土地招拍挂以及协议转让的区别,协议转让和招拍挂的区别

('4月20日,顺义区仁和镇梅沟营村北侧地块和南侧地块同时招标出让,但两宗地都因竞标企业不足3家而惨遭流标,之后,两宗地均变换了出让方式,以挂牌的方式再度入市.最终,两宗地都未进入现场竞价阶段,以网上的最高报价成交,折合楼面价均不足5000元/平方米.招标和挂牌、招拍挂到底有什么区别招标是指在一定范围内公开货物、工程或服务采购的条件和要求,邀请众多投标人参加投标,并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为.拍卖既然是一种特殊的买卖方式,当然就有它的特点：一是通过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物.一般由委托人将拍卖标的物依法交由拍卖人,由拍卖入主持通过竞买人竞价的方式而将其拍卖标的转移给竞买人中的最高应价者--买受人.二是一般由最高应价者获取拍卖标的.一般由拍卖师三次叫价无人竞价时,由其最高应价者获得拍卖标的.三是拍卖行业具有中介服务性质.拍卖与一般商业单位或贸易公司不同,其自身没有应拍卖的标的,而是接受委托人的委托,通过组织竞买人竞价,而促其成交的一种交易行为,因而,拍卖行具有中介服务的性质.随着社会主义市场经济的逐步深入,新的拍卖方式也不断出现,如拍卖公司与商家举办联合拍卖会、网上拍卖等等.挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为.挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点,并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式,尤其适用于当前我国土地市场现状,具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长,且允许多次报价,有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便,便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作.挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充.协议出让,一般认为,就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同,土地使用者支付相应的出让金,国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者.协议出让与招标拍卖挂牌出让,有很多相近之处,比如两者都是政府有偿供应土地使用权的重要方式,都要签定出让合同,受让人都要缴纳土地出让金,都要编制并公布出让计划.但协议与招标拍卖挂牌毕竟是两种不同的出让方式,也存在着区别,主要有以下三点：一是适用范围不同.这也是两者最重要的区别.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国土资源部令第11号第4条明确了招标拍卖挂牌的范围,规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让.前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让.21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围,即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况,实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等.由此可以看出,按照公开、公平、公正的原则,招标拍卖挂牌方式是“一般”,而协议方式是“特殊”,招标拍卖挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多.二是土地使用权出让金形成方式不同.协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式,而招标拍卖挂牌出让则是竞价的方式.虽然都是有偿供地的方式,但招标拍卖挂牌出让要比协议出让更加公开、透明,更具有竞争性,国家的土地资产收益更能得以体现.三是最低价确定的原则不同.21号令第5条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地拆迁补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和,有基准地价的,不得低于基准地价的70%.而11号令第10条规定,确定招标拍卖挂牌的标底或者底价,要根据土地估价结果和政府产业政策综合确定.应当讲,协议出让与招标拍卖挂牌出让,互相配合,互为补充,共同构筑了比较完善的有偿使用方式从理论上讲,国有土地租赁同样适用协议方式和招标拍卖挂牌方式.21号令第9条规定：同一地块有两个或者两个以上意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,采取招标、拍卖或者挂牌方式出让.也就是说,协议出让随时可以向招标拍卖挂牌出让“转换”,二者是统一的.随着土地使用制度改革的进一步深入和土地市场的完善,政府会越来越多的采取主动供地的方式,从长远来看,协议方式应当会逐渐消亡.实际上,目前的挂牌出让方式已经具备了协议出让方式的优点,同时也最大限度地避免了协议方式供地的不足.协议出让的程序,概括起来讲主要包括7个环节：编制并公布出让计划、接受意向用地者申请、确定出让方式、编制出让方案、确定出让底价、协议出让价格并签定出让合同、公布出让结果',)