未经备案的业委会物业服务合同效力探讨

('业委会未备案的物业服务合同是否有效【案情】富贵小区的建设单位与新城物业签订了前期物业服务合同，小区部分业主对新城物业服务不满，决定成立业委会，由业主自行决定小区的物业管理。2020年9月，业委会经富贵小区首次业主大会选举产生，选举产生11名委员及主任、副主任。业委会成立后一个月内，未至相应主管部门办理备案手续。同年11月，业委会召开会议，全体委员投票不再与新城物业续签，同时授权业委会选聘新的物业。2021年4月，业委会与邻里物业公司签订了《物业委托合同》。2021年5月，业委会再次召开会议，内容为：针对前期与邻里物业签订的物业服务合同，由于部分业主提出质疑，现完全终止。后原告邻里物业多次找到被告富贵小区业委会，要求其履行合同义务，但被告均拒绝与原告办理物业交接手续。故邻里物业将富贵小区业委会诉至法院，要求确认双方于2021年4月签订的物业委托合同有效。【评析】本案的争议焦点是：未经备案的业主委员会签订的物业服务合同是否有效。对于本案，存在两种观点：第一种观点认为，根据国务院《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”本案中富贵小区业委会经业主选举产生后，并未向房地产行政主管部门进行备案。因该业委会既未备案，也未能提供相应管理部门认定其合法成立的相关证据,亦未能提交业主大会授权其签订物业合同的证据，故不具备与物业服务企业签订物业服务合同的资质，并非签订物业合同的适格主体。故认为被告富贵小区业委会与原告邻里物业公司签订的《物业委托合同》违反法律规定，应认定为无效。第二种观点认为，业主委员会备案登记属备案性质的行政管理行为，不是行政许可，也不是行政确认行为，不是对业委会的法律地位、权利义务的确认和否定。此类备案非“登记”，不同于公司的成立以登记为要件，备案的目的仅在于便于行政主管部门对其进行监督、管理。本案中，富贵小区的业委会的成立程序合法，虽然未进行备案，但不影响其有效成立，也不影响其作为业主大会常设机构的地位，亦不影响其对外签订合同的效力。根据《物业管理条例》第十五条第二款规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。根据该规定，业委会有权与物业公司签订物业服务合同。笔者倾向于第一种观点，为了维护业主的合法权益,规范业主大会和业主委员会的活动,业主大会及业委会的成立应有严格的程序。如果不对业委会的成立程序进行严格规范，无疑会破坏现有的秩序,甚至会引发无序状态。假设业委会的成立勿需经过备案程序，那么一个小区甚至有可能成立多个业委会，其最终损害的是广大业主的权益。物业合同签订是否合法，也不仅关乎小区业主，更影响着社会的和谐与稳定，法官在处理此类案件时一定要避免更大规模的群体性事件。根据《物业管理条例》规定，业委会成立后，应当在规定时间内向所在地相关部门进行备案。该规定不是为了限制业委会，恰恰是为了更好地保障业委会行使权利。本案中，被告富贵小区的业委会未在规定时间内办理备案，也未经过业主大会授权，不具备与物业服务企业签订物业服务合同的资质，故其与原告邻里物业签订的《物业委托合同》违反法律规定，应认定为无效。',)