张超、长沙创普房地产开发（集团）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

('张超、长沙创普房地产开发（集团）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审结日期】2020.04.24【案件字号】(2020)湘01民终1450号【审理程序】二审【审理法官】何豪杰李龙玺刘国清【审理法官】何豪杰李龙玺刘国清【文书类型】判决书【当事人】张超;长沙创普房地产开发（集团）有限公司【当事人】张超长沙创普房地产开发（集团）有限公司【当事人-个人】张超【当事人-公司】长沙创普房地产开发（集团）有限公司【代理律师/律所】李盛湖南唯楚（湘潭）律师事务所【代理律师/律所】李盛湖南唯楚（湘潭）律师事务所【代理律师】李盛【代理律所】湖南唯楚（湘潭）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】张超1/11【被告】长沙创普房地产开发（集团）有限公司【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。【权责关键词】撤销民事权利实际履行违约金过错支付违约金不可抗力合同约定证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求简易程序执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审经审理查明：创普公司二审中主张张超所购房屋已进行不动产产权登记，张超已领取房屋权属证书，张超对此予以认可。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。【本院认为】本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一审判决创普公司支付张超违约金18322元是否正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。"本案中，张超与创普公司签订《商品房买卖合同》约定，创普公司应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记所需由创普公司提供的资料报产权登记机关备案。如因创普公司的责任，张超不能在规定期限内取得房地产权属证书，创普公司按已付房价款（不含花园款）每日的万分之一向张超支付违约金。创普公司于2008年9月8日交付案涉房屋，2017年11月15日才将案涉房屋办理权属登记资料报产权机关登记备案，张超并未提交有效证据证明其因逾期办理房屋权属证书所遭受的实际损失，一审法院根据本案查明的事实，结合实际损失、合同履行情况等因素，将本案违约金标准调整为按每日万分之零点三的标准并无不当，并认定创普公司以已付房款1426966元为基数支付违约金亦无不当，依法均予以维持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。"本案中，创普公司于2008年9月8日交付案涉房屋，而张2/11超直至2019年9月12日才向人民法院起诉要求创普公司支付逾期办证违约金，其并未提交充分有效证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，一审法院据此认定张超要求创普公司支付2016年9月12日之前逾期办证违约金的请求已过诉讼时效期间并无不当，依法予以维持。此外，案涉房屋在一审判决后已进行了不动产权产登记，且张超已领取了案涉房屋的不动产权属证书，一审判决创普公司为张超办理案涉房屋的不动产权属证书的义务已实际履行完毕，已无执行内容，故对一审判决第一项予以撤销。综上所述，上诉人张超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但创普公司办证义务已实际履行完毕，对该判决内容依法予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：【裁判结果】一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初13071号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初13071号民事判决第一项、第三项；三、驳回张超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9370元，由上诉人张超负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2118:52:31【一审法院查明】一审法院认定事实：2007年6月24日，张超（买受人）与创普公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买星语林?汀湘十里IV岛S17栋01房，建筑面积328.34平方米。第四条约定：按套计算，商品房总价款为1426966元。第八条交付期限：出卖人应当在2008年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房实体验收合格并开始备案。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人从超出约定之日起按已付房价款（不含花园款）每日的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，张超支付购房款1426966元，庭院款87000元。2008年3月12日，创普公司向张超发出《延期交房通知书》。通知载明，原应于2008年4月30日交房，因冰雪灾害等原因，决定延迟2个3/11月交房。2008年9月2日，创普公司向张超发出入伙通知书，定于2008年9月8日办理交房手续。同时通知书告知张超还应补交庭院款37296元、契税57079元、维修基金28539元。张超收到入伙通知书后没有及时交纳前述费用。2012年4月12日，创普公司通过EMS邮件向张超发出《再次催收产权资料及相关税、费、款的函》，函件要求张超将所欠的税、费、款在2012年4月25日前交清，以推进产权登记工作。邮寄地址为张超在商品房买卖合同中预留的地址。2013年6月1日，张超补交庭院款37296元和契税、房屋维修基金等费用56098元。2017年11月15日，创普公司将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。【一审法院认为】一审法院认为，买卖双方在平等自愿的基础上就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，创普公司实际于2008年9月8日交付涉案房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人从超出约定之日起按已付房价款（不含花园款）每日的万分之一向买受人支付违约金的约定，创普公司应在2010年2月8日前为张超办理登记备案。因创普公司未在约定的时间内为张超办理备案登记，直至2017年11月15日才办理备案登记，存在逾期履行相关备案义务的行为，故应承担相应的违约责任，故张超请求创普公司承担违约责任，予以支持。对于张超主张创普公司为其办理不动产权属证书问题。出卖人为买受人办理不动产权属证书是其合同义务，同时作为买受人同样有配合办理的义务即向出卖人提供需由买受人提交的相关资料义务。故对张超要求创普公司限期办理不动产权属证书的主张予以支持，张超负责配合。对于创普公司承担违约责任的时间起算点问题。因张超请求创普公司承担违约金属于债权请求权，创普公司于2017年11月15日才为张超办理备案登记，而张超于2019年9月12日向法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，支持由创普公司承担从2016年9月12日起计算至2017年11月14日止（共428日）的违约责任。创普公司抗辩称存在延期办理登记的情形但请求减免承担违约金比例，综合查明事实和实际客观情况及延期办理权属证书未给张超造成实际损失等因素，4/11考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，对创普公司要求将违约金支付比例进行降低的抗辩请求予以支持，并酌情认定创普公司承担违约金比例为已付房价款的日万分之零点三，故创普公司应承担的违约金为18322元（1426966元×0.03‰×428日）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、创普公司在判决生效后四十个工作日内为张超办理长沙市岳麓区房屋不动产权属证书，张超负责配合办理；二、创普公司在判决生效后十日内支付张超违约金18322元；三、驳回张超的其它诉讼请求。案件受理费9370元，适用简易程序减半收取4685元，由张超负担2300元，创普公司负担2385元。此款已由张超垫付，创普公司在兑现判决款项时将其应负担的受理费一并支付给张超。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。【二审上诉人诉称】张超上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判创普公司向张超支付2009年9月9日至2017年7月9日的违约金557000元，并自2019年7月10日起案子日万分之一比例计算违约金至张超实际取得房屋权属证书之日止；2、上诉费用由创普公司承担。事实与理由：一、一审判决认定总房价款错误，合同约定总房价款1426966元，但按照合同外的增补面积，张超实际缴纳购房款为1551612元，应以该款项作为计算基数；二、一审判决违约金计算年限及标准错误，根据双方合同约定，违约金的计算终止期限应当为张超取得房屋产权证书之日止，而非创普公司登记备案之日止，而违约金应按房价款的总额，并按双方合同约定的每日万分之一的标准计算违约金，在张超对逾期未取得房屋权属证书不存在过错的前提下，违约金计算标准不应予以调整；三、本案的诉讼请求并未超过诉讼时效，本案逾期办证违约金系不可分割的债权，自创普公司履行办证义务时起算诉讼时效，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利。综上所述，上诉人张超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但创普公司办证义务已实际履行完毕，对该判决内容依法予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：张超、长沙创普房地产开发（集团）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书5/11湖南省长沙市中级人民法院民事判决书(2020)湘01民终1450号当事人上诉人（原审原告）：张超。委托诉讼代理人：李盛，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙创普房地产开发（集团）有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道含浦中路某某汀湘十里河边会所某某。法定代表人：林新愉，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨琼。审理经过上诉人张超因与被上诉人长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初13071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称张超上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判创普公司向张超支付2009年9月9日至2017年7月9日的违约金557000元，并自2019年7月10日起案子日万分之一比例计算违约金至张超实际取得房屋权属证书之日止；2、上诉费用由创普公司承担。事实与理由：一、一审判决认定总房价款错误，合同约定总房价款1426966元，但按照合同外的增补面积，张超实际缴纳购房款为1551612元，应以该款项作为计算基数；二、一审判决违约金计算年限及标准错误，根据双方合同约定，违约金的计算终止期限应当为张超取得房屋产权证书之日止，而非创普公司登记备案之日止，而违约金应按房价款的总额，并按双方合同约定的每日万分之一的标准计算违约金，在张超对逾期未取得房屋权属证书不存在过错的前提下，违约金计算标准不应予以调整；三、本案的诉讼请求并未超过诉讼时效，本案逾期办证违约金系不可分割的债权，自创普公司履行办证义务时起算诉讼时效，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利。6/11二审被上诉人辩称创普公司辩称，一、根据双方合同约定，创普公司已将资料提交产权登记机关备案，并且办理出权属证书，张超已于2019年12月27日领取，创普公司已经履行完合同义务；二、合同约定房价款为1426966元，最终购房款为1418317元，张超将另外交纳的庭院款作为购房款不合理，也不符合合同约定，一审判决认定总房价款正确；三、案涉小区系因区划调整的原因导致产权延期办理，一审法院基于客观存在的不可抗力事实，考虑合同双方的实际情况，诉讼时效等因素，作出了适当调整违约金的计算标准，案涉小区的全部案件均系相同标准，绝大多数业主均未上诉，创普公司也全部履行了一审判决义务，少数业主提出上诉，二审法院也作出了统一的裁判标准。请求二审法院驳回张超的上诉。原告诉称张超向一审法院起诉请求：1、请求判令创普公司限期将张超房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案并为张超办理不动产登记证书；2、请求判令创普公司向张超支付2009年9月9日至2019年7月9日的违约金557000元，并自2019年7月10日起按日万分之一比例计算违约金至张超实际取得房屋权属证书之日止；3、本案诉讼费用由创普公司承担。一审法院查明一审法院认定事实：2007年6月24日，张超（买受人）与创普公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买星语林?汀湘十里IV岛S17栋01房，建筑面积328.34平方米。第四条约定：按套计算，商品房总价款为1426966元。第八条交付期限：出卖人应当在2008年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房实体验收合格并开始备案。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人从超出约定之日起按已付房价款（不含花园款）每日的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，张超支付购房款1426966元，庭院款87000元。2008年3月12日，创普公司向张超发出《延期交房通知书》。通知载明，原应于2008年4月30日交房，因冰雪灾害等原因，决定延迟2个月交房。2008年9月2日，创普公司7/11向张超发出入伙通知书，定于2008年9月8日办理交房手续。同时通知书告知张超还应补交庭院款37296元、契税57079元、维修基金28539元。张超收到入伙通知书后没有及时交纳前述费用。2012年4月12日，创普公司通过EMS邮件向张超发出《再次催收产权资料及相关税、费、款的函》，函件要求张超将所欠的税、费、款在2012年4月25日前交清，以推进产权登记工作。邮寄地址为张超在商品房买卖合同中预留的地址。2013年6月1日，张超补交庭院款37296元和契税、房屋维修基金等费用56098元。2017年11月15日，创普公司将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为一审法院认为，买卖双方在平等自愿的基础上就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，创普公司实际于2008年9月8日交付涉案房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人从超出约定之日起按已付房价款（不含花园款）每日的万分之一向买受人支付违约金的约定，创普公司应在2010年2月8日前为张超办理登记备案。因创普公司未在约定的时间内为张超办理备案登记，直至2017年11月15日才办理备案登记，存在逾期履行相关备案义务的行为，故应承担相应的违约责任，故张超请求创普公司承担违约责任，予以支持。对于张超主张创普公司为其办理不动产权属证书问题。出卖人为买受人办理不动产权属证书是其合同义务，同时作为买受人同样有配合办理的义务即向出卖人提供需由买受人提交的相关资料义务。故对张超要求创普公司限期办理不动产权属证书的主张予以支持，张超负责配合。对于创普公司承担违约责任的时间起算点问题。因张超请求创普公司承担违约金属于债权请求权，创普公司于2017年11月15日才为张超办理备案登记，而张超于2019年9月12日向法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，支持由创普公司承担从2016年9月12日起计算至2017年11月14日止（共428日）的违约责任。创普公司抗辩称存在延期办理登记的情形但请求减免承担违约金比例，综8/11合查明事实和实际客观情况及延期办理权属证书未给张超造成实际损失等因素，考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，对创普公司要求将违约金支付比例进行降低的抗辩请求予以支持，并酌情认定创普公司承担违约金比例为已付房价款的日万分之零点三，故创普公司应承担的违约金为18322元（1426966元×0.03‰×428日）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、创普公司在判决生效后四十个工作日内为张超办理长沙市岳麓区房屋不动产权属证书，张超负责配合办理；二、创普公司在判决生效后十日内支付张超违约金18322元；三、驳回张超的其它诉讼请求。案件受理费9370元，适用简易程序减半收取4685元，由张超负担2300元，创普公司负担2385元。此款已由张超垫付，创普公司在兑现判决款项时将其应负担的受理费一并支付给张超。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明本院二审经审理查明：创普公司二审中主张张超所购房屋已进行不动产产权登记，张超已领取房屋权属证书，张超对此予以认可。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一审判决创普公司支付张超违约金18322元是否正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。"本案中，张超与创普公司签订《商品房买卖合同》约定，创普公司应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记所需由创普公司提供的资料报产权登记机关备案。如因创普公司的责任，张超不能在规定期限内取得房地产权属证书，创普公司按已付房价款（不含花园款）每日的万分之一向张超支付违约金。创普公司于2008年9月8日交付案涉房屋，2017年11月15日才将案涉房屋办理权属登记资料报产权机关登记备案，张超9/11并未提交有效证据证明其因逾期办理房屋权属证书所遭受的实际损失，一审法院根据本案查明的事实，结合实际损失、合同履行情况等因素，将本案违约金标准调整为按每日万分之零点三的标准并无不当，并认定创普公司以已付房款1426966元为基数支付违约金亦无不当，依法均予以维持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。"本案中，创普公司于2008年9月8日交付案涉房屋，而张超直至2019年9月12日才向人民法院起诉要求创普公司支付逾期办证违约金，其并未提交充分有效证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，一审法院据此认定张超要求创普公司支付2016年9月12日之前逾期办证违约金的请求已过诉讼时效期间并无不当，依法予以维持。此外，案涉房屋在一审判决后已进行了不动产权产登记，且张超已领取了案涉房屋的不动产权属证书，一审判决创普公司为张超办理案涉房屋的不动产权属证书的义务已实际履行完毕，已无执行内容，故对一审判决第一项予以撤销。综上所述，上诉人张超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但创普公司办证义务已实际履行完毕，对该判决内容依法予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：裁判结果一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初13071号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初13071号民事判决第一项、第三项；三、驳回张超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。10/11二审案件受理费9370元，由上诉人张超负担。本判决为终审判决。落款审判长何豪杰审判员李龙玺审判员刘国清二〇二〇年四月二十四日书记员叶慧灵北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。11/11',)