本房屋设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套二室半一厅混合5层1-510年左右一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内装修，普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积70－100m2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全是否独门院落套型结构已使用年限朝向独门院落一层三间混合一等或二等10年左右一间朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内装修，普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积140-220m2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8m—3.0m，一等或二5.独门院落住宅标准样本房屋设定说明表4.成套住宅标准样本房屋设定说明表等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。14二、住宅房屋评估中可比实例选择要求1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。合法院落面积S（㎡）S≤1010＜S≤2020＜S≤30S＞30调整系数Ｋd106108110112合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积三、独门院落调整系数15附件4：住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表一、成套住宅房屋实体因素修正系数表楼层数楼层系数(%)所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数9798991001011024.住宅房屋层次因素修正系数p4表注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表2.住宅房屋成新因素修正系数p2表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表16结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108套型等级一等二等三等四等五等系数取值100－11096－10094－9692－9490－92卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数9698991001011024.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表2.住宅房屋成新因素修正系数p2表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表说明：a.底层为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5。b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5，具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定。c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5。上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。二、独门院落住宅实体因素修正系数表17等级内容一等二等三等四等五等说明设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁。设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁。内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱。内部功能布局凌乱，房间比较分散。不满足上述要求的独门院落。住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。3.住宅房屋檐高因素修正系数p3表2.住宅房屋成新因素修正系数p2表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：4.住宅房屋功能因素修正系数p4表18结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108功能等级一等二等三等四等五等系数取值101－10399－10197－9995－9793－95檐高＜2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.0＞4.0系数取值9497100102104106108110113-115等级内容一等二等三等四等五等说明通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适。通行较为方便，一室朝南。设施不全，无朝南房间。内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不变。不满足上述要求的非成套住宅房屋。住宅功能因素等级说明表如下：四、有关说明1.K31i的取值范围应该界于80～120之间。2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。3.实体因素修正系数采用计算方式为：Ps、Po、Pb＝0.3p1\uf02b0.2p2\uf02b0.25p3\uf02b0.25p4可比实例实体因素调节系数为Ps，标准样本实体因素调节系数为Po，被征收房屋实体因素调节系数为Pb。可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数K31=Ps/Po×100标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数K31i=Pb/Po×1004.成套住宅层高超过2.8m、独门院落住宅房屋层高超过3.0m、三层及以下框架结构房屋层高超过3.6m、砖木结构房屋层高超过相应等级基本层高的，每增加10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的2%增加补偿。19结构等级结构、装修及设施建安价框架一等（高层）层高2.8m以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。1150二等（多层）四层及以上，层高2.8m以上，整板基础或独立基础，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。三层及以下，平均层高3.6m以上，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。1020注：不包括工业及仓储用房的非住宅用房，房屋层高为地平面与上层板顶面之间的单位:元/㎡砖混一等层高2.8m以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。920二等层高2.8m以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板楼层及层顶，内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或合用卫浴。850三等层高2.8m以上，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。780砖木一等层高(檐高)2.8m以上，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实砌240mm或以上砖墙，直径20cm以上较好松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面，内墙抹灰，较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施齐全。800二等层高(檐高)2.6m以上，砖基础，实砌240mm或以上砖墙，直径17至20cm松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木门窗，水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通风较好，水电设施齐全。700三等层高(檐高)2.4m以上，240mm砖墙、内墙抹灰，直径15至17cm松杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，稀疏的屋面或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。600简易一等檐高2.2m以上，180mm或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。460二等檐高2.2m以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，简易门窗，390五、房屋建筑结构等级及建安成本价说明表高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。20因素类别因素项目内容考察项目评分等级一等二等三等四等五等征收自然环境自然景观、风向a1176543空气污染、噪音、水文a1276543以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5项目周边大环境交通条件离市区主干道的距离a21108765公交线路情况a2298765教育医疗设施所在学区1公里内学校情况a31109876医院及医疗机构分布情况a32109876商业配套设施重要商业配套设施a412019181716征收项目范围内小环境规划设计建筑小区布局与外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a531110987物业管理物业管理情况a611110987配套设施住宅区内配套设施完备程度a711110987附件5：住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表一、住宅区位因素修正调节系数评分表的浮动。21序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等二、住宅区位因素调节系数评分等级说明表1自然环境自然景观、风向公认的自然环境优越地区。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。空气污染、噪音、水文空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源或重噪音源。长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。2交通条件离主干道的距离离主干道的距离在50m以内。离主干道的距离在50-150m之间。离主干道的距离在150-300m之间。离主干道的距离在300-500m之间。离主干道的距离在500m以上。公交线路情况距离公交站点100m内，有2条以上重要公交线路。距离公交站点100-250m内，至少有1条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在250--350m之间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在350-450m之间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在450m以上。3教育医疗设施所在学区1.5公里内学校情况属于本市最好的重点中学（初中）和重点小学学区。属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区。属于本市一般中学（初中）和小学学区。一般中小学学区。无中学或小学。医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院500m以内。距市级及以上医院500－1000m。距市级及以上医院1000－1500m。距市级及以上医院1500－2500m。距市级及以上医院2500m以上。4商业配套设施重要商业配套设施在500m范围内有大型的市级商业配套设施。在500-800m范围内市级商业设施较集中。在800m范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。在800m范围内基本上无商业网点。在1000m范围内无商业网点。22为基础确定，住宅房屋区位因素调节系数Q＝，其中序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等5规划设计建筑布局、小区外形等布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。布局一般，排列不整齐，外型较整齐。任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。绿化率、室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，少量的公共活动空间。无绿化，基本无公共活动空间。无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。6物业管理物业管理情况全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。无物业管理，无环卫管理。7住宅区配套设施配套完善程度在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数7fii\uf03d1j\uf03d1f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。2.可比实例区位因素调节系数为Qs，标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32＝Qs/Qo×100标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，被征收房屋区位因素调节系数为Qb，标准样本修正为被征收房屋区位状况修正数K32i＝Qb/Qo×10023附件6：非营业用房及其成本法评估说明一、非营业用房的成本法评估应用1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本技术细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。2.成本法评估的基本公式：征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：PD＝PO（1＋a）n×k1×k2×k3PD—土地重新取得价格；PO—地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准；a—地价涨落的年均价格变动率；n＝估价时点年份-基准地价颁布年份k1—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算；序号因素内容因素权重一等二等三等四等五等1土地形状0.25110-120100-11095-10090-9585-902地势0.10110-120100-11095-10090-9585-903地质条件0.10110-120100-11095-10090-9585-904规划条件0.35110-120100-11095-10090-9585-904.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围0.85-1.2。件和地上附属物状况确定，取值范围0.85-1.2。k2—土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条245地上附属物状况0.20110-120100-11095-10090-9585-90k3—土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润等。5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的类别级别结构、装修及设备状况重置价格钢混结构（框架）一级多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6m×6m），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。1100二级钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗，水电齐全。930钢混结构（排架）一级钢砼柱，檐高大于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于15m，吊车吨位大于5吨。920二级钢砼柱，檐高大于4.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于15m，无吊车。840序号因素内容因素权重一等二等三等四等五等1交通状况0.15110-120100-11095-10090-9585-902商业服务设施配套0.20110-120100-11095-10090-9585-903金融配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904通讯等条件0.10110-120100-11095-10090-9585-905学校配套情况0.20110-120100-11095-10090-9585-906医院配套情况0.15110-120100-11095-10090-9585-907其他公共设施配套0.10110-120100-11095-10090-9585-90单位:元/㎡规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。二、工业及仓储用房结构等级及重置价格25全钢结构一级钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高大于6m。950二级钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高大于4.5m。790砖混结构一级砖柱，檐高5.5m，砼屋架或钢屋架，有行车，跨度9-12m。840二级砖柱，檐高4.5m，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。750层高及檐高调整调整值钢筋砼结构，层高在3.6m以上(不含3.6m)每增加0.2m，建筑物重置价格增2.5％单层厂房及仓储用房檐高在9m以上调增,4.5m以下调减每增减0.3m，建筑物重置价格增减2.0％砖混结构，层高在5.5m以上调增,4.5m以下调减每增减0.2m，建筑物重置价格增减2.0%跨度(m)1218(15)24跨数123修正系数4%0-8%修正系数0-10%-15%2.钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表1.层高檐高调整系数说明表扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×（1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%26结构房屋类别超过40年36～40年31～35年26～30年21～25年16～20年11～15年10年以内钢混住宅6.577.588.599.5按实际情况评定。非住宅66.577.588.59砖混住宅66.577.588.59非住宅5.566.577.588.5砖木住宅5.566.577.588.5按实际情况评定，使用5年以上的房屋成非住宅5.566.577.588.5简易住宅0034.55.567非住宅000455.56.5完损等级成新评定说明新旧程度折余率完好房按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般损坏房五成新50%四成新40%严重损坏房三成新30%危险房不足三成新30%以下单层工业厂房66.577.588.59超出新率上二、房屋成新上限表（限值）一、房屋成新评定等级及说明表附件7：房屋成新因素确定表限应不279.5。三、房屋成新的评定应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。四、房屋完损等级评定标准28房屋类别完好房屋基本完好房屋房屋主体条件房屋内外部条件房屋主体条件房屋内外部条件砖混结构基础承载无不均匀沉降，承重墙体平直，无倾斜、裂缝、风化、破损。预制件拼接处无裂纹、渗漏，地面平整、无空鼓、裂缝、起砂。内、外墙抹面无空鼓、剥落，勾缝砂浆密实。门窗完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。水、卫、电设备完好，使用正常。基础承载稍有不均匀沉降，承重墙体有少量细裂缝。预制楼板拼接处稍有裂纹、渗水，地面稍有裂缝、空鼓、起砂。内、外墙抹面稍有裂缝、空鼓、剥落。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。水、卫、电设备基本完好，个别零部件有损坏。砖木结构承重梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、腐朽蛀蚀、裂缝。瓦屋面搭接均匀，瓦头整体，不渗漏，无碎瓦。木板地平整，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝。内、外墙抹面完整，无破损、剥落，门窗完整，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。顶棚无破损、不变形、无腐朽，细木装修完整牢固，油漆完好。水、电设备完好，使用正常。承重梁、柱、墙稍有裂缝。木构件稍有变形、倾斜，个别节点稍有松动。屋面少量瓦片破损，稍有渗漏。木板地稍有磨损和稀缝、轻度颤动。内、外墙抹面稍有空鼓、裂缝、剥落，砖墙稍风化。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光，细木装修稍有松动、残缺。水、电设备基本完好。简易结构承重墙、柱平直、无倾斜、松动。木、竹、芦帘、苇箔无破损，平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角，损坏。内、外墙面平整，无裂缝、剥落。门窗完整，开关灵活，玻璃、五金齐全。照明设备齐全，使用正常。承重墙、柱有少量裂缝、变形、倾斜、松动。木竹、芦帘、苇箔稍有破损，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化，有渗漏。内、外墙稍有裂缝、风化、剥落。门窗少量变形、开关不灵，有少量残缺。照明设备基本完好，个别零部件有损坏。29房屋类别一般损坏房屋严重损坏房屋房屋主体条件房屋内外部条件房屋主体条件房屋内外部条件砖混结构基础承载力局部不足，稍影响上部结构出现不均匀沉降，承重墙体有部分裂缝、酥松、倾斜、风化等损坏。预制楼板拼接处裂缝、渗水，屋面局部漏雨，砖、混凝土块部分破损、裂缝、脱落，地面部分空鼓、脱壳。内、外墙抹面部分空鼓、裂缝、剥落。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。水、卫、电设备基本完好，个别零部件有损坏。基础承载有明显沉降，影响上部结构变形，开裂、承重墙体有严重裂缝，弓凸等损坏，预制楼板拼接处裂缝明显、渗水，砖、混凝土块料严重渗漏，地面严重空鼓、裂缝、脱壳、起砂。内、外墙抹面严重空鼓、裂缝、剥落，门窗榫头松动、翘裂，木质腐朽，钢门窗严重锈蚀，开关普遍不灵，玻璃、五金残缺，油漆剥落。水、卫、电设备锈蚀、漏水，零件损坏残缺，照明线路老化，装置残缺不齐。砖木结构承重梁、柱、墙部分裂缝、倾斜，木构件局部下垂、侧向变形，蛀蚀开裂，少数节点松动，脱榫，铁件锈蚀，间隔墙局部损坏，勒脚部分侵蚀剥落。屋面部分瓦片、旺砖风化、破碎、漏雨。木地板部分磨损、翘裂、松动、腐朽，局部变形下沉、有颤动。内、外墙面部分空鼓、裂缝、风化剥落，勒脚部分酥松、侵蚀剥落。门窗部门松动、翘裂、腐朽，开关不灵，油漆老化，玻璃、五金部分残缺，细木装修部分蛀蚀、破裂。水管锈蛀，照明线路部分老化，少量装置残缺。承重梁、柱、墙严重倾斜、下垂、裂缝、蛀蚀，节点松动，榫头压裂或折断，铁件严重锈蚀，间隔墙、板严重裂缝，弓凸、倾斜、侵蚀剥落，屋面瓦片、旺砖风化，破碎，严重漏雨，木板地严重磨损、腐朽、变形下沉、颤动。内、外墙面严重破损、裂缝、剥落，门窗松动、翘裂，开关普遍不灵，油漆剥落，玻璃、五金残缺，细木装修木质蛀蚀、腐朽、破裂。水管严重锈蛀，有滴漏，照明线路老化，装置残缺不齐。简易结构承重墙、柱部分裂缝、倾斜、风化、腐朽，个别节点松动、开裂、变形。木竹、芦帘、苇箔部分破损，平瓦屋面部分瓦片风化、破碎、漏雨。承重墙、柱严重变形、倾斜、风化、腐朽，节点松动、变形，构件弯曲，墙体、墙面较多损坏，平瓦屋面脱槽、风化、破碎、严重漏雨，木竹、芦帘、苇箔严重破损，整个房屋倾斜变形。30附件8：营业用房收益法评估应用说明一、收益法应用总说明1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照0－10%的限值数额选取。3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。二、商铺类营业用房的典型样本房设定每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房。商铺类原始样本商业用房设定条件：1.位于分区内商业用房集中区域；2.门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等；3.砖混多层建筑物之底层，房屋七成新；314.单开间，临街店面宽约4m，宽深比≤1；25.一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；6.临分区内街巷。三、被征收营业用房的评估公式fxy被征收营业用房X商场类商铺类商务类餐饮类娱乐类旅馆类其他类样本营业用房Y商铺类115-12099-10085-9095-10580-9580-9095-105商业用房结构钢、钢混砖混砖木简易等其他收益年限n403530254.商业用途修正系数fxy表fxyfmf1.基准价格ＶO商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：Vo\uf03dar[1\uf02d1(1\uf02br)n]2.主要参数确定3.被征收营业用房评估值Ｖi收益法测算按下面公式计算：Vi\uf03dVo\uf0b4\uf0b4\uf0b43i100100100其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，fxy为商业用途修正系数，fm为商业街道路线修正系数，f3i为商业用房实体修正系数。32（2）商铺类商业用房实体状况修正系数商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。6.营业用房实体状况因素修正系数f3i表比例关系可以理解为x，即fxy。5.商业街道路线修正系数fm表上表中，行为样本营业用房（y），列为待评估营业用房（x），表中数值的y（1）商场类商业用房实体状况修正系数商铺类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及分区主要商业街道次要商业街道普通商业街道一般街道沿街100-12085-10075-9070-80不沿街50-6045-5040-4540-45临街状态两面及以上临街正面临街宽度≤3m正面临街宽度3—5m正面临街宽度5—7m正面临街宽度7—10m正面临街宽度≥10mf/3i10695100102103104楼层标准层一层二层三层四层及以上一层102403530-35建筑面积ＳS≤2000m220002m＜S≤5000m250002m＜S≤8000m280002m＜S≤15000m2150002m＜S≤20000m2S＞20000m2f3i78-8484-8888-9494-9898-10297-100上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。商铺类商业用房楼层调节系数f//3i:上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。正面临街宽度因素f/3i和楼层因素f//3i两方面考虑。f3i\uf03df'3i\uf0b4f''3i10033（3）商务类商业用房实体状况修正系数商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。层次总楼层一二三四五六七一95二9595三9210092四909510092五909510010090六87901001009588七8590100100989585楼层标准层一层二层三层四层及以上一层102403530-35临街状态两面及以上临街正面临街宽度≤3m正面临街宽度3—5m正面临街宽度5—7m正面临街宽度7—10m正面临街宽度≥10mf/3i102939597100101（7）其他类商业用房实体状况修正系数旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。娱乐类商业用房的实体状况主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。餐饮类商业用房楼层调节系数f//3i:上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。正面临街宽度因素f/3i和楼层因素f//3i两方面考虑。②小高层（楼高8－18层）商务写字楼层次因素修正系数①平房或多层商务办公楼（楼高7层及以下）层次因素修正系数以第6层为基准层其层次系数取值100。每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1；每上升1层的系数值为在其下一层系数值上加1；底层系数取值90，顶层系数取值92。（4）餐饮类商业用房实体状况修正系数餐饮类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及f3i\uf03df'3i\uf0b4f''3i10034年纳税额0-100101-200201-500501-10001000以上补偿标准100200300400600（5）娱乐类商业用房实体状况修正系数（6）旅馆类商业用房实体状况修正系数（同餐饮类）附件9：建筑面积ＳS≤500m25002m＜S≤1000m210002m＜S≤5000m250002m＜S≤10000m2100002m＜S≤20000m2S＞20000m2f3i9093951009896星级档次普通旅馆、招待所准星级三星级四星级五星级f3i83-86901001041061.年纳税额指征收决定公告发布之日前两年营业税纳税额年平均值。元/㎡商业经营性用房依据纳税情况一次性停产停业损失补偿标准2.前两年营业税纳税额年平均值以完税凭据为依据。3.年纳税额0是指经税务机关批准免税的单位或个体工商户。35分类编号名称单位单价(元)备注︵一︶楼地面类1水泥制品类砖地（平铺）㎡15侧铺30元/㎡简易水泥场地㎡25水泥方块场地20元/㎡砼地面㎡50含垫层架空板地面㎡40水磨石地面㎡45水磨石铜嵌条地面㎡55水磨石铜条拼图㎡1202石材类碎片大理石拼贴地面㎡55花岗岩地面㎡180大理石地面㎡1403地砖类玻化砖600×600㎡80玻化砖800×800㎡90地钢砖、马赛克、同质地砖、釉面砖㎡604木地板类小积木、拼花木地板㎡60水曲柳地板㎡150含龙骨实木地板㎡180-300含龙骨高档复合地板㎡90普通复合地板㎡60其它107胶地面、油漆地面㎡15化纤地毯㎡30塑料及塑料压花地面㎡20一、装饰装修附属物补偿指导价︵5喷涂漆类外墙涂料㎡10类似106涂料；白水泥6元/㎡内墙面涂料（乳胶漆含刮腻层）㎡20简易10元/㎡喷塑内墙面㎡20附件10：装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准36分类编号名称单位单价(元)备注二︶墙面类6墙纸墙布墙纸、墙布㎡40夹板墙面软包墙面㎡807面砖类马赛克㎡60瓷砖150×150㎡30瓷砖200×300㎡60300×450：75元/㎡外墙条砖㎡40仿麻石㎡808胶板类凹凸水曲柳墙裙㎡90平面水曲柳墙裙㎡75凹凸三夹板墙裙㎡60平面三夹板墙裙㎡50凹凸榉木墙裙㎡110平面榉木墙裙㎡100拼花套线凹凸墙裙㎡120铝塑板㎡809腰脚线类腰线砖m40踢脚线m15实木类（含油漆）20元/m10其它文化石装饰㎡120花岗岩墙面㎡180干粘石墙面㎡20︵三︶吊顶类11胶板类纤维板㎡20含龙骨凹凸式水曲柳夹板㎡100平面水曲柳夹板㎡80凹凸式普通夹板㎡70平面普通夹板㎡6012彩玻铝合金骨架彩玻㎡120不锈钢骨架彩玻㎡1503713其它布、编织㎡8塑料压膜泡沫㎡20含龙骨塑扣板㎡30含龙骨铝塑扣板㎡80含龙骨小方块石膏板㎡30含龙骨石膏板平顶（含乳胶漆）㎡50含龙骨：凹凸式70元/㎡石膏线条m10宽8㎝以下石膏线条m15宽8㎝以上集成吊顶㎡120含龙骨︵四︶门窗14防盗类铸铁铁艺门㎡150不锈钢栏杆式防盗门㎡180栏杆式、镀锌管、方管防盗门㎡130制式防撬进户防盗门樘1000不少于三面暗插销主体内按80%计算普通铁皮防盗门樘300不锈钢防盗窗㎡130方铁管防盗窗㎡100钢元防盗栏㎡50铝合金网格式防盗门窗㎡40双层铝合金夹心工艺进户门㎡480主体内按90%计算铝合金门㎡220主体内按70%计算手工制作门套（普通）樘200高档300元/樘隔断阳台类15门窗类铝合金卷闸门㎡120电动遥控装置另加600元/樘无框地弹门㎡420铝合金、塑钢全玻地弹簧门㎡350主体内按70%计算普通木内门樘150三合板单面包木内门樘180三合板双面包木内门樘240单面包不锈钢门㎡350主体内按90%计算38元/㎡；39双面包不锈钢门㎡500主体内按90%计算成品木门樘600含门套成品移门㎡180塑钢窗㎡200双层真空玻璃240主体内按70%计算铝合金窗㎡200不锈钢窗㎡220主体内按70%计算铝合金、塑钢固定窗㎡100窗套m30窗帘盒m40含轨道；罗马杆30元/m16纱门窗类木制纱门、窗㎡50铝合金纱门、窗㎡60粘贴式纱门、窗㎡2017隔断、阳台类单面三合板隔断㎡60双面三合板隔断㎡80铝合金隔断㎡13075-90系列，1.0㎜以上夹板吊柜、壁橱、柜橱（按正立面计算）㎡160深度50㎝以上博古架㎡250铝合金封闭阳台（固定）㎡80推拉170元/㎡︵五︶卫浴设施18洁具坐便器只350蹲式便器只120搪瓷、铸铁浴缸只35019水池立式瓷面池套200台式瓷洗脸盆套120大理石洗漱台面㎡150水泥板面板㎡50瓷砖面另计拖把瓷水池只8020热水器浴霸套50拆卸费电热浴器套180拆卸费燃气淋浴器套180拆卸费太阳能热水器套400拆卸费;收购价每管80元21其它梳妆镜（含镜）付40拆卸费毛巾架只10拆卸费镜面玻璃㎡100磨砂玻璃㎡90︵六︶厨房设施22水池磨石子水池只40搪瓷水池只60水泥水池只30不锈钢单槽水池只150不锈钢双槽水池只25023灶具、台面、脱排单眼灶座400含灶台瓷砖贴面双眼灶座700三眼灶座900不锈钢灶台（含柜）m800水泥板液化气灶台（砌砖）m50带橱柜200元；含贴面整体成品灶台（含柜）m600大理石灶台面（含抛光边线）m100带橱柜350元/m脱排油烟机台100拆卸费换气扇只20拆卸费24橱柜固定地柜（按正立面计算）㎡160铝、塑、木制深度50㎝以上固定壁橱（按正立面计算）㎡160吊厨（按正立面计算）㎡150铝、塑、木制︵七︶院墙大门25围墙︵含基础︶大刀片围墙㎡60空斗砖砌围墙㎡60单粉70元；双粉80元12单砖砌围墙㎡40单粉50元；双粉60元24整砖实砌围墙㎡80单粉90元；双粉100元铸铁（铁艺）围墙㎡130含铁艺花方铁围墙㎡60镀锌管围墙㎡7040钢元围墙㎡40挡土墙㎡8026门樘、挡驳门樘：门洞宽2.6m以上（含双面不锈钢大门）樘10000双层现浇板压顶，较好面砖贴面门樘：门洞宽2.6m以上（含单面不锈钢大门）樘9000双层现浇板压顶，较好面砖贴面门樘：门洞宽2.2m以上（含双面不锈钢大门）樘8000双层现浇板压顶，普通面砖贴面门樘：门洞宽2.2m以上（含单面不锈钢大门）樘7000双层现浇板压顶，普通面砖贴面门樘：门洞宽2m以上樘6000现浇板压顶，含双面铁皮大门，普通面砖贴面门樘：门洞宽2m以上樘4000现浇板压顶，含单面铁皮大门（含无压顶、柱贴面、铁艺院门）门樘：门洞宽1.5m以上樘2000简易压顶（含小瓦），含单面铁皮或铁栏杆式大门。门樘：门洞宽1.2m以上樘1000简易压顶（含大瓦），含单面铁皮或铁栏杆式大门。门樘：门洞宽0.9m以上樘600有砖垛，简易门石驳坡m500砖驳坡m160预制板驳坡140元/m︵八︶灯具、表具27灯表具吊灯只100拆卸费大型吊灯只300拆卸费；直径150㎝以上壁灯、吸顶灯只30拆卸费牛眼灯、筒灯、射灯只15拆卸费电套表只100水套表只100电器盒（铁制）只100电器盒（不锈钢）只20028屋面类现浇双层屋面㎡220按投影面积计算挂瓦扳、砖木式双层屋面㎡120按投影面积计算简易双层屋面㎡80按投影面积计算隔热层㎡40按投影面积计算琉璃瓦（双层屋面部分）㎡100含脊筒、脊瓦41︵九︶附属物釉面瓦（双层屋面部分）㎡60含脊筒、脊瓦单面彩钢板双层屋面㎡60双面夹层彩钢板㎡90琉璃瓦贴面女儿墙m240含脊筒、脊瓦小瓦贴面女儿墙m200含脊筒、脊瓦无贴面女儿墙m10029雨篷类油毡夹层雨篷㎡20石棉瓦雨篷㎡18玻璃钢雨篷㎡40不锈钢雨篷㎡70彩钢雨篷㎡60渗塑布伸缩含架雨篷㎡4030管道类PVC水管m15镀锌水管m20砖砌下水道m30铸铁、水泥涵管下水道m50窨井（含盖）个10031辅房类搁楼㎡300净空高度170㎝以上搁楼㎡200净空高度170㎝以下猪羊鸡鸭棚舍（水泥地）㎡70墙砌1.5m以上110元/㎡32水井水井口500独管水井口200加压泵只50拆卸费33柱类晒衣水泥柱支25不锈钢包柱㎡150罗马柱m150直径30㎝以上外墙门窗套套18034电器类喷绘广告牌（单面）㎡80双面100元/㎡立式空调套350拆卸费；含制冷液挂壁式空调套250拆卸费；含制冷液窗式空调个150拆卸费；含制冷液广播喇叭只15拆卸费42︵九︶附属物吊扇、排风扇只20拆卸费35室内扶梯类不锈钢栏杆m120含扶手铁艺栏杆m150含扶手钢元扁铁栏杆m80含扶手木栏杆m300综合36其它信鸽10只以内信息费1000元，11只以上信息费最高不超过3000元大猪（101㎏以上）头20自行处理中猪（30㎏至100㎏）头30自行处理苗猪（30㎏以下）头10自行处理羊头10自行处理肉鸽、鸡、鸭、鹅只5规模养殖，非正常出栏；自行处理缸式粪坑只100砌砖粪池坑只500化粪池、沼气池只500含预制板盖建筑材料装卸费吨10专营堆场的黄沙、石子、木材、钢铁等；自行处理建筑材料装卸费吨30砖块、木材、钢、铁、水石灰；自行处理中堂㎡100晒衣铁吊勾只6镀锌晾衣管m25含支架不锈钢晾衣管m50含支架观赏鱼池(室外)㎡110深度大于60㎝，含贴面观赏鱼池(室内)㎡180深度大于60㎝，含贴面棺材坟墓口1000自行迁移处理陶罐、骨灰盒坟墓个600自行迁移处理较好砂石路㎡20砖砌体m3300钢、木结构招牌块50拆卸费；自行处理钢字个10拆卸费；自行处理43塑字个5拆卸费；自行处理水表户按征收时相关部门规定标准补偿电表户按征收时相关部门规定标准补偿有线电视户按征收时相关部门规定标准补偿电话移机门按征收时相关部门规定标准补偿宽带网户按征收时相关部门规定标准补偿管道燃气户按征收时相关部门规定标准补偿说明：1.未列入的养殖业，综合养殖器具处理因素按市场收购价的20%估价；2.未列入的项目、装饰装修采用新品及高档品牌的，参照市场价结合成新估价；3.使用劣质材料和简单工艺装修的，应根据实际情况对以上标准作相应下浮；4.被征收房屋应具备的水、电、卫生等设施已列入评估条件，包括在房屋的评估价中，房屋征收中不再另行补偿；5.门樘估价介于两等级之间的，可采用插入法评估；6.构筑物的评估按评估时点建安价结合成新计算。44补偿价格树木品种树木地坪以上1m高处胸围（㎝）10以下11-3031-5051-7071-9091-110110以上杨树、楝树、柳树、桑树、水杉、榆树、槐树、泡桐、壳树等杂1.002.508.0018.0028.0035.0050.00杨刺槐、合欢、梧桐2.003.5011.0018.0032.0045.0070.00椿、榉1.004.8013.0021.0035.0050.0070.00黄杨、柏、松、法桐6.0016.0028.0038.0065.0095.00130.00树种苗木幼树胸围8-15㎝胸围16-22㎝胸围22㎝以上1年生2年生梨、苹果、柿、枇杷、桃、李、石榴、枣、橙、桔、金桔、无花果2.505.0030.0080.00140.00200.00球径（㎝）30以下30-5050-8080-110110-150150以上小叶黄杨、柏树、冬青、海棠、海桐2.5010.0020.0040.0045.0060.00树高0.6m以下0.6-1m1m以上20.0025.0030.00二、树木类补偿标准（5-4）元/棵（5-3）元/棵（5-2）元/棵（5-1）4.绿篱元/m3.球类树木元/棵2.零星果树类元/棵1.零星树木元/棵45名称树高（㎝）50以下50-8081-100101-150151-200201-250251-350351以上腊梅、石楠、枫、盘槐、石榴紫荆、海棠、月季、茶花、茶梅桂花2351225502005005.其它46名称胸围（㎝）3以下3-99-1212-1818-2222-2525以上附注香樟、梓树1.5512356090200自行处理名称地围（㎝）3以下3-99-1212-1818-2222以上附注紫薇141272200400自行处理名称单位单价（元）备注葡萄棵独杆苗1.50符合正常葡萄园种植行距株距要求。两年生5.003-5年23.005年以上32.00竹园㎡10名称高70cm以下胸围（㎝）6-1011-1617-2222以上附注香橼2.550.100200400自行处理名称树木地坪以上1m高处直径（㎝）附注2以下2-56-1516-2526-3030以上自行处理银杏树2.540150250400500（5-6）元/棵（5-5）元/棵注：树木类补偿适用范围仅指被征收房屋房前屋后零星栽种树木，突击栽种、违背农业生产技术密度要求，恶意套取补偿款的，一律不予认可。主题词：城乡建设房屋征收评估细则通知抄送：市委各部门、各直属单位，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。海安市人民政府办公室2011年11月21日印发47（共印200份）48",)