北京兆福房产诉许久忠等商品房预售合同纠纷二审判决结果

('北京兆福房地产开发有限公司与许久忠等商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2022.08.02【案件字号】(2022)京03民终6536号【审理程序】二审【审理法官】孙承松龚勇超霍思宇【审理法官】孙承松龚勇超霍思宇【文书类型】判决书【当事人】北京兆福房地产开发有限公司;张彩伶;许久忠【当事人】北京兆福房地产开发有限公司张彩伶许久忠【当事人-个人】张彩伶许久忠【当事人-公司】北京兆福房地产开发有限公司【代理律师/律所】史文辉北京天驰君泰律师事务所;姜军北京天驰君泰律师事务所【代理律师/律所】史文辉北京天驰君泰律师事务所姜军北京天驰君泰律师事务所【代理律师】史文辉姜军【代理律所】北京天驰君泰律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】北京兆福房地产开发有限公司【被告】张彩伶;许久忠1/13【本院观点】第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。【权责关键词】代理合同合同约定诚实信用原则新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。【本院认为】本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一审法院认定涉案楼宇房檐设计对张彩伶、许久忠所购房屋的日照时间和采光存有影响，并考虑该种影响对涉案房屋出售价格减损等因素，酌情确定兆福房地产公司赔偿责任，论理充分正确，本院不予赘述，现针对兆福房地产公司所提上诉主张，补充论述如下：第一，根据一审勘验结果表明，涉案楼宇房檐设计对顶层房屋采光存有影响，且该种影响程度与一般公众对购买顶层房屋采光预期值存有较大差距；第二，诉讼中，兆福房地产公司未提供证据证明签订合同之初曾就房檐对涉案房屋日照采光的不利影响进行具体明确的提示和说明；第三，即使涉案楼宇房檐设计使得张彩伶、许久忠所购房屋的日照时间和采光系数达到国家强制标准，在兆福房地产公司未就该房屋日照采光的不利影响进行预先提示和说明，以尊重购房者知情权、选择权等情形下，亦应承当相应的赔偿责任。综上，兆福房地产公司所主张房屋已通过竣工验收备案程序，质量符合法律法规等强制性标准、规范的要求，满足采光、日照的相关规范要求，张彩伶、许久忠无权要求赔偿，日照时间、采光系数是否符合国家标准，是否实际发生以及不利影响程度均属于专业技术性问题，需要专业的鉴定机构通过科学的鉴定方式予以确定，一审法院对专业性问题进行主观判断，严重背离客观事实和科学技术标准等相关意见，本院不予采纳。综上所述，兆福房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由北京兆福房地产开发有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2318:50:39【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2018年9月14日张彩伶、许久忠(乙方，购房人)2/13与兆福房地产公司(甲方，开发企业)、北京市燕谷保障性住房建设投资有限公司(丙方，代持机构)签订《北京市共有产权住房预售合同》(合同编号GY某某某某某某某)，约定张彩伶、许久忠购买兆福房地产公司开发的位于北京市平谷区，总价款1287020元，且张彩伶、许久忠占有房屋产权比例为70%，北京市燕谷保障性住房建设投资有限公司占有房屋产权比例30%。合同签订后，张彩伶、许久忠依照约定履行了付款义务。2020年9月10日兆福房地产公司与北京市燕谷保障性住房建设投资有限公司和张彩伶、许久忠签订《面积结算补充协议》，写明该房屋套内建筑面积单价17857.92元，预测面积总房款为1287020元，实测面积总房款1286663元，兆福房地产公司应退还张彩伶、许久忠房款差额357元。随后，张彩伶、许久忠依兆福房地产公司通知收房。张彩伶、许久忠入住后发现交付的房屋顶部有较大尺寸房檐，影响其室内日照和采光，遂与兆福房地产公司发生纠纷。为此，张彩伶、许久忠与其他购房人就该问题曾向政府有关部门反映，但未能解决，故提起本次诉讼。另查一，张彩伶、许久忠所购买的案涉房屋位于顶层，主卧室在南侧，窗户朝南；次卧室、客厅、厨房在北，窗户均朝北；主卧室与次卧室之间为洗衣区和卫生间，洗衣区朝东留有小窗；该房屋顶部四周留有房檐，房檐下部安装金属装饰板，装饰板底部与张彩伶、许久忠窗户上部贴近；房檐主体为钢筋混凝土结构，除满足建筑造型需要外，同时系排水檐沟，具有屋顶排水的功能。另查二，庭审中，兆福房地产公司提供案涉楼盘施工图，其中显示楼顶南北两侧房檐宽1.45米、东西两侧房檐宽1.15米。兆福房地产公司提交案涉楼盘的沙盘模型照片和规划核验验收合格文件，以说明案涉楼盘模型中已就房檐的存在进行了展示，且案涉楼房系依据规划设计要求进行建造，已经过建设行政主管部门验收合格。兆福房地产公司提交中社建科(北京)建筑工程咨询有限公司就案涉楼盘出具的《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》，证明案涉楼房施工图经过了强审机构中社建科(北京)建筑工程咨询有限公司的审核合格。兆福房地产公司另提交北京城建设计发展集团股份有限公司城市设计研究院对案涉楼房出具的《平谷区山东庄项目日照情况说明》，以证明依据《住宅设计规范》(GB50096-2011)相应要求，在日照间距、日照计算和窗地比均满足规范要求情况下，即视为满足采光系数要求。另查三，就双方当事人所签订的《北京市共有产权住房预售合同》，兆福房地产公司称如下条款与本案存在关联：“附件十二甲方关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明”中第2项第16条约定：“本期建筑楼梯存在门厅、雨棚、屋檐等设计造型，可能对相邻3/13单元产生视线、采光等影响。”；“附件十三补充协议”中第一条第2款第(3)项约定：“甲方对共有产权住房开发规划范围内的(包括但不限于)该房屋周边环境、户型结构、空间尺寸、朝向、日照、层高等均向乙方履行了详尽的告知和提示义务。甲方应就该房屋所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该房屋的通风、采光、防盗、防雨等功能可能产生的不利影响，向乙方进行充分的说明，并提醒乙方对此类影响给予必要的注意。”另查四，在本案审理中，经一审法院向北京市规划和自然资源委员会平谷分局调查，该分局答复称：兆福房地产公司开发案涉楼盘系按照国家规定进行报批，手续完备；就日照标准该分局仅负责形式上的审查，只要案涉楼盘的设计方向该分局申报设计方案时标注了符合国家相关的强制标准，且方案与规划无矛盾，该分局即审查通过。一审法院向北京市平谷区住房和城乡建设委员会调查，该委员会答复称：建设单位应委托有资质的设计方进行设计，设计方案作出后再经过强审单位审核，该委员会的职权系监督建设单位是否按设计方案施工；就案涉楼盘的建设而言，建设单位提供的设计图中具有房檐，之后按照设计图纸建设，该委员会并未发现兆福房地产公司存在违规的情况。另查五，经一审法院现场勘察并依据张彩伶、许久忠所提交的照片可见，在冬季上午10时许，张彩伶、许久忠南侧主卧室窗户上半部日照被楼房顶部的房檐遮挡，洗衣区窗户大部分被遮挡。庭审中，张彩伶、许久忠就房檐影响下其房屋的日照时间和采光系数是否达到国家标准坚持不申请鉴定。【一审法院认为】一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，现场可见案涉房屋顶部房檐尺寸较宽又紧贴张彩伶、许久忠窗户上沿，房檐显已遮挡了张彩伶、许久忠主卧室和洗衣区的日照，且依生活常识即可判定房檐对所有窗户采光必然有所影响。双方当事人争议的焦点问题是：(一)兆福房地产公司在销售时是否就上述不利影响对张彩伶、许久忠尽到了相应的提示和说明义务；(二)若未尽到相应义务，兆福房地产公司是否应对张彩伶、许久忠进行赔偿。关于第一个焦点问题，兆福房地产公司虽以案涉楼盘的沙盘模型和双方所签订的预售合同相关条款为据主张已尽到相应义务，但沙盘所展示的为整个楼盘的环境、布局、朝向等宏观层面，在房檐、窗户尺寸均不明确的情况下，普通购房者很难依模型清晰认知房檐对日照和采光的影响程度，且预售4/13合同相关条款并未就房檐对顶层房屋日照采光的不利影响进行具体明确的提示和说明，兆福房地产公司亦未证实曾将设计图纸向普通购房者进行展示，故兆福房地产公司辩称在销售时对张彩伶、许久忠尽到了相应义务，并无事实依据，一审法院不予采信。关于第二个焦点问题，首先应当明确，张彩伶、许久忠仅系普通购房人，兆福房地产公司作为开发商与之相比无疑更具有专业知识，其未向张彩伶、许久忠尽到告知义务，导致二人选购的房屋与其预期目标产生差距，兆福房地产公司应就此承担相应的责任。同时，买房对于普通家庭而言系大额消费，张彩伶、许久忠作为购房人在选购时亦负有谨慎的注意义务，沙盘模型中确已展示了案涉楼盘设计有房檐，且模型中所显示的房檐位置和房檐与窗户的比例均与建成的楼房并无出入，二人对所购楼房出现瑕疵亦应自负一定责任。此外，据一审法院向有关部门调查核实的结果，兆福房地产公司所建案涉楼盘的结构设计和建筑施工系按照法定程序办理，并未发现违规情形，张彩伶、许久忠在本案中对其楼房的日照时间和采光系数坚持不申请鉴定，故现有证据并不足以认定二人所购楼房在房檐影响下日照时间和采光系数未达国家强制标准。一审法院综合以上因素，再结合张彩伶、许久忠购买案涉房屋的价格和房檐对房屋日照、采光的不利影响程度及该不利影响对房屋日后出售时的价格减损等，对兆福房地产公司所应赔偿张彩伶、许久忠的损失金额予以酌定。张彩伶、许久忠称房檐对其房屋的通风存在影响，现有证据并无足以证实，一审法院不予认定。综上，一审法院判决：一、北京兆福房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿张彩伶、许久忠损失100000元；二、驳回张彩伶、许久忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。【二审上诉人诉称】兆福房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张彩伶、许久忠一审的诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由张彩伶、许久忠承担。事实与理由：1.本案系兆福房地产公司与张彩伶、许久忠房屋预售合同的质量纠纷，房屋质量交付是否合格是判断兆福房地产公司是否存在违约的唯一标准和核心问题；2.案涉房屋已经通过竣工验收备案程序，房屋质量符合法律法规、工程建设强制性标准、规范的要求，满足采光、日照的相关规范要求，张彩伶、许久忠无权要求兆福房地产公司承担赔偿责任；3.日照时间、采光系数是否符合国家标准，是否实际发生以及不利影响程度均属于专业技术性问题，需要专业的鉴定机构通过科学的鉴定方式予以确定。一审法院错误适用举证责任，由法官现场勘查，5/13对专业技术问题进行主观判断，仅依生活常识对上述专业性问题予以判定，严重背离客观事实和科学技术标准；4.兆福房地产公司已经通过预售合同约定、楼宇沙盘公示等方式对案涉房屋情况作出明确充分的提示、说明，张彩伶、许久忠对所购楼房已有清晰认知，不存在对张彩伶、许久忠告知义务履行不到位问题；5.一审法院认定兆福房地产公司未尽到告知义务造成张彩伶、许久忠房屋采光受到影响，逻辑关系存在错误；6.张彩伶、许久忠对于房屋采光不足问题，既没有相关的科学证据，又坚持不提出质量技术鉴定，实质上张彩伶、许久忠对其提出的诉讼请求放弃了举证责任，一审法院在核心争议事实未查明的基础上，也未依职权启动对房屋质量采光问题的鉴定，同时也未就采光问题向兆福房地产公司进行释明，启动质量鉴定程序，是造成本案采光质量这一核心问题无法确定的关键。综上所述，兆福房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：北京兆福房地产开发有限公司与许久忠等商品房预售合同纠纷二审民事判决书北京市第三中级人民法院民事判决书(2022)京03民终6536号当事人上诉人(原审被告)：北京兆福房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区山东庄镇府前路9号。法定代表人：吴军利，董事长。委托诉讼代理人：史文辉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜军，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张彩伶。被上诉人(原审原告)：许久忠(张彩伶之夫)。委托诉讼代理人：许跃(张彩伶之子)。审理经过上诉人北京兆福房地产开发有限公司(以下简称兆福房地产公司)因与被6/13上诉人张彩伶、许久忠商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院(2021)京0117民初6759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称兆福房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张彩伶、许久忠一审的诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由张彩伶、许久忠承担。事实与理由：1.本案系兆福房地产公司与张彩伶、许久忠房屋预售合同的质量纠纷，房屋质量交付是否合格是判断兆福房地产公司是否存在违约的唯一标准和核心问题；2.案涉房屋已经通过竣工验收备案程序，房屋质量符合法律法规、工程建设强制性标准、规范的要求，满足采光、日照的相关规范要求，张彩伶、许久忠无权要求兆福房地产公司承担赔偿责任；3.日照时间、采光系数是否符合国家标准，是否实际发生以及不利影响程度均属于专业技术性问题，需要专业的鉴定机构通过科学的鉴定方式予以确定。一审法院错误适用举证责任，由法官现场勘查，对专业技术问题进行主观判断，仅依生活常识对上述专业性问题予以判定，严重背离客观事实和科学技术标准；4.兆福房地产公司已经通过预售合同约定、楼宇沙盘公示等方式对案涉房屋情况作出明确充分的提示、说明，张彩伶、许久忠对所购楼房已有清晰认知，不存在对张彩伶、许久忠告知义务履行不到位问题；5.一审法院认定兆福房地产公司未尽到告知义务造成张彩伶、许久忠房屋采光受到影响，逻辑关系存在错误；6.张彩伶、许久忠对于房屋采光不足问题，既没有相关的科学证据，又坚持不提出质量技术鉴定，实质上张彩伶、许久忠对其提出的诉讼请求放弃了举证责任，一审法院在核心争议事实未查明的基础上，也未依职权启动对房屋质量采光问题的鉴定，同时也未就采光问题向兆福房地产公司进行释明，启动质量鉴定程序，是造成本案采光质量这一核心问题无法确定的关键。二审被上诉人辩称张彩伶、许久忠辩称，同意一审判决，不同意兆福房地产公司的上诉请求和理由。1.兆福房地产公司明知自己具有不利因素告知义务，却故意不履行，违反了诚实信用原刺，构成合同违约，应当承担违约责任；2.涉案房屋是否符合工程建设强制性标准不影响兆福房地产公司承担未履行告知不利因素义务的违约责任；3.楼宇沙盘不能作为开发商告知业主小区全部不利因素的依据；4.张彩伶、许久忠提供了涉案7/13房屋因过长房檐影响日照和采光的证据，法院也进行了现场勘查，一审法院认定并无不当；5.涉案房檐不属于造型设计，兆福房地产公司未提示涉案房屋房檐对采光的遮挡；6.涉案合同未说明涉案房檐会严重影响采光，在选房时，开发商提供的样板房，也是没有任何房檐存在的；7.涉案房屋采光受到影响是一个客观事实，兆福房地产公司如果履行告知义务，张彩伶、许久忠必然不会购买涉案房屋；8.每一业主的具体户型是不同的，房檐对采光的影响大小也不同，赔偿数额当然是不同的。原告诉称张彩伶、许久忠向一审法院起诉请求：判令兆福房地产公司按照双方商品房预售合同中总价款1287020元之10%赔偿张彩伶、许久忠损失128702元。一审法院查明一审法院认定事实如下：2018年9月14日张彩伶、许久忠(乙方，购房人)与兆福房地产公司(甲方，开发企业)、北京市燕谷保障性住房建设投资有限公司(丙方，代持机构)签订《北京市共有产权住房预售合同》(合同编号GY某某某某某某某)，约定张彩伶、许久忠购买兆福房地产公司开发的位于北京市平谷区，总价款1287020元，且张彩伶、许久忠占有房屋产权比例为70%，北京市燕谷保障性住房建设投资有限公司占有房屋产权比例30%。合同签订后，张彩伶、许久忠依照约定履行了付款义务。2020年9月10日兆福房地产公司与北京市燕谷保障性住房建设投资有限公司和张彩伶、许久忠签订《面积结算补充协议》，写明该房屋套内建筑面积单价17857.92元，预测面积总房款为1287020元，实测面积总房款1286663元，兆福房地产公司应退还张彩伶、许久忠房款差额357元。随后，张彩伶、许久忠依兆福房地产公司通知收房。张彩伶、许久忠入住后发现交付的房屋顶部有较大尺寸房檐，影响其室内日照和采光，遂与兆福房地产公司发生纠纷。为此，张彩伶、许久忠与其他购房人就该问题曾向政府有关部门反映，但未能解决，故提起本次诉讼。另查一，张彩伶、许久忠所购买的案涉房屋位于顶层，主卧室在南侧，窗户朝南；次卧室、客厅、厨房在北，窗户均朝北；主卧室与次卧室之间为洗衣区和卫生间，洗衣区朝东留有小窗；该房屋顶部四周留有房檐，房檐下部安装金属装饰板，装饰板底部与张彩伶、许久忠窗户上部贴近；房檐主体为钢筋混凝土结构，除满足建筑造型需要外，同时系排水檐沟，具有屋顶排水的功能。8/13另查二，庭审中，兆福房地产公司提供案涉楼盘施工图，其中显示楼顶南北两侧房檐宽1.45米、东西两侧房檐宽1.15米。兆福房地产公司提交案涉楼盘的沙盘模型照片和规划核验验收合格文件，以说明案涉楼盘模型中已就房檐的存在进行了展示，且案涉楼房系依据规划设计要求进行建造，已经过建设行政主管部门验收合格。兆福房地产公司提交中社建科(北京)建筑工程咨询有限公司就案涉楼盘出具的《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》，证明案涉楼房施工图经过了强审机构中社建科(北京)建筑工程咨询有限公司的审核合格。兆福房地产公司另提交北京城建设计发展集团股份有限公司城市设计研究院对案涉楼房出具的《平谷区山东庄项目日照情况说明》，以证明依据《住宅设计规范》(GB50096-2011)相应要求，在日照间距、日照计算和窗地比均满足规范要求情况下，即视为满足采光系数要求。另查三，就双方当事人所签订的《北京市共有产权住房预售合同》，兆福房地产公司称如下条款与本案存在关联：“附件十二甲方关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明”中第2项第16条约定：“本期建筑楼梯存在门厅、雨棚、屋檐等设计造型，可能对相邻单元产生视线、采光等影响。”；“附件十三补充协议”中第一条第2款第(3)项约定：“甲方对共有产权住房开发规划范围内的(包括但不限于)该房屋周边环境、户型结构、空间尺寸、朝向、日照、层高等均向乙方履行了详尽的告知和提示义务。甲方应就该房屋所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该房屋的通风、采光、防盗、防雨等功能可能产生的不利影响，向乙方进行充分的说明，并提醒乙方对此类影响给予必要的注意。”另查四，在本案审理中，经一审法院向北京市规划和自然资源委员会平谷分局调查，该分局答复称：兆福房地产公司开发案涉楼盘系按照国家规定进行报批，手续完备；就日照标准该分局仅负责形式上的审查，只要案涉楼盘的设计方向该分局申报设计方案时标注了符合国家相关的强制标准，且方案与规划无矛盾，该分局即审查通过。一审法院向北京市平谷区住房和城乡建设委员会调查，该委员会答复称：建设单位应委托有资质的设计方进行设计，设计方案作出后再经过强审单位审核，该委员会的职权系监督建设单位是否按设计方案施工；就案涉楼盘的建设而言，建设单位提供的设计图中具有房9/13檐，之后按照设计图纸建设，该委员会并未发现兆福房地产公司存在违规的情况。另查五，经一审法院现场勘察并依据张彩伶、许久忠所提交的照片可见，在冬季上午10时许，张彩伶、许久忠南侧主卧室窗户上半部日照被楼房顶部的房檐遮挡，洗衣区窗户大部分被遮挡。庭审中，张彩伶、许久忠就房檐影响下其房屋的日照时间和采光系数是否达到国家标准坚持不申请鉴定。一审法院认为一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，现场可见案涉房屋顶部房檐尺寸较宽又紧贴张彩伶、许久忠窗户上沿，房檐显已遮挡了张彩伶、许久忠主卧室和洗衣区的日照，且依生活常识即可判定房檐对所有窗户采光必然有所影响。双方当事人争议的焦点问题是：(一)兆福房地产公司在销售时是否就上述不利影响对张彩伶、许久忠尽到了相应的提示和说明义务；(二)若未尽到相应义务，兆福房地产公司是否应对张彩伶、许久忠进行赔偿。关于第一个焦点问题，兆福房地产公司虽以案涉楼盘的沙盘模型和双方所签订的预售合同相关条款为据主张已尽到相应义务，但沙盘所展示的为整个楼盘的环境、布局、朝向等宏观层面，在房檐、窗户尺寸均不明确的情况下，普通购房者很难依模型清晰认知房檐对日照和采光的影响程度，且预售合同相关条款并未就房檐对顶层房屋日照采光的不利影响进行具体明确的提示和说明，兆福房地产公司亦未证实曾将设计图纸向普通购房者进行展示，故兆福房地产公司辩称在销售时对张彩伶、许久忠尽到了相应义务，并无事实依据，一审法院不予采信。关于第二个焦点问题，首先应当明确，张彩伶、许久忠仅系普通购房人，兆福房地产公司作为开发商与之相比无疑更具有专业知识，其未向张彩伶、许久忠尽到告知义务，导致二人选购的房屋与其预期目标产生差距，兆福房地产公司应就此承担相应的责任。同时，买房对于普通家庭而言系大额消费，张彩伶、许久忠作为购房人在选购时亦负有谨慎的注意义务，沙盘模型中确已展示了案涉楼盘设计有房檐，且模型中所显示的房檐位置和房檐与窗户的比例均与建成的楼房并无出入，二人对所购楼房出现瑕疵亦10/13应自负一定责任。此外，据一审法院向有关部门调查核实的结果，兆福房地产公司所建案涉楼盘的结构设计和建筑施工系按照法定程序办理，并未发现违规情形，张彩伶、许久忠在本案中对其楼房的日照时间和采光系数坚持不申请鉴定，故现有证据并不足以认定二人所购楼房在房檐影响下日照时间和采光系数未达国家强制标准。一审法院综合以上因素，再结合张彩伶、许久忠购买案涉房屋的价格和房檐对房屋日照、采光的不利影响程度及该不利影响对房屋日后出售时的价格减损等，对兆福房地产公司所应赔偿张彩伶、许久忠的损失金额予以酌定。张彩伶、许久忠称房檐对其房屋的通风存在影响，现有证据并无足以证实，一审法院不予认定。综上，一审法院判决：一、北京兆福房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿张彩伶、许久忠损失100000元；二、驳回张彩伶、许久忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，兆福房地产公司提交证据如下：1.《北京市共有产权住房预售合同》；2.现场沙盘模型照片，证据1、2证明兆福房地产公司已经通过预售合同就房屋采光等影响因素向购房人作出明确充分的提示、说明。兆福房地产公司已经通过案场房屋沙盘对所有业主进行公示，各楼号单元也进行了明确标识，沙盘模型中展示的房檐位置和房檐与窗户的比例均与建成楼房相同，不存在任何出入，张彩伶、许久忠应对所购房屋具有清晰的认知。兆福房地产公司提示、说明义务的履行符合市场交易惯例，期房交易本身因房屋建设尚未完成，客观上不具备现房交易实地入户体验观察的现实条件。通过合同约定、现场沙盘、平面图展示等手段，兆福房地产公司已经尽到了房屋出售人应尽的提示和说明义务。在保证采光符合建筑规划设计标准的强制性要求的前提下，均无需也无法就每户房屋采光状况进行详细描述和告知；3.日照情况说明；4.北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书；5.建设工程规划许可证；6.建设工程规划核验意见；7.工程竣工验收备案表，证据3-7证明依据《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》等规定，案涉项目符合工程建设强制性标准，满足预售合同中约定的质量要求。设计院出具的说明进一步强化了案涉房屋符合日照、采光强制性标准的事实。同时，案涉11/13房屋已经通过建设工程规划验收、工程竣工验收以及工程竣工验收备案等程序，满足法律法规、规范标准中有关工程质量、安全、功能以及与人体健康密切相关的日照、通风、隔声降噪、防水防潮、空气质量等方面的要求，故案涉房屋不存在一审法院认定的日照、采光不利影响的房屋质量瑕疵问题；8.房地产评估报告，证明房屋共有产权比例划分；9.房屋销售价格表，证明案顶层房屋售价为14500元，价格较低，选择顶层是张彩伶、许久忠综合考量各项因素后作出的独立意思表示。张彩伶、许久忠质证称，兆福房地产公司主张的城市居住设计规划标准是对楼间距做的规定，张彩伶、许久忠主张的是房檐影响采光。张彩伶、许久忠未提交新证据。本院查明本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一审法院认定涉案楼宇房檐设计对张彩伶、许久忠所购房屋的日照时间和采光存有影响，并考虑该种影响对涉案房屋出售价格减损等因素，酌情确定兆福房地产公司赔偿责任，论理充分正确，本院不予赘述，现针对兆福房地产公司所提上诉主张，补充论述如下：第一，根据一审勘验结果表明，涉案楼宇房檐设计对顶层房屋采光存有影响，且该种影响程度与一般公众对购买顶层房屋采光预期值存有较大差距；第二，诉讼中，兆福房地产公司未提供证据证明签订合同之初曾就房檐对涉案房屋日照采光的不利影响进行具体明确的提示和说明；第三，即使涉案楼宇房檐设计使得张彩伶、许久忠所购房屋的日照时间和采光系数达到国家强制标准，在兆福房地产公司未就该房屋日照采光的不利影响进行预先提示和说明，以尊重购房者知情权、选择权等情形下，亦应承当相应的赔偿责任。综上，兆福房地产公司所主张房屋已通过竣工验收备案程序，质量符合法律法规等强制性标准、规范的要求，满足采光、日照的相关规范要求，张彩伶、许久忠无权要求赔偿，日照时间、采光系数是否符合国家标准，是否实际发生以及不利影响程度均属于专业技术性问题，需要专业的鉴定机构通过科学的鉴定方式予以确定，一审法院对专12/13业性问题进行主观判断，严重背离客观事实和科学技术标准等相关意见，本院不予采纳。综上所述，兆福房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由北京兆福房地产开发有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。落款审判长孙承松审判员龚勇超审判员霍思宇二〇二二年八月二日法官助理黄秋月书记员李蕊北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。13/13',)