广东省信托房产与吴国华商品房预售合同纠纷二审判决书

('广东省信托房产开发有限公司、吴国华等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2021.08.26【案件字号】(2021)粤01民终14504号【审理程序】二审【审理法官】赵琦铭莫芳李娜【审理法官】赵琦铭莫芳李娜【文书类型】判决书【当事人】广东省信托房产开发有限公司;吴国华;谭瑞开【当事人】广东省信托房产开发有限公司吴国华谭瑞开【当事人-个人】吴国华谭瑞开【当事人-公司】广东省信托房产开发有限公司【代理律师/律所】王锐北京市金杜(广州)律师事务所;刘艳华广东合邦律师事务所;刘士杰广东合邦律师事务所【代理律师/律所】王锐北京市金杜(广州)律师事务所刘艳华广东合邦律师事务所刘士杰广东合邦律师事务所【代理律师】王锐刘艳华刘士杰【代理律所】北京市金杜(广州)律师事务所广东合邦律师事务所【法院级别】中级人民法院1/14【原告】广东省信托房产开发有限公司【被告】吴国华;谭瑞开【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。首先，涉案债务系广信公司返还购房款及契税而产生的债务。【权责关键词】社会公共利益代理合同不可抗力证明诉讼请求反诉维持原判执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审法院查明的基本事实予以确认。【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：涉案购房款本金产生的利息应否适用诉讼时效的规定。广信公司上诉主张，吴国华、谭瑞开要求返还涉案购房款利息的诉讼主张，应当适用诉讼时效的规定。对于已超过诉讼时效的利息，不应予以支持。对此本院认为，首先，涉案债务系广信公司返还购房款及契税而产生的债务。广信公司认可该债务本金因物权产生，吴国华、谭瑞开请求返还购房款及契税本金不适用诉讼时效的规定。既然债务本金不适用诉讼时效的规定，作为本金法定孳息的利息当然也不应适用诉讼时效的规定。广信公司将债务本金与利息区别对待，于法无据；其次，涉案购房款、契税及其利息，属于同一种类不可分的债务，双方对涉案债务利息的支付时间及支付方式均未进行特别约定。广信公司主张部分利息已过诉讼时效，缺乏事实依据；第三、涉案债务利息为一次性履行的债务，不存在定期重复给付利息的情形。即便应当适用诉讼时效的规定，亦应以计付全部利息截止日为诉讼时效起算点。广信公司至今未清偿债务本金，所产生的利息应当持续计算至广信公司清偿债务之日止。以此计算，吴国华、谭瑞开向广信公司主张的利息并未超过诉讼时效。综上所述，广信公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：2/14【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5380元，由广东省信托房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2022:47:58【一审法院查明】一审法院经审理查明：1998年1月6日，吴国华、谭瑞开(乙方、买方)与广信公司(甲方、卖方)签订了案涉合同，约定：二、乙方向甲方预购案涉房屋，房屋的面积为70.31平方米。房屋的具体情况已载于本合同附件一。三、案涉房屋的用途为住宅，其占用范围内的土地所有权属中华人民共和国，乙方依法享有使用权，使用年限为70年，即自1992年11月5日至2062年11月5日。四、甲、乙双方议定案涉房屋的成交总价格为人民币478108元，即房屋建筑面积每平方米价格为人民币6800元。甲方同意乙方选择本合同附件二中第三项方式向甲方支付购房款。但在本合同签署后，如乙方要求变更付款方式，必须征得甲方书面同意。七、甲方应于1998年5月30日前将案涉房屋建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将案涉房屋根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用。特殊原因包括：(1)不可抗力的自然灾害；(2)不可抗力的社会原因。上述各种原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据，方能延期。如遇签署情况，本合同附件二规定乙方尚未到期支付的案涉房屋成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。十、案涉房屋在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理房屋的产权过户手续和房地产登记手续。该合同附件二载明：由于乙方选择以下第三项按揭贷款方式支付房价款，案涉房屋的成交总价格为人民币478108元。乙方在签署《房地产订购书》时所支付的定金10000元，可在乙方应付的第一期房价款中扣除等。1997年5月12日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋款项人民币10000元；1997年5月19日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋房款(按揭)人民币20000元；1997年7月23日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋房款人民币40000元；1997年9月16日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋房款人民币35000元；1997年12月22日，广信公司出具《收据》称收到吴国华、谭瑞开交来案涉房屋房款人民币55997元；1998年10月15日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋首期房款7111元，以上房款合计为人民币168108元。1997年12月22日，广信公司开具《发票》给吴国华、谭瑞开，载明吴国华、谭瑞开交纳案涉房屋预征契税人民币7815元；1998年10月15日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋预征3/14契税人民币7172元，以上两笔契税合计为人民币14987元。1998年8月3日，吴国华、谭瑞开(甲方、借款人)、建设银行(乙方、贷款人)、广信公司(丙方、担保人)共同签订了抵押借款合同，约定：一、总则。第二条甲方因购买案涉房屋，自愿以其与丙方于1998年5月15日共同签订的案涉合同项下房屋及全部权益抵押给乙方，同时赋予乙方以优先处分权，作为甲方偿还本合同项下全部义务的担保。第三条丙方同意甲方将案涉合同项下房屋及全部权益抵押给乙方，并自愿承担连带担保之责任直至抵押房产竣工交付使用、办妥案涉房屋所有权证送交乙方为止。第四条乙方经审查，同意接受甲方以上述案涉合同项下之房产及全部权益作为本合同项下全部义务之抵押，并接受丙方的担保承诺，同意向甲方提供一定期限和额度的购房抵押贷款作为甲方购置抵押房产的部分款项。二、贷款。第六条乙方向甲方提供的人民币贷款310000元整，专项用于购买丙方的商品房或廉价房。甲方须支用购房储蓄存款和银行借款时，由甲方委托乙方以甲方购房款的名义划入丙方开立于建设银行广州市分行系统的结算账户内。乙方有权监督丙方对该资金的使用。第七条借款期限为7年，预计从1998年8月起至2006年8月止，具体借款起止日期以本同经公证并经抵押登记后，乙方受托将第一笔借款转账划入丙方账户日为准。第八条借款利息按月计付，月利率为7.68‰。本借款利率在合同期内，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方。三、还款。第十条甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为84期。第十三条甲方还本付息日期定为每月20日，每月归还本息金额为人民币5022元。六、担保。第二十一条丙方是本合同项下抵押房产之卖方，自愿无条件承担连带担保责任如下：1.担保额度：为本合同项下借款本息及由此引起的有关费用之总额。2.担保期限：自本合同生效之日起至抵押房产办妥“房屋所有权证”和“他项权证”，并交予乙方之日为止。3.担保责任。(5)在担保期内如甲方未按时归还欠款或发生其他任何违约事项，丙方同意在乙方发出书面通知后，履行回购担保责任，并于乙方发函日起三十天内，代甲方清还所欠之本息及有关费用，同时授权乙方从丙方名下账户自动扣收上述款项。1998年6月9日，吴国华在建设银行处办理存折开户，截止2004年7月1日，吴国华共偿还建设银行贷款人民币88920元。2005年10月13日，广信公司以与吴国华、谭瑞开存在商品房预售合同纠纷诉至一审法院要求解除双方间的案涉合同并判令案涉房屋为广信公司所有，一审法院以(2005)天法民三初字第1738号立案受理，审理后判决驳回广信公司的诉请请求。广信公司不服，遂4/14上诉至本院，本院以(2006)穗中法民五终字第3199号立案受理，经审理后判令解除广信公司与吴国华、谭瑞开之间签订的案涉合同，驳回广信公司其他诉讼请求。2018年广信公司以与吴国华、谭瑞开存在房屋买卖合同纠纷诉至一审法院，要求吴国华、谭瑞开腾退并返还案涉房屋、支付2006年12月20日至2017年12月31日期间的房屋占用费等；吴国华、谭瑞开在该案中提出反诉，要求确认案涉房屋归吴国华、谭瑞开所有并要求广信公司协助其办理房屋产权过户手续，一审法院以(2018)粤0106民初3528号立案受理，经审理后判令吴国华、谭瑞开自判决发生法律效力之日起30日内，腾退并返还案涉房屋并向广信公司支付2015年2月7日至腾退返还之日的房屋占用费；驳回吴国华、谭瑞开的全部反诉请求等。吴国华、谭瑞开不服该一审判决，遂上诉至本院，本院以(2019)粤01民终16427号立案受理，经审理后判令吴国华、谭瑞开自判决发生法律效力之日起30日内，腾退并返还案涉房屋并向广信公司支付2015年10月1日至腾退返还之日的房屋占用费；驳回吴国华、谭瑞开的全部反诉请求等。庭审中，吴国华、谭瑞开与广信公司确认以下内容：1.吴国华、谭瑞开已于2019年11月将案涉房屋交还给广信公司。2.案涉合同已于2006年12月31日经法院生效判决被判令解除。3.广信公司确认收到吴国华、谭瑞开支付的案涉房屋首付款人民币168108元及契税人民币14987元。4.广信公司代吴国华、谭瑞开向银行偿还款项人民币269557.6元。5.吴国华、谭瑞开主张的按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算资金占用期间的利息没有合同依据。【一审法院认为】一审法院认为：关于广信公司辩称吴国华、谭瑞开的诉请已过诉讼时效的主张，在本案中，吴国华、谭瑞开的诉请属于不动产交易的对价，系基于物权请求权而产生的权利，不在诉讼时效适用范围，故不予采纳。关于吴国华、谭瑞开要求广信公司返还购房款人民币257028元的诉请。首先，案涉合同已经(2006)穗中法民五终字第3199号生效判决判令解除，则买卖案涉房屋的合同目的已无法实现，吴国华、谭瑞开现要求广信公司返还购房款，合理有据，予以支持。其次，关于款项的具体金额。庭审中，广信公司确认收到了吴国华、谭瑞开支付的首期房款人民币168108元，则该笔款项应予返还。至于吴国华、谭瑞开向建设银行还贷的款项人民币88920元，该笔款项的实际受益人是广信公司，吴国华、谭瑞开与广信公司及建设银行签订借款抵押合同后，吴国华、谭瑞开向银行贷款的人民币310000元全部转账给广信公司，后广信公司仅向建设银行支付人民币269557.6元就赎回了案涉房屋，而该笔88920元由吴国华、谭瑞开还贷给了银行，所以该笔款项实际上已转化为赎5/14回案涉房屋所应支付对价的一部分，根据谁受益谁负责的公平原则，现广信公司已收回案涉房屋及存在案涉房屋增值情况下，该部分款项理应返还给吴国华、谭瑞开。综上，一审法院对吴国华、谭瑞开要广信公司返还购房款人民币257028元的诉请予以支持。关于吴国华、谭瑞开要求广信公司返还房屋预征契税人民币14987元的诉请。广信公司在庭审中确认收到了吴国华、谭瑞开支付的该笔契税14987元，且吴国华、谭瑞开提交了相关发票、收据予以证明。因广信公司一直未能为吴国华、谭瑞开办理案涉房屋的过户登记，现案涉合同已被解除，故广信公司收取的该笔款项理应予以返还。关于吴国华、谭瑞开要求广信公司支付实际损失暂计为人民币466798.95元的诉请。1.关于吴国华、谭瑞开主张为案涉房屋所支出的各项费用合计人民币6993.7元及利息部分。案涉房屋虽未能办理过户手续至吴国华、谭瑞开名下，但吴国华、谭瑞开长期占有、使用案涉房屋多年，该6993.7元属于吴国华、谭瑞开使用房屋期间应承担的合理生活开支，不属于吴国华、谭瑞开的损失，故对于吴国华、谭瑞开主张由广信公司承担该笔6993.7元费用及利息的诉请，不予支持。2.关于吴国华、谭瑞开主张已付购房款人民币257028元、契税人民币14987元的利息部分。吴国华、谭瑞开基于购买案涉房屋的目的向广信公司支付了该两笔款项，但案涉房屋未能办理过户至吴国华、谭瑞开名下，案涉合同也已被解除，故吴国华、谭瑞开主张广信公司支付该两笔款项的利息合理有据，予以支持。因案涉合同于2006年12月31日被解除，故利息的计算时间自2007年1月1日起。至于计算标准，按中国人民银行的同期同类贷款利率(其中2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)计付。至于广信公司所抗辩的以案涉房屋占有使用费抵销吴国华、谭瑞开本案诉请的主张，并未得到吴国华、谭瑞开的认可且无合同依据，故在本案中不予采纳，其可另循途径解决。【二审上诉人诉称】广信公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回吴国华、谭瑞开超出诉讼时效部分的资金占用利息请求；2.本案全部诉讼费用由吴国华、谭瑞开承担。事实与理由：一、购房款利息不属于取得物权的对价，应当适用诉讼时效制度。一审法院对购房款利息是否适用诉讼时效未进行阐述及说明，而是在判项中直接支持了全部的资金占用利息。一审法院存在适用法律错误的情形，应当予以纠正。二、对于超出诉讼时效部分的资金占用利息，法院不应当予以支持。由于吴国华、谭瑞开怠于行使权利，因此导致购房款的利息部分超出诉讼时效，不应当受法律保护。一审法院支持了超出诉讼时效部分的资金占用利息，6/14属于适用法律错误，二审法院应当予以改判。三、就同类案件已有判决认定购房款利息属于债权请求权，应当适用诉讼时效制度。综上，请求二审法院判如所请。广东省信托房产开发有限公司、吴国华等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2021)粤01民终14504号当事人上诉人(原审被告)：广东省信托房产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：李仕源，总经理。委托诉讼代理人：王锐，北京市金杜(广州)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴国华。被上诉人(原审原告)：谭瑞开。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘艳华，广东合邦律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘士杰，广东合邦律师事务所律师。审理经过上诉人广东省信托房产开发有限公司(以下简称广信公司)因与被上诉人吴国华、谭瑞开商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2020)粤0106民初5808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称广信公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回吴国华、谭瑞开超出诉讼时效部分的资金占用利息请求；2.本案全部诉讼费用由吴国华、谭瑞开承担。事实与理由：一、购房款利息不属于取得物权的对价，应当适用诉讼时效制度。一审法院对购房款利息是否适用诉讼时效未进行阐述及说明，而是在判项中直接支持了全部的资金占用利息。一审法院存在适用法律错误的情形，应当予以纠正。二、对于超7/14出诉讼时效部分的资金占用利息，法院不应当予以支持。由于吴国华、谭瑞开怠于行使权利，因此导致购房款的利息部分超出诉讼时效，不应当受法律保护。一审法院支持了超出诉讼时效部分的资金占用利息，属于适用法律错误，二审法院应当予以改判。三、就同类案件已有判决认定购房款利息属于债权请求权，应当适用诉讼时效制度。综上，请求二审法院判如所请。二审被上诉人辩称吴国华、谭瑞开答辩称，不同意广信公司的上诉意见，请求二审驳回上诉，维持原判。原告诉称吴国华、谭瑞开于2020年3月5日向一审法院提出诉讼请求为：1.广信公司向吴国华、谭瑞开返还已支付的购房款人民币257028元；2.广信公司向吴国华、谭瑞开返还房屋预征契税人民币14987元；3.广信公司向吴国华、谭瑞开支付实际损失暂计为人民币466798.95元(煤气管道安装费4500元、测量费200元、管理费843.70元、电视天线费500元、通邮费200元、电控门安装费400元、电控门维修费50元、垃圾费100元、闭路电视监控费200元及资金占用损失，以购房款、契税等各项费用合计金额人民币279008.7元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算，从2007年1月1日起计算至全部款项清偿之日止)；4.本案诉讼费用由广信公司负担。一审法院查明一审法院经审理查明：1998年1月6日，吴国华、谭瑞开(乙方、买方)与广信公司(甲方、卖方)签订了案涉合同，约定：二、乙方向甲方预购案涉房屋，房屋的面积为70.31平方米。房屋的具体情况已载于本合同附件一。三、案涉房屋的用途为住宅，其占用范围内的土地所有权属中华人民共和国，乙方依法享有使用权，使用年限为70年，即自1992年11月5日至2062年11月5日。四、甲、乙双方议定案涉房屋的成交总价格为人民币478108元，即房屋建筑面积每平方米价格为人民币6800元。甲方同意乙方选择本合同附件二中第三项方式向甲方支付购房款。但在本合同签署后，如乙方要求变更付款方式，必须征得甲方书面同意。七、甲方应于1998年5月30日前将案涉房屋建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将案涉房屋根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用。特殊原因包括：(1)不可抗力的自然灾害；(2)不可抗力的社会原因。上述各种原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据，方能延期。如遇签8/14署情况，本合同附件二规定乙方尚未到期支付的案涉房屋成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。十、案涉房屋在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理房屋的产权过户手续和房地产登记手续。该合同附件二载明：由于乙方选择以下第三项按揭贷款方式支付房价款，案涉房屋的成交总价格为人民币478108元。乙方在签署《房地产订购书》时所支付的定金10000元，可在乙方应付的第一期房价款中扣除等。1997年5月12日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋款项人民币10000元；1997年5月19日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋房款(按揭)人民币20000元；1997年7月23日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋房款人民币40000元；1997年9月16日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋房款人民币35000元；1997年12月22日，广信公司出具《收据》称收到吴国华、谭瑞开交来案涉房屋房款人民币55997元；1998年10月15日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋首期房款7111元，以上房款合计为人民币168108元。1997年12月22日，广信公司开具《发票》给吴国华、谭瑞开，载明吴国华、谭瑞开交纳案涉房屋预征契税人民币7815元；1998年10月15日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋预征契税人民币7172元，以上两笔契税合计为人民币14987元。1998年8月3日，吴国华、谭瑞开(甲方、借款人)、建设银行(乙方、贷款人)、广信公司(丙方、担保人)共同签订了抵押借款合同，约定：一、总则。第二条甲方因购买案涉房屋，自愿以其与丙方于1998年5月15日共同签订的案涉合同项下房屋及全部权益抵押给乙方，同时赋予乙方以优先处分权，作为甲方偿还本合同项下全部义务的担保。第三条丙方同意甲方将案涉合同项下房屋及全部权益抵押给乙方，并自愿承担连带担保之责任直至抵押房产竣工交付使用、办妥案涉房屋所有权证送交乙方为止。第四条乙方经审查，同意接受甲方以上述案涉合同项下之房产及全部权益作为本合同项下全部义务之抵押，并接受丙方的担保承诺，同意向甲方提供一定期限和额度的购房抵押贷款作为甲方购置抵押房产的部分款项。二、贷款。第六条乙方向甲方提供的人民币贷款310000元整，专项用于购买丙方的商品房或廉价房。甲方须支用购房储蓄存款和银行借款时，由甲方委托乙方以甲方购房款的名义划入丙方开立于建设银行广州市分行系统的结算账9/14户内。乙方有权监督丙方对该资金的使用。第七条借款期限为7年，预计从1998年8月起至2006年8月止，具体借款起止日期以本同经公证并经抵押登记后，乙方受托将第一笔借款转账划入丙方账户日为准。第八条借款利息按月计付，月利率为7.68‰。本借款利率在合同期内，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方。三、还款。第十条甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为84期。第十三条甲方还本付息日期定为每月20日，每月归还本息金额为人民币5022元。六、担保。第二十一条丙方是本合同项下抵押房产之卖方，自愿无条件承担连带担保责任如下：1.担保额度：为本合同项下借款本息及由此引起的有关费用之总额。2.担保期限：自本合同生效之日起至抵押房产办妥“房屋所有权证”和“他项权证”，并交予乙方之日为止。3.担保责任。(5)在担保期内如甲方未按时归还欠款或发生其他任何违约事项，丙方同意在乙方发出书面通知后，履行回购担保责任，并于乙方发函日起三十天内，代甲方清还所欠之本息及有关费用，同时授权乙方从丙方名下账户自动扣收上述款项。1998年6月9日，吴国华在建设银行处办理存折开户，截止2004年7月1日，吴国华共偿还建设银行贷款人民币88920元。2005年10月13日，广信公司以与吴国华、谭瑞开存在商品房预售合同纠纷诉至一审法院要求解除双方间的案涉合同并判令案涉房屋为广信公司所有，一审法院以(2005)天法民三初字第1738号立案受理，审理后判决驳回广信公司的诉请请求。广信公司不服，遂上诉至本院，本院以(2006)穗中法民五终字第3199号立案受理，经审理后判令解除广信公司与吴国华、谭瑞开之间签订的案涉合同，驳回广信公司其他诉讼请求。2018年广信公司以与吴国华、谭瑞开存在房屋买卖合同纠纷诉至一审法院，要求吴国华、谭瑞开腾退并返还案涉房屋、支付2006年12月20日至2017年12月31日期间的房屋占用费等；吴国华、谭瑞开在该案中提出反诉，要求确认案涉房屋归吴国华、谭瑞开所有并要求广信公司协助其办理房屋产权过户手续，一审法院以(2018)粤0106民初3528号立案受理，经审理后判令吴国华、谭瑞开自判决发生法律效力之日起30日内，腾退并返还案涉房屋并向广信公司支付2015年2月7日至腾退返还之日的房屋占用费；驳10/14回吴国华、谭瑞开的全部反诉请求等。吴国华、谭瑞开不服该一审判决，遂上诉至本院，本院以(2019)粤01民终16427号立案受理，经审理后判令吴国华、谭瑞开自判决发生法律效力之日起30日内，腾退并返还案涉房屋并向广信公司支付2015年10月1日至腾退返还之日的房屋占用费；驳回吴国华、谭瑞开的全部反诉请求等。庭审中，吴国华、谭瑞开与广信公司确认以下内容：1.吴国华、谭瑞开已于2019年11月将案涉房屋交还给广信公司。2.案涉合同已于2006年12月31日经法院生效判决被判令解除。3.广信公司确认收到吴国华、谭瑞开支付的案涉房屋首付款人民币168108元及契税人民币14987元。4.广信公司代吴国华、谭瑞开向银行偿还款项人民币269557.6元。5.吴国华、谭瑞开主张的按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算资金占用期间的利息没有合同依据。吴国华、谭瑞开提交了以下证据：1.《商品房认购书》(复印件)；2.《房地产预售契约》；3.个人名下房地产登记情况查询证明；4.依申请信息公开答复书；5.收据6张；6.契税发票及收据(复印件)；7.《中国建设银行广州市分行购住房抵押借款合同》；8.银行存折流水；9.(2019)粤01民终16427号民事判决书(复印件)；10.广州市不动产登记查册表(复印件)；11.(2005)天法民三初字第1738号民事判决书(复印件)；12.(2006)穗中法民五终字第3199号民事判决书(复印件)；14.广州市个人名下不动产登记查询证明；15.煤气管道安装费收据、测量费收据、电控门安装维修费收据、闭路电视监控费收据。广信公司提交如下证据：1.吴国华、谭瑞开欠租情况一览表；2.关于公布2007年广州市房屋租金参考价的通知；3.关于公布2008年广州市房屋租金参考价的通知；4.关于广州市房屋租金参考价的通知等。一审法院认为一审法院认为：关于广信公司辩称吴国华、谭瑞开的诉请已过诉讼时效的主张，在本案中，吴国华、谭瑞开的诉请属于不动产交易的对价，系基于物权请求权而产生的权利，不在诉讼时效适用范围，故不予采纳。关于吴国华、谭瑞开要求广信公司返还购房款人民币257028元的诉请。首先，案涉合同已经(2006)穗中法民五终字第3199号生效判决判令解除，则买卖案涉房屋的合同目的已无法实现，吴国华、谭瑞开现要求广信公司返还购房款，合理有据，予以支持。11/14其次，关于款项的具体金额。庭审中，广信公司确认收到了吴国华、谭瑞开支付的首期房款人民币168108元，则该笔款项应予返还。至于吴国华、谭瑞开向建设银行还贷的款项人民币88920元，该笔款项的实际受益人是广信公司，吴国华、谭瑞开与广信公司及建设银行签订借款抵押合同后，吴国华、谭瑞开向银行贷款的人民币310000元全部转账给广信公司，后广信公司仅向建设银行支付人民币269557.6元就赎回了案涉房屋，而该笔88920元由吴国华、谭瑞开还贷给了银行，所以该笔款项实际上已转化为赎回案涉房屋所应支付对价的一部分，根据谁受益谁负责的公平原则，现广信公司已收回案涉房屋及存在案涉房屋增值情况下，该部分款项理应返还给吴国华、谭瑞开。综上，一审法院对吴国华、谭瑞开要广信公司返还购房款人民币257028元的诉请予以支持。关于吴国华、谭瑞开要求广信公司返还房屋预征契税人民币14987元的诉请。广信公司在庭审中确认收到了吴国华、谭瑞开支付的该笔契税14987元，且吴国华、谭瑞开提交了相关发票、收据予以证明。因广信公司一直未能为吴国华、谭瑞开办理案涉房屋的过户登记，现案涉合同已被解除，故广信公司收取的该笔款项理应予以返还。关于吴国华、谭瑞开要求广信公司支付实际损失暂计为人民币466798.95元的诉请。1.关于吴国华、谭瑞开主张为案涉房屋所支出的各项费用合计人民币6993.7元及利息部分。案涉房屋虽未能办理过户手续至吴国华、谭瑞开名下，但吴国华、谭瑞开长期占有、使用案涉房屋多年，该6993.7元属于吴国华、谭瑞开使用房屋期间应承担的合理生活开支，不属于吴国华、谭瑞开的损失，故对于吴国华、谭瑞开主张由广信公司承担该笔6993.7元费用及利息的诉请，不予支持。2.关于吴国华、谭瑞开主张已付购房款人民币257028元、契税人民币14987元的利息部分。吴国华、谭瑞开基于购买案涉房屋的目的向广信公司支付了该两笔款项，但案涉房屋未能办理过户至吴国华、谭瑞开名下，案涉合同也已被解除，故吴国华、谭瑞开主张广信公司支付该两笔款项的利息合理有据，予以支持。因案涉合同于2006年12月31日被解除，故利息的计算时间自2007年1月1日起。至于计算标准，按中国人民银行的同期同类贷款利率(其中2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)计付。至于广信公司所抗辩的以案涉房屋占有使用费抵销吴国华、谭瑞开本案诉请的主12/14张，并未得到吴国华、谭瑞开的认可且无合同依据，故在本案中不予采纳，其可另循途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年4月7日作出如下判决：一、广东省信托房产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向吴国华、谭瑞开返还购房款人民币257028元。二、广东省信托房产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向吴国华、谭瑞开返还房屋预征契税人民币14987元。三、广东省信托房产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向吴国华、谭瑞开支付购房款人民币257028元及契税人民币14987元资金占用期间的利息【以272015元为本金，自2007年1月1日起计算至实际清偿之日止，按中国人民银行的同期同类贷款利率(其中2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)计付；上述利息总额以上述欠付的本金为限】。四、驳回吴国华、谭瑞开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11035元，由吴国华、谭瑞开负担3311元，广东省信托房产开发有限公司负担7724元。本案二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：涉案购房款本金产生的利息应否适用诉讼时效的规定。广信公司上诉主张，吴国华、谭瑞开要求返还涉案购房款利息的诉讼主张，应当适用诉讼时效的规定。对于已超过诉讼时效的利息，不应予以支持。对此本院认为，首先，涉案债务系广信公司返还购房款及契税而产生的债务。广信公司认可该债务本金因13/14物权产生，吴国华、谭瑞开请求返还购房款及契税本金不适用诉讼时效的规定。既然债务本金不适用诉讼时效的规定，作为本金法定孳息的利息当然也不应适用诉讼时效的规定。广信公司将债务本金与利息区别对待，于法无据；其次，涉案购房款、契税及其利息，属于同一种类不可分的债务，双方对涉案债务利息的支付时间及支付方式均未进行特别约定。广信公司主张部分利息已过诉讼时效，缺乏事实依据；第三、涉案债务利息为一次性履行的债务，不存在定期重复给付利息的情形。即便应当适用诉讼时效的规定，亦应以计付全部利息截止日为诉讼时效起算点。广信公司至今未清偿债务本金，所产生的利息应当持续计算至广信公司清偿债务之日止。以此计算，吴国华、谭瑞开向广信公司主张的利息并未超过诉讼时效。综上所述，广信公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5380元，由广东省信托房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判长赵琦铭审判员莫芳审判员李娜二〇二一年八月二十六日书记员陈婷婷黄晶晶北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。14/14',)