解除合同和终止合同,解除合同和终止合同的区别

('解除合同和终止合同解除合同和终止合同(一)行使行房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式1、房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益根据合同自由的原则经协商一致而解除合同。对此我国《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。2、房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时当事人一方依法行使解除权解除合同终止合同的权利义务。根据我国《合同法》第九十四条的规定有下列情形之一的当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形主要包括：因合同内容违法由国家有权机关决定撤消而导致合同解除;承租人利用租用房屋进行违法活动出租人要求解除合同的;承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损失的出租人可以解除合同并要求赔偿损失;承租人未经出租人同意转租的出租人第1页共8页可以解除合同;承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付承租人逾期不支付的出租人可以解除合同;因租赁物部分或者全部毁损、灭失致使不能实现合同目的的承租人可以解除合同;当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的不定期租赁合同当事人可以随时解除合同(但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人);租赁物危及承租人的安全或者健康的即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格承租人仍然可以随时解除合同;承租人在房屋租赁期间死亡的与其生前共同居住的人不愿继续租赁该房屋可自然导致合同的解除;对破产企业未履行的房屋租赁合同清算组可以决定是否解除等。(二)因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除。如承租人擅自搬离租赁房屋停止履行合同使租赁关系无存续必要而导致的房屋租赁合的解除。依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示是受法律保护的双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下擅自搬离承租房屋停止履行合同义务。这种情况属于承租人违约从严格的法律意义上看并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更为体现公平原则平衡各方利益避免社会资源的浪费酌情有必要对其解除合同请求予以支持。二、房屋租赁合同解除的行使第2页共8页(一)房屋租赁合同解除途径1、房屋租赁合同约定解除自双方当事人达自协议生效解除协议或在原合同中约定的解除合同条件发生后时当事人一方向另一方送达的通知到达对方时即解除。2、对于法定解除当事人可通过向人民法院起诉、或向仲裁机构申请仲裁、或通知对方的形式来得到实现。我国《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力据此只要一方有第九十四条规定的情形之一另一方就可以解除合同。主张解除合同的一方只要通知到违约方合同即行解除。3、因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除则须经过人民法院或仲裁机构的确认。但在实际上不论是哪种形式的解除合同都往往会引起合同当事人之间的争议。在面临争议的情况下当事人并不一定能达成一致所以解除合同大多只能通过人民法院或者仲裁机构来解决。值的注意的是在一当事人行使通知权时被通知一方当事人如有导议则应当向人民法院或者仲裁机构提出申请才有可能否定合同解除的效力除非法院或者仲裁机构作出另一方当事人解除合同的通知不生效的裁决否则该合同已经解除。如果另一方当事人没有向人民法院或者仲裁机构申请确认合同解除的效力而仍然行使原合同第3页共8页中的权利就是其他独立法律关系中的侵权行为。例外的是如果涉及诉讼或仲裁认定合同不解除为了防止因恢复原状而造成不必要的损失应当规定在生效裁决作出前合同不产生解除的效力。租赁合同期限届满导致的租赁合同终止租赁合同有定期租赁合同与不定期租赁合同。在不定期租赁合同出租人及承租人均可随时主张解除租赁合同。在一方当事人提出解除主张并经过相当期限之后该租赁合同可以终止当事人之间的租赁关系因此而消灭。在定期租赁合同双方当事人在合同期限届满而又未续签的合同关系消灭。当事人对租赁合同期限约定不明确或未约定期限以及未采用书面形式且当事人对期限有争议的均视为不定期租赁。编辑租房合同注意事项在房屋正式交割前交易双方应当签订一个《租赁合同》这对双方都有好处。签订合同看起来当时有些麻烦但是事前有一个文字的东西双方都按约定来做对双方都有一个约束能够使以后少出现不必要的矛盾出现矛盾。房屋租赁合同属于不动产租赁合同是租赁合同的一种。根据我国《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同也就是说合同一经签订即对双方当事人具有法律约束第4页共8页力出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋而且交付的房屋应符合约定的使用目的。房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人都有权将其使用的标的物转由他人使用成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效拒绝支付租金只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权说明承租人只要有出租人的合法授权也可以行使部分出租人的权利只是其权利的行使要受到一定的限制。『本文由第一·范文网整理版权归原作者、原出处所有。』根据我国《城市房地产管理法》房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同而且应向房产管理部门备案。房屋租赁中如一方系房地产经营公司则其租赁活动应在当地房地产交易所进行。由于房屋是特定物双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等数量则指房屋的面积、间数等。这是房屋租赁合同的主要条款也是出租方收取租金的依据。如果出租方不第5页共8页能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件例如房屋面积与合同约定有误差应视为出租方交付的标的物有瑕疵承租人可要求追究对方的违约责任可以采取书面形式通知对方要求解除合同也可以双方经协商减少租金变更合同内容。如果出租人交付的房屋状况与约定不符,承租人能否用其他手段如拒交物业管理费等来对抗呢？这要看双方在合同中的约定。如果双方约定物业管理费由承租人支付则承租人不能拒绝支付物业管理费。租金由出租人收取是承租人使用房屋的对价；物业管理费则由物业管理公司收取是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用二者不是一个法律关系不能混为一谈。但如双方在合同中对于此项无具体约定则出租人无权要求承租人支付物业管理费。租房合同的注意事项在房屋正式交割前交易双方应当签订一个《租赁合同》这对双方都有好处。签订合同看起来当时有些麻烦但是事前有一个文字的东西双方都按约定来做对双方都有一个约束能够使以后少出现不必要的矛盾出现矛盾。房屋租赁合同属于不动产租赁合同是租赁合同的一种。根据我国《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同也就是说合同一经签订即对双方当事人具有法律约束第6页共8页力出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋而且交付的房屋应符合约定的使用目的。房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人都有权将其使用的标的物转由他人使用成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效拒绝支付租金只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权说明承租人只要有出租人的合法授权也可以行使部分出租人的权利只是其权利的行使要受到一定的限制。根据我国《城市房地产管理法》房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同而且应向房产管理部门备案。房屋租赁中如一方系房地产经营公司则其租赁活动应在当地房地产交易所进行。由于房屋是特定物双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等数量则指房屋的面积、间数等。这是房屋租赁合同的主要条款也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件例如房屋面积与合同约定有误差应视为出租方交付的标的物第7页共8页有瑕疵承租人可要求追究对方的违约责任可以采取书面形式通知对方要求解除合同也可以双方经协商减少租金变更合同内容。如果出租人交付的房屋状况与约定不符,承租人能否用其他手段如拒交物业管理费等来对抗呢？这要看双方在合同中的约定。如果双方约定物业管理费由承租人支付则承租人不能拒绝支付物业管理费。租金由出租人收取是承租人使用房屋的对价；物业管理费则由物业管理公司收取是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用二者不是一个法律关系不能混为一谈。但如双方在合同中对于此项无具体约定则出租人无权要求承租人支付物业管理费。第8页共8页',)