鲁绍科诉湖南博长房地产公司商品房预售合同纠纷二审判决书

('鲁绍科、湖南博长房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审结日期】2022.06.01【案件字号】(2022)湘01民终1344号【审理程序】二审【审理法官】刘忠二刘刚许运清【审理法官】刘忠二刘刚许运清【文书类型】判决书【当事人】鲁绍科;湖南博长房地产开发有限公司【当事人】鲁绍科湖南博长房地产开发有限公司【当事人-个人】鲁绍科【当事人-公司】湖南博长房地产开发有限公司【代理律师/律所】曾峥湖南楚仁律师事务所;刘全湖南楚仁律师事务所;刘坤湖南正湘律师事务所【代理律师/律所】曾峥湖南楚仁律师事务所刘全湖南楚仁律师事务所刘坤湖南正湘律师事务所【代理律师】曾峥刘全刘坤【代理律所】湖南楚仁律师事务所湖南正湘律师事务所【法院级别】中级人民法院1/16【原告】鲁绍科【被告】湖南博长房地产开发有限公司【本院观点】本案的争议焦点为上诉人关于解除案涉《长沙市商品房买卖合同》，要求博长公司返还购房款并支付相应利息及赔偿金的主张应否得到支持的问题。【权责关键词】欺诈胁迫撤销代理合同合同约定新证据关联性质证诉讼请求撤诉简易程序缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为上诉人关于解除案涉《长沙市商品房买卖合同》，要求博长公司返还购房款并支付相应利息及赔偿金的主张应否得到支持的问题。案涉《长沙市商品房买卖合同》的内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人应全面履行合同义务。在合同履行过程中，上诉人因案涉房屋屋顶处存在一块突出的横梁，致使其在屋内二层的起居生活存在极大不便利，上诉人认为被上诉人在出售房屋时和交付房屋时均未告知上述情况，属于欺诈，致使上诉人购买房屋的目的不能实现，故主张解除合同。上诉人应就其主张的事实提供证据予以佐证，否则应承担举证不能的法律后果。依据上述《长沙市商品房买卖合同》第十二条约定“销售和使用承诺：1、出卖人的销售承诺：该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人，并已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人(如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况)。如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金；并有权退房。”博长公司已按合同约定向上诉人交付了毛坯房，该毛坯房本身并未隔断为两层，且屋顶横梁为毛坯房即存结构，属于肉眼可见范围，上诉人查看了毛坯房且在房屋交付时并未提出异议，上诉人亦无证据佐证博长公司更改了规划设计，故上诉人要求解除合同，退还房款并赔付利息的主张缺乏事实依据，亦不符合上述合同约定支付赔偿金的情形。综上，上诉人鲁绍科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第2/16一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6805元，由上诉人鲁绍科负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2418:23:08【一审法院查明】一审法院认定事实，2018年5月29日，甲方(博长公司)与乙方(江达公司)签订《博长山水香颐销售服务合同》，约定：甲方委托乙方为博长·山水香颐14号栋公寓及裙楼(不含门面)项目提供专业化销售以及渠道整合服务。项目地址：长沙市雨花区××路××道××东，销售合作房源：项目所有可销售公寓共计502套，具体以甲方所提供政府批准的预售许可证及《预测报告书》所列明的可销售房源为准，该文件甲方盖章后，作为本合同的附件一。合作方式：甲方委托乙方参与合作房源的独家销售和独家渠道整合的工作。甲方委托乙方按甲方提供的房源价格表进行销售。甲方按合同约定的销售底价与乙方客户签订《商品房买卖协议》收取房款以及相关税或费并开具相应发票。(包括但不限于：购房订金、首付款、贷款、契税、公证费、律师见证费以及各项办证费用等)。乙方以向客户收取中介费方式实现自身销售服务费，并向客户开具相应的票据，双方还对其他事项进行了约定。鲁绍科获取上述公寓房屋销售情况后，有意购买，并与江达公司签了一份《博长-伊顿公馆置业计划书》，载明房号为“14-425”、建筑面积34.97，房价部分优惠政策“交3万抵5万”，折后总价295846元，装修部分优惠政策“一次性97折”，折后总价111531元。2018年7月22日，鲁绍科(买受人)与博长公司(出卖人)签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：20170227425)，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为××，批准机关为长沙市住房和城乡建设委员会。该建设工程预计竣工日期为2020年8月1日。买受人购买的商品房为坐落于长沙市雨花区××道××号××栋××栋××号房屋，该商品房合同约定建筑面积为34.97平方米，其中套内建筑面积21.25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.72平方米。该商品房层高约为4.4米(卫生间等局部降板除外)。买受人以一次性付款的方式购买，首付款(含定金)295846元于本合同签订之日支付。第十二条销售和使用承诺：1、出卖人的销售承诺：该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人，并已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人(如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况)。如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理3/16房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金；并有权退房。第十五条：规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门合法的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。第十六条：设计变更的约定：(一)经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件与下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十七条房屋质量的约定：(一)出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期货期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此发生的检测费用由出卖人承担。合同还就其他事项做了约定。合同签订当日，鲁绍科向博长公司支付了购房款(含定金)295846元并缴清了涉案房屋的契税、专项维修资金等相关税费。2019年12月16日，鲁绍科(委托人)与坤泰公司(受托人)签订《交房授权委托书》，同日，鲁绍科还签署了《室内消防管道拆除承诺书》、《入伙手续书》，坤泰公司在2019年12月18日的入伙协议书载明的“业主同意接受房屋，填写《博长·山水香颐业主基本情况登记表》，领取相关资料、钥匙，签收《博长·山水香颐交付物品清单》”内容下面代理人处盖章。2021年3月4日，鲁绍科在《入伙手续书》中物业公司资料领取处载明“业主同意接受房屋，填写《博长·山水香颐业主基本情况登记表》，领取相关资料、钥匙，签收《博长·山水香颐交付物品清单》”下方业主签字处签名。2018年9月3日，甲方(鲁绍科)与乙方(坤泰公司)签订《委托装修协议书》，约定：装修施工范围：1、工程地址：长沙市雨花区××道××号××栋××房，2、建筑面积34.97平方米。装修施工费用及支付方式：1、装修费总额111531元，本费用为固定总价。2、支付方式：一次性付款，本合同生效之日起7日内，甲方以转账方式一次性支付装修施工费用111531元。设计方案，甲方自愿选择Ｃ方案作为本房屋的交付标准，不带摆饰及软装部分。鲁绍科于协议签订前向坤泰公司支付了装修费111531元，并由坤泰公司出具收据。坤泰公司在收房后对房屋进行了装修，在装修完成后，鲁绍科发现房屋内二层楼顶横梁高度过低，影响了其起居生活，与当时博长公司宣传的样板间结构相差甚远，遂诉至一审法院，请求判4/16如所请。在本案审理过程中，鲁绍科陈述其签订合同后曾前往屋内看过毛坯房，但因为层高和光线问题未发现异常。【一审法院认为】一审法院认为，本案争议焦点为鲁绍科与博长公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是否应予解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条之规定，当合同达到约定的解除条件或出现法定的合同解除情形时，当事人可以主张解除合同。本案鲁绍科主张解除合同的关键事由是博长公司出售的房屋屋顶处存在一块突出的横梁，致使其在屋内二层的起居生活存在极大不便利，鲁绍科认为其购买房屋的目的不能实现，故主张解除合同。一审法院认为，首先，从博长公司与鲁绍科签订的房屋买卖合同约定情况来看，博长公司向鲁绍科交付的房屋系毛坯房，该毛坯房本身并未隔断为两层，且屋顶横梁亦是毛坯房即存在的结构，属于肉眼可见范围，鲁绍科查看了毛坯房且在房屋交付时并未对此提出异议；其次，鲁绍科将房屋装修委托坤泰公司进行，并与其签订了《委托装修协议书》，坤泰公司基于合同约定将房屋隔断为两层，在坤泰公司装修完毕后，因房屋的第二层楼顶处存在横梁，造成鲁绍科使用房屋受限。坤泰公司作为房屋装修方，其应对房屋本身的结构充分了解并熟知，应通过合理设计与规划来规避屋顶横梁对房屋实际使用的影响，从而充分利用房屋的空间，便利业主生活。综上，本案博长公司交付给鲁绍科的房屋虽然存在横梁，但并不足以导致鲁绍科购买房屋的目的不能实现，鲁绍科主张解除案涉房屋买卖合同，缺乏合同依据，亦不符合法定解除的事由。至于坤泰公司在履行装修合同过程中是否存在违约的情形，鲁绍科可另案主张。鲁绍科认为本案博长公司在房屋销售时存在捆绑销售装修，故向其主张退还相应装修费，本案无证据证明鲁绍科在与坤泰公司签订装修合同时存在受欺诈、胁迫或趁人之危等情形，而坤泰公司又系独立的法人，且案涉房屋系由博长公司委托江达公司销售，鲁绍科向博长公司主张退还相应装修费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。因鲁绍科与博长公司签订的商品房买卖合同不存在解除事由，故其与北京银行长沙分行签订的《个人一手房按揭贷款、借款、抵押及开发商保证合同》亦缺乏解除依据。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回鲁绍科的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取5648元，由鲁绍科负担。二审中，上诉人提交以下一组证据：证据1、致市领导的5/16一封信，第1页；证据2、投诉书、伊顿公馆LOFT复式C方案，第2-15页；证据3、博长复式维权业主群微信聊天记录，第16-36页；证据4、博长纯业主群微信聊天记录，第37-40页；证据5、调查问卷，第41-52页。证明目的:1、涉案购房合同签订时，没有毛坯样板房可看，博长公司作为专业的房地产开发机构，在明知其所售房屋内会有横梁的情况下，未将房屋内横梁情况明示告知包括上诉人在内的上百户购房者，对妨碍房屋正常使用的横梁的情况，进行故意、刻意隐瞒，包括上诉人在内的上百户购房者到2021年3、4月才知晓房屋内有影响房屋使用的横梁的事实。2、由于博长公司隐瞒了妨碍房屋正常使用的横梁的情况，包括上诉人在内的上百户购房者与博长公司产生了纠纷的事实。博长公司发表如下质证意见：证据1只能说明业主反馈问题，与被上诉人没有任何关系，达不到证明，并且这封信也只是业主自行写的，不具备法律效力。关于证据2、3、4的真实性，因为这是业主群里面的一些聊天信息，其真实性有待考察，也与本案没有任何关联，业主有一个误认点，即认为销售公司和装修公司属于博长公司。对证据5调查问卷的真实性不予认可，调查问卷无询问主体，调查的问题是谁提出来的也不清楚。并且这些问题都是采取一种先入为主、诱导式的提问，达不到上诉人的证明目的。被上诉人未提交新证据。本院对上诉人提交的证据认证如下：该组证据缺乏证据的关联性，无法实现其证明目的，不予采信。【二审上诉人诉称】上诉人鲁绍科的上诉请求：一、依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、被上诉人返还上诉人已付购房款295846元并支付赔偿金59169元；三、被上诉人按照银行同期贷款利率支付上诉人利息损失12041元(以295846元为基数，从2020年7月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至2021年8月1日为12041元)；四、上诉人对一审提起的第3、4项诉讼请求申请撤诉；五、本案一、二审诉讼费全部由博长公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。涉案《长沙市商品房买卖合同》既因博长公司存在严重欺诈行为应予撤销，又因博长公司严重违约、隐瞒真实情况致使上诉人不能实现合同目的依约依法应予解除。从博长公司宣传资料来看，博长公司完全知晓上诉人买涉案房屋是要做loft公寓的，博长公司在明知的情况下，却不将涉案横梁妨碍房屋正常使用的情况告知上诉人。博长公司在明知横梁会影响房屋使用的情况下，将有严重瑕疵的房屋卖出，还大肆宣扬房屋可做loft公寓，当时签合同时博长公司未提供实体样板房让上诉人查看，致使上诉人基于签合同时了解的情况作出购买涉案房屋的意思表示，并与6/16博长公司签订商品房购房合同。购房合同上也明确写明了4.4米层高。上诉人是在受到欺诈的情况下作出购买涉案房屋的意思表示，并向博长公司交付钱财，因此涉案合同依法应予撤销。基于涉案《长沙市商品房买卖合同》签订时的事实经过，基于合同约定以及其销售承诺，可认定上诉人签订涉案合同的目的应为购买层高4.4米可做loft公寓的房屋。但涉案房屋的层高没有4.4米，且没有4.4米层高的区域面积多于全屋楼面面积五分之二，博长公司交付的房屋严重违反合同约定以及其销售承诺，致使上诉人的合同目的根本无法实现，合同依约应当解除。上诉人收房实际非其本人收房，是授权委托坤泰公司收房。而坤泰公司作为承接涉案楼盘全部装修的公司，实为博长公司的利害关系方。博长公司在交付房屋时，就影响房屋层高的横梁有义务告知上诉人。而博长公司不仅不告知，还捆绑装修、格式化要求委托装修公司收房，将房屋横梁以刻意修墙隐瞒的方式，进一步骗取上诉人收房。坤泰公司作为专业装修公司，作为博长公司的利害关系方，在应知涉案房屋横梁问题情况下，不仅未将横梁问题如普通装修公司一样告知上诉人，反倒在向上诉人出具装修设计方案时，刻意为博长公司隐瞒了横梁问题。上诉人在前述情况下才没有提出异议。不仅上诉人如此，存在横梁问题的一百多户业主都是这个情况。一百多户业主都是这个情况恰恰说明了上述事实情况都是客观存在的，且在当时情况下让上诉人提出异议是客观不能的。博长公司交付房屋的过程中也存在欺诈行为，上诉人因被欺诈作出的意思表示应予撤销。本案不能以上诉人收房时无异议为由认定博长公司交付的房屋符合合同约定，认定博长公司未违约，上诉人的合同目的可以实现，也不能以坤泰公司的原因认定上诉人的合同目的可以实现。二、一审认定事实错误、适用法律错误。在涉案合同应予撤销、解除的情况下，博长公司收取的房款应予退还，并应按合同第十二条的约定支付一定赔偿金。综上，上诉人鲁绍科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：鲁绍科、湖南博长房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书湖南省长沙市中级人民法院7/16民事判决书(2022)湘01民终1344号当事人上诉人(原审原告)：鲁绍科。委托诉讼代理人：曾峥，湖南楚仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘全，湖南楚仁律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖南博长房地产开发有限公司，住所地湖南省冷水江市轧钢路(冷水江钢铁总厂办公楼五楼)。法定代表人：庞勇，董事长。委托诉讼代理人：刘坤，湖南正湘律师事务所律师。审理经过上诉人鲁绍科因与被上诉人湖南博长房地产开发有限公司(以下简称博长公司)商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院(2021)湘0111民初13753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月20日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称上诉人鲁绍科的上诉请求：一、依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、被上诉人返还上诉人已付购房款295846元并支付赔偿金59169元；三、被上诉人按照银行同期贷款利率支付上诉人利息损失12041元(以295846元为基数，从2020年7月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至2021年8月1日为12041元)；四、上诉人对一审提起的第3、4项诉讼请求申请撤诉；五、本案一、二审诉讼费全部由博长公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。涉案《长沙市商品房买卖合同》既因博长公司存在严重欺诈行为应予撤销，又因博长公司严重违约、隐瞒真实情况致使上诉人不能实现合同目的依约依法应予解除。从博长公司宣传资料来看，博长公司完全知晓上诉人买涉案房屋是要做loft公寓的，博长公司在明知的情况下，却不将涉案横梁妨碍房屋正常使用的情况告知上诉人。博长公司在明知横梁会影响房屋使用的情况下，将有严重瑕疵的房屋卖出，还大肆宣扬房屋可做loft公寓，当时签合同时博长公司未提供实体样板房让上诉人查看，致使上诉人基于签合同时了解的情况作出购买涉案房屋的意思表示，并与博长公司签订商品房购房合同。8/16购房合同上也明确写明了4.4米层高。上诉人是在受到欺诈的情况下作出购买涉案房屋的意思表示，并向博长公司交付钱财，因此涉案合同依法应予撤销。基于涉案《长沙市商品房买卖合同》签订时的事实经过，基于合同约定以及其销售承诺，可认定上诉人签订涉案合同的目的应为购买层高4.4米可做loft公寓的房屋。但涉案房屋的层高没有4.4米，且没有4.4米层高的区域面积多于全屋楼面面积五分之二，博长公司交付的房屋严重违反合同约定以及其销售承诺，致使上诉人的合同目的根本无法实现，合同依约应当解除。上诉人收房实际非其本人收房，是授权委托坤泰公司收房。而坤泰公司作为承接涉案楼盘全部装修的公司，实为博长公司的利害关系方。博长公司在交付房屋时，就影响房屋层高的横梁有义务告知上诉人。而博长公司不仅不告知，还捆绑装修、格式化要求委托装修公司收房，将房屋横梁以刻意修墙隐瞒的方式，进一步骗取上诉人收房。坤泰公司作为专业装修公司，作为博长公司的利害关系方，在应知涉案房屋横梁问题情况下，不仅未将横梁问题如普通装修公司一样告知上诉人，反倒在向上诉人出具装修设计方案时，刻意为博长公司隐瞒了横梁问题。上诉人在前述情况下才没有提出异议。不仅上诉人如此，存在横梁问题的一百多户业主都是这个情况。一百多户业主都是这个情况恰恰说明了上述事实情况都是客观存在的，且在当时情况下让上诉人提出异议是客观不能的。博长公司交付房屋的过程中也存在欺诈行为，上诉人因被欺诈作出的意思表示应予撤销。本案不能以上诉人收房时无异议为由认定博长公司交付的房屋符合合同约定，认定博长公司未违约，上诉人的合同目的可以实现，也不能以坤泰公司的原因认定上诉人的合同目的可以实现。二、一审认定事实错误、适用法律错误。在涉案合同应予撤销、解除的情况下，博长公司收取的房款应予退还，并应按合同第十二条的约定支付一定赔偿金。二审被上诉人辩称被上诉人博长公司辩称：一、上诉人购买房屋的目的是居住，博长公司交付的房屋不存在影响居住瑕疵，上诉人没有理由解除合同。上诉人和装修公司签订了装修合同，并向其支付装修款。因装修方案导致卫生间及其横梁影响居住舒适度。上诉人应根据签订的装修合同，向装修公司主张违约责任或赔偿损失，而不是向博长公司主张。二、上诉人一审提交的资料表明，上诉人购买的是现房。在买房选购房屋时，上诉人有权利也有义务去所购房屋中查看，并且上诉人也查看了样板房。不论毛坯9/16房还是样板房，都有卫生间地方层高的下降和横梁的存在。博长公司不存在隐瞒行为，也不存在不诚信行为。除了毛坯房的房款外，上诉人并未将其他款项支付给博长公司。博长公司按购房合同的约定将房屋交付给了上诉人。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定房屋的层高约4.4米，但卫生间等局部降板除外。影响上诉人舒适度的地方都是卫生间的局部降板地方(横梁是卫生间区域和其他区域的隔离梁)。博长公司的房屋并不具有瑕疵。三、上诉人收房对涉案房屋进行了两次验收，其验收房屋时对房屋不满意的地方进行了备注，且亲笔签名认可。虽然其委托过装修公司验收房屋，但委托书上是其本人的亲笔签字，上诉人应对其委托的事项承担法律后果。装修公司的收房行为实际上代表了上诉人的收房行为。原告诉称鲁绍科向一审法院提出诉讼请求：1、解除鲁绍科与博长公司签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、博长公司返还鲁绍科已付购房款和一倍赔偿金共591692元；3、博长公司返还鲁绍科投入的装修资金111531元；4、博长公司返还鲁绍科支付的契税、印花税等共16164元；5、博长公司按照银行同期贷款利率支付鲁绍科利息损失30124.58元(以719387元为基数，从2020年7月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至2021年8月1日为30124.58元)；6、本案诉讼费等相关费用由博长公司承担。一审法院查明一审法院认定事实，2018年5月29日，甲方(博长公司)与乙方(江达公司)签订《博长山水香颐销售服务合同》，约定：甲方委托乙方为博长·山水香颐14号栋公寓及裙楼(不含门面)项目提供专业化销售以及渠道整合服务。项目地址：长沙市雨花区××路××道××东，销售合作房源：项目所有可销售公寓共计502套，具体以甲方所提供政府批准的预售许可证及《预测报告书》所列明的可销售房源为准，该文件甲方盖章后，作为本合同的附件一。合作方式：甲方委托乙方参与合作房源的独家销售和独家渠道整合的工作。甲方委托乙方按甲方提供的房源价格表进行销售。甲方按合同约定的销售底价与乙方客户签订《商品房买卖协议》收取房款以及相关税或费并开具相应发票。(包括但不限于：购房订金、首付款、贷款、契税、公证费、律师见证费以及各项办证费用等)。乙方以向客户收取中介费方式实现自身销售服务费，并向客户开具相应的票据，双方还对其他事项进行了约定。鲁绍科获取上述公寓房屋销售情况后，有意购买，10/16并与江达公司签了一份《博长-伊顿公馆置业计划书》，载明房号为“14-425”、建筑面积34.97，房价部分优惠政策“交3万抵5万”，折后总价295846元，装修部分优惠政策“一次性97折”，折后总价111531元。2018年7月22日，鲁绍科(买受人)与博长公司(出卖人)签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：20170227425)，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为××，批准机关为长沙市住房和城乡建设委员会。该建设工程预计竣工日期为2020年8月1日。买受人购买的商品房为坐落于长沙市雨花区××道××号××栋××栋××号房屋，该商品房合同约定建筑面积为34.97平方米，其中套内建筑面积21.25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.72平方米。该商品房层高约为4.4米(卫生间等局部降板除外)。买受人以一次性付款的方式购买，首付款(含定金)295846元于本合同签订之日支付。第十二条销售和使用承诺：1、出卖人的销售承诺：该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人，并已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人(如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况)。如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金；并有权退房。第十五条：规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门合法的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。第十六条：设计变更的约定：(一)经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件与下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十七条房屋质量的约定：(一)出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期货期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此发生的检测费用由出卖人承担。合同还就其他事项做了约定。合同签订当日，鲁绍科向博长公司支付了购房款(含定11/16金)295846元并缴清了涉案房屋的契税、专项维修资金等相关税费。2019年12月16日，鲁绍科(委托人)与坤泰公司(受托人)签订《交房授权委托书》，同日，鲁绍科还签署了《室内消防管道拆除承诺书》、《入伙手续书》，坤泰公司在2019年12月18日的入伙协议书载明的“业主同意接受房屋，填写《博长·山水香颐业主基本情况登记表》，领取相关资料、钥匙，签收《博长·山水香颐交付物品清单》”内容下面代理人处盖章。2021年3月4日，鲁绍科在《入伙手续书》中物业公司资料领取处载明“业主同意接受房屋，填写《博长·山水香颐业主基本情况登记表》，领取相关资料、钥匙，签收《博长·山水香颐交付物品清单》”下方业主签字处签名。2018年9月3日，甲方(鲁绍科)与乙方(坤泰公司)签订《委托装修协议书》，约定：装修施工范围：1、工程地址：长沙市雨花区××道××号××栋××房，2、建筑面积34.97平方米。装修施工费用及支付方式：1、装修费总额111531元，本费用为固定总价。2、支付方式：一次性付款，本合同生效之日起7日内，甲方以转账方式一次性支付装修施工费用111531元。设计方案，甲方自愿选择Ｃ方案作为本房屋的交付标准，不带摆饰及软装部分。鲁绍科于协议签订前向坤泰公司支付了装修费111531元，并由坤泰公司出具收据。坤泰公司在收房后对房屋进行了装修，在装修完成后，鲁绍科发现房屋内二层楼顶横梁高度过低，影响了其起居生活，与当时博长公司宣传的样板间结构相差甚远，遂诉至一审法院，请求判如所请。在本案审理过程中，鲁绍科陈述其签订合同后曾前往屋内看过毛坯房，但因为层高和光线问题未发现异常。一审法院认为一审法院认为，本案争议焦点为鲁绍科与博长公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是否应予解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条之规定，当合同达到约定的解除条件或出现法定的合同解除情形时，当事人可以主张解除合同。本案鲁绍科主张解除合同的关键事由是博长公司出售的房屋屋顶处存在一块突出的横梁，致使其在屋内二层的起居生活存在极大不便利，鲁绍科认为其购买房屋的目的不能实现，故主张解除合同。一审法院认为，首先，从博长公司与鲁绍科签订的房屋买卖合同约定情况来看，博长公司向鲁绍科交付的房屋系毛坯房，该毛坯房本身并未隔断为两层，且屋顶横梁亦是毛坯房即存在的结构，属于肉眼可见范围，鲁12/16绍科查看了毛坯房且在房屋交付时并未对此提出异议；其次，鲁绍科将房屋装修委托坤泰公司进行，并与其签订了《委托装修协议书》，坤泰公司基于合同约定将房屋隔断为两层，在坤泰公司装修完毕后，因房屋的第二层楼顶处存在横梁，造成鲁绍科使用房屋受限。坤泰公司作为房屋装修方，其应对房屋本身的结构充分了解并熟知，应通过合理设计与规划来规避屋顶横梁对房屋实际使用的影响，从而充分利用房屋的空间，便利业主生活。综上，本案博长公司交付给鲁绍科的房屋虽然存在横梁，但并不足以导致鲁绍科购买房屋的目的不能实现，鲁绍科主张解除案涉房屋买卖合同，缺乏合同依据，亦不符合法定解除的事由。至于坤泰公司在履行装修合同过程中是否存在违约的情形，鲁绍科可另案主张。鲁绍科认为本案博长公司在房屋销售时存在捆绑销售装修，故向其主张退还相应装修费，本案无证据证明鲁绍科在与坤泰公司签订装修合同时存在受欺诈、胁迫或趁人之危等情形，而坤泰公司又系独立的法人，且案涉房屋系由博长公司委托江达公司销售，鲁绍科向博长公司主张退还相应装修费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。因鲁绍科与博长公司签订的商品房买卖合同不存在解除事由，故其与北京银行长沙分行签订的《个人一手房按揭贷款、借款、抵押及开发商保证合同》亦缺乏解除依据。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回鲁绍科的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取5648元，由鲁绍科负担。二审中，上诉人提交以下一组证据：证据1、致市领导的一封信，第1页；证据2、投诉书、伊顿公馆LOFT复式C方案，第2-15页；证据3、博长复式维权业主群微信聊天记录，第16-36页；证据4、博长纯业主群微信聊天记录，第37-40页；证据5、调查问卷，第41-52页。证明目的:1、涉案购房合同签订时，没有毛坯样板房可看，博长公司作为专业的房地产开发机构，在明知其所售房屋内会有横梁的情况下，未将房屋内横梁情况明示告知包括上诉人在内的上百户购房者，对妨碍房屋正常使用的横梁的情况，进行故意、刻意隐瞒，包括上诉人在内的上百户购房者到2021年3、4月才知晓房屋内有影响房屋使用的横梁的事实。2、由于博长公司隐瞒了妨碍房屋正常使用的横梁的情况，包13/16括上诉人在内的上百户购房者与博长公司产生了纠纷的事实。博长公司发表如下质证意见：证据1只能说明业主反馈问题，与被上诉人没有任何关系，达不到证明，并且这封信也只是业主自行写的，不具备法律效力。关于证据2、3、4的真实性，因为这是业主群里面的一些聊天信息，其真实性有待考察，也与本案没有任何关联，业主有一个误认点，即认为销售公司和装修公司属于博长公司。对证据5调查问卷的真实性不予认可，调查问卷无询问主体，调查的问题是谁提出来的也不清楚。并且这些问题都是采取一种先入为主、诱导式的提问，达不到上诉人的证明目的。被上诉人未提交新证据。本院对上诉人提交的证据认证如下：该组证据缺乏证据的关联性，无法实现其证明目的，不予采信。本院查明本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为本院认为，本案的争议焦点为上诉人关于解除案涉《长沙市商品房买卖合同》，要求博长公司返还购房款并支付相应利息及赔偿金的主张应否得到支持的问题。案涉《长沙市商品房买卖合同》的内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人应全面履行合同义务。在合同履行过程中，上诉人因案涉房屋屋顶处存在一块突出的横梁，致使其在屋内二层的起居生活存在极大不便利，上诉人认为被上诉人在出售房屋时和交付房屋时均未告知上述情况，属于欺诈，致使上诉人购买房屋的目的不能实现，故主张解除合同。上诉人应就其主张的事实提供证据予以佐证，否则应承担举证不能的法律后果。依据上述《长沙市商品房买卖合同》第十二条约定“销售和使用承诺：1、出卖人的销售承诺：该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人，并已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人(如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况)。如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金；并有权退房。”博长公司已按合同约定向上诉人交付了毛坯房，该毛坯房本身并未隔断为两层，且屋顶横梁为毛坯房即存结构，属于肉眼可见范围，上诉人查看了毛坯房且在房屋交付时并未提出异议，上诉人亦无证据佐证博长公司更改了规划设计，故上诉人要求解除合同，退还房款并赔付利息的主张缺乏事实依据，亦不符合上述合同约定支付赔偿金的情14/16形。综上，上诉人鲁绍科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6805元，由上诉人鲁绍科负担。本判决为终审判决。落款审判长刘忠二审判员刘刚审判员许运清二〇二二年六月一日法官助理李龙玺书记员张宜婷附法律依据附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得15/16再次发回重审。北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。16/16',)