分时度假综述,分时度假的概念

('分时度假综述引言分时度假是旅游业与房地产业发展的结合，是经济发展带来的创新的产物。无论是对旅游业的“二次创业”、结构升级，还是对房地产业的利用率、回报率都有空前的意义。可以说，分时度假不仅是度假房产产权形式上的一次创新，也是度假产品经营模式上的一次创新，同时还是对人们旅游度假消费观念和消费方式上的一次创新。在国外，分时度假经过几十年的发展，其产业形态、产品形式、理论研究都相对成熟。对于国内，分时度假得到了一定的发展，理论研究也有一些突破，但是，在分时度假旅游中也存在许多的弱点，理论研究也不完善。在这里，笔者将对分时度假的发展以及研究进行总结概括，希望能对今后分时度假发展以及研究起到一定的作用。一、分时度假的发展历程20世纪60年代，德国人亚历山·内特为了解决空房率问题，在他管理的瑞士提契诺饭店首创了分时度假。20世纪70年代，分时度假从欧洲进入了美国。在美州大陆漫游之后，又回到了欧洲。此后，分时度假，在世界各地扩散、蔓延发展，迅速成为世界旅游中不可缺少的一部分。经过这30年的发展，分时度假产业已经形成了完整的体系。（一）分时度假产品的三次飞跃在分时度假业几十年的发展历程中，分时度假产品也经历了三次升华。第一次升华标志是70年代美国分时度假交换系统的出现，如目前居世界著名的分时度假交换公司——RCI(ResortCondominiumInternational)公司，这使得部分度假房产权的拥有者可以在同等产权条件下，换取不同时间、没地区的其他度假房产使用权。第二次升华是度假房产使用权的交换可以不局限于原有规定的时间长短住宿单位的大小，可以有多种灵活选择。第三次升华就是点数制的产生。1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制，即开发商把结构、价格、地点各不相同的一批度假村的住宿和娱乐服务等同点数定价，顾客通过购买一定量的“点数”加入俱乐部并以“点数”作为消费的代币手段，可在同点数级的所有度假村内不受住房面积、停留时间和消费项目等因素的限制自由消费。（二）分时度假的发展阶段分时度假可以分为三个阶段：1、产生阶段：20世纪60～80年代在这个阶段，旅游经济的大规模发展，而房地产大量闲置，分时度假应运而生。在这个时期的分时度假投资商并不是为了发展分时度假，而只是对房地产大量积压的情况下的救助行为。2、早期发展阶段：20世纪90年代早期这是一个市场规范阶段，此时，已经有许多的人在进行分时度假经营，可是市场次序混乱，缺少规范。3、市场服务阶段：20世纪90年代中期以后在这个阶段中，市场得以规范，各个分时度假商提供多种多样灵活的分时度假产品以满足不同的顾客的需求，产品的质量很大程度的提高，行业重点是消费者的满意度。从80年代分时度假进入中国，它的发展大致可以分为以下几个阶段：1、引进阶段（1987～1997）：这个阶段是分时度假的尝试阶段。2、探索阶段（1998～2002）：在这个阶段，我国的分时度假企业将国际的分时度假经验结合本国实际用于我国，探索适合我国的分时度假发展道路。3、发展阶段（2002～）：在经过探索阶段后，我国的分时度假企业逐渐向诚信经营、优质服务、降低价格、产品多样化的方向发展。（三）分时度假大事记20世纪60年代，德国人亚历山·内特为了解决空房率问题，在他管理的瑞士提契诺饭店首创了分时度假。20世纪70年代，美国佛罗里达房地产商开始采用分时度假销售公寓。1974年，世界上第一家分时度假专业交换公司RCI在印第安那州成立。1976年，专业交换公司Ⅱ成立。1987年，为南海石油工作的外国人修建的生活区——南油度假村建成为中国第一家采用分时度假方式销售的酒店。1997年中国首家分时度假——泰慕赛尔休闲产业网络有限公司成立，标志着分时度假被正式引入中国。2001年5月，长安保证担保公司与天伦度假发展有限公司合作，首创了国内分时度假权益保障体系。2002年1月，广东省和深圳市消费者委会、工商局在频频接到投诉和咨询后，联合发布了2002年第一号消费警示——参加“分时度假”需谨慎。2002年4月21—22日，“第一届全国分时度假论坛”在北京举行。2002年12月13—16日，“首届届中华分时度假、产权酒店发展论坛”于海南博鳌举行。2003年4月20－22日，“第二届中国分时度假发展论坛”在上海举行。2003年12月20－22，“第二届中华分时度假、产权酒店发展论坛”于在北京国际会议中心隆重举行。2003年7月29日，分时度假行业自律新闻发布会在北京举行。全国70多个旅游城市和100多个企业签署了《中国分时度假企业自律公约》。2003年，“第二届中华分时度假产权酒店发展论坛”在上海举行2004年，“第三届中华分时度假产权酒店发展论坛”在上海举行2004年11月2日，“第四届中华分时度假产权酒店发展论坛”宁波国际会展中心举行。二、分时度假的界定（一）、分时度假的概念分时度假，即timeshare，又称vacationship或者holidayownership，在概念方面，在世界上，没有统一的界定，各个学者从不同的角度，根据自己的重点，有着不同的界定，主要有：RandallSUpcherch（2000）①认为分时度假通常是指的是在规定的时间间隔里购买者所得的度假权。在2002年他又进一步指出，分时度假是指人们在某个①RandallSUpcherch．AglimpseatUSconsumers’interestintimesharing．HospitaliteManagement,2000(19)：433-443．度假地购买住宿设施（如公寓或酒店客房等）的一段时间，购买者在每年的这段时间拥有这处房产的使用权①。RobertA·Gentry②认为，分时度假也就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10～40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统，会员可以把自己的客房使用权与其他会员购买的在异地的客房使用权进行交换，以此实现低成本到各地旅游度假的目的。《分时度假房产法》中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中购买者获得了对于住宿和其他设施在某一特定年度中低于1年的使用权，并且这一协议有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。③《欧盟分时度假指令》中对分时度假的定义是：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1年的某个时段（这一期限要在1周以上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用，即将交付使用或即将建成的项目④。在国内的研究中，也对分时度假有不同的见解。徐栖玲（2000）⑤认为，分时度假是指顾客在购买某一项分时度假产品后，在指定地点，指定时间可免费使用住宿设施。孟晓苏（2002）⑥认为，分时度假的内涵是：将房屋按时间切割成可以供多户人家拥有的使用权，一般按星期为分割单位，并将其出售给不同的购买者。杨立娟等(2004)⑦认为，分时度假是指开发商将度假地的房产分割成以周为基本度假单位，并分别将分割后的度假房产的使用权出租给购买者。购买者拥有自由买卖、转让、出租、馈赠、继承等系列权利，享有公共配套设施的优惠使用权利。虽然关于分时度假的看法各有不同，但是我们可以从众多的定义中归纳出分时度假的含义包括下面几点：①RandallSUpcherch．Theevolutionofasleepinggiantresorttimesharing．HospitalityManagement,2002(21):211-212．②RobertA·Gentry．共管公寓度假村和度假产权管理[M]．北京：中国旅游出版社，2002．③转引：刘赵平．分时度假·产权酒店[M]．北京：中国旅游出版社，2002．④转引：刘赵平．分时度假·产权酒店[M]．北京：中国旅游出版社，2002．⑤徐栖玲等．中国旅游新亮点——本土化分时度假交换网络[J]．商业经济文荟，2001（3）．⑥晓苏．“分时度假”——我国房地产产业的产品创新[J]．城市开发，2002（9）．⑦杨立娟，阳希．分时度假在中国[M]．北京：机械工业出版社，2004．（1）已建成的房产，如度假村、酒店、别墅等。它是分时度假开展的基础条件。（2）分时度假产品，通常是对已有的房产的一定权限按时间分割，包括界定每年拥有权限的时间以及持续的总年数。（3）客户的一次性预付购买，也就是客户一次性购买分时度假产品，从而拥有以后若干年的相应的权益。（4）购买后客户拥有使用权。当然，有一些分时度假产品，客户拥有的是物权，但无论那种分时度假产品，使用权是最基本的权益。（5）分时度假交换系统，当然并不是一定要有交换系统这个要素才能称为分时度假，但是今天，分时度假企业如果没有交换系统，或者说没有参加交换系统，它是不可能生存发展的。（二）分时度假产品的分类分时度假在这几十年的发展中，出现了不同的分类，这里主要介绍2种：按照杨立娟（2004）①的看法，依据产品特色，分时度假可以分成5种类型：海滨分时度假房产、城市分时度假地、山区分时度假地、主题公园分时度假地，其他分时度假地。王婉飞（2005）②认为，分时度假可以分为6类，分别是：固定时间的标准产品、灵活选择时间的产品、购买使用权、度假俱乐部、签约所有权、点数制。三、分时度假研究内容从20世纪60年代分时度假的雏形的出现到今天，分时度假才只有几十岁。在这几十年中，分时度假作为一个新生事务，国内外学者已对其做了不少研究，内容涉及了很多方面。（一）分时度假法律法规研究在对分时度假的研究中，对分时度假法律法规研究的学者是相当多的，一些对现我国分时度假现状中存在的信用问题进行分析并提出对策，一些对立法进行建议，一些对合同进行研究。1、信用研究信用短缺已经成为制约我国分时度假发展的瓶颈。早在1999年JamesJ①杨立娟，阳希．分时度假在中国[M]．北京：机械工业出版社，2004．②王婉飞．分时度假研究M]．北京：经济科学出版社，2005．Scavo,St﹒John’s③就提出了随着分时度假的发展，需要有更多法律来保护消费者的利益。张英(2004)②提出分时度假发展的瓶颈——信用缺失。燕浩鹏（2004）③分析了产生失信行为的原因，并指出要从完善法律法规体系、加强行业自律两方面进行诚信建设。李秀娜(2005)④在分析我国分时度假信用危机的阶段性特点的基础上，剖析了分时度假各方的法律关系和责任归属。吕爱恋,张建宏(2005)⑤运用产权理论、制度经济学理论、信息不对称理论等经济学原理，从深层次上剖析了信用缺失的根源。王婉飞、高尚全、舒芸(2005)⑥在王婉飞主持的2003年度浙江省哲学社会规划重点课题中的一篇论文，从经济学和法学角度深入分析了信用缺失的原因，以及分别从立法、中介和信用消费的角度提出了相应的对策。李眉（2006）⑦从市场整体的角度分析了分时度假中诚信危机产生的原因、危害以及对策，这里李眉有着不同的见解，他认为解决诚信问题，需要注意与媒介的沟通、“诚信”环境的建立，产品的创新、营销的策略、适合我国国情的改造等。朱世香、孔祥雨（2007）⑧认为利用信托机制减少诚信问题是一个行之有效的方法。一些分时度假企业的信用缺失是分时度假产业前几年负面影响产生的主要原因，就此加强信用建设是必须的。目前的研究主要是信用缺失产生的原因，以及加强企业信用方案。加强企业信用可以通过法律措施、行业自律，但最主要的还是企业自身诚信意识。2、法律法规研究在诚信研究中，许多学者已经提到了要想建设分时度假的诚信机制，立法的保障是必须的。但是分时度假立法的设立，不仅仅是对诚信机制的帮助，而且还是分时度假产业健康发展、成长必不可少的保障。基于立法对产业发展、市场规范的重要性，许多法律背景的学者都加入了分时度假立法的研究，提出了不少的建议。陈耀东，任容庆(2004)⑨认为，所有权型分时度假是一种特殊的所有权形式，其性质应为时限所有权或期限所有权，①JamesJScavo，St﹒John’s．MarketingResortTimeshares:TheRulesoftheGame．LawReview，1999②张英．信用缺失：分时度假发展的瓶颈[J]．发展研究，2004(6)：35-36．.③燕浩鹏．对我国分时度假销售市场诚信危机的分析[J]．唐山学院学报，2004(12)．④李秀娜．应对分时度假信用危机的法律思考[J]．旅游学刊,，2005(2)．⑤吕爱恋，张建宏．我国分时度假失信成因与信用体系构建[J]．2005(1)．⑥王婉飞，高尚全，舒芸．我国分时度假信用建设研究[J]．浙江学刊，2005(1)：218-220．⑦李眉．关于我国分时度假信用危机现象的思考[J]．西安财经学院学报，2006，19(3)．⑧朱世香，孔祥雨．基于信托机制谈分时度假产业信用风险的控制问题[J]．集团经济研究，2007（9）．⑨陈耀东，任容庆．所有权型分时度假对传统所有权理论的冲击与发展[J]．法学杂志，2005．是对传统不动产所有权理论的发展。王丽萍，蒋素梅(2005)①在分析我国目前分时度假产品权益法律保障环境的基础上，提出建立法律保障的必要性，并提出了8条具体的保障措施。此外，以汪传才为代表的学者通过对世界上分时度假立法较为先进地区，如美国、欧盟(主要是英国)的研究，对我国分时度假立法和发展提出一些建议。汪传才(2005)②对美国各州分时度假立法在营销策略、广告资料、有奖促销活动方面作了全面的介绍，,通过对我国分时度假发展现状的分析指出：分时度假的营销阶段是发生纠纷的多事环节，借鉴美国的经验，我国立法规制势在必行。并指出与立法对营销规制相比，消费者的理性决策更不可或缺。汪传才(2005)③从英国分时度假法的立法背景出发，重点介绍了英国立法的内容及其重大修订，并做出相应评述。汪传才（2006）④说明了我国分时度假消费者在交换中的不利地位，并提出了一些解决方法，他在立法的角度上的研究不只是限于认识到法律法规的重要性，而且他根据国外分时度假的法律等，提出了具体的措施，在立法中的一些具体的需要增加或完善的条款。希望通过研究英国分时度假立法，对我国将来的立法有一定的借鉴价值。就目前我国的法律现状不适应分时度假的发展，目前的研究集中在为法律建设提供建议，也有的学者通过研究国外法律，并进行一些扬弃、借鉴。3、合同研究作为北京市的一个法官，杨文起（2006）⑤以自己的实践经验，根据几个具体的例子讲述了消费者维权中合同的重要性。魏磊杰、王明锁（2006）⑥认为分时度假合同，是一种使买受人获取分时度假设施时段所有权或使用权的一种新型的、非典型的格式合同，它规定了消费者与分时度假经营者各自的义务。蔡志友（2007）⑦我国分时度假现存的一些负面影响和现阶段分时度假立法的缺陷说明了合同规制的必要性。对合同的研究中，分时度假合同的重要性得到普遍认同，同时合同也是维护消费者权益的重要工具。①王丽萍，蒋素梅．我国分时度假产品权益保障研究[J]．北京第二外国语学院学报，2005(1)．②汪传才．论分时度假营销的立法规制[J]．旅游学刊，2005（2）．③汪传才．论英国的分时度假立法[J]．河北法学，2005(7)．④汪传才．分时度假的消费者保护初探．法律科学，2006（4）．⑤杨文起．分时度假，法官指点诉讼迷津[J]．法律与生活，2006（6）．⑥魏磊杰，王明锁．分时度假合同初探[J]．河南省政法管理干部学院学报，2006（4）．⑦蔡志友．浅析我国分时度假合同规制的必要性[J]．消费导刊，2007（11）．（二）分时度假管理体系研究在分时度假管理体系中，主要涉及产品设计与开发、营销体系、竞争力、战略战术等几个方面。在对这几个方面的研究，大多数来自国外近几年的研究，他们分析了分时度假企业管理相关的问题，并提出了一些对策。AdrianH﹒Pryce（2002）①对分时度假企业的结构与竞争力进行分析，认为现在分时度假企业的全球化经营、房地产产业链的变化，领头企业应该向全球扩张。ChristineBlank（2007）②认为在一种营销方式不可行的情况下，我们将改变营销战术吸引顾客。ChristineBlank(2007)③认为创新是减少企业成本的好方法。M.A.Baumann（2005）④认为企业以应该改变大众营销的方法，从而转向细分市场的特定营销。JohnC.Crotts，RichardL.Ragatz（2002）⑤对分时度假的市场做了分析。国内也对分时度假企业的营销管理的方面做了相应的研究。孟晓苏(2002)⑥认为，我国发展分时度假的条件已经成熟，但在中国目前不应当采取直接销售会员卡的方式。邱丹⑦(2002)提出国内分时度假产品的营销策略要更注重品牌化经营,要重视产品中的附加值，认为分时度假产品营销创新的关键在于交换效率的提高。陈超，郭鲁芳(2003)⑧提出应法律规制，组织到位，品牌建设，产品创新。王婉飞(2003)⑨提出分时度假本土化发展的问题。郭鲁芳(2004)⑩运用SWOT分析法，提出我国的分时度假产业尚处于初创阶段。王婉飞(2005)⑪分析了影响分时度假消费者的购买因素，并提出了相应的对策。吕彬(2005)⑫认为:品牌企业对分时度假的发展起决定性作用，提出以股权式联盟构建我国分时度假品牌企业的思路。陈怡宁、赵瑜(2005⑬)指出，我国要大力开发具有本土化特色的分时度假产品，实行品牌管理、集团发展等适合中国国情的发展策略。李田玲、胡静、刘红芳①AdrianH﹒Pryce．Timeshareindustrystructureandcompetitiveanalysis．HospitalityManagement,2002,21：267–275．②ChristineBlank．Updatedmarketingtacticsattractowners．Hotel&MotelManagement,2007,(4)．③ChristineBlank．Creativity,flexibilityhelpkeepcostsdown．Hotel&MotelManagement,2007,10．④M.A.Baumann．Multiculturalmarketingmakingslowstrides．Hotel&MotelManagement，2005(4)．⑤JohnC.Crotts．RichardL.Ragatz．RecentUStimesharepurchasers:Whoarethey？whataretheybuying,andhowcantheybereached?．HospitalityManagement．2002(21):227–238．⑥孟晓苏．“分时度假”——我国房地产业的产品创新[J]．城市开发，2002：40-42．⑦邱丹．对国内分时度假产品及其营销策略的思考[J]．商业研究，2002,(7)：119-120,135．⑧陈超，郭鲁芳．中国分时度假的发展困境及其消除[J]．旅游学刊，2003,(1)：40-43．⑨王婉飞.分时度假在中国本土化面临的问题与对策[J.商业经济与管理，2003（10）⑩郭鲁芳．中国分时度假产业SWOT分析[J]．管理百科，2004,(1)．⑪王婉飞．影响分时度假消费者的购买因素及对策探讨[J]．技术经济与管理研究，2005,(6)．⑫吕彬．试论以股权式联盟构建我国分时度假品牌企业[J]．经济师，2005(6)：22-23．⑬陈怡宁,赵瑜．世界分时度假业的发展及其启示[J]．北京第二外国语学院学报，2005,(1)：100-104．（2006）⑭认为我国的分时度假企业中存在的产品开发，品牌化与集团化的问题，提出了有效期，价格和产品内容的创新。陈红玲（2007）②讨论了营销在我中国本土化的应用。杨清平，刘小蓉，刘玉孔（2007）③对我国的分时度假行业模式和市场环境的不利因素进行了分析。我国分时度假企业在管理、营销上应注意品牌化、集团化经营，注意组织架构等，但没有学者就针对如何品牌化、集团化经营，如何构建组织架构提出见解（三）分时度假交换网络研究现代的分时度假体系是全球化的体系，正是因为全球化才使得分时度假体系有了更多的魅力，所以交换网络是必不可少的。M.A.Baumann（2005）④分析了分时度假软件系统的重要性。WilliamAtkinson（2005）⑤认为因特网将对企业的客户产生巨大的影响，无论是现有的还是潜在的顾客。刘菲（2000）⑥对分时度假的交换系统进行了研究。黄亮,周凯波,朱海森（2005）分析了国内外分时度假网络建设的模式，而且还对分时度假地的网络建设提出了建议。（四）我国分时度假现状与发展研究分时度假在我国的时间很短，但是许多学者已经对我国的状况进行了分析，并得出了许多适合我国国情的对策。ChristineBlank（2006）⑦认为虽然分时度假在美国仍然发展很好，但中国和俄罗斯将有机会更高的增长率，也就对我国的分时度假前景作出了肯定。王桂英，李忠宝（2005）⑧分析了分时度假酒店在我国发展的状况、可行性、必要性，并提出我国推行分时度假产品的对策。陈飞（2007）⑨提出了分时度假“本土化”策略，产品“本土化”的设计。张玲（2005）⑩对分时度假进行了简易的研究，包括研究内容、研究展望。宋莉，陆朋（2007）分析了我国分时度假的现状，并对目前的一些体系中的弊端提出了相应的对策。徐国飞，黄元春（2004）⑪从市场的角度分析我国分时度假存在的问题，提①李田玲，胡静，刘红芳．对我国分时度假业的思考与创新[J]．当代经理人，2006(12)．②陈红玲．分时度假产品本土化发展中的营销策略[J]．商场现代化，2007(10)．③杨清平，刘小蓉，刘玉孔．影响我国分时度假消费需求阻碍因素分析商业文化[J]．财金视点，2007(5)．④M．A．Baumann．Hotelsoftwareprovesusefulfortimeshare．Hotel&MotelManagement，2005(16)．⑤WilliamAtkinson．Internetimpactspotential,currentowners．Hotel&Motelanagement．2005(10)．⑥刘菲．旅游饭店新业态——分时度假交换系统[J]．北京商学院学报(社会科学版)．2000，15(4)．⑦ChristineBlank．IndustrygrowthpredictedinMexico,China．Hotel&MotelManagement，2006，(20)．⑧王桂英，李忠宝．试析我国旅游饭店的分时度假[J]．渤海大学学报(哲学社会科学版)，2005(5)．⑨陈飞．分时度假在中国的本土化[J]．时代经贸，2007，5．⑩张玲．国内外分时度假研究进展[J]．人文地理，2005，5．⑪徐国飞，黄元春．我国旅游饭店业分时度假发展态势分析[J]．渤海大学学报(哲学社会科学版)，出了相应的解决办法。由亚男，刘红阳（2007）⑫分析了新疆分时度假开展已具备的条件和制约因素，并对新疆地区开展分时度假旅游提出了一些政策性的建议。李肖楠（2007）②认为我国已经具备了许多开展分时度假的有利因素：我国公民度假概念逐渐成熟，出境旅游的开放，酒店业、房地产业供过于求，加入WTO等条件，同时也分析了发展的制约因素和处理制约因素的对策。（五）分时度假开发建设研究欧美国家的分时度假发展历史悠久，并且有很多分时度假规划与建设方面的经验，而国内这方面的经验较少。陈跃中（2002）③认为，分时度假项目作为房地产开发的一种类型，更需要强调土地规划和景观设计的重要性。黄献明（2004）④从建筑师的角度，以蓬莱中安达分时度假村的设计方案为例，探讨了怎样才是适合于中国的分时度假项目。刘明会(2003)⑤从我国分时度假的发展来谈重庆市景观房产的开发。罗守贵，高汝熹（2004）⑥认为分时度假村的布局对旅游的主体和客体选择比传统旅游更加严格，中心城市成为分时度假布局的重点。四、研究展望分时度假自从20世纪60年代在房地产中发展而来，经过发展、成长、成熟几个阶段，已经和旅游产业完美的结合在一起。通过分析已有的对分时度假的研究得知在国内外的学者对分时度假的研究都有不少研究成果，但是在许多方面还有不足。从研究方法上来看，国内在这方面的研究侧重定性分析。从研究内容上来看，更多注重的是从宏观上来分析分时度假产业，微观方面的研究很少；指导性的方针很多，具体的策略很少。笔者认为，目前分时度假领域有一些问题还有待进一步研究，如下：（1）分时度假市场营销分析。营销环节是分时度假最容易出问题的环节，营销研究也是国内分时度假研究2004，26(6)．①由亚男，刘红阳．新疆发展分时度假旅游条件分析[J]．新疆社科论坛，2007(2)．②李肖楠．中国分时度假业的发展反思[J]．商场现代化，2007，(20)．③陈跃中．分时度假项目的土地规划及景观设计[J]．北京规划建设，2002(1)：55-59．④黄献明．分时度假的概念、发展及其产品设计[J]．华中建筑，2004，(1)：22-25．⑤刘明会．从我国分时度假的发展看重庆市景观房产的开发[J]．重庆工学院学报，2003，(12)：62-64．⑥罗守贵,高汝熹．分时度假中心建设及其在城市旅游发展中的作用[J]．地域研究与开发，2004，(12)：69-72．中最薄弱的环节。国内研究仅限于指出市场营销的弊端，对分时度假的形象定位宣传推广、品牌建设、质量支持、销售渠道、服务营销等缺少深入探讨，更没有提出可操作性的对策措施。（2）度假区规划分析度假区的建设，配套设施设计是分时度假产品的核心部分，在目前的研究中没有涉及到如何建设度假区，提升分时度假产品的吸引力，应该注意的问题等方面。在度假区的建设中，众所周知3S度假区和温泉SPA度假旅游是开发比较成功的两种度假产品，如何在山水等其他旅游地的分时度假产品有待进一步研究。（3）分时度假网络建设由于分时度假行业的发展在很大程度上依赖于各企业之间的沟通合作，分时度假网络就不仅是对交换网络公司不可或缺了。在目前的研究都分时度假网络如何建设没有进行研究。（4）我国政府对分时度假的职能研究目前，分时度假在我国的发展，是离不开政府的支持的，但是政府在支持分时度假企业的发展中应该扮演的角色有待进一步研究。（5）缺乏对环境的全面研究。在以往的研究中，侧重于有利条件的分析，对分时度假产业的总体发展态势及劣势、威胁缺乏深入研究。参考文献：[1]RandallSUpcherch．AglimpseatUSconsumers’interestintimesharing．HospitaliteManagement,2000(19)：433-443．[2]RandallSUpcherch．Theevolutionofasleepinggiantresorttimesharing．HospitalityManagement,2002(21):211-212．[3]AdrianH﹒Pryce．Timeshareindustrystructureandcompetitiveanalysis．HospitalityManagement,2002,21：267–275．[4]ChristineBlank．Updatedmarketingtacticsattractowners．Hotel&MotelManagement,2007,(4)．[5]ChristineBlank．Creativity,flexibilityhelpkeepcostsdown．Hotel&MotelManagement,2007,10．[6]M.A.Baumann．Multiculturalmarketingmakingslowstrides．Hotel&MotelManagement，2005(4)．[7]JohnC.Crotts．RichardL.Ragatz．RecentUStimesharepurchasers:Whoarethey？whataretheybuying,andhowcantheybereached?．HospitalityManagement．2002(21):227–238．[8]M．A．Baumann．Hotelsoftwareprovesusefulfortimeshare．Hotel&MotelManagement，2005(16)．[9]WilliamAtkinson．Internetimpactspotential,currentowners．Hotel&Motelanagement．2005(10)．[10]ChristineBlank．IndustrygrowthpredictedinMexico,China．Hotel&MotelManagement，2006，(20)．[11]JamesJScavo，St﹒John’s．MarketingResortTimeshares:TheRulesoftheGame．LawReview，1999[12]RobertA·Gentry．共管公寓度假村和度假产权管理[M]．北京：中国旅游出版社，2002．[13]刘赵平．分时度假·产权酒店[M]．北京：中国旅游出版社，2002．[14]徐栖玲等．中国旅游新亮点——本土化分时度假交换网络[J]．商业经济文荟，2001（3）．[15]晓苏．“分时度假”——我国房地产产业的产品创新[J]．城市开发，2002（9）．[16]杨立娟，阳希．分时度假在中国[M]．北京：机械工业出版社，2004．[17]张英．信用缺失：分时度假发展的瓶颈[J]．发展研究，2004(6)：35-36．[18]燕浩鹏．对我国分时度假销售市场诚信危机的分析[J]．唐山学院学报，2004(12)．[19]李秀娜．应对分时度假信用危机的法律思考[J]．旅游学刊,，2005(2)．[20]李眉．关于我国分时度假信用危机现象的思考[J]．西安财经学院学报，2006，19(3)．[21]朱世香，孔祥雨．基于信托机制谈分时度假产业信用风险的控制问题[J]．集团经济研究，2007（9）．[22]陈超，郭鲁芳．中国分时度假的发展困境及其消除[J]．旅游学刊，2003,(1)：40-43．[23]陈耀东，任容庆．所有权型分时度假对传统所有权理论的冲击与发展[J]．法学杂志，2005．[24]王丽萍，蒋素梅．我国分时度假产品权益保障研究[J]．北京第二外国语学院学报，2005(1)．[25]王婉飞．影响分时度假消费者的购买因素及对策探讨[J]．技术经济与管理研究，2005,(6)．[26]王婉飞.分时度假在中国本土化面临的问题与对策[J.商业经济与管理，2003（10）[27]王婉飞．分时度假研究M]．北京：经济科学出版社，2005．[28]王婉飞，高尚全，舒芸．我国分时度假信用建设研究[J]．浙江学刊，2005(1)：218-220．[29]王桂英，李忠宝．试析我国旅游饭店的分时度假[J]．渤海大学学报(哲学社会科学版)，2005(5)．[30]汪传才．论分时度假营销的立法规制[J]．旅游学刊，2005（2）．[31]汪传才．论英国的分时度假立法[J]．河北法学，2005(7)．[32]汪传才．分时度假的消费者保护初探．法律科学，2006（4）．[33]杨文起．分时度假，法官指点诉讼迷津[J]．法律与生活，2006（6）．[34]魏磊杰，王明锁．分时度假合同初探[J]．河南省政法管理干部学院学报，2006（4）．[35]蔡志友．浅析我国分时度假合同规制的必要性[J]．消费导刊，2007（11）．[36]孟晓苏．“分时度假”——我国房地产业的产品创新[J]．城市开发，2002：40-42．[37]邱丹．对国内分时度假产品及其营销策略的思考[J]．商业研究，2002,(7)：119-120,135．[38]郭鲁芳．中国分时度假产业SWOT分析[J]．管理百科，2004,(1)．[39]吕彬．试论以股权式联盟构建我国分时度假品牌企业[J]．经济师，2005(6)：22-23．[40]陈怡宁,赵瑜．世界分时度假业的发展及其启示[J]．北京第二外国语学院学报，2005,(1)：100-104．[41]李田玲，胡静，刘红芳．对我国分时度假业的思考与创新[J]．当代经理人，2006(12)．[42]陈红玲．分时度假产品本土化发展中的营销策略[J]．商场现代化，2007(10)．[43]杨清平，刘小蓉，刘玉孔．影响我国分时度假消费需求阻碍因素分析商业文化[J]．财金视点，2007(5)．[44]刘菲．旅游饭店新业态——分时度假交换系统[J]．北京商学院学报(社会科学版)．2000，15(4)．[45]陈飞．分时度假在中国的本土化[J]．时代经贸，2007，5．[46]张玲．国内外分时度假研究进展[J]．人文地理，2005，5．[47]徐国飞，黄元春．我国旅游饭店业分时度假发展态势分析[J]．渤海大学学报(哲学社会科学版)，2004，26(6)．[48]黄元春，徐国飞．开拓分时度假市场新空间[J]．商业时代·理论，2005，（8）．[49]由亚男，刘红阳．新疆发展分时度假旅游条件分析[J]．新疆社科论坛，2007(2)．[50]李肖楠．中国分时度假业的发展反思[J]．商场现代化，2007，(20)．[51]陈跃中．分时度假项目的土地规划及景观设计[J]．北京规划建设，2002(1)：55-59．[52]黄献明．分时度假的概念、发展及其产品设计[J]．华中建筑，2004，(1)：22-25．[53]刘明会．从我国分时度假的发展看重庆市景观房产的开发[J]．重庆工学院学报，2003，(12)：62-64．[54]罗守贵,高汝熹．分时度假中心建设及其在城市旅游发展中的作用[J]．地域研究与开发，2004，(12)：69-72．[55]郭巍．浅析全球分时度假的发展趋势[J]．昆明理工大学学报(社会科学版．2006，6（3）．[56]陈耀东，任容庆，所有权型分时度假对传统所有权理论的冲击与发展[J]．法学杂志，2005：38-41．[57]陈耀东，任容庆．初探所有权型分时度假的基本法律问题[J]．北京政法职业学院学报，2004，（2）．[58]陈春梅，李姗姗．当前国内分时度假面临的问题及对策[J]．玉溪师范学院学报，2005，21（4）．[59]毕武．“分时度假”行为分析及监管探讨[J]．工商行政管理，2007，（13）．[60]段耀峰，论分时度假所有权集团经济研究[J]，2005，（14）．[61]周冰，待得广．我国发展分时度假房地产的风险分析及应对措施[J]．市场周刊，2002，（1）．[62]冉燕．分时度假销售代理商的营销策略[J]．技术与市场，2007，（10）．[63]岳川江．规范管理促进分时度假旅游的健康发展[J]．旅游经济，2005，（2）．[64]王翠平．透析中国分时度假业的发展现状[J]．长治学院学报，2005，22（3）．[65]陈芸，黄远水．国内分时度假研究综述[J]．桂林旅游高等专科学校学报，2006，17（6）．[66]遇娜．分时度假产品运营研究[D]．广州：暨南大学，2006．[67]王嘉．国内分时度假营销策略研究[D]——以产品策略为切入点．重庆：西南大学，2007．[68]徐燕．中国分时度假产品发展研究[D]．长沙：湖南师范大学，2004．[69]薛小川．中美分时度假产品市场营销比较研究[D]．上海：华东师范大学，2006．',)