北京栩锐律所：面对烂尾楼-业主维权如何才能更有力量

('北京栩锐律所：面对烂尾楼，业主维权如何才能更有力量“澳洲山庄”的前世今生早在上世纪90年代，位于广汕公路经金坑路段的澳洲山庄就曾经打出了“首期付3.8万元，月供480元，拥有在澳洲的度假环境”的广告，吸引了众多购房者。工程正式启动是在1995年，而到了1997年，澳洲山庄的首期工程就接近尾声了，并于同年正式对外开售，近两千户签了合约。但是由于资金链的断裂，澳洲山庄的开发商在2001年开始便逐步停滞了澳洲山庄的建设，最终烂尾了，大部分单位成了只有建筑框架、没门没窗、无法入住的烂尾楼。从1992年起兴建算起，迄今已25年，政府已换多届，连所属的行政区划也三度变更。广州曾因资金链断裂导致的烂尾楼有82座，如今九成已经盘活。作为广州最大烂尾楼项目的澳洲山庄，因其问题复杂、规模庞大，几次欲“咸鱼翻身”均未成功。时境变迁，广州房价早已一飞冲天，当年这块交通不便、山好水好的地块如今门口正在兴建地铁金坑站，变废为宝，再度开发的呼声越来越大。沉寂多年的澳洲山庄传出要推倒重建的消息。二十年的维权路上白了头乔先生是澳洲山庄购房者咨询委员会负责人，他告诉记者，“维权十余年来从未停止过，向有关部门反映的信件就达数百份。”根据当年的协定，业主与银行签订按揭合同，由开发商支付利息。但2000年9月，澳美公司因资金周转失灵而终止为业主按期缴供利息，但银行仍旧在业主的账户中扣款。业主开始集体找开发商讨要说法。此时，已有些业主因开发商不支付利息而断供。接下来，澳洲山庄的官司一件接一件。先是业主起诉开发商，要求澳美公司从逾期交楼之日起支付违约金给业主。虽然法庭支持了业主的要求，但胜诉的业主至今未能收到任何违约金。2003年，断供的业主又被银行起诉，业主败诉。“没有办法，我只好帮开发商补交了五万多利息，不然房子就要被拍卖。”梁叔说。二十年来，有的业主含恨离世，有的业主头发已白，他们想尽一切办法，澳洲山庄仍旧无一丝生机。建设资金政府监管澳洲山庄雄风重振业主们二十多年在维权路上的坚持，呼唤起了政府的重视。为解决澳洲山庄历史遗留问题，广州市萝岗区成立了专责工作小组。据悉，萝岗区提出澳洲山庄引入有实力的开发商进行重新规划，同时要求规划方案一揽子解决澳洲山庄的永久用电、房产证办理等历史遗留问题。经过一系列工作，澳洲山庄形成了整体拆除重建的盘活思路。2013年5月，“广州最大烂尾楼”澳洲山庄的重建方案终于确定。根据方案，澳洲山庄将整体拆除重建，小业主可获得优先安置。而为了避免再次烂尾，开发商的开发建设资金纳入政府监管范围。2002年，广州市政府提出“消灭烂尾楼”的目标。2003年广州市人大推出《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》实施方案的决议中提出，将解决和预防“烂尾楼”作为今后城市规划建设和管理的一项重要工作。市长陈建华两次对“烂尾楼”作出批示，“烂尾楼形成的原因比较复杂，请建委成立专责小组牵头，逐个项目分析，一案一策，加快盘活的进度。2003年，广州市曾针对当时130多处烂尾楼发布盘活文件，基本上都是“一楼一策”。目前广州有九成以上的烂尾楼得到妥善处理或已经盘活。截至2015年4月，已盘活了47座“烂尾楼”项目。北京栩锐律所：业主维权如何才能更有力量一、遭遇烂尾楼弄清产权归属是关键北京栩锐律所李晓宁律师表示：万一购房者真的遭遇了烂尾楼，首先还是要学会“自救”，通过法律手段尽可能保障自身的权益。如果开发商宣告破产时房屋尚未建成，就会造成开发商对购房人不能履行责任。根据房屋的买受方式的不同，可以分为两种具体情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的产权归属。因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。律师提醒，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了；其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；最后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。如果开发商破产后房已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证：1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。二、团结力量大分步交涉维权在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。另外，若决定要起诉发展商时，业主也必须要齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主没有及时起诉，可能最终就得不到赔偿。三、如何避免买到烂尾楼？当然，作为买房者而言，遭遇烂尾楼可能是最不愿看到的事情，购房者总是不免处于弱势地位。与其事发后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商做个全面调查，未雨绸缪永远好过亡羊补牢。李晓宁律师：通常情况下，规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，购房者就要加倍注意了。最为保险的方式肯定是直接买现房。如果买的是期房那么又该注意些什么呢？1、综合考察开发商实力开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率是最低的。这一点是最关键的，但也是一般买房者最容易忽略的地方。2、考察开发商的信誉那么有些本土的开发商，实力差一点，开发资质等级可能是三级或四级，那么是不是就一定不能买呢？也不一定！特别是地级市和县城这种地方，多数的开发商都是本土开发商，如果不买他们的，那么买房的选择余地就很小了。此时就要考察开发商的信誉。那么如何考察开发商的信誉呢？首先看开发商口碑。本土的开发商在当地应该有一定影响力，亲朋好友对其有什么印象和看法，通过这个大概会有一点了解。另外就是了解开发商既往开发过的楼盘，向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面。如果不方便直接了解，大家可以去房产网站的业主论坛了解。3、了解项目楼盘的手续可以合法出售的房子，其项目应该“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。购买“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上许久。4、把握合适的购房时机据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可一般较低。有些买房朋友，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。特别是城中村改造的项目无法料到的风险则更多。如想了解更多不动产相关资讯，请您关注“北京栩锐律师事务所”官方微信。',)