史海涛等人诉北京国瑞德恒房地产公司商品房预售合同纠纷二审判决

('史海涛等与北京国瑞德恒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2022.01.29【案件字号】(2022)京02民终720号【审理程序】二审【审理法官】卫华李汉一李琴【审理法官】卫华李汉一李琴【文书类型】判决书【当事人】赵墨浴;史海涛;北京国瑞德恒房地产开发有限公司【当事人】赵墨浴史海涛北京国瑞德恒房地产开发有限公司【当事人-个人】赵墨浴史海涛【当事人-公司】北京国瑞德恒房地产开发有限公司【代理律师/律所】李斌北京云亭律师事务所;王静澄北京云亭律师事务所;陈雯雯北京市隆安律师事务所;汪余燕北京市隆安律师事务所【代理律师/律所】李斌北京云亭律师事务所王静澄北京云亭律师事务所陈雯雯北京市隆安律师事务所汪余燕北京市隆安律师事务所【代理律师】李斌王静澄陈雯雯汪余燕【代理律所】北京云亭律师事务所北京市隆安律师事务所【法院级别】中级人民法院1/15【原告】赵墨浴;史海涛【被告】北京国瑞德恒房地产开发有限公司【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。【权责关键词】无效代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定新证据质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。【本院认为】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。本案中，双方签订的预售合同系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属有效合同。根据查明的事实，涉案合同约定交房时间为2021年5月10日前，国瑞德恒公司存在逾期交房以及供电不符合合同约定的交付条件的事实。经一、二审审理，双方就逾期原因、违约责任等本案焦点问题分别发表意见并提交证据。综合考虑双方合同约定、新冠肺炎疫情及其防控措施的客观影响、国瑞德恒公司就交房和供电采取的补救措施、房屋验收及交付情况、过错程度、逾期天数、实际影响等本案具体因素，结合当事人举证质证情况及相关法律规定，一审法院对诉争逾期交房违约金酌情所做认定和处理，并无不当。上诉人坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，赵墨浴、史海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费214元，由赵墨浴、史海涛负担(已交纳)。本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-2003:48:31【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年，国瑞德恒公司(开发企业、甲方)与赵墨浴、史海涛(购房人、乙方)、北京市大兴区保障性住房建设投资有限公司(代持机构、丙方)签订预售合同，项目名称为瑞福园，房屋坐落于大兴区瀛海镇区C4组团YZ00-0803-0603地块F12/15住宅混合公建用地2某住宅14层2单元-1401。建设工程施工合同约定的开工日期为2018年1月30日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2020年11月21日。该共有产权住房预测建筑面积共88.55平方米，其中，套内建筑面积73.57平方米，分摊共有建筑面积14.98平方米。房屋单价每平方米34904.85元(按照套内建筑面积计算)，总价款2567950元。预售合同第九条共有产权住房交付条件约定，该共有产权住房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件；同时，甲方还应当提供《住宅质量保证书》《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1．该共有产权住房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2．该共有产权住房已取得有资质的房产测绘机构出具《房屋面积测算技术报告书(实测绘)》；3．满足第十条中甲方承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；4．已取得消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件。预售合同第十条共有产权住房相关设施设备交付条件，(一)基础设施设备，……2．供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，甲方按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。预售合同第十一条交付时间和手续中约定，甲方应当于2021年5月10日前向乙方交付该共有产权住房。预售合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，甲方未按照第十一条约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，双方同意按照下列第1种方式处理：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之贰的违约金。(2)逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，……乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之贰(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。预售合同附件十三补充协议第十一条对主合同第十二条补充约定，房屋未按合同约定交付日期交付的：逾期在60日以内的，由甲方按乙方全部已付房价款(全部付清的，按全部房价款计算)每日万分之二的标准向乙方支付违约金。如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期，不视为逾期交付：2.1不可抗力；2.2因遵守法规政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而导致的延误(包括但不限于配合政府主管部门开展空气、环境、安全、交通等综合治理活动等)；2.3因配合市政配套工程规划而导致的延误；2.4为配合国家级重大工程的施工及国家级活动的召开而导致的延误；2.5突发性公共3/15事件或法律政策变动的限制；2.6其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。合同签订后，赵墨浴、史海涛依约支付了全部购房款。2021年1月28日，国瑞德恒公司向业主发出《关于因不可抗力事件造成延期交房的通知函》：“……我司遗憾地通知您，受‘新型冠状病毒肺炎疫情’影响，我司将无法按照合同约定时间(2021年5月10日前)向您交付房屋，……面对反复、持续的疫情，国家及各地方政府均采取了积极、严格的防控措施，我司亦严格遵守和执行国家和北京市各级政府、北京新冠肺炎疫情防控工作领导小组、政府职能部门的疫情防控要求，项目建设工作先后经历了2020年2至3月份停工、4月份缓慢复工、6月份停工和今年1月中旬开始又停工(结束时间未定)等影响，直接导致建设工作(包括人员、材料等)无法持续、有效进行，目前影响工期已达4个月，对我司履行预售合同的交房义务构成了重大不利影响。……疫情持续且反复，直接导致我司不能按照预售合同的约定时间交房，我司只得据此顺延贵我双方约定的交房期限，且不承担违约责任。顺延后的交付时间为2021年9月30日前(暂按本次疫情在2021年2月28日前结束并恢复建设考虑)。”2021年5月9日，国瑞德恒公司发出《延期交付通知书及客户关心的几项事务安排》：“我司开发的大兴区瑞福园共有产权住房项目，因受新冠疫情等影响，无法按照与您签订的《北京市共有产权住房预售合同》所约定的时间交付，我司对此深感遗憾，现将有关事项通知如下。1．延期交付时间。约定的交付时间为2021年5月10日前，但因为新冠疫情等不利影响，我司将延期约40天，即交付时间将延期至6月20日前，具体交付时间我司将通过电话及/或邮寄交付通知等方式另行通知您。2．延期交付的原因。自2020年春节前夕爆发新冠疫情以来，社会生产、生活都受到了巨大影响，人员流动受限、企业停产停业、生产物资采购困难、疫情防护用品供应不足等现实问题均已发生并持续、反复存在。面对反复、持续的疫情，国家及各地方政府均采取了积极、严格的防控措施，我司亦严格遵守和执行国家和北京市各级政府、政府职能部门的疫情防控要求停工、复工、开发建设，客观上对我司履行合同义务构成了重大不利影响。新冠疫情对本项目的不利影响分为三个阶段：(1)第一阶段为2020年1月31日(正月初七)至2020年3月31日及2020年4月至5月期间，1-3月新冠疫情爆发，按照国家及政府要求，项目全面停工，2020年4月至5月，项目缓慢复工。(2)第二阶段为2020年6月，大兴区‘新发地’市场疫情爆发，进京车辆和人员受到限制，给项目开发建设、生产物资采购造成影响。(3)第四阶段为2021年1月20日至3月5日，大兴区‘天宫院’疫情爆发。上述4/15三个阶段直接导致项目开发建设无法全面、持续、有效展开和推进，影响工期已达4个多月。3．不可抗力期限及延期交付赔偿意见。……我司愿意根据项目需要的顺延交付期限，结合周边项目与业主协商确定不可抗力时长的实践，与您沟通确定一个合理的不可抗力期间，我司建议这个期限确定为20天，超出的部分，按照合同关于每日万分之二的标准由我司支付违约金。4．赔偿意见的落实。具体有如下两种赔偿款支付方式：(1)现金赔偿：按照房屋总价款乘以万分之二乘以(延期交房期间减去20天)。(2)物业费折抵：按照房屋总价款乘以万分之二乘以(延期交房期间减去20天)乘以150%。”2021年6月3日，1某住宅等16项(大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0603地块F1住宅混合公建用地项目)1-8某住宅、10某、11某配电室、9某开闭站及地下车库(共计单体12个)工程竣工验收。2021年6月11日，国瑞德恒公司向赵墨浴、史海涛发出《国瑞瑞福园房屋交付通知书》，通知：“一、交付时间2021年6月22日17:00-19:00。二、交付地点：国瑞瑞福园项目交付中心(国瑞金街招商中心)。三、申请提前交付：……无论是否申请提前交付，我司都将以2021年6月23日作为计算延期交付期间的截止日期。”2021年6月22日，赵墨浴、史海涛办理了涉案房屋的收房手续。一审中，赵墨浴、史海涛主张因防火门宽度不符合国家标准，需要重新拆改，故导致房屋延期交付。赵墨浴、史海涛提交案外人孟秋月、刘海霞与瑞福园项目负责人冯洋电话录音。国瑞德恒公司对于上述证据的真实性认可，但认为实践中房屋建筑工程竣工验收过程中存在个别项目整改属于正常现象，工程建设方案中都会考虑该因素，预留一定的验收和整改时间，但由于受到新冠疫情、政府重大庆典等影响，整体建设工期被延长，验收时间相应延后，验收过程可能发生的整改事项也相应的延迟；另外，发生防火门整改事项的主要原因并非国瑞德恒公司建设不合格，而是验收单位、验收测量方式发生不可预见的变化，故不能将该影响因素全部归责于国瑞德恒公司。国瑞德恒公司提交了《工程暂停施工报告》《工程复工报告》、政府部门发布的相关公告及通知，证明涉案工程施工进程受到2019年国庆70周年庆典活动及疫情防控措施的影响。赵墨浴、史海涛对国瑞德恒公司提交证据的真实性认可，但证明目的均不予认可。关于涉案房屋的供电情况，双方均认可自业主收房时起至2021年7月15日期间属于临时供电，自2021年7月16日起开始正式供电。国瑞德恒公司称涉案工程在2021年6月10日就办理完各项手续达到正式供电条件，但由于国家开展建党100周年庆祝活动，国家能源部门采取了多项电力安全保障措施，暂缓办理各类用电手续，导致本项目低压5/15供配系统通电手续延迟办理。交房时虽未正式供电，但已提供临时用电，且使用期间不用缴纳电费。赵墨浴、史海涛对此不予认可，赵墨浴、史海涛认为国瑞德恒公司应当在约定的交房日即2021年5月10日前完成供电手续，逾期交房之后发生的不可抗力不能免责，且保电限电针对的是工业项目而不是居住民生项目。【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵墨浴、史海涛与国瑞德恒公司签订的预售合同系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。赵墨浴、史海涛要求国瑞德恒公司承担逾期交房的违约责任，对此，一审法院认为双方合同约定的交房日期为2021年5月10日，实际交房日期为2021年6月22日，国瑞德恒公司存在逾期交房的事实，但在涉案工程施工期间，爆发了新冠肺炎疫情，此次新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，全国各地都采取了严格的防控措施，对于履行合同的当事人来说，此次新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，确实会对涉案工程施工产生影响，而根据国瑞德恒公司提交的证据判断，国家重要活动亦影响了涉案工程施工的进度，故本案确实存在因预售合同约定的特殊原因导致工程延期的情形，该情形应当作为减轻国瑞德恒公司违约责任的因素予以考虑；关于涉案房屋的供电问题，虽然国瑞德恒公司在通知买受人收房时，供电不符合合同约定的交付条件，但案涉房屋已具备法定的强制性的交付标准，而国瑞德恒公司以免费提供临时用电的方式满足了赵墨浴、史海涛的日常使用，且逾期时间较短，故赵墨浴、史海涛以此为由要求国瑞德恒公司承担逾期交房违约责任，一审法院不予支持；综合以上考虑，同时结合国瑞德恒公司的合同履行情况、逾期交房的天数、购房总价款及双方关于违约金计算标准的约定，一审法院酌情确定国瑞德恒公司支付赵墨浴、史海涛逾期交房违约金12000元。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条规定，判决：一、北京国瑞德恒房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付赵墨浴、史海涛逾期交房违约金12000元；二、驳回赵墨浴、史海涛的其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。【二审上诉人诉称】赵墨浴、史海涛上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方的全部一审诉讼请求，诉讼费由对方承担。事实与理由：一、国瑞德恒公司未提交证据证明新冠疫情对涉案项目造成何等具体影响，应承担举证不利后果。事实上，其已按合同约定日期完成主体工6/15程建设，项目建设阶段的疫情因素与最终交付延迟无任何因果关系，延迟交付系因验收阶段的其他原因造成，而非新冠疫情。国瑞德恒公司在疫情爆发后所签预售合同仍约定交房日期为2021年5月10日，可证明其认为疫情未影响按时交房，新冠疫情不构成不可抗力。即便疫情构成影响，因国瑞德恒公司未按法律规定履行及时通知义务，也未向上诉人提供疫情因素导致项目暂停或迟延的具体材料，故其并不能免责。国庆等国家重大活动亦不构成不可抗力，其无权据此主张免责。二、国瑞德恒公司逾期交房的真正原因是房屋防火门不符合消防验收部门的验收标准，需对防火门进行整改。上诉人于一审中提交了电话录音等证据予以证明。国瑞德恒公司关于验收部门、验收标准变更导致防火门需要拆改的抗辩意见不能成立。国家标准早已明确发布，且早在2019年7月验收部门就发生了变化，国瑞德恒公司作为从事房地产领域的公司，应当知晓验收标准并严格依标准建设，因其自身原因导致防火门拆除重建所造成的损失应由其承担。三、根据合同约定，未接入正式电的不符合房屋交付条件，国瑞德恒公司应承担逾期交房违约责任。临时用电依规仅可用于非永久性用电项目，不包括居民住房，不能作为居民日常生活用电，因此使用临时电也不符合房屋交付的法定条件。正式供电前的多次停电严重影响上诉人正常使用房屋，并造成严重安全隐患。在已认定国瑞德恒公司存在违约行为的情况下，一审法院无权免除合同约定的违约责任。国瑞德恒公司主张不能按合同约定接入正式电是由于政府“限电保电”所致的抗辩既无证据支持亦不符合一般社会常识，不能成立。人民法院审理同类案件的裁判观点均认为提供临时电不符合法定的房屋交付条件或合同约定，并判决开发商向业主承担违约责任。四、本案的违约天数、违约金数额不应调减，一审判决“酌定”违约金没有任何依据。应当严格按照合同约定的日期计算违约天数，按照国瑞德恒公司发出的通知书明确承诺的日万分之二标准赔付违约金。综上所述，赵墨浴、史海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定，判决如下：史海涛等与北京国瑞德恒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书北京市第二中级人民法院7/15民事判决书(2022)京02民终720号当事人上诉人(原审原告)：赵墨浴。上诉人(原审原告)：史海涛。二上诉人共同委托诉讼代理人：李斌，北京云亭律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：王静澄，北京云亭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京国瑞德恒房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇瀛顺路某某兴海大厦109。法定代表人：李俊峰，执行董事。委托诉讼代理人：陈雯雯，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪余燕，北京市隆安律师事务所律师。审理经过上诉人赵墨浴、史海涛因与被上诉人北京国瑞德恒房地产开发有限公司(以下简称国瑞德恒公司)商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2021)京0115民初17849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称赵墨浴、史海涛上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方的全部一审诉讼请求，诉讼费由对方承担。事实与理由：一、国瑞德恒公司未提交证据证明新冠疫情对涉案项目造成何等具体影响，应承担举证不利后果。事实上，其已按合同约定日期完成主体工程建设，项目建设阶段的疫情因素与最终交付延迟无任何因果关系，延迟交付系因验收阶段的其他原因造成，而非新冠疫情。国瑞德恒公司在疫情爆发后所签预售合同仍约定交房日期为2021年5月10日，可证明其认为疫情未影响按时交房，新冠疫情不构成不可抗力。即便疫情构成影响，因国瑞德恒公司未按法律规定履行及时通知义务，也未向上诉人提供疫情因素导致项目暂停或迟延的具体材料，故其并不能免责。国庆等国家重大活动亦不构成不可抗力，其无权据此主张免责。二、国瑞德恒公司逾期交房的真正原因是房屋防火门不符合消防验收部门的验收标准，需对防火门进行整改。8/15上诉人于一审中提交了电话录音等证据予以证明。国瑞德恒公司关于验收部门、验收标准变更导致防火门需要拆改的抗辩意见不能成立。国家标准早已明确发布，且早在2019年7月验收部门就发生了变化，国瑞德恒公司作为从事房地产领域的公司，应当知晓验收标准并严格依标准建设，因其自身原因导致防火门拆除重建所造成的损失应由其承担。三、根据合同约定，未接入正式电的不符合房屋交付条件，国瑞德恒公司应承担逾期交房违约责任。临时用电依规仅可用于非永久性用电项目，不包括居民住房，不能作为居民日常生活用电，因此使用临时电也不符合房屋交付的法定条件。正式供电前的多次停电严重影响上诉人正常使用房屋，并造成严重安全隐患。在已认定国瑞德恒公司存在违约行为的情况下，一审法院无权免除合同约定的违约责任。国瑞德恒公司主张不能按合同约定接入正式电是由于政府“限电保电”所致的抗辩既无证据支持亦不符合一般社会常识，不能成立。人民法院审理同类案件的裁判观点均认为提供临时电不符合法定的房屋交付条件或合同约定，并判决开发商向业主承担违约责任。四、本案的违约天数、违约金数额不应调减，一审判决“酌定”违约金没有任何依据。应当严格按照合同约定的日期计算违约天数，按照国瑞德恒公司发出的通知书明确承诺的日万分之二标准赔付违约金。二审被上诉人辩称国瑞德恒公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。原告诉称赵墨浴、史海涛向一审法院起诉请求：1.判令国瑞德恒公司向赵墨浴、史海涛支付自2021年5月11日起至2021年7月16日止的逾期交房违约金(违约金以2567950元为基数，按照每日万分之二的标准计算)；2.判令国瑞德恒公司承担本案诉讼费用。一审法院查明一审法院认定事实：2019年，国瑞德恒公司(开发企业、甲方)与赵墨浴、史海涛(购房人、乙方)、北京市大兴区保障性住房建设投资有限公司(代持机构、丙方)签订预售合同，项目名称为瑞福园，房屋坐落于大兴区瀛海镇区C4组团YZ00-0803-0603地块F1住宅混合公建用地2某住宅14层2单元-1401。建设工程施工合同约定的开工日期为2018年1月30日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2020年11月21日。该共有产权住房预测建筑面积共88.55平方米，其中，套内建筑面积73.57平方米，分摊9/15共有建筑面积14.98平方米。房屋单价每平方米34904.85元(按照套内建筑面积计算)，总价款2567950元。预售合同第九条共有产权住房交付条件约定，该共有产权住房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件；同时，甲方还应当提供《住宅质量保证书》《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1．该共有产权住房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2．该共有产权住房已取得有资质的房产测绘机构出具《房屋面积测算技术报告书(实测绘)》；3．满足第十条中甲方承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；4．已取得消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件。预售合同第十条共有产权住房相关设施设备交付条件，(一)基础设施设备，……2．供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，甲方按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。预售合同第十一条交付时间和手续中约定，甲方应当于2021年5月10日前向乙方交付该共有产权住房。预售合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，甲方未按照第十一条约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，双方同意按照下列第1种方式处理：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之贰的违约金。(2)逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，……乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之贰(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。预售合同附件十三补充协议第十一条对主合同第十二条补充约定，房屋未按合同约定交付日期交付的：逾期在60日以内的，由甲方按乙方全部已付房价款(全部付清的，按全部房价款计算)每日万分之二的标准向乙方支付违约金。如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期，不视为逾期交付：2.1不可抗力；2.2因遵守法规政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而导致的延误(包括但不限于配合政府主管部门开展空气、环境、安全、交通等综合治理活动等)；2.3因配合市政配套工程规划而导致的延误；2.4为配合10/15国家级重大工程的施工及国家级活动的召开而导致的延误；2.5突发性公共事件或法律政策变动的限制；2.6其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。合同签订后，赵墨浴、史海涛依约支付了全部购房款。2021年1月28日，国瑞德恒公司向业主发出《关于因不可抗力事件造成延期交房的通知函》：“……我司遗憾地通知您，受‘新型冠状病毒肺炎疫情’影响，我司将无法按照合同约定时间(2021年5月10日前)向您交付房屋，……面对反复、持续的疫情，国家及各地方政府均采取了积极、严格的防控措施，我司亦严格遵守和执行国家和北京市各级政府、北京新冠肺炎疫情防控工作领导小组、政府职能部门的疫情防控要求，项目建设工作先后经历了2020年2至3月份停工、4月份缓慢复工、6月份停工和今年1月中旬开始又停工(结束时间未定)等影响，直接导致建设工作(包括人员、材料等)无法持续、有效进行，目前影响工期已达4个月，对我司履行预售合同的交房义务构成了重大不利影响。……疫情持续且反复，直接导致我司不能按照预售合同的约定时间交房，我司只得据此顺延贵我双方约定的交房期限，且不承担违约责任。顺延后的交付时间为2021年9月30日前(暂按本次疫情在2021年2月28日前结束并恢复建设考虑)。”2021年5月9日，国瑞德恒公司发出《延期交付通知书及客户关心的几项事务安排》：“我司开发的大兴区瑞福园共有产权住房项目，因受新冠疫情等影响，无法按照与您签订的《北京市共有产权住房预售合同》所约定的时间交付，我司对此深感遗憾，现将有关事项通知如下。1．延期交付时间。约定的交付时间为2021年5月10日前，但因为新冠疫情等不利影响，我司将延期约40天，即交付时间将延期至6月20日前，具体交付时间我司将通过电话及/或邮寄交付通知等方式另行通知您。2．延期交付的原因。自2020年春节前夕爆发新冠疫情以来，社会生产、生活都受到了巨大影响，人员流动受限、企业停产停业、生产物资采购困难、疫情防护用品供应不足等现实问题均已发生并持续、反复存在。面对反复、持续的疫情，国家及各地方政府均采取了积极、严格的防控措施，我司亦严格遵守和执行国家和北京市各级政府、政府职能部门的疫情防控要求停工、复工、开发建设，客观上对我司履行合同义务构成了重大不利影响。新冠疫情对本项目的不利影响分为三个阶段：(1)第一阶段为2020年1月31日(正月初七)至2020年11/153月31日及2020年4月至5月期间，1-3月新冠疫情爆发，按照国家及政府要求，项目全面停工，2020年4月至5月，项目缓慢复工。(2)第二阶段为2020年6月，大兴区‘新发地’市场疫情爆发，进京车辆和人员受到限制，给项目开发建设、生产物资采购造成影响。(3)第四阶段为2021年1月20日至3月5日，大兴区‘天宫院’疫情爆发。上述三个阶段直接导致项目开发建设无法全面、持续、有效展开和推进，影响工期已达4个多月。3．不可抗力期限及延期交付赔偿意见。……我司愿意根据项目需要的顺延交付期限，结合周边项目与业主协商确定不可抗力时长的实践，与您沟通确定一个合理的不可抗力期间，我司建议这个期限确定为20天，超出的部分，按照合同关于每日万分之二的标准由我司支付违约金。4．赔偿意见的落实。具体有如下两种赔偿款支付方式：(1)现金赔偿：按照房屋总价款乘以万分之二乘以(延期交房期间减去20天)。(2)物业费折抵：按照房屋总价款乘以万分之二乘以(延期交房期间减去20天)乘以150%。”2021年6月3日，1某住宅等16项(大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0603地块F1住宅混合公建用地项目)1-8某住宅、10某、11某配电室、9某开闭站及地下车库(共计单体12个)工程竣工验收。2021年6月11日，国瑞德恒公司向赵墨浴、史海涛发出《国瑞瑞福园房屋交付通知书》，通知：“一、交付时间2021年6月22日17:00-19:00。二、交付地点：国瑞瑞福园项目交付中心(国瑞金街招商中心)。三、申请提前交付：……无论是否申请提前交付，我司都将以2021年6月23日作为计算延期交付期间的截止日期。”2021年6月22日，赵墨浴、史海涛办理了涉案房屋的收房手续。一审中，赵墨浴、史海涛主张因防火门宽度不符合国家标准，需要重新拆改，故导致房屋延期交付。赵墨浴、史海涛提交案外人孟秋月、刘海霞与瑞福园项目负责人冯洋电话录音。国瑞德恒公司对于上述证据的真实性认可，但认为实践中房屋建筑工程竣工验收过程中存在个别项目整改属于正常现象，工程建设方案中都会考虑该因素，预留一定的验收和整改时间，但由于受到新冠疫情、政府重大庆典等影响，整体建设工期被延长，验收时间相应延后，验收过程可能发生的整改事项也相应的延迟；另外，发生防火门整改事项的主要原因并非国瑞德恒公司建设不合格，而是验收单位、验收测量方式发生不可预见的变化，故不能将该影响因素全部归责于国瑞德恒公司。国瑞德恒公司提12/15交了《工程暂停施工报告》《工程复工报告》、政府部门发布的相关公告及通知，证明涉案工程施工进程受到2019年国庆70周年庆典活动及疫情防控措施的影响。赵墨浴、史海涛对国瑞德恒公司提交证据的真实性认可，但证明目的均不予认可。关于涉案房屋的供电情况，双方均认可自业主收房时起至2021年7月15日期间属于临时供电，自2021年7月16日起开始正式供电。国瑞德恒公司称涉案工程在2021年6月10日就办理完各项手续达到正式供电条件，但由于国家开展建党100周年庆祝活动，国家能源部门采取了多项电力安全保障措施，暂缓办理各类用电手续，导致本项目低压供配系统通电手续延迟办理。交房时虽未正式供电，但已提供临时用电，且使用期间不用缴纳电费。赵墨浴、史海涛对此不予认可，赵墨浴、史海涛认为国瑞德恒公司应当在约定的交房日即2021年5月10日前完成供电手续，逾期交房之后发生的不可抗力不能免责，且保电限电针对的是工业项目而不是居住民生项目。一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵墨浴、史海涛与国瑞德恒公司签订的预售合同系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。赵墨浴、史海涛要求国瑞德恒公司承担逾期交房的违约责任，对此，一审法院认为双方合同约定的交房日期为2021年5月10日，实际交房日期为2021年6月22日，国瑞德恒公司存在逾期交房的事实，但在涉案工程施工期间，爆发了新冠肺炎疫情，此次新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，全国各地都采取了严格的防控措施，对于履行合同的当事人来说，此次新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，确实会对涉案工程施工产生影响，而根据国瑞德恒公司提交的证据判断，国家重要活动亦影响了涉案工程施工的进度，故本案确实存在因预售合同约定的特殊原因导致工程延期的情形，该情形应当作为减轻国瑞德恒公司违约责任的因素予以考虑；关于涉案房屋的供电问题，虽然国瑞德恒公司在通知买受人收房时，供电不符合合同约定的交付条件，但案涉房屋已具备法定的强制性的交付标准，而国瑞德恒公司以免费提供临时用电的方式满足了赵墨浴、史海涛的日常使用，且逾期时间较短，故赵墨浴、史海涛以此为由要求国瑞德恒公司承担逾期交房违约责任，一审法院不予支持；综合以上考虑，同时结合国瑞德恒公司的合同13/15履行情况、逾期交房的天数、购房总价款及双方关于违约金计算标准的约定，一审法院酌情确定国瑞德恒公司支付赵墨浴、史海涛逾期交房违约金12000元。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条规定，判决：一、北京国瑞德恒房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付赵墨浴、史海涛逾期交房违约金12000元；二、驳回赵墨浴、史海涛的其他诉讼请求。本院查明本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。本案中，双方签订的预售合同系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属有效合同。根据查明的事实，涉案合同约定交房时间为2021年5月10日前，国瑞德恒公司存在逾期交房以及供电不符合合同约定的交付条件的事实。经一、二审审理，双方就逾期原因、违约责任等本案焦点问题分别发表意见并提交证据。综合考虑双方合同约定、新冠肺炎疫情及其防控措施的客观影响、国瑞德恒公司就交房和供电采取的补救措施、房屋验收及交付情况、过错程度、逾期天数、实际影响等本案具体因素，结合当事人举证质证情况及相关法律规定，一审法院对诉争逾期交房违约金酌情所做认定和处理，并无不当。上诉人坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，赵墨浴、史海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费214元，由赵墨浴、史海涛负担(已交纳)。本判决为终审判决。落款审判长卫华14/15审判员李汉一审判员李琴二〇二二年一月二十九日法官助理李紫维书记员于明洁北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。15/15',)